Catedrático de Universidad

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1 Catedrático de Universidad
Equidistribución de Beneficios y Cargas Carmelo PADRÓN DÍAZ, Catedrático de Universidad

2 ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA
PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

3 ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA
PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO DISTINTA CONCRECIÓN DEL PRINCIPIO EN FUNCIÓN DE LA CLASE Y CATEGORÍA DE SUELO

4 ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA
8) PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO BENEFICIOS PROPORCIONALIDAD DE LOS BENEFICIOS ¿SUCU? (NO HAY DEBER DE EQUIDISTIBUIR NI DERECHO A LA EQUIDISTRIBUCIÓN, PERO ¿PUEDE CABER LA EQUIDISTRIBUCIÓN?) SUNCU SUELO URBANIZABLE ¿S.R? (ASENTAMIENTOS -Sistema de cooperación en Asentamientos Rurales-) Proyectos de Actuación Territorial TÉCNICAS PARA LA DISTRIBUCIÓN EQUITATIVA DE LOS BENEFICIOS División del suelo urbano en ámbitos (SUNCU) y sectores en suelo urbanizable (todas las categorías Aprovechamiento urbanístico medio ¿S.R? (Sistema de cooperación en Asentamientos Rurales)

5 ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA
8) PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO CARGAS PROPORCIONALIDAD DE LAS CARGAS SUELO URBANO SUELO URBANIZABLE SUELO RÚSTICO TÉCNICAS PARA LA DISTRIBUCIÓN EQUITATIVA DE LAS CARGAS División del suelo urbano en ámbitos y unidades de actuación (SUNCU) División del suelo urbanizable en sectores y unidades de actuación Aprovechamiento urbanístico medio ¿SUCU? SUNCU ¿S.R? (Asentamientos rurales) Contribuciones especiales SUCU ¿SUNCU y SUELO URBANIZABLE?

6 BREVE REFERENCIA A LA TÉCNICA DEL “APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO”
ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA 8) PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO BREVE REFERENCIA A LA TÉCNICA DEL “APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO” FACTORES QUE INTEGRAN EL CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO SUPERFICIE EDIFICABILIDAD COEFICIENTES de HOMOGENEIZACIÓN USO y Tipología edificatoria INTENSIDAD CIRCUNSTANCIAS URBANÍSTICAS LOCALIZACIÓN CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO PROXIMIDAD O LEJANÍA A SISTEMAS GENERALES

7 Artículo 60 Proyecto de LOTc’98
En los sectores de suelo urbanizable y en las unidades de actuación en suelo urbano, el aprovechamiento urbanístico medio será el que resulte de multiplicar la superficie total correspondiente por su edificabilidad global, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, homogeneizados en función de los usos y tipologías fijados por el planeamiento, sin que compute a tales efectos la edificabilidad destinada a dotaciones y equipamientos públicos

8 Artículo 60.- Aprovechamiento urbanístico medio.
1. En los sectores de suelo urbanizable y en los ámbitos de suelo urbano, el planeamiento establecerá los aprovechamientos urbanísticos global y medio en función de los usos, intensidades, tipologías edificatorias y circunstancias urbanísticas de los terrenos que no estén destinados a viales, zonas verdes y demás dotaciones. 2. El Plan General establecerá un coeficiente que exprese el valor que atribuye a cada uso y tipología edificatoria en relación con los demás. También podrá establecer un coeficiente para cada sector o ámbito, en función de su situación dentro de la estructura territorial. Los Planes Parciales fijarán la ponderación relativa de los usos y tipologías edificatorias resultantes de su ordenación detallada, así como la que refleje las diferencias de situación y características urbanísticas dentro del ámbito ordenado. El coeficiente de homogeneización de cada área geográfica y funcional diferenciada se determinará por ponderación de los anteriores coeficientes, ajustando el resultado, si fuera preciso, con objeto de conseguir una más adecuada valoración relativa. 3. El aprovechamiento urbanístico de cada área diferenciada será el resultado de multiplicar la superficie de las parcelas lucrativas de la misma por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, y por el coeficiente de homogeneización, expresándose el resultado en unidades de aprovechamiento. El aprovechamiento urbanístico de un sector o ámbito será la suma de los aprovechamientos que correspondan a todas sus áreas diferenciadas. La asignación de coeficientes a los distintos usos y tipologías edificatorias, sectores, ámbitos y áreas diferenciadas deberá ser razonada, exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su determinación. 4. El aprovechamiento urbanístico medio de cada sector o ámbito se obtendrá dividiendo su aprovechamiento urbanístico por su superficie total, incluida la de los sistemas generales comprendidos o adscritos al mismo. El resultado se expresará en unidades de aprovechamiento por metro cuadrado. 5. Las Normas Técnicas del Planeamiento Urbanístico desarrollarán los criterios para el cálculo de los aprovechamientos y los coeficientes de homogeneización.

9 Artículo TR-LOTENc’00 En los sectores de suelo urbanizable y en los ámbitos de suelo urbano, el planeamiento establecerá los aprovechamientos urbanísticos global y medio en función de los usos, intensidades, tipologías edificatorias y circunstancias urbanísticas de los terrenos que no estén destinados a viales, zonas verdes y demás dotaciones.

