UNIVERSIDAD DE LOS ANDES FINANCIAMIENTO DE VIVIENDA DE INTERES SOCIAL Posibilidades y Limitaciones de acceso a Crédito Alberto Gutiérrez Bernal Bogota,

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1 UNIVERSIDAD DE LOS ANDES FINANCIAMIENTO DE VIVIENDA DE INTERES SOCIAL Posibilidades y Limitaciones de acceso a Crédito Alberto Gutiérrez Bernal Bogota, Noviembre 25 de 2003 TITULARIZADORA COLOMBIANA

2 1.EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO 2.REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL 3.PROPUESTAS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA 4.PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA CONTENIDO

3 1.EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO 2.REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL 3.PROPUESTAS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA 4.PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA CONTENIDO

4 La cartera hipotecaria se redujo en forma importante desde 1997 a raíz de la crisis. Cartera hipotecaria Miles de millones pesos 2003 Fuente:Estados financieros reportados a la Superbancaria Incluye:Av villas, Colmena, Colpatria, Conavi, Davivienda, Granahorrar, Bancafe, BCH

5 LOGROS DEL SISTEMA HIPOTECARIO Cartera Vivienda / Cartera total FUENTE: UNIAPRAVI -CARDIFF -SALOMON SMITH BARNEY

6 LOGROS DEL SISTEMA HIPOTECARIO Cartera Vivienda / PIB FUENTE: UNIAPRAVI -CARDIFF -SALOMON SMITH BARNEY

7 El sistema hipotecario no recupera aún sus niveles históricos de desembolsos.

8 El número de viviendas financiadas presenta alguna recuperación Fuente: DANE

9 Desde 1995 se inició un proceso permanente de deterioro de la cartera hipotecaria. Fuente: Superbancaria-Titularizadora DE 1995-2003

10 La cartera hipotecaria ha sido la de más lenta recuperación. Fuente: Superintendencia Bancaria

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13 Aunque la cartera en mora se ha estabilizado, ésta se ha envejecido Evolución de moras por edades Fuente:Estados financieros reportados a la Superbancaria Incluye:Av villas, Colmena, Colpatria, Conavi, Davivienda, Granahorrar, Bancafe,

14 + 10.3% por año - 9.5% por año Fuente: Carrasquilla (1999) El ciclo de la construcción estuvo acompañado de cambios importantes en los precios de la finca raíz

15 Excepto en el rango bajo, el índice de precios de vivienda empieza a mostrar alguna recuperación. Fuente: La guía su mejor opción en finca raíz. Dane. Cálculos DNP - DEE. * Precios de la vivienda con relación al IPC.

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17 La vivienda diferente de VIS muestra un comportamiento positivo mientras la VIS decrece. Fuente: DANE

18 Los Bancos Hipotecarios han sustituido cartera por inversiones. Fuente: ICAV Las cifras de 1995, 1996 y 1997 incluyen Banco Cafetero-Concasa y Banco Colpatria-Corporación Colpatria, No incluye BCH

19 Los Bancos Hipotecarios han hecho un esfuerzo importante por diversificar su cartera Fuente: ICAV

20 … esto ha generado una disminución significativa de la participación de la cartera hipotecaria Fuente: ICAV

21 A pesar del alto volumen de daciones en pago, su rotación ha permitido mantener su nivel en los últimos años. BRPs / Activos Fuente:Estados financieros reportados a la Superbancaria Incluye:Av villas, Colmena, Colpatria, Conavi, Davivienda, Granahorrar, Bancafe, BCH

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23 Los Bancos Hipotecarios recuperaron a partir del 2002 su margen positivo Fuente:Estados financieros reportados a la Superbancaria Incluye:Av villas, Colmena, Colpatria, Conavi, Davivienda, Granahorrar, Bancafe, Nota: Seo 03 anualizado.

24 Han disminuido en forma significativa los recursos destinados al SFV Fuente: Ministerio de Desarrollo En el año 1991 y 2002 no se Incluye el Banco Agrario

25 Papel del Estado en la Financiación de Vivienda Beneficios Tributarios: –Descuento cuotas de vivienda –AFC –Ingresos créditos de VIS exentos –Ingresos arriendos VIS exentos –Ingresos de Títulos Hipotecarios exentos –Ingresos de Leasing habitacional exentos

26 Perspectivas Sector Hipotecario Crecimiento Importante de la Construcción Recuperación en Desembolsos de Cartera Comportamiento positivo en precios de Finca Raíz Disminución de Cartera Vencida Desempeño favorable de entidades Evolución de fondeo a mercado de Capitales Evolución positiva y estable de Factores Macroeconómicos: Inflación Tasas de interés Crecimiento económico Desempleo Perspectivas positivas y estables del Sector

