A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

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Bienvenidos Sí puede comprar una casa El camino hacia su propio hogar © 2011 MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

¡Usted puede comprar casa! MoneyWI$E Proyecto didáctico financiero de Consumer Action y Capital One. El programa MoneyWI$E fue creado por la organización nacional sin fines de lucro Consumer Action con un subsidio de Capital One. Capital one es uno de los emisores de tarjetas de crédito principales en los Estados Unidos. El programa MoneyWI$E comprende materiales didácticos sobre crédito y finanzas personales en chino, inglés, coreano, español y vietnamita. Consejos para dirigir la clase: Hable con (y no a) su público. Haga contacto visual Haga una pausa cuando haga una pregunta. Pida que el público conteste las preguntas generales, pero no obligue a una persona en particular a contestar preguntas personales. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Bienvenidos Por qué estamos aquí: Para aprender a navegar el proceso de comprar casa Para identificar los pasos necesarios para lograr nuestra meta de ser dueños de casa Bienvenida: Preséntese y explique su experiencia. Repase las metas y el propósito del seminario. Repase el orden del día: Explique que habrá dos sesiones, con un descanso de 20 minutos entre una y otra. (La primera sesión es de una hora, cuarenta minutos; la segunda de dos horas.) Presentación del grupo: Solicite a los participantes que se presenten, que cuenten dónde se encuentran en cuanto al proceso de compra y que digan lo que esperan aprender en el seminario. Si lo desean, puede anotar las respuestas en un pizarron y luego regresar al final de la clase para asegurar que se hayan abarcado todos los temas. Asegúreles a los participantes que durante el seminario usted va a abarcar el proceso de compra de una vivienda de principio a fin; desde cómo reunir el pago inicial hasta la mudanza a su nuevo hogar. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

En las carpetas de los participantes: Folleto Sí puede comprar casa Planillas para el pago inicial y presupuesto mensual (ejemplo de caso y en blanco) Lista de control para comparar precios Lista de control para solicitud de préstamo Formulario de evaluación del seminario En este momento puede repartir las carpetas si no pidió que los participantes recogieran uno al entrar. Repase el contenido de las carpetas con la clase. Pídale a los participantes que revisen las carpetas y se aseguren que tienen todo el material necesario. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Beneficios de ser dueño de casa ¿Puede decirnos algunos de los beneficios de ser dueño de casa? Mantenga esta transparencia en la pantalla hasta que haya hecho la pregunta y le haya dado la oportunidad a los participantes de ofrecer sus respuestas. Entonces prosiga a la siguiente transparencia para hablar sobre los beneficios MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Beneficios de ser dueño de casa Incremento de bienes Ahorro de impuestos Orgullo de ser dueño de casa Seguridad Mejora del buen crédito Repase cada uno de los beneficios. Presente los siguientes puntos importantes para cada uno: Incremento de bienes: Aumenta el valor líquido de la vivienda, o propiedad en su vivienda de dos formas: por valorización cuando aumenta el valor de su casa a través del tiempo, y al reducir el saldo del préstamo con los pagos mensuales de la hipoteca. (EJEMPLO: Si compró su casa hace 5 años por $150,000 y efectuó un pago inicial de $15,000, inicialmente tuvo una hipoteca de $135,000 y $15,000 de valor líquido. Digamos que durante los cinco años, redujo el capital del préstamo (la cantidad del préstamo que recibió) en $8,000 con los pagos mensuales. Si la vivienda fuera tasada en la actualidad por $180,000, tendría $53,000 de valor líquido ($180,000 por valor de la propiedad - $127,000 de saldo pendiente del préstamo = $53,000 de valor líquido) Ahorro de impuestos: Los montos de intereses e impuestos a la propiedad son deducibles. Lo que significa que no tendrá que pagar impuestos a la renta por la cantidad de sus ingresos que usa para pagar los intereses de la hipoteca y los impuestos a la propiedad. Orgullo de ser dueño de casa: Usted puede mejorar su vivienda y redituar beneficios por el mayor valor de la propiedad. Seguridad: Siempre que efectúe los pagos, no lo pueden desalojar ni aumentarle el alquiler Mejora del buen crédito: Un buen puntaje de crédito es importante por muchos motivos. Una de las mejores formas de mejorar el historial crediticio es efectuando puntualmente los pagos mensuales de su hipoteca. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Responsibilidades de ser dueño de casa ¿Puede ennumerar algunas de las responsabilidades de ser ser dueño de casa? Mantenga esta transparencia en la pantalla hasta haber hecho la pregunta y haberles dado la oportunidad a los participantes de ofrecer sus respuestas. Luego continúe a la siguiente transparencia para hablar sobre las responsabilidades. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Responsibilidades de ser dueño de casa Pagar puntualmente la hipoteca Impuestos a la propiedad Seguro Arreglos y mantenimiento Compras de artefactos y equipos para el hogar Repase cada una de las siguientes responsabilidades. Presente los siguientes datos importantes para cada punto: Efectúe puntualmente los pagos de la hipoteca. Los pagos atrasados o no efectuados pueden resultar en altos recargos por retrasos, perjuicio para su puntaje crediticio y, en el peor de los casos, un juicio hipotecario (por el que debe regresarle la casa al prestamista). Asegúrese de estar preparado para efectuar pagos puntuales y completos. Ahorre en un fondo de emergencia para cubrir los pagos de la hipoteca en caso de que ocurriera un contratiempo (pérdida de empleo, enfermedad, etc.) Impuestos a la propiedad. Dependiendo de donde viva, pueden resultar un gasto anual importante. Si no paga los impuestos a la propiedad, el gobierno local puede imponer un gravamen a la propiedad, lo que quiere decir que cuando usted venda la casa, ellos recibirán los impuestos atrasados más recargos. Seguro. Este es otro gasto obligatorio que debe considerar. Arreglos y mantenimiento. Como propietario, no podrá llamarle al dueño cuando se rompe el calentador de agua. Usted será el que paga por todos los arreglos de su bolsillo. También será necesario mantener su casa (conservar el jardín, limpiar las canaletas, pintar, arreglar el techo, etc.) para que retenga su valor y evitar problemas más caros como resultado de no hacer nada. Compras de artefactos y equipos propios. Cuando compra una casa, es posible que no tenga todos los artefactos (refrigerador, lavadora y secadora, horno microondas, etc.) que necesita. Aunque los tenga, los tendrá que reemplazar cuando se gasten. También es muy posible que necesite ciertos materiales y equipos, como cortadora de césped, escalera, manguera de jardín, etc. que posiblemente no tenga en este momento. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Costos de la compra de una vivenda ¿Cuáles son algunos de los costos de comprar una vivienda? Mantenga esta transparencia en la pantalla hasta que haya hecho la pregunta y le haya dado la oportunidad a los participantes de ofrecer sus respuestas. Entonces prosiga a la siguiente transparencia para comenzar la charla sobre los diferentes costos de comprar una vivienda. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Costos de la compra de una vivienda Costos del préstamo Costos del informe crediticio Costos de tasación Depósito de garantía Pago inicial Costos de cierre Presente los siguientes datos importantes sobre cada punto: Cargos del préstamo: Incluyen los cargos del prestamista por aceptar la solicitud, procesar su préstamo, registrar los documentos, asegurar la tasa de interés, y demás. El cargo por la solicitud podría ser reembolsable o no si el prestamista le niega el préstamo. Algunos cargos se indican en dólares, y otros como “puntos”. (Un punto es 1% del monto del préstamo.) Cargos por informe crediticio: El que cobra el prestamista por obtener su informe crediticio. Cargo de tasación: El que cobra el prestamista por contratar al tasador para calcular el valor justo de la propiedad en el mercado. Depósito de garantía: Su depósito en efectivo (por lo general 2% o 3% del precio de oferta), que se efectúa en el momento de la oferta, que le comprueba al vendedor que usted desea la propiedad en serio. El dinero se deposita en una cuenta de incautación o plica; si el trato se realiza, el dinero se aplica al pago inicial… si no, se le devuelve a usted o lo pierde según los términos del contrato. Pago inicial: Cantidad que paga directamente por la vivienda. Costos de cierre: Los que se cobran por ejecutar la operación, incluso seguro del título de propiedad (consulte la Guía del instructor, página 11), puntos, tasaciones, honorarios de abogado, etc. Por lo general, estos costos son de 3% a 6% de la hipoteca. Las costumbres y prácticas sobre quién paga en el cierre varían según la región. El comprador y el vendedor pueden negociar ciertos cargos. En un mercado de bienes raíces lento e inactivo, el vendedor puede acordar pagar puntos o recargos en lugar del comprador. (Consulte también la Guía del Instructor, página 10.) MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Costos de compra de una vivienda PITI, siglas en inglés (capital, intereses, impuestos y seguro) Seguro hipotecario (PMI, siglas en inglés) Gastos de mudanza Fondos de reserva y emergencia Presente los siguientes datos importantes sobre cada punto: PITI: Representa capital, intereses, impuestos (propiedad) y seguro (propietarios) en inglés… los componentes de su pago mensual de hipoteca. (Los impuestos y el seguro no siempre están incluidos en el pago que le efectúa al prestamista. En ese caso, el propietario debe efectuar esos pagos aparte a su vencimiento.) Seguro hipotecario: También llamado “seguro hipotecario privado” o PMI por sus siglas en inglés, esta adición mensual al pago de la hipoteca es obligatorio si el pago inicial que usted efectúa es menor del 20%. El seguro protege al prestamista en caso de que usted esté en mora (no pague el préstamo.). (Consulte también la Guía del instructor, página 9.) Gastos de mudanza: Abarcan todo desde el camión de mudanza hasta los arreglos y los artefactos necesarios. Fondos de reserva y emergencia: El prestamista podría o no requerir que demuestre que usted tiene reservas en efectivo, pero es buena idea tenerlo de cualquier forma para no tener que sacar la tarjeta de crédito para cubrir todo gasto imprevisto. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Evalúe sus recursos financieros Para su pago inicial Para sus pagos mensuales Pídale a los participantes que saquen de la carpeta la “Planilla para el pago inicial y presupuesto mensual: Ejemplo de un caso”. Siguiendo el plan de lección, inicie una charla sobre cómo evaluar sus recursos financieros para comprar una casa y ser propietarios. Continúe con la transparencia siguiente cuando llegue el momento de explorar las diferentes fuentes de fondos para el pago inicial. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Fuentes de pago inicial Ahorros Regalos y préstamos particulares Préstamo de la cuenta de jubilación Segunda hipoteca Préstamo de la VA Programas particulares y gubernamentales de asistencia para el pago inicial Explíqueles a los participantes que aunque el pago inicial tradicional es de 20% (y con esa cantidad, el comprador puede evitar tener que pagar seguro hipotecario privado), en la actualidad el comprador puede comprar casa con poco, o sin, pago inicial. Hay muchos programas para compradores de bajos ingresos, o que compran su primera vivienda, que requieren poco (3%, por ejemplo) o hasta ningún pago inicial. Los participantes no deben perder las esperanzas si no tienen una gran cantidad de dinero ahorrado, aunque deben tratar de ahorrar la mayor cantidad posible. Presente las siguientes fuentes de pago inicial (consulte también la Guía del instructor, páginas 2 y 3): Ahorros: Ahorre la mayor cantidad posible para el pago inicial. Los compradores que ponen 20% pueden evitar el gasto mensual adicional del seguro hipotecario privado. Regalos y préstamos particulares: Regalos de parientes o amigos son una posible fuente de fondos para el pago inicial. Sin embargo, los préstamos particulares, aún de familiares y amigos, pueden suscitar dudas en el prestamista. La mayoría de los prestamistas requieren que presente una “carta de regalo” indicando que no tiene que regresar el dinero. Se le podría pedir al donante que presente pruebas sobre la fuente de los fondos. Préstamo de la cuenta de jubilación: Usted puede obtener un préstamo de la mitad del derecho adquirido en el saldo de un plan 401(k) patrocinado por su empleo y hasta $10,000 de un plan de retiro individual (IRA por sus siglas en inglés) sin recargos. Averigüe los términos del pago del préstamo y si tendrá que pagar impuestos por ese dinero. Segunda hipoteca: Estos por lo general tienen una tasa de interés más alta que la primera hipoteca. Si con la segunda hipoteca puede dar 20% como pago inicial, evitará tener que pagar seguro hipotecario privado (PMI) Préstamo de la Administración de Veteranos (VA, siglas en inglés): Los miembros de las fuerzas armadas y veteranos pueden calificar para recibir préstamos de la VA que no requieren pago inicial y cuyos costos de cierre son bajos. Programas particulares y gubernamentales de asistencia para el pago inicial: Existen muchos programas que ofrecen asistencia con el pago inicial para los que compran por primera vez o tienen bajos o moderados ingresos. El comprador los puede encontrar preguntando al prestamista y contactando HUD, Fannie Mae, Freddie Mac y agencias de vivienda locales y estatales. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Beneficios impositivos de ser propietario: Ejemplo de un caso Eva compra una casa con una hipoteca de $225,000 En total $17,050 por intereses e impuestos Eva pertenece a la banda impositiva del 28% Ahorro como propietaria: $4,774 por año En lugar de esperar el reembolso de impuestos de $4,774, Eva cambia el formulario W-4 en su empleo para que le retiren menos dinero por impuestos de su sueldo. ¡El sueldo neto de Eva aumenta aproximadamente $398 por mes! MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Actividad: Pago inicial y evaluación de presupuesto ¿Tiene ya preparadas sus finanzas para convertirse en propietario? ¡Determine los pasos a seguir para llegar a su meta! Consulte las intrucciones de la actividad en el plan de lección. Mantenga esta transparencia en la pantalla durante la actividad. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Puntaje FICO Una interpretación numérica de la información en su informe crediticio Utilizado por la mayoría de los prestamistas hipotecarios para evaluar su solvencia El puntaje varía de 300 a 850 Los prestamistas prefieren por lo menos 620; ¡cuanto más alto mejor! Un puntaje FICO alto no solo mejora la posibilidad de que le aprueben el crédito, también impacta la tasa de interés del préstamo. Un puntaje FICO más alto resulta en una tasa de interés más baja. Aconséjeles a los participantes a averiguar su puntaje FICO antes de comparar préstamos para saber a qué atenerse y tomar las medidas necesarias para mejorarlo, si fuera necesario. Señale la información sobre como solicitar el puntaje en la sección “Califique para el préstamo hipotecario” en el folleto “Sí puede comprar una casa”. (Consulte también la Guía del instructor, página 3.) MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Cómo mejorar su puntaje FICO Mantenga o mejore la forma en que paga sus cuentas Pague las cuentas en mora y las demás cuentas pendientes Reduzca su deuda total Evite obtener crédito nuevo Mantenga el crédito renovable bien por debajo del límite Corrija los errores en el informe crediticio Repase cada uno de los temas en la lista: Si su historial de pago es bueno, siga así. Si no lo es, puede mejorar su puntaje a partir de este momento comenzando a pagar todas sus cuentas puntualmente. Las deudas antiguas que no haya pagado cuentan en contra de su puntaje. Pague totalmente las deudas en lugar de transferir los saldos a tarjetas nuevas. Evite obtener crédito nuevo a menos que esté tratando de establecer crédito. El utilizar el 100% del crédito disponible en sus tarjetas de crédito da mala impresión a los prestamistas y le reduce el puntaje FICO. Mantenga los saldos tan bajo como sea posible en comparación al límite de crédito. Como su puntaje FICO se basa en la información de sus informes crediticios, un error puede reducirle el puntaje. Revise sus informes y corrija cualquier error (según las instrucciones adjuntas al informe) antes de solicitar un préstamo. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

¿Dónde puede obtener un préstamo? Compañía hipotecaria Banco comercial Cooperativa de crédito Corredor de hipotecas Otras instituciones financieras Programas de préstamos del gobierno federal Agencias de financiación de viviendas “Otras instituciones financieras” incluyen algunas compañías de seguro grandes y bancos de inversión “Programas de préstamos del gobierno federal” incluyen la Administración Federal de la Vivienda (FHA, siglas en inglés) y la Administración de Veteranos (VA) “Agencias de financiación de viviendas” se refiere a agencias estatales y federales dedicadas a ayudar a personas que compran por primera vez y de bajos o moderados ingresos. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Tipos de préstamo Hipotecas a tasa fija La tasa de interés se mantiene igual durante la vida útil del préstamo Hipoteca a tasa ajustable (ARM) La tasa de interés se ajusta periódicamente, por lo que el pago mensual está sujeto a cambiar; generalmente ofrece una tasa baja al inicio durante un plazo específico Consulte el plan de lección. Explique que todos los tipos de préstamo pertenecen a dos categorías: hipotecas de tasa fija e hipotecas de tasa ajustable. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Compare características y términos de préstamos Tasa de interés (préstamo a tasa fija) Tasa de interés inicial (ARM) Períodos de ajuste y topes de tasa (ARM) Período de pago (duración del préstamo) Recargo por pago adelantado Costos y tasa de porcentaje anual Opciones y costos para asegurar la tasa Proceso y cronología de la aprobación Repase cada uno de los temas en la lista: Tasa de interés: Aunque su decisión no debe basarse únicamente en esta condición, es una consideración crítica. Por ejemplo, solo una diferencia de 1/2 % en la tasa de interés de un préstamo de tasa fija de $150,000 le costará $125 más por mes. Tasa de interés inicial: La que se ofrece por un período de tiempo específico al inicio de una hipoteca a tasa ajustable. Con frecuencia es menor a las tasas preponderantes, lo que sirve para atraer prestatarios hacia las hipotecas a tasas de interés ajustables. Períodos de ajuste y topes de tasa: La frecuencia con que será o podrá ser ajustada la tasa de interés (anual, semestral, etc.) y el aumento máximo permitido por cada período de ajuste y durante la vida útil del préstamo. La tasa de interés inicial puede aplicar durante un período que abarca desde un mes a 10 años. Períodos de pago (duración del préstamo): El plazo de duración del préstamo o cuántos años de pagos mensuales regulares se necesitan hasta que se termine de pagar la deuda. El plazo más común es de 30 años. Un plazo más corto resulta en pagos mensuales más altos pero se paga menos en intereses durante la vida útil del préstamo. Recargo por pago adelantado: Disposición del contrato del préstamo que indica que debe pagar un costo al prestamista si termina de pagar el préstamo antes de tiempo, lo que podría resultar un problema si en algún momento refinancia el préstamo. Si el préstamo que está considerando tiene una cláusula de recargo por pago adelantado, asegúrese de comprender cuánto es el recargo y cuándo se vence, si es que tiene vencimiento. Costos y tasa de porcentaje anual: Los costos de obtener el préstamo. Algunos costos, como el de la solicitud, se indican en dólares mientras que otros, como el de iniciación y puntos, se indican como porcentaje del monto del préstamo. La tasa de porcentaje anual (APR, siglas en inglés) será más alta que la tasa de interés citada debido a factores como los costos del préstamo. Opciones para asegurar la tasa: Cuando se asegura la tasa, usted y el prestamista se comprometen a una cierta tasa de interés y puntos por un plazo de días específico. Por ejemplo, 6.5% con un punto por 45 días (un punto es 1% del monto de la hipoteca. El prestatario por lo general tendrá la opción de pagar “puntos de descuento”. Por cada punto que paga, la tasa de interés baja una fracción de punto. Por ejemplo, en una hipoteca de $200,000, pagando un punto, o $2,000, podría bajar la tasa de interés de 6.5% a 6.25%.) Averigüe cuánto es el costo de asegurar la tasa, si lo hubiera. Si la asegura, debe hacerlo por un tiempo suficiente para cerrar la compra. Si se vence el plazo en que está asegurada, el prestamista ya no está comprometido a esa tasa ni a esos puntos. Proceso y cronología de la aprobación: Averigüe cuánto tiempo tomará recibir la aprobación final y la colocación de fondos del préstamo (por el contrario de la aprobación condicional que requiere información adicional). Usted podrá estructurar la oferta de compra para permitir tiempo suficiente de recibir la aprobación y colocación de fondos, o puede elegir otro prestamista que coincida mejor con su programa. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

¿De cuánto puede ser su préstamo hipotecario? Depende de: Cantidad del pago inicial Relación préstamo a valor Relación deuda/ingreso Relación costo de vivienda/ingreso Lea los puntos de la lista. Regrese al primer punto y explique que el tamaño del pago inicial forma parte del cálculo de riesgo del prestamista: cuanto más alto el pago inicial del prestatario, menos riesgo corre el prestamista. Por lo tanto, con un pago inicial más alto, podría calificar para más tipos de préstamos y para un préstamo más alto. Continue a la siguiente transparencia para cubrir “relación préstamo a valor”. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Relación préstamo a valor Ejemplo: El prestamista está dispuesto a ofrecer un préstamo de hasta 90% del valor de la propiedad La propiedad es tasada en $200,000 Usted recibe aprobación para un préstamo de $180,000 ($200,000 x 0.90 = $180,000) Los prestamistas tienen normas sobre cuánto del valor de la propiedad están dispuestos a prestar; podría ser 80%, 85%, 90% o hasta 100% Para calcular el préstamo máximo para el que califica el prestatario en base a una relación préstamo a valor, el prestamista contrata un tasador que determina el valor del mercado de la propiedad y luego multiplica ese valor por el porcentaje que está dispuesto a ofrecer en préstamo. Por ejemplo: Si el prestamista está dispuesto a ofrecer un préstamo de hasta 90% del valor de la propiedad, y la vivienda que usted desea comprar es tasada en $200,000, el prestamista estaría dispuesto a darle un préstamo de hasta $180,000 por esa propiedad en particular ($200,000 x 0.90% = $180,000). MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Relación deuda/ingreso Total de los pagos mensuales de deudas comparado con el ingreso mensual bruto Cuanto más baja es la deuda no hipotecaria, más alta la hipoteca que puede recibir El gasto total de vivienda (hipoteca, capital, intereses, impuestos y seguro más seguro hipotecario privado y costos de asociación de propietarios no deben superar el 28% del ingreso bruto El total de la deuda (hipoteca, tarjeta de crédito, préstamos de automóvil, etc.) no debe ser superior a 36% del ingreso bruto Algunos prestamistas permiten una relación más alta Repase cada punto: •“Hipoteca” en este caso incluye PITI, siglas en inglés de capital, intereses, impuestos y seguro más seguro hipotecario privado (PMI) y costos de asociación de propietarios (condominio), si aplica. •Los prestamistas prefieren que la hipoteca (costos mensuales de la vivienda) no represente más del 28% de su ingreso mensual bruto. Así el prestatario tiene un cierto margen antes de llegar al máximo de 36% de relación deuda/ingreso. •Recalque a los participantes que estas relaciones son pautas únicamente. Algunos prestamistas permiten hasta 33% de costos de vivienda y 38% de deuda total. También existen numerosos programas diseñados para ayudar al consumidor de bajos ingresos y aquellos con crédito débil a obtener una hipoteca a su alcance. Algunos de estos programas no aplican una relación máxima de costo de vivienda/ingreso y permiten una relación más alta deuda/ingreso. Consulte también la Guía del instructor, página 5.) Continúe a la siguiente transparencia para un ejemplo de caso. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Relación deuda/ingreso: Ejemplo de un caso Lee y Shawna ganan $60,000 por año, o $5000 por mes Pueden llevar una deuda máxima de $1,800 ($5,000 x .36 = $1,800) Su única deuda es un pago mensual del auto de $275 Lee & Shawna pueden calificar para un pago de hipoteca de $1,525 ($1,800 - $275 = $1,525) Consulte el plan de lección Aconséjeles a los participantes que reduzcan sus deudas tanto como sea posible antes de que llegue el momento de solicitar un préstamo. Una deuda más pequeña mejora su puntaje FICO y les permitirá calificar para una hipoteca más alta. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Pre calificación vs Pre aprobación Pre calificación: Cálculo aproximado del monto del préstamo para el que usted puede calificar. No es un compromiso firme. Pre aprobación: Compromiso firme por parte del prestamista por una cantidad de préstamo específica. La aprobación puede ser válida por tan sólo 30 días o hasta 120 días o más. La pre calificación y pre aprobación le permiten al comprador esperanzado evitar sorpresas desagradables. En un mercado de vivienda competitivo, si le demuestra al vendedor que tiene el préstamo pre aprobado le puede dar una ventaja sobre los demás posibles compradores que aún no tienen financiamiento fijo. (Consulte también la Guía del instructor, página 5.) MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Por favor, regresen en 20 minutos
Fin de la primera sesión En la siguiente sesión, vamos a: Buscar un hogar Hacer una oferta Obtener una hipoteca ¡Cerrar la compra! Por favor, regresen en 20 minutos Anuncie una pausa de 20 minutos. Esté disponible durante unos minutos para indicar dónde queda el baño o comprar refrescos MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Encuentre su casa ¿Qué métodos usará para encontrar su casa? Sitios de listado en línea Carteles “Se vende” Eventos que abren la casa al publico Recomendación verbal Corredor de bienes raíces Pregunte a los participantes cómo piensan buscar la casa que van a comprar. Repase cada uno de los temas de la lista: •Sitios de listado en línea: Son más abundantes y han progresado mucho; ahora el comprador puede ver fotos, detalles de la propiedad, su ubicación exacta, etc. También le permiten a los posibles compradores limitar la búsqueda según sus criterios como código postal, precios a su alcance, y tamaño de la vivienda. Aún si su usa un agente de bienes raíces, los sitios de listado en línea como Realtor.com y ZipRealty.com pueden ser útiles para familiarizarse con el mercado. • Carteles "Se vende": A veces puede encontrar la casa que busca sólo dando vueltas en el auto por el vecindario buscando carteles "Se vende". • Eventos abiertos al público (Open House): Visitar así las propiedades es otra forma sin presiones de familiarizarse con el mercado. • Recomendación verbal: Si le dice a sus amigos, familiares y compañeros de trabajo que está buscando una casa, ellos podrían conectarlo con alguien que quiera vender una vivienda como la que usted busca. Con una buena pista le puede ganar a la competencia. El vendedor hasta puede transferirle algunos ahorros a usted si no tiene que pagar la comisión al agente de bienes raíces • Contratar un agente de bienes raíces le da muchos beneficios… CONTINÚE CON LA TRANSPARENCIA SIGUIENTE MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Si usa un agente de bienes raíces Acceso al servicio MLS (servicio de listado múltiple) Conocimiento del mercado Guía en el proceso de compra Se encarga del papeleo Incentivo de éxito (el agente cobra comisión únicamente cuando usted compra) Repase la lista: MLS: Entre otras ventajas, los agentes tienen acceso al servicio de listado múltiple (MLS, siglas en inglés), una base de datos enorme de propiedades disponibles. El agente puede buscar en la base de datos propiedades que coinciden con sus criterios. El agente debe reducir la lista de viviendas disponibles y organizar visitas a las que le interesan a usted. Conocimiento del mercado: Es el deber del agente conocer a cuánto se venden las viviendas en las zonas donde usted desea comprar, si el mercado está débil o fuerte, etc. Guía: El agente puede guiarlo en el proceso de compra de una vivienda desde el principio al fin. También debe ofrecerle información y recomendaciones sobre prestamistas, un abogado, una compañía de título, inspectores y demás profesionales y servicios que usted necesitará para completar la compra. Papeleo: En los estados donde no se requiere un abogado, el agente prepara la oferta por escrito y maneja todo el papeleo asociado, incluso las contraofertas. A comisión: Como los agentes generalmente comparten la comisión pagada por el vendedor (hasta 7% del precio de venta), el comprador por lo general no se tiene que preocupar con el costo de contratar un agente. (Existen ciertas excepciones: Consulte la Guía del instructor, página 6 para obtener información sobre agentes del comprador.) MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Presente la oferta Dirección de la propiedad Precio de oferta Depósito de garantía Pago inicial Términos del financiamiento Costos de cierre Propiedad personal a transferirse Fecha de cierre y de toma de posesión Vencimiento de la oferta Contingencias No siempre se necesita un abogado para comprar una vivienda, pero en ciertos estados se requiere que un abogado prepare los contratos de compraventa de bienes raíces. De ser posible, averigüe los requisitos de su estado antes de llevar a cabo el seminario. Repase cada punto: •Dirección de la propiedad • Precio de oferta: Puede ser igual al precio de venta, o más alto o más bajo que el precio de venta. • Depósito de garantía: Le dice al vendedor que su oferta de comprar la propiedad es seria, generalmente es de 2% o 3% del precio de venta. Usted escribirá un cheque por esa cantidad en el momento que hace la oferta. El dinero se debe depositar con un tercero (en “plica”) como una firma de abogados o compañía de título. Obtenga un recibo y no autorice el cobro del depósito al vendedor hasta que se finalice la venta. • Pago inicial: Indique cuánto pondrá de pago inicial. • Términos del financiamiento: Indique el monto del préstamo, el tipo de préstamo, tasa de interés máxima y puntos máximos, de esa forma se protege si no puede obtener el préstamo que desea. Es decir, puede cancelar el trato si el único préstamo que puede obtener es por una hipoteca a tasa ajustable aunque lo que quería era una hipoteca a tasa fija, o si la tasa de interés y los puntos que debe pagar son mucho mayores a los que tenía planificados. • Costos de cierre: Cite claramente cuáles son los honorarios y los costos de cierre y liquidación que paga el vendedor y cuáles paga el comprador. • Propiedad personal a transferirse: Para evitar problemas, debe indicar claramente qué artículos no empotrados en la vivienda, o “accesorios”, permanecerán en la propiedad cuando usted tome posesión. Algunos ejemplos son candelabros, cortinas, alfombras o juego de lavadora y secadora. • Fecha de cierre y toma de posesión: Asegúrese de tener tiempo suficiente entre la oferta y el cierre para realizar todas las inspecciones, obtener la tasación y la colocación de fondos del préstamo. La fecha de cierre y la de toma de posesión no son necesariamente las mismas. Cite claramente la fecha en que el vendedor debe dejar vacante la propiedad. • Vencimiento de la oferta: ¿Cuánto tiempo está usted dispuesto a darle al vendedor para considerar la oferta? Puede ser unos pocos días. O, si el vendedor no está en la ciudad, usted puede darle más tiempo. • Contingencias: Estas son todas las condiciones que se deben satisfacer para cierta fecha para que continúe la operación. Si alguna de sus contingencias no se satisface, usted puede dejar el trato sin ninguna sanción. (Vea la siguiente transparencia.) MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Contingencias Entre las contigencias comunes, están: Financiamiento: colocación de fondos del préstamo Tasación Seguro Título (seguro y negociable) Inspecciones Edificio/estructural Insectos/termitas Aljibe/agua Peligros ambientales/pintura de plomo Tierra Inundación Se pueden escribir contingencias casi por cualquier cosa. Por ejemplo, puede escribir una contingencia que requiera que el vendedor plante un manzano en el jardín del fondo si usted así lo desea. Si el vendedor no está de acuerdo con una o más de sus contingencias, le puede rechazar la oferta y, si lo desea, hacer una contraoferta. Para ciertas contingencias hay límites estrictos. Por ejemplo, tendrá una cantidad específica de días para completar las inspecciones y alertar al vendedor sobre los problemas que descubra. En ese momento, podrá intentar negociar el costo de las reparaciones con el vendedor, o podrá cancelar el contrato y recibir el reembolso de su depósito. Si no observa alguna fecha límite, ya no podrá cancelar el contrato en base a esa contingencia. Una vez que haya aprobado una contingencia, significa que la condición de venta fue satisfecha y ya no podrá evitar el cierre de la venta. Revise los puntos de la lista y explique que estos son algunas de las contingencias más comunes: • Financiamiento/colocación de fondos del préstamo: Esta contingencia le releva del contrato si por algún motivo no ocurriera la colocación de fondos del préstamo. Algunos compradores incluyen esta contingencia en caso de que a último momento haya un problema y el prestamista no coloque los fondos. • Tasación: Esta contingencia le releva a usted del contrato si la vivienda no es tasada al precio de venta. • Seguro: Esta contingencia le releva a usted del contrato se no puede obtener seguro para la propiedad. • Título: Esta contingencia le releva a usted del contrato si la investigación del título revela problemas, como un gravamen o dudas sobre el verdadero dueño de la propiedad dudosa. • Inspecciones: Esta contingencia le releva a usted del contrato si uno o más inspectores descubre problemas que para usted son inadmisibles. (Algunos problemas podrían ser lo suficientemente graves para que usted anule el contrato. Otros podrían justificar otra negociación con el vendedor para arreglarlo o reducir el precio de la propiedad.) • Muchos prestamistas no realizan préstamos en una propiedad ubicada en una zona de inundación. Si la propiedad que usted desea comprar está en una zona de peligro de inundación, el prestamista le podría cobrar un cargo para verificar los peligros de inundación, y obligarlo a comprar seguro contra inundaciones. (Consulte también la Guía del instructor, páginas 7 y 8.) MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Negociaciones Después de considerar su oferta, el vendedor puede: Aceptarla Rechazarla Hacer una contraoferta Si el vendedor hace una contraoferta, usted tendrá que decidir si la acepta con los nuevos términos del contrato, la rechaza y busca otra propiedad o si hace usted una contraoferta. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Lista de control para solicitud de préstamo Identificación Historial de dirección Prueba de ingresos Lista de activos Lista de pasivos Información sobre la compra Cheque para cubrir los costos Solicite que los participantes saquen de sus carpetas la “Lista de control para solicitud de préstamo”. Esta es una lista de la información y documentación que el prestamista requiere por lo general del prestatario (aunque algunos prestamistas tienen algunos requisitos diferentes). Repase cada uno de los puntos. • Identificación: Tenga listos su licencia de manejo o identificación con fotografía emitida por el estado y su número de Seguro Social. • Historial de dirección: Si alquila, esté preparado para proporcionar el nombre y dirección de su casero y cuánto paga actualmente de alquiler mensual. Si ha vivido menos de dos años en su residencia actual, esté preparado para proporcionar información sobre su residencia anterior o sus residencias anteriores. • Prueba de ingreso: Proporcione información sobre su empleo durante los últimos dos años, un talón de sueldo reciente que demuestre sus ingresos del año hasta la fecha, formularios W-2 originales y copias de las declaraciones de impuestos personales de los dos años anteriores, prueba de ingreso adicional (por ejemplo, Seguro Social, manutención de cónyuge o hijos e ingresos por intereses). Los que trabajan por cuenta propia tendrán que presentar declaraciones de impuestos personales y comerciales de los dos años anteriores y el estado contable actual del negocio. • Lista de activos: Incluya estados de cuenta recientes de cuentas de cheques, ahorro y corretaje y certificados de depósito y también de todas las cuentas de jubilación e inversiones no de jubilación. Incluya el valor en efectivo de todas las pólizas de seguro de vida. Proporcione el valor de su propiedad personal importante, como vehículos y embarcaciones que haya terminado de pagar. • Lista de pasivos: Incluya los saldos de tarjetas de crédito, préstamos de autos, de estudiantes y cualquier otro préstamo o deuda, incluso préstamos por los que haya sido cosignatario. El prestamista desea saber el nombre del acreedor, el saldo pendiente y el pago mensual de cada deuda. Incluya todo pago de manutención de cónyuge o hijos que deba pagar. • Información sobre la compra: Esto incluye una copia del contrato de compra, la cantidad del depósito de garantía, y cómo va a cubrir el pago inicial. Si el dinero del pago inicial es un regalo, solicite que la persona que le regala el dinero le escriba una carta diciendo que no lo tendrá que devolver. • Un cheque: Esté preparado para escribir un cheque para cubrir la solicitud, la verificación del crédito, la tasación y otros costos. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Lo que puede esperar del prestamista Cálculo aproximado de buena fe Declaración de veracidad en los préstamos Carta de compromiso Lea la lista completa. Explique que si le aprueban el préstamo, el prestatario recibirá una carta de compromiso del prestamista citando la cantidad y los términos del préstamo. El prestatario recibirá una fecha límite para aceptar el préstamo. Dígales a los participantes que ahora usted hablará un momento sobre el cálculo aproximado de buena fe y la declaración de veracidad en los préstamos, porque estos son los documentos en los que se basarán para elegir el préstamo. Continúe con la siguiente transparencia. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Cálculo aproximado de buena fe Dentro de un plazo de 3 días de la solicitud Divulga todos los costos del préstamo Indica los intereses y los puntos Indica los costos de cierre y otros Lo ayuda a comparar préstamos ¡Es solamente un cálculo aproximado! Hable de los siguientes puntos: • Los solicitantes recibirán un cálculo aproximado de buena fe del prestamista dentro de los 3 días de haber solicitado el préstamo. • Ese cálculo aproximado divulga todos los costos asociados con la hipoteca, incluso el costo de solicitud, de informe crediticio, de tasación, del corredor de bienes raíces, y el de asegurar la tasa de interés, si lo hubiera. El prestatario debe estar atento a las grandes diferencias de costos entre prestamistas, costos adicionales que aplican únicamente ciertos prestamistas o costos que no aparecen, pero que con seguridad aparecerán más tarde. Si un costo le parece fuera de lugar, pregúntele al prestamista. • El documento indica su tasa de interés y los puntos que puede tener que pagar al cierre. Explíquele a los participantes que al pagar puntos de descuento comprarán una tasa de interés más baja y, por lo tanto, pagos más bajos, pero pasarán muchos meses antes de que los ahorros cancelen el costo de los puntos. Por ejemplo, en una hipoteca de $200,000, un punto es igual a $2,000 ($2,000 x 1%). Si ese punto, o $2,000 le compra una reducción de la tasa de interés de 7% a 6.75%, el pago mensual de la hipoteca será $33.40 menos todos los meses ($1, en lugar de $1,330.60), ahorrándole $ por año de intereses ($33.40 x 12). Suena bien…pero le tomará 60 meses, o 5 años, para recuperar los $2,000 que gastó para reducir la tasa (60 x $33.40 = $2004). En realidad, usted no comienza a ahorrar dinero hasta el mes 61. Entonces, antes de decidir si pagar puntos de descuento, calcule cuánto tiempo le tomará recuperar el costo y decida si vale la pena o no. (No vale la pena si usted vende la casa antes de recuperar el gasto.) • Se indican los costos de cierre o plica, costos de investigación de título y seguro de título, impuestos prorrateados, intereses prepagados y otros costos y cargos misceláneos. • Use el cálculo aproximado de buena fe para comparar prestamistas y tipos de crédito pero tenga presente que es sólo un cálculo aproximado. Las cantidades citadas pueden aumentar en 10 a 15 por ciento, o aún más, el día del cierre. Esto ocurre porque el prestamista simplemente aplicó las tasas de servicios comunes de las compañías de servicio con las que trata, y luego las debe ajustar más tarde. Pero ciertos prestamistas podrían subestimar sus costos intencionalmente. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Declaración sobre veracidad en los préstamos Indica su tasa de porcentaje annual (APR) Lista de costos de financiación, pagos totales, fechas de vencimiento y más Recargo por pago anticipado o no Podría dar detalles sobre el ARM ¡No es una garantía! Hable sobre cada uno de los puntos: • Los prestatarios podrían sorprenderse de ver que la tasa APR es más alta que la tasa de interés citada; el motivo es que toma en cuenta puntos y demás cargos de financiamiento del préstamo. • La declaración divulga el total de los cargos de financiamiento, la cantidad financiada, la cantidad y el monto de todos sus pagos, el programa de pagos y la cantidad total que pagará durante la vida útil del préstamo. • El documento indicará qué recargos se cobrarán por pagos atrasados o pago adelantado, si los hubiera. El recargo por pago adelantado le podría costar si decide refinanciar. • En una hipoteca a tasa ajustable (ARM), la declaración podría explicar los límites de los ajustes (“topes” anuales y por la vida útil del préstamo, que son los montos máximos que puede aumentar la tasa de interés en un año o durante la vida útil del préstamo, respectivamente) y dar un ejemplo sobre lo que sus pagos del año siguiente o futuro podrían ser, dependiendo de las tasas de interés. • Estas cantidades no están garantizadas. La tasa de interés podría aumentar a menos que la haya asegurado, y los costos podrían aumentar antes de la fecha de liquidación. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Actividad: Haga la oferta Separarse en grupos más pequeños Elija la mejor propiedad y el mejor tipo de préstamo para el comprador, y prepare una oferta por escrito Vuelvan a sus lugares en 15 minutos Un vocero de cada grupo explicará la oferta Divida la clase en grupos más pequeños. Entregue a cada grupo la descripción del comprador, los listados de propiedades, la hoja con los tipos de préstamos y un formulario de oferta en blanco. Dé instrucciones a la clase para que elijan una propiedad y un préstamo y luego preparen la oferta de compra por escrito. Deben basar sus elecciones en lo posible en la descripción del comprador y lo que han aprendido hasta el momento en este seminario. Dirija a cada grupo a elegir un representante que explique por qué eligieron así. Señale que ninguna selección será considerada un error en este ejercicio. Tal como ocurre en la vida real, existen numerosas opciones, cada una con ventajas y desventajas. Lo que resulta la “mejor” opción depende del punto de vista del comprador (o del participante), sus preferencias personales y planes y pronósticos para el futuro. Consulte los temas de conversación del plan de lección. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Cierre/liquidación Uno o dos días antes del cierre: Haga una visita de inspección final Examine el Informe de operación de cierre HUD-1 El día del cierre: Asista a la reunión de cierre Revise y firme todos los documentos Escriba un cheque por los costos pendientes Hable sobre cada uno de los puntos: La visita final le da la oportunidad de asegurarse que la propiedad está en la misma condición que estaba cuando hizo la oferta. Por lo general, será programada por y con su agente de bienes raíces, si lo tiene. El Informe de operación de cierre HUD-1 indica el costo real (no un cálculo aproximado) de cada punto, incluso todos los cargos del prestamista, del corredor de bienes raíces, del abogado y/o de la compañía de título y demás costos por factores como inspecciones, informes crediticios y la tasación. Notifique a su corredor de bienes raíces, abogado o agente de plica inmediatamente si tiene alguna pregunta o encuentra algún error. Es muy posible que la reunión de cierre sea en la oficina de la compañía de título, del prestamista o del abogado. MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Para tener éxito como propietario Evite los préstamos riesgosos Pague la hipoteca puntualmente Mantenga los impuestos al día Mantenga un seguro adecuado Mantenga su casa en buen estado Tenga siempre un fondo de emergencia Evite los préstamos sobre el valor líquido de su vivienda para comprar bienes de consumo Pida ayuda en cuanto tenga un problema Lea cada punto. Evite los préstamos riesgosos. Los prestamistas deben pensarlo dos veces antes de sacar un préstamo que inicia con un pago o tasa inicial bajos pero que aumenta extremadamente más adelante. Asimismo, los préstamos que permiten la amortización negativa (en la que los pagos son tan bajos que ni siquiera cubren el interés adeudado todos los meses, por lo que en realidad con el tiempo termina debiendo más que la cantidad original del préstamo) pueden resultar en que el prestatario no pueda vender la propiedad y pagar el total del saldo de la hipoteca. Si no está seguro sobre el préstamo que está considerando, hable con un amigo o familiar de confianza y que entienda del tema, un abogado, o un asesor de vivienda Préstamos sobre el valor líquido de la vivienda: Los compradores deben tener cuidado al consider un préstamo o línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda, en particular si piensan utilizar el dinero para terminar de pagar la deuda en las tarjetas de crédito. Si no pueden efectuar los pagos de este tipo de préstamo (deuda “garantizada” por su vivienda), podrían perder su casa en un juicio hipotecario. Por otra parte, si no efectúan los pagos de la tarjeta de crédito (deuda sin garantía), no correría riesgo su hogar. Pida ayuda: Señale las instrucciones en el folleto para localizar una agencia de asesoría de vivienda certificada por HUD. Por un costo bajo, o sin costo alguno, estos asesores pueden proporcionar información y guía para ayudar a los individuos y familiares a comprar y proteger su hogar. (Consulte la Guía del instructor, página 3.) MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

¿Preguntas? ¿Tiene alguna pregunta sobre esta clase? MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

Evaluación de la clase Por favor complete el formulario de evaluación y entréguelo al salir. ¡Gracias! Solicite a los participantes que retiren el formulario de evaluación de sus carpetas. Infórmeles que es importante que los completen para que sus opiniones puedan utilizarse para mejorar los seminarios MoneyWI$E. Recomiende que los llenen totalmente y los entreguen antes de irse. (Los pueden dejar boca abajo sobre un escritorio o ponerlos dentro un sobre grande que usted proporciona para recoger las evaluaciones.) MoneyWI$E A CONSUMER ACTION AND CAPITAL ONE PARTNERSHIP

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