10 Propuesta de desarrollo
Artículo 60 TR-LOTENc’00 Aprovechamiento global Aprovechamiento medio Propuesta de desarrollo Aprovechamiento global para la comparación del 15% Aprovechamiento medio para la comparación del 15% (AM) Aprovechamiento global para la equidistribución Aprovechamiento medio para la equidistribución (am)

11 (AM) Aprovechamiento urbanístico medio para la comparación
¿Qué es? Es la determinación de planeamiento (PGO, PRUG-PR, PE-PP) que permite verificar la exigencia del artículo 32.2.B.2 del TR-LOTENc’00 de que entre sectores de suelo urbanizable sectorizado no existea una diferencia de aprovechamiento medio superior al 15%

12 (am) Aprovechamiento urbanístico medio para la equidistribución
¿Qué es? Es la determinación necesaria de planeamiento (PGO, PRUG-PR, PE-PP, PP y PE) o de un procedimiento ad hoc que permite cuantificar la recuperación de plusvalías y la equidistribución de beneficios y cargas exigidas por la LRSV’98 y por el TR-LOTENc’00 en el SUNCO y en el SUSO

13 Artículo 60.2 TR-LOTENc’00 El Plan General establecerá un coeficiente que exprese el valor que atribuye a cada uso y tipología edificatoria en relación con los demás. También podrá establecer un coeficiente para cada sector o ámbito, en función de su situación dentro de la estructura territorial. Los Planes Parciales fijarán la ponderación relativa de los usos y tipologías edificatorias resultantes de su ordenación detallada, así como la que refleje las diferencias de situación y características urbanísticas dentro del ámbito ordenado El coeficiente de homogeneización de cada área geográfica y funcional diferenciada se determinará por ponderación de los anteriores coeficientes, ajustando el resultado, si fuera preciso, con objeto de conseguir una más adecuada valoración relativa

14 Artículo 60.3 TR-LOTENc’00 El aprovechamiento urbanístico de cada área diferenciada será el resultado de multiplicar la superficie de las parcelas lucrativas de la misma por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, y por el coeficiente de homogeneización, expresándose el resultado en unidades de aprovechamiento. El aprovechamiento urbanístico de un sector o ámbito será la suma de los aprovechamientos que correspondan a todas sus áreas diferenciadas. La asignación de coeficientes a los distintos usos y tipologías edificatorias, sectores, ámbitos y áreas diferenciadas deberá ser razonada, exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su determinación.

15 Artículo 60.4 TR-LOTENc’00 El aprovechamiento urbanístico medio de cada sector o ámbito se obtendrá dividiendo su aprovechamiento urbanístico por su superficie total, incluida la de los sistemas generales comprendidos o adscritos al mismo. El resultado se expresará en unidades de aprovechamiento por metro cuadrado

16 BREVE REFERENCIA A LA TÉCNICA DEL “APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO”
ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA 8) PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO BREVE REFERENCIA A LA TÉCNICA DEL “APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO” ART B). 2) TRELOTENC’00 “B) Constituye la ordenación urbanística pormenorizada 2) La división del suelo urbano y urbanizable en ámbitos y sectores, determinando la normativa que sea de aplicación en cada uno de ellos y fijando para cada uno de los sectores de suelo urbanizable sectorizado el aprovechamiento urbanístico medio que le corresponda, que no podrá diferir entre sectores en más del 15 por ciento”. AM (aprovechamiento urbanístico medio a efectos de la comprobación de que no existe entre el aprovechamiento medio de los sectores una diferencia superior al 15%) am (aprovechamiento urbanístico medio a efectos de realizar la distribución equitativa de beneficios y cargas entre los propietarios del suelo incluido en un ámbito o sector)

17 Artículo 60.5 TR-LOTENc’00 Las Normas Técnicas del Planeamiento Urbanístico desarrollarán los criterios para el cálculo de los aprovechamientos y los coeficientes de homogeneización

18 DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS
LEGISLACIÓN ESTATAL RDL 4/2000 Legislación de aplicación plena LRSV’98 Legislación Básica TRLS’92 LEY 4/89 LEGISLACIÓN CANARIA LENC’94 TR-LOTENC’00 LOTC’99 RCAIP’95 LEGISLACIÓN TRANSITORIA RPU’78 RGU’78 LEGISLACIÓN SUPLETORIA TRLS’76 RDU’78

19 Documento de Aprobación Inicial
PGO Documento de Aprobación Inicial GÁLDAR

20 PGO de Gáldar

21 Coeficientes para el cálculo del aprovechamiento global y medio
Coeficientes de Usos y Tipologías Cp Residencial: Diversas tipologías: manzanas cerradas, aislada, Industrial: ¿Una sola tipología edificatoria ? Comercial: Diversas tipologías edificatorias: edificio exclusivo o no Coeficientes intersectores Equipamientos: Coeficiente de localización FL Otros coeficientes Situación respecto a los sistemas generales FA Características topográficas FT Valoración del entorno rural o urbano FP

22 Tal como se establece en el artículo 60
Tal como se establece en el artículo 60.1 del TRLotc-Lenac el Plan General establecerá, para los sectores de suelo urbanizable, que habrán de desarrollarse a través de Plan Parcial, y para los suelos urbanos no consolidados, el aprovechamiento urbanístico global y medio en función de los usos, intensidades, tipologías edificatorias asignadas y demás circunstancias urbanísticas de los terrenos que no están destinados a viario, zonas verdes y demás dotaciones

23 Cuestiones Previas Los índices de edificabilidad máxima para cada uno de los sectores de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable. Estos índices aparecen señalados en las tablas resumen de los ámbitos de suelo urbano no consolidado y sectores de suelo urbanizable. A las parcelas dotacionales se les asignará un índice mínimo de edificabilidad de 0,40 m2/m2 para el uso docente y cultural y de 0'10 m2/m2 para el equipamiento deportivo de cesión. Además en los espacios libres de uso público también se tolerará una pequeña edificabilidad que no excederá de 0’08 m2/m2 destinada a posibilitar la construcción de quioscos y pequeñas edificaciones propias de estos espacios

24 Ponderación Relativa de los usos y tipologías Cp
Coeficientes AM en cada sector Ponderación Relativa de los usos y tipologías Cp La ponderación relativa de los usos y tipologías (Cp) edificatorias asignados a cada sector, en función del uso y tipología característico. ( Caso del PGO el uso y tipología característico en función del cual se relativizan el resto, es el residencial colectivo en manzanas cerradas al que se asigna valor 1)

25 1.00 1.05 1.15 1.35 Uso y Tipología edificatoria Uso Residencial
Coeficiente Ponderación Viviendas colectivas manzana cerrada Módulo medio: 120 m2 vivienda: b2, b3, a1 1.00 Módulo medio: 100 m2 vivienda: M3 y M4 Viviendas colectivas: edificación abierta Módulo medio: 100 m2 vivienda: A 1.05 Vivienda unifamiliar: en hilera Módulo medio: 130 m2 vivienda: bh, ch, c 1.15 Vivienda unifamiliar: aislada-pareada Módulo medio: 150 m2 vivienda: bh, ch, c 1.35

26 0.9 x Coeficiente de tipología dominante
Uso y Tipología edificatoria Uso Residencial Dentro de este uso y en las diferentes tipologías se contempla el carácter social de las viviendas que con éste destino se impone su localización, en los sectores desde el PGO, aplicándoles una minorización, con respecto al uso característico (tipología y uso dominante) del 10% Coeficiente Ponderación 0.9 x Coeficiente de tipología dominante

27 0.85 Uso y Tipología edificatoria Uso Industrial
Se fija el coeficiente atendiendo a que, pese a su carácter lucrativo comercial, la introducción de estos usos requiere un mayor consumo de volumen edificatorio, y además a que se pretende estimular la implantación de éstas actividades (en pequeña y mediana escala) en el desarrollo urbano de este municipio. Coeficiente Ponderación 0.85

28 En edificio exclusivo: Uso comercial
Uso y Tipología edificatoria: uso comerciall Se fija el coeficiente atendiendo al mayor valor del mercado que lleva aparejado el uso y a la tipología, de mayor concentración edificatoria, que podrá adoptar el P.P. con respecto al uso característico, mayorándose con respecto a éste en un 20% en edificio con otros usos Coeficiente Ponderación: 1.20 En edificio exclusivo: Uso comercial Coeficiente Ponderación: 1.75

29 1.00 1.05 1.15 1.35 Uso y Tipología edificatoria Uso Residencial
Coeficiente Ponderación Viviendas colectivas manzana cerrada Módulo medio: 120 m2 vivienda: b2, b3, a1 1.00 Módulo medio: 100 m2 vivienda: M3 y M4 Viviendas colectivas: edificación abierta Módulo medio: 100 m2 vivienda: A 1.05 Vivienda unifamiliar: en hilera Módulo medio: 130 m2 vivienda: bh, ch, c 1.15 Vivienda unifamiliar: aislada-pareada Módulo medio: 150 m2 vivienda: bh, ch, c 1.35

30 Coeficiente Ponderación: 0
Uso Dotacional La edificabilidad asignada a los Usos dotacionales, y a los SG, de obligada cesión no se computan para el cálculo del aprovechamiento lucrativo o, lo que es lo mismo, su coeficiente de ponderación es cero, siendo ésta la técnica a aplicar para la determinación de las unidades de aprovechamiento necesarias para el cálculo del aprovechamiento urbanístico Coeficiente Ponderación: 0

31 Uso: Equipamiento Privado Club social, deportivo, etc.
Se fija el coeficiente atendiendo a que, pese a su carácter lucrativo privado, son unas dotaciones de servicios de interés público y social minorándose por ello en un 25% con respecto al uso característico Coeficiente Ponderación: 0’75x Tipología dominante en la zona

32 CH = (FL ) x (FA) x (FT) x (Fp)
Coeficiente de Homogeneización De Sectores Coeficiente de homogeneización (CH) que se determinará por ponderación de los coeficientes anteriores, ajustándolo si fuera preciso para conseguir una más adecuada valoración relativa. CH = (FL ) x (FA) x (FT) x (Fp)

33 Coeficientes AM intersectores
Coeficiente de localización FL La ponderación relativa por la localización (FL) del sector, en función de las tendencias de desarrollo del municipio. Estos coeficientes se han valorado entre 1, 0’95 y 0’9, siendo el 1 el valor de referencia del Casco de Gáldar, La Costa y sus zonas inmediatamente próximas, que son las áreas de mayor expectativa, 0’95 para los sectores que se sitúan en torno a las anteriores en los que existen expectativas de desarrollo y 0’9 para los que ocupan posiciones más periféricas.

34 topografía condicionará en gran medida la ordenación.
Otros coeficientes, que pretenden compensar las diferencias entre sectores en función de diversas circunstancias, tales como mayores dificultades de urbanización por cuestiones topográficas, mayores costes de conexión a redes generales, dificultades en las condiciones de accesibilidad al sector, etc...Se concretan en los siguientes: Situación respecto a los sistemas generales y elementos estructurantes (FA), valorando la accesibilidad a los sectores, su grado de centralidad, etc… Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, siendo el 1 asignado a las áreas con mejor grado de accesibilidad, 0’95 para las que necesitarían mejorar su accesibilidad con el desarrollo del sector y 0,9 las peor comunicadas. Características topográficas (FT), donde se valoran los condicionantes que el suelo puede tener sobre la ordenación y el posible incremento en los costes de urbanización. Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, asignando el valor 1 a las condiciones topográficas más favorables, 0’95 a los sectores con cierta dificultad y 0’9 a los que la topografía condicionará en gran medida la ordenación. Valoración del paisaje urbano o rural circundante así como las preexistencias (FP), (viviendas, elementos históricos o etnográficos, accesos a fincas agrícolas…), que condicionen la ordenación. Parámetros: 1, 0’95 y 0’9; valorándose con grado 1 los mejores paisajes donde no existen preexistencias edificatorias significativas en el sector, 0’95 para aquellos lugares con cierto grado de degradación y preexistencias condicionantes y 0’9 para los paisajes más degradados y con un número significativo de edificaciones existentes.

35 Coeficientes AM intersectores
Situación respecto a los sistemas generales y elementos estructurantes (FA) valorando la accesibilidad a los sectores, su grado de centralidad, etc Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, siendo el 1 asignado a las áreas con mejor grado de accesibilidad, 0’95 para las que necesitarían mejorar su accesibilidad con el desarrollo del sector y 0,9 las peor comunicadas.

36 Coeficientes AM intersectores
Características topográficas (FT) donde se valoran los condicionantes que el suelo puede tener sobre la ordenación y el posible incremento en los costes de urbanización. Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, asignando el valor 1 a las condiciones topográficas más favorables, 0’95 a los sectores con cierta dificultad y 0’9 a los que la topografía condicionará en gran medida la ordenación.

37 Coeficientes AM intersectores
Valoración del paisaje urbano o rural circundante así como las preexistencias (Fp) viviendas, elementos históricos o etnográficos, accesos a fincas agrícolas…), que condicionen la ordenación Parámetros: 1, 0’95 y 0’9; valorándose con grado 1 los mejores paisajes donde no existen preexistencias edificatorias significativas en el sector, 0’95 para aquellos lugares con cierto grado de degradación y preexistencias condicionantes y 0’9 para los paisajes más degradados y con un número significativo de edificaciones existentes.

38 CH = (FL ) x (FA) x (FT) x (Fp)
Coeficiente de Homogeneización De Sectores Coeficiente de homogeneización (CH) que se determinará por ponderación de los coeficientes anteriores, ajustándolo si fuera preciso para conseguir una más adecuada valoración relativa. CH = (FL ) x (FA) x (FT) x (Fp)

39 Una vez se han fijado los índices y coeficientes anteriores, el aprovechamiento urbanístico se obtiene de la siguiente manera: Se calcula la superficie edificable máxima del sector, producto de la superficie del mismo por el coeficiente de edificabilidad del sector (superficie edificable de carácter lucrativo) SE= ST (m2) x E (m2c/ m2s) Se asigna a cada uso( residencial, industrial, comercial, dotacional/comunitario privado) y tipología edificatoria un porcentaje de esta superficie edificable de carácter lucrativo. Se obtienen los aprovechamientos correspondientes a cada uso y tipología, multiplicando la superficie edificable de carácter lucrativo asignada a cada una de ellas por sus respectivos coeficientes de uso y tipología.

40 Propuesta de desarrollo
Artículo 60 TR-LOTENc’00 Aprovechamiento global Aprovechamiento medio Propuesta de desarrollo Aprovechamiento global para la comparación del 15% Aprovechamiento medio para la comparación del 15% (AM) Aprovechamiento global para la equidistribución Aprovechamiento medio para la equidistribución (am)

41 Propuesta de desarrollo
Artículo 60 TR-LOTENc’00 Aprovechamiento global Aprovechamiento medio Propuesta de desarrollo Aprovechamiento global para la comparación Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNO Se puede calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO Aprovechamiento global para la equidistribución Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNO Se debe calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO Aprovechamiento medio para la comparación Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNO Se puede calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO Aprovechamiento medio para la equidistribución Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNO Se debe calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO

42 ¿Qué instrumentos calculan el AM y el am? Propuesta de desarrollo
Aprovechamiento global para la comparación PGO PRUG-PR PE-PP Aprovechamiento global para la equidistribución PGO PRUG-PR PE-PP PP PE Aprovechamiento medio para la comparación PGO PRUG-PR PE-PP Aprovechamiento medio para la equidistribución PGO PRUG-PR PE-PP PP PE

43 Documento de Aprobación Definitiva
PGO Documento de Aprobación Definitiva TELDE

44 Aprovechamiento Medio
Artículo 17 Aprovechamiento Medio Para cada área homogénea, entendiendo como tal aquellos ámbitos del territorio que presentan condiciones de uso, tipología y localización equivalentes, el Plan General definirá el aprovechamiento medio respectivo, cuyo cálculo se realiza en la forma que se señala en los artículos siguientes

45 Cálculo del aprovechamiento medio en suelo urbanizable
Artículo 18 Cálculo del aprovechamiento medio en suelo urbanizable El Plan General en el suelo urbanizable sectorizado fija el aprovechamiento medio de cada sector dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de las zonas incluidas en él, expresado en metros cuadrados construidos del uso característico, por la superficie total del área La ponderación relativa de los usos de las diferentes zonas, en relación siempre con el característico, se realiza en la forma señalada en el número 3 anterior Los Planes Parciales, respetando la ponderación fijada por el Plan General para las zonas que incluyan, establecerán la ponderación relativa de los usos pormenorizados y tipologías edificatorias resultantes de la subzonificación que contengan, con referencia igualmente al uso y tipología edificatoria característicos

46 Otras determinaciones
Artículo 19.4 Otras determinaciones Los ámbitos y sectores delimitados por el Plan General que cuenten con exceso de aprovechamiento respecto del medio establecido, vienen obligadas a la reserva de dicho exceso con destino a Patrimonio Municipal del Suelo con las características y limitaciones de ésta calificación.

