VALORACIÓN DEL SUELO EN LA NUEVA LEY ESTATAL DEL SUELO.

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1 VALORACIÓN DEL SUELO EN LA NUEVA LEY ESTATAL DEL SUELO.

2 MARCO LEGAL PREVIO Régimen de valoraciones, Ley 6/98.
Valoraciones expropiatorias (como titular afectado y como entidad beneficiaria para expropiación no adheridos). Reparto de cargas y beneficios en equidistribución. Relaciones con la Administración que impliquen operaciones patrimoniales de ésta. Valoraciones catastrales, RD 1020/93 y otros Impuesto de Bienes Inmuebles. Otros tributos con base en valor catastral. Valoraciones hipotecarias, Orden ECO/805/2003 Financiación externa. Valoraciones a efectos contables: N.I.I.F 2005, Estados consolidados compañías y sociedades cotizadas. 2008, resto de compañías y sociedades. Valoraciones para comprobación de valores ITP y AJD, RDL1/93

3 VALORACIONES. ASPECTOS SINGULARES
Identificación de “situaciones básicas de suelo” de la Ley 8/2007, respecto a las clases de suelo de la legislación urbanística. El caso del suelo urbano no consolidado. Los propietarios no tienen derecho a urbanizar, aunque sí tiene derecho a participar en la actuación urbanizadora de iniciativa privada en un régimen de distribución equitativa de beneficios y cargas. (…) sin perjuicio de que el legislador urbanístico opte por seguir reservando a la propiedad la iniciativa de urbanización en determinados casos (…)

4 VALORACIONES. ASPECTOS SINGULARES
Art. 6.- La habilitación a particulares para el desarrollo de la actividad de iniciativa “deberá atribuirse mediante procedimiento con publicidad y concurrencia (…) sin perjudicio de las peculiaridades o excepciones que ésta [la legislación urbanística] prevea a favor de la iniciativa de los propietarios de suelo. Art. 7.- “La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo (…)” Art. 8.- Entre las facultades del derecho de propiedad del suelo, está “La de participar en la ejecución de las actuacioens de urbanización (…) en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación”

5 VALORACIONES. ASPECTOS SINGULARES
“es la propia Constitución la que extrae expresamente (…) un mandato dirigido a los poderes públicos para impedir la especulación. Ello es perfectamente posible desvinculando clasificación y valoración. Debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto.”

6 VALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARES
LOS ELEMENTOS ESPECULATIVOS EN LA ORDEN ECO/805/2003 Beneficio a corto de las fluctuaciones de los precios Expectativas de cambio de uso o edificabilidad Factores extraordinarios no asegurados (infraestructuras o inversiones nuevas)

7 VALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARES
INCONVENIENTES Hasta ahora, el mercado y la legislación en materia de valoración (incluida la normativa hipotecaria) ha vinculado clasificación y valoración. La Ley 8/2007 incide en el mercado y en las empresas del sector singularmente en la medida en que su patrimonio pueda quedar afectado por un expediente expropiatorio cuyo justiprecio derive del previsto para el “suelo en situación rural”. El valor hipotecario como valor estable en el tiempo. Sincronización legislación general con normativa de valoración hipotecaria

8 VALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARES

9 VALORACIÓN. ASPECTOS INCIDENTES
Reservas de suelo para vivienda protegida. Adaptación a la Ley 8/2007 de la legislación urbanística autonómica. Incremento cesiones de aprovechamiento, libres de cargas. Valoración del suelo rural: Criterios de valor inicial. Indemnizaciones complementarias, no garantizadas, no forman parte del valor intrínseco del inmueble. Criterios de ponderación al alza de valor obtenido por capitalización. Valoración suelo urbanizado por metodología estática. Limitaciones a la valoración de edificaciones por comparación en suelo urbanizado. Valoración de edificaciones y su ajuste a la legalidad Valoración en suelo sujeto a reurbanización con intensificación de densidades o aprovechamientos. Régimen transitorio DT3ª exige conocer si se han vencido los plazos o si el vencimiento imputable a la Administración o a terceros.

10 VALORACIÓN HIPOTECARIA
Relación entre la normativa de valoración hipotecaria y la legislación estatal en materia de valoraciones.

11 VALORACIÓN HIPOTECARIA
Valor de mercado según Orden ECO/805/2003

12 VALORACIÓN HIPOTECARIA
Valor hipotecario según Orden ECO/805/2003

13 VALORACIÓN HIPOTECARIA
Principios de valoración en Orden ECO/805/2003

14 VALORACIÓN HIPOTECARIA
Principios de valoración en Orden ECO/805/2003

15 VALORACIÓN HIPOTECARIA
Interpretación conjunta de la Orden ECO y la Ley 8/2007 Suelo “rural” Metodología de valoración del suelo. Justiprecio expropiatorio de contenido “rural” Indemnizaciones complementarias. Suelo urbanizado: Metodología de valoración Edificabilidad de cálculo en operaciones de reforma

16 VALORACIÓN HIPOTECARIA
Interpretación conjunta de la Orden ECO y la Ley 8/2007 Régimen transitorio de la Ley 8/2007: