La normativa catastral en las valoraciones urbanísticas

Presentación del tema: "La normativa catastral en las valoraciones urbanísticas"— Transcripción de la presentación:

1 La normativa catastral en las valoraciones urbanísticas

2 Ley 6/98: Valoración del suelo
CLASE SITUACION VALORACION SUELO NO URBANIZABLE Rústico LOTC99 EXISTEN VALORES COMPARABLES CAPITALIZACION DE RENTAS NO METODO DE COMPARACION SI NO SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO LOTC99 APROVECHAMIENTO M2C x VRB EUR/M2C SI SUPERFICIE M2S x VUB EUR/M2S (Ley 10/2003) CONSOLIDADO POR LA URBANIZACION APROVECHAMIENTO M2C x EUR/M2C VRB NO VRC SUELO URBANO SI APROVECHAMIENTO M2C x VRP EUR/M2C

3 2. Delimitación de suelo de naturaleza urbana
PONENCIAS DE VALORES: CONTENIDO (Instrucción 03.04/97, de 28 de enero, D.G. Catastro) 1. Memoria general 1.1 Marco normativo de aplicación 1.2 Memoria descriptiva 1.3 Memoria justificativa 2. Delimitación de suelo de naturaleza urbana Suelos urbanizables: Art. 62 LRHL Disp. Adic. 2ª LRSV en relación con art. 16

4 3. Criterios valorativos
PONENCIAS DE VALORES: CONTENIDO (Instrucción 03.04/97, de 28 de enero, D.G. Catastro) 3. Criterios valorativos 3.1 Criterios aplicados 3.2 División de polígonos 3.3 Cuadro resumen de polígonos: VRB arts y 28.1 LRSV VUB art (Ley 10/2003) 3.4 Campo aplicación coefs. correctores: VRP art LRSV

5 4. Catálogo de tipologías constructivas 5. Callejero de valores:
PONENCIAS DE VALORES: CONTENIDO (Instrucción 03.04/97, de 28 de enero, D.G. Catastro) 4. Catálogo de tipologías constructivas 5. Callejero de valores: VRC arts y 28.3 LRSV 6. Análisis del mercado inmobiliario 7. Cartografía

6 VR eur/m2c x e m2c/m2s = VU eur/m2s POLIGONO VRB x ep = VUB
NORMAS TECNICAS VALORACION CATASTRAL R.D. 1020/1993 VALORACION DEL SUELO VR eur/m2c x e m2c/m2s = VU eur/m2s POLIGONO VRB x ep = VUB CALLE VRC x ec = VUC PARCELA VRP VUP Pormenorización Pormenorización Coefs. A-B Coefs. A-B-C-D-E-F-G

7 Cálculo del VRB R.D. 1020/1993 Norma 16: Vv = 1,40 (Vr + Vc) Fl
Vr = Vv / 1,40 Fl Vc Vr: Valor de repercusión VRB pts/m2c Vv: Valor en venta de mercado pts/m2c Vc: Valor de construcción pts/m2c Fl : Factor de localización

8 Cálculo del VRC R.D. 1020/1993 (Norma 8.2)
“Corrección” del VRB: Localización Accesibilidad Planeamiento y servicios Dinámica del mercado Oferta y demanda

9 Cálculo del VRP COEFICIENTES CORRECTORES NORMA 10 R.D.1020/1993
COEFICIENTE A: VARIAS FACHADAS DOS FACHADAS : 1,10 TRES O MAS FACHADAS: 1,15 COEFICIENTE B: LONG. FACHADA < LONG. MINIMA L/LM > 0,6

10 Aplicación de valores unitarios
Ley 10/2003: Suelo urbanizable sectorizado Valor suelo = = VUB eur/m2suelo x S m2suelo

11 VR eur/m2c x e m2c/m2s = VU eur/m2s POLIGONO VRB x ep = VUB
NORMAS TECNICAS VALORACION CATASTRAL R.D. 1020/1993 VALORACION DEL SUELO VR eur/m2c x e m2c/m2s = VU eur/m2s POLIGONO VRB x ep = VUB CALLE VRC x ec = VUC PARCELA VRP VUP Pormenorización Pormenorización Coefs. A-B Coefs. A-B-C-D-E-F-G

12 Aplicación del valor unitario
Norma 9 R.D. 1020/93: Aplicación del Valor Unitario VU pts/m2s a Vivienda unifamiliar aislada Núcleos rurales Industrial Dotacional Suelo sin edificar Norma 8 R.D. 1020/93: Cuando no exista un VR se aplicará el Valor Unitario VU

13 NORMAS TECNICAS VALORACION CATASTRAL R. D
NORMAS TECNICAS VALORACION CATASTRAL R.D. 1020/1993 VALORACION DEL SUELO VU eur/m2s POLIGONO VUB CALLE VUC PARCELA VUP Pormenorización Coefs. A-B-C-D-E-F-G

14 Cálculo del VUP COEFICIENTES CORRECTORES NORMA 10 R.D.1020/1993
COEFICIENTE A: VARIAS FACHADAS DOS FACHADAS : 1,10 TRES O MAS FACHADAS: 1,15 COEFICIENTE B: LONGITUD DE FACHADA < LONGITUD MINIMA L/LM > 0,6 COEFICIENTE C : FORMA IRREGULAR: 0,85 COEFICIENTE D: FONDO EXCESIVO D = 1 / nº PLANTAS + 1 COEFICIENTE E: SUPERFICIE DISTINTA DE LA MINIMA S/SM < COEF 0,80 1  S/SM  COEF 1,00 2  S/SM COEF 0,70 COEFICIENTE F: INEDIFICABILIDAD TEMPORAL: 0,60 COEFICIENTE G: AFECCION A VIVS. PROTECCION PUBLICA: 0,70

15 Vigencia de las ponencias de valores
Art. 7 R.D.-L. 5/1997: 10 años Art. 71 Ley 39/1988 RHL: Modificación por diferencias sustanciales de VCAT/VMERCADO: Nuevas ponencias Ley 10/2003: Inaplicabilidad por modificación de condiciones urbanísticas

16 Suelo urbanizable: Ley 10/2003
Método residual Suelo urbanizable: Ley 10/2003 Método residual dinámico Normativa hipotecaria: OM ECO/805/2003 Análisis de inversiones con valores esperados mediante periodificación y actualización

17 Suelo urbano (art. 28.4 Ley 6/98)
Método residual Suelo urbano (art Ley 6/98) Método residual estático: Análisis de inversiones con valores actuales Criterios estimativos para determinar: Valor en venta Costes de construcción Gastos de promoción Beneficio de promoción