47 Artículo 20.4 Aplicación del aprovechamiento medio y del concepto de plusvalía derivada de la acción urbanística El aprovechamiento urbanístico de cada área diferenciada será el resultado de multiplicar la superficie de las parcelas lucrativas de la misma por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, y por el coeficiente de homogeneización, expresándose el resultado en unidades de aprovechamiento. El aprovechamiento urbanístico de un sector o ámbito será la suma de los aprovechamientos que correspondan a todas sus áreas diferenciadas. La asignación de coeficientes a los distintos usos y tipologías edificatorias, sectores, ámbitos y áreas diferenciadas deberá ser razonada, exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su detrminación

48 SITUACION SUPERFICIE SUP CONST. VIVIENDAS
APROV. m²/m² 1 Islagolf 53.926 250 0.3311 2 San Ignacio II 52.490 240 0.3560 3 Montegolf 83.322 26.040 87 0.3125 4 San Ignacio I 49.927 19.750 141 0.3955 1-3D Ponce 36.619 Com. 0.3000 5 San Antonio I *33.891 38.359 380 *1.1533 1-3K Salinetas 49.000 0.40 6 Z.I. El Goro III Indus. 0.6452 Pau 3 La Garita 65.500 16.000 130 0.25 Sup 4 La Vega 900 0.68 Pau 7a Lomo Taliarte 47.500 Pau 7b Melenara 51.000 13.000 125 Pau 10a Silva (*) 0.5794 SUSO 12 La Jardinera 74.667 48.903 0,40 SUPERFICIE TOTAL 2.633

49 SITUACION SUPERFICIE SUP CONST. VIVIENDAS
APROV. m²/m² 1 Islagolf m² m² 250 0.25 2 San Ignacio II m² m² 200 1-3D Ponce m² m² Comercial 0.30 1-3K Salinetas m² m² 0.34 Pau 3 La Garita m² m² 130 Sup 4 La Vega m² m² 900 0.68 Pau 7a Lomo Taliarte m² m² 380 Pau 7b Melenara m² m² 125 Pau 10a Silva m² m² Indus. 0.40 11 El Goro m² m² 0,40 SUPERFICIE TOTAL m² 1.985

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51 AREA HOMOGENEA NUCLEOS DE COSTA TURISTICOS (RC)
SUP. TOTAL m2. ORD. TIPO EDIF. m2./m2. SUP. SUELO m2. SUP. CONSTRUI. EDIFICAB. TOTAL COEF. USO COEF. INT. COEF. HOMOG. APROV. TOTAL AP. MEDIO SECTOR AP. MEDIO A.R. RC 1 La Estrella y San Borondón F 1,00 40.040 0,90 0,38 0,34 13.613,60 E 0,60 59.805 35.883 75.923 13.635,54 Equipo Propuesto 12.100 TOTAL 27.249,14 0,2434 RC 2 Los Melones 79.200 47.520 18.057,60 Equipo Propuesto 4.700 83.900 0,2152 RC 3 Playa del Hombre 83.376 31.682,88 10.505 0,2120 TOTALES 76.989,62 0,2230

52 COEFICIENTES DE USO DEL SUP
TIPOLOGIA COEFICIENTE Bloque lineal 5 plantas G1 1.00 Manzana con patio 5 plantas D2 Manzana con patio 3 plantas D1 0.90 Entre medianeras 3 plantas B1 0,95 Entre medianeras 2 plantas B2 0,80 Oficinas 5 Plantas G1 1.10 Vivienda Unifamiliar Aislada E 0.25 Vivienda Unifamiliar Adosada F 0.30 Edificación de uso industrial Aislado H 0.35 Edificación de uso industrial Adosada I 0.40

53 Área homogénea Núcleos de Costa Turísticos (RC)
El uso característico de este área es el de vivienda unifamiliar, aislada, adosada o en fila, con una o dos plantas de altura, definición que para esta área confluye en la ordenanza E, a la cual se le asigna el valor 1,00, el resto de los tipos edificatorios tienen valores relativos por debajo de la unidad, hay que tener en cuenta que la mayoría de estos núcleos son de vivienda transitoria, transformándose en la actualidad a permanente y con variables propias de las urbanizaciones de tipo turístico en cuanto a densidades y usos. Respecto al coeficiente de intensidad tipológica en el caso de Telde, la centralidad que teóricamente justifica el mayor valor es la centralidad de Telde Casco, respecto de la cual la cercanía o lejanía determina la diferencia de valor del suelo tal como se demostró en la Información Urbanística, frente a esta centralidad inicial, aparece una segunda que se concentra en la Autovía GC-1, la cual asigna un valor especial a los núcleos que se apoyan en ella; a estas dos centralidades se le asigna el coeficiente de intensidad tipológica 1,00, mientras que el resto de las localizaciones adopta valores referidos a aquel. Con estos coeficientes el Aprovechamiento Medio resultante es de 0,2230 m²u.c./m².

54 Las Longueras

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62 Acuerdo de la COTMAC De acuerdo con el Avance, la Unidad Ambiental en que se encuentra se caracteriza por su valor agrológico muy alto y su alta calidad para la conservación. Presenta igualmente un perímetro irregular atribuible a circunstancias de propiedad y no de carácter urbanístico. Se sitúa al otro lado de la GC-2, que ha constituido y debe seguir constituyendo la línea divisoria entre el área urbana y la agrícola, en esta parte del territorio municipal La preservación del suelo con valor agrícola, que constituye un mandato de clasificación en el artículo 9.2 de la Ley estatal 6/1998 y el artículo 54.e) TR, y se expresa como uno de los objetivos del Plan General, resulta vulnerado con la definición de sectores urbanizables sobre terrenos de máxima capacidad agrícola, como es el caso de los sectores urbanizables ZSR-7 Martorell, ZSR-9 Bocabarranco y ZOC-1 Las Longueras….

63 Suelo Urbanizable Residencial
Barranquillo El Vino Suelo Urbanizable Residencial

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67 PGO aprobado inicialmente

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71 SUSNO - R - 7 BARRANQUILLO DEL VINO
Superficie del sector: * m2s Edificabilidad: 0.23 m2c/ m2s Superficie edificable: 30267 m2c Cuadro de edificabilidad por usos, coeficientes de ponderación y aprovechamiento USO Y TIPOLOGÍA EDIFICABILIDAD COEFICIENTE Cp APROVECHAMIENTO Viv. manzana cerrada 16800 m2c 1 16800 U.A. Viv. manzana cerrada (VPO) 4200 m2c 0.9 3780 U.A. Equipamiento comercial 1513 m2c 1.5 2269 U.A. Dotaciones 7754 m2c 0 U.A. TOTAL SECTOR 22850 U.A. Coeficientes de ponderación por localización (FL) (FA) (FT) (FP) FL FA FT 0.95 FP Coeficiente de homogeneización por localización CL 0.8122 Aprovechamiento lucrativo total homogeneizado 18558 U.A. APROVECHAMIENTO MEDIO DEL SECTOR U.A./m2 S

72 Documento de Aprobación Inicial
PGO Documento de Aprobación Inicial SANTA BRÍGIDA

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74 CALCULO Y JUSTIFICACIÓN DEL COEFICIENTE DE HOMOGENIZACIÓN

75 CALCULO Y JUSTIFICACIÓN DEL COEFICIENTE DE HOMOGENIZACIÓN

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77 CALCULO Y JUSTIFICACIÓN DEL COEFICIENTE DE HOMOGENIZACIÓN

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81 CALCULO Y JUSTIFICACIÓN DEL COEFICIENTE DE HOMOGENIZACIÓN

82 (am) Aprovechamiento urbanístico medio para la equidistribución
¿Qué es? Es la determinación necesaria de planeamiento (PGO, PRUG-PR, PE-PP, PP y PE) o de un procedimiento ad hoc que permite cuantificar la recuperación de plusvalías y la equidistribución de beneficios y cargas exigidas por la LRSV’98 y por el TR-LOTENc’00 en el SUNCO y en el SUSO

83 Propuestas de desarrollo artículo 60
El PGO, PRUG-PR y PE-PP podrán determinar el aprovechamiento urbanístico global y medio para la comparación de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización En el desarrollo del PGO, PRUG-PR y PE-PP no tiene sentido práctico establecer el aprovechamiento urbanístico global y medio para la comparación de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado

84 Propuestas de desarrollo artículo 60
Si el PGO, PRUG-PR y PE-PP determinan el aprovechamiento urbanístico global y medio (AM) para la comparación de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado deberán establecer los coeficientes de homogeneización necesarios para aplicar el artículo 60 del TR-LOTENc’00 El planeamiento podrá delimitar en cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización no ordenado una o varias unidades de actuación En desarrollo del PGO, PRUG-PR y PE-PP no tiene sentido práctico establecer los coeficientes de homogeneización de los ámbitos del SUNCU

85 Propuestas de desarrollo art.60
El planeamiento podrá establecer, para cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado, los coeficientes de homogeneización necesarios para el cálculo del aprovechamiento urbanístico medio para la comparación y el medio para la equidistribución En el supuesto de que el planeamiento remita la determinación del aprovechamiento urbanístico medio para la equidistribución de uno, varios o todos los ámbitos de suelo urbano no consolidado por la urbanización a un momento posterior, en cuyo caso dicho aprovechamiento se determinará mediante el procedimiento ad hoc, la fijación de estos coeficientes se realizará en el citado procedimiento Propuestas de desarrollo art.60

86 Propuestas de desarrollo artículo 60
El PGO, PRUG-PR y PE-PP podrá determinar el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado El aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución podrá determinarse directamente en el instrumento de ordenación que contenga la ordenación completa del ámbito o podrá remitirse por dicho instrumento al procedimiento ad hoc de determinación del aprovechamiento urbanístico global específico Cuando la ordenación detallada del ámbito se haya establecido a través de un Plan Parcial de Ordenación dicho Plan Parcial deberá determinar directamente el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidsitribución del ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización que ordene

87 Propuestas de desarrollo artículo 60
El planeamiento podrá determinar el aprovechamiento urbanístico global y medio (AM y am) de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado

88 Propuestas de desarrollo artículo 60
El PGO, PRUG-PR y PE-PP podrá determinar el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidsitribución (am) de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado El aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución (am) podrá determinarse directamente en el instrumento de ordenación que contenga la ordenación completa del ámbito o podrá remitirse por dicho instrumento al procedimiento ad hoc de determinación del aprovechamiento urbanístico global específico Cuando la ordenación detallada del ámbito se haya establecido a través de un Plan Parcial de Ordenación dicho Plan Parcial deberá determinar directamente el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución (am) del ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización que ordene

89 Coeficientes AM intersectores
Coeficiente “u” o coeficiente de uso global y tipología edificatoria Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre el uso global y tipología edificatoria básica preponderante de cada ámbito o sector y el uso global y tipología edificatoria básica, de entre los establecidos para cualquiera de los ámbitos o sectores, que, en función de criterios de mercado, se considere que conllevan un mayor rendimiento lucrativo. Cuando el instrumento de ordenación no haya establecido la tipología edificatoria básica de alguno, algunos o todos los ámbitos o sectores, se considerará únicamente, a los efectos de la determinación de este coeficiente, el uso global preponderante del ámbito o sector. Para la determinación de este coeficiente deberán tenerse en cuenta los condicionantes que el planeamiento pueda establecer para determinados usos y, específicamente, la adscripción a algún régimen de protección oficial del suelo destinado a uso residencial.

90 Coeficientes AM intersectores
Coeficiente “u” o coeficiente de uso global y tipología edificatoria El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 2, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector cuyo uso global y tipología edificatoria básica preponderante se considere el más lucrativo, debiéndose justificar el valor asignado

91 Coeficientes AM intersectores
Coeficiente “i” o coeficiente de intensidad. Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre la intensidad media de uso lucrativo prevista en el ámbito o sector, y la intensidad prevista para el ámbito o sector al que se asigne mayor intensidad media de uso lucrativo El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector con mayor intensidad media de uso, debiéndose justificar el valor asignado

92 Coeficientes AM intersectores
Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas Coeficiente “l” o coeficiente de localización Coeficiente “t” características del terreno Coeficiente “s” proximidad sistemas generales El coeficiente “c” se obtendrá multiplicando el coeficiente “l”, por el coeficiente “t” y por el coeficiente “s”.

93 Coeficientes AM intersectores
Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas Coeficiente “l” o coeficiente de localización Este coeficiente se cuantificará la relación entre el valor de la localización de un ámbito o sector y el valor de la localización del ámbito o sector que, en función de criterios de mercado, se considere que conlleva un mayor rendimiento lucrativo El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector con mejor localización, debiendo justificarse el valor asignado

94 Coeficientes AM intersectores
Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas Coeficiente “t” características del terreno Mediante este coeficiente se cuantificará la relación entre la dificultad que puedan presentar los terrenos de un ámbito o sector en relación con el proceso urbanizador y edificatorio por sus características geomorfológicas y topográficas, en comparación con el ámbito o sector en el que estas características sean las más favorables. El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector con mejores cualidades para su urbanización y edificación, debiendo justificarse el valor asignado.

95 Coeficientes AM intersectores
Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas Coeficiente “s” proximidad sistemas generales Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor derivada de la proximidad del ámbito o sector a los sistemas generales. Esta relación, que puede ser favorable o desfavorable desde el punto de vista del rendimiento lucrativo, se cuantificará mediante la asignación de un coeficiente de los comprendidos en los siguientes intervalos de valores: Cuando la proximidad al sistema general sea favorable para el suelo incluido en el ámbito o sector, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,25, debiéndose justificar el valor asignado. Cuando la proximidad al sistema general sea desfavorable para el suelo incluido en el ámbito o sector, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 0,75 y 1, debiéndose justificar el valor asignado

96 Factor de ponderación de coeficientes
Coeficientes AM intersectores Factor de ponderación de coeficientes Considerando que los distintos coeficientes a tener en cuenta pueden tener un peso específico distinto en el proceso homogeneizador que los justifica, el planeamiento podrá asignar a cada uno de los coeficientes un factor de ponderación, cuyo valor estará entre 1 y 1,2. No podrá asignarse a todos los coeficientes un factor de ponderación superior a 1.

97 Forma de calcular el aprovechamiento global
Coeficientes AM intersectores Forma de calcular el aprovechamiento global El aprovechamiento urbanístico global para la comparación se calculará multiplicando las siguientes variables: Superficie con aprovechamiento lucrativo del ámbito o sector por la edificabilidad prevista por el planeamiento para los usos globales y tipologías edificatorias básicas de carácter lucrativo previstos para el ámbito o sector, por los coeficientes “u”, “i” y “c”, y, en su caso, por sus factores de ponderación

98 Forma de calcular el aprovechamiento medio para la comparación
Coeficientes AM intersectores Forma de calcular el aprovechamiento medio para la comparación El aprovechamiento urbanístico medio para la comparación del sector o ámbito se calculara: Dividiendo el aprovechamiento urbanístico global por la suma de la superficie del ámbito o sector, a la que se añadirá la superficie ocupada por los sistemas generales adscritos al sector o ámbito

99 Propuestas de desarrollo artículo 60
El planeamiento, o mediante procedimiento ad hoc, determinará el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución específico de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado (SUNCO-O) y sector de suelo urbanizable sectorizado ordenado (SUSO)

100 Propuestas de desarrollo artículo 60
El PGO, PRUG-PR y PE-PP podrá determinar el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución (am) de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado El aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución (am) podrá determinarse directamente en el instrumento de ordenación que contenga la ordenación completa del ámbito o podrá remitirse por dicho instrumento al procedimiento ad hoc de determinación del aprovechamiento urbanístico global específico Cuando la ordenación detallada del ámbito se haya establecido a través de un Plan Parcial de Ordenación dicho Plan Parcial deberá determinar directamente el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidsitribución (am) del ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización que ordene

101 Coeficiente “u” de uso pormenorizado y tipología edificatoria
Coeficientes "am" intrasector Coeficiente “u” de uso pormenorizado y tipología edificatoria Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre cada uso pormenorizado y tipología edificatoria previstos para el ámbito o sector y aquel uso pormenorizado y tipología edificatoria previstos para el mismo que, en función de criterios de mercado, se considere que conllevan un mayor rendimiento lucrativo. Para la determinación de este coeficiente deberán tenerse en cuenta los condicionantes que el planeamiento pueda establecer para determinados usos, y, específicamente, la adscripción a algún régimen de protección oficial del suelo destinado a uso residencial

102 Coeficiente “u” de uso pormenorizado y tipología edificatoria
Coeficientes "am" intrasector Coeficiente “u” de uso pormenorizado y tipología edificatoria El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará 1 y 2, correspondiendo el máximo valor al uso pormenorizado y tipología edificatoria que, de entre los establecidos para las distintas parcelas del ámbito o sector, se considere más lucrativo, debiéndose justificar los valores asignados

103 Coeficientes "am" intrasector
Coeficiente “i” o coeficiente de intensidad. Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre la intensidad prevista para cada uso pormenorizado lucrativo y tipología edificatoria previsto en el ámbito o sector y la intensidad del uso pormenorizado lucrativo y tipología edificatoria que tenga asignada la mayor intensidad del ámbito o sector. El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor a la parcela que tenga asignada la intensidad que se considere más lucrativa, debiéndose justificar los valores asignados

104 Coeficientes "am" intrasector
Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas Coeficiente “l” o coeficiente de localización Coeficiente “t” características del terreno Coeficiente “s” proximidad sistemas generales o locales El coeficiente “c” se obtendrá multiplicando el coeficiente “l”, por el coeficiente “t” y por el coeficiente “s”.

105 Coeficientes "am" intrasector
Coeficiente“c” de circunstancias urbanísticas Coeficiente “l” o coeficiente de localización Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre la localización de las parcelas incluidas en las manzanas del ámbito o sector y la localización de la parcela o parcelas incluidas en las manzanas cuya ubicación se considere, en función de criterios de mercado, que conlleva un mayor rendimiento lucrativo El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor a la parcela cuya localización se considere más lucrativa, debiéndose justificar el valor asignado

106 Coeficientes "am" intrasector
Coeficiente“c” circunstancias urbanísticas Coeficiente “t” características del terreno Mediante este coeficiente se cuantificará la relación entre la dificultad que puedan presentar los terrenos de un ámbito o sector en relación con el proceso urbanizador y edificatorio, por sus características geomorfológicas y topográficas, en comparación con los terrenos del ámbito o sector en el que estas características sean las más favorables El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor a la parcela con mejores cualidades para su urbanización y edificación, debiendo justificarse el valor asignado

107 Coeficiente “s” proximidad sistemas
Coeficientes "am" intrasector Coeficiente“c” circunstancias urbanísticas Coeficiente “s” proximidad sistemas Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor derivada de la proximidad de las parcelas incluidas en el ámbito o sector a los sistemas generales incluidos o cercanos y a los sistemas locales incluidos en el mismo. Esta relación, que puede ser favorable o desfavorable desde el punto de vista del rendimiento lucrativo, se establecerá tomando como referencia la parcela y se cuantificará mediante la asignación de un coeficiente de los comprendidos en los siguientes intervalos de valores

108 Coeficientes AM intersectores
Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas Coeficiente “s” proximidad sistemas generales Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor derivada de la proximidad del ámbito o sector a los sistemas generales. Esta relación, que puede ser favorable o desfavorable desde el punto de vista del rendimiento lucrativo, se cuantificará mediante la asignación de un coeficiente de los comprendidos en los siguientes intervalos de valores: Cuando la proximidad al sistema general sea favorable para el suelo incluido en el ámbito o sector, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,25, debiéndose justificar el valor asignado. Cuando la proximidad al sistema general sea desfavorable para el suelo incluido en el ámbito o sector, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 0,75 y 1, debiéndose justificar el valor asignado

109 Coeficiente “s” proximidad sistemas
Coeficientes "am" intrasector Coeficiente“c” circunstancias urbanísticas Coeficiente “s” proximidad sistemas Cuando la proximidad al sistema general o local sea favorable para la parcela, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,25, debiéndose justificar el valor asignado. Cuando la proximidad al sistema general o local sea desfavorable para la parcela, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 0,75 y 1, debiéndose justificar el valor asignado

110 Factor de ponderación de coeficientes
Coeficientes "am" intrasector Factor de ponderación de coeficientes Considerando que los distintos coeficientes a tener en cuenta pueden tener un peso específico distinto en el proceso homogeneizador que los justifica, el planeamiento podrá asignar a cada uno de los coeficientes un factor de ponderación, cuyo valor estará entre 1 y 1,2. No podrá asignarse a todos los coeficientes un factor de ponderación superior a 1.