27 Perspectivas de VIS Evolución reciente negativa: Caída en Licencias Caída de índice de precios Deterioro de cartera Baja disponibilidad de subsidios Perspectivas poco claras: Limitados recursos para subsidios No capacidad de financiación en segmentos bajos Oportunidad importante con actuales precios de vivienda VIS

28 1.EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO 2.REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL 3.PROPUESTAS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA 4.PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA CONTENIDO

29 Proyección Requerimientos de Vivienda Nueva en Colombia (cenac)

30 Resumen Requerimientos de Financiación Habitacional

31 El rango de hogares entre 1 y 3 smml concentra el mayor déficit de financiación Se estima participación de Bancos Hipotecarios en rango 1 a 3 sml

32 Créditos VIS e Informales Perfil diferente del deudor Créditos a Informales: –Análisis de crédito: dificultad de información –Alto costo de análisis: verificaciones y visitas –Procesos y Costos de administración y cobranza –Ingresos inestables

33 Análisis de fuentes disponibles de Financiación Segmento superior a 3 smml (formal): –Viviendas superiores a 70 - 100 smml –Bancos Hipotecarios, Comerciales, FNA –Importante experiencia –Capacidad de colocación –Adecuadas condiciones de plazo y tasa –Rentabilidad del negocio –Aún existen riesgos estructurales del negocio

34 Análisis de fuentes disponibles de Financiación Segmento inferior a 2 o 3 smml (informal) –Viviendas inferiores a 70 / 100 smml –Algunos Bancos, Cooperativas, ONGs –Buen conocimiento y cercanía del mercado –Escasas fuentes de recursos –Baja capacidad técnica de entidades –Condiciones de créditos poco adecuadas: plazos y tasas –Bancos Hipotecarios no tienen conocimiento de mercado bajo e informal Diferencias importantes entre segmentos

35 Problema Central en Financiación Habitacional No existe una fuente de financiación adecuada para familias de estratos bajos (1 a 3 smml) menos aún si son informales: –Entidades en segmento tienen muy baja capacidad –Características de los créditos no adecuadas –Entidades con capacidad (Bancos Hipotecarios) no conocen el mercado –Perfil del deudor y tipo de crédito requiere procesos muy diferentes

36 1.EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO 2.REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL 3.PROPUESTAS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA 4.PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA CONTENIDO

37 Financiación Vivienda Superior a VIP (70 smml) Adecuada Disponibilidad de crédito Tasas altas: UVR + 13.9%: –Fomentar competencia Riesgo de fondeo: descalce de plazos y tasas. –Fondeo en mercado de Capitales: titularización Demora en procesos hipotecarios: –Nueva Normatividad Estabilidad jurídica: –Ley de Vivienda y Corte Estabilidad macroeconómica: –Inflación, desempleo, tasas de interés y finca raíz

38 Condiciones en Financiación Vivienda VIP No hay recursos suficientes para subsidios Subsidios no utilizados por falta de crédito Baja disponibilidad de crédito Entidades sin fuentes de recursos: cooperativas, ONGs, CCF, etc. No conocimiento de mercado informal por Bancos Hipotecarios Tope de tasa para créditos: UVR + 11%

39 Propuestas para Financiación de Vivienda VIP Crear un sistema especializado para la financiación de VIP Eliminar tope de tasa: UVR + 11%

40 Sistema especializado para la Financiación de VIP Mercado Objetivo: –Familias con ingreso inferior a 2 smml o informales –Viviendas de menos de 70 smml Entidades especializadas independientes con participación de: Bancos Hipotecarios interesados CCF, Cooperativas, ONGs, Constructores y otros Aprovechar experiencia financiera y conocimiento del mercado Requisitos mínimos de capital, experiencia y capacidad

41 Sistema especializado para la Financiación de VIP Características generales: –Sistema integral (CAVs) –Fuente de Recursos: Redescuento de créditos por entidad de segundo piso Soluciona Principal dificultad de entidades Evita riesgos de mercado de entidades Fuentes de Recursos: –Captación Mercado de Capitales: Bonos y Titularización –Crédito Externo –Presupuesto –Entidades colocan y administran los créditos

42 Sistema especializado para la Financiación de VIP Características generales: (Cont) –Plazos: 3 a 15 años –Tasas de interés: Tope de UVR + 11% (+ comisión) –Financiación: hasta 80% –Sistema de amortización único: Cuotas fijas en UVR –Estandarización de formatos y procesos –Garantías: Hipotecaria y FNG –Ahorro programado: Importancia en conocimiento del cliente

43 Sistema especializado para la Financiación de VIP Recursos Requeridos:$1 billón / año Meta de viviendas: 100.000 a 150.000 Entidad Administradora: –Entidad de segundo piso nueva o alguna existente (Findeter) –Seguimiento y control a entidades de crédito Ejemplo internacional: –SHF (Fovi – México): Entidad administradora –Sofoles: Entidades prestamistas

44 Necesidad de eliminar tope de tasa UVR + 11% Créditos para VIP implican procesos de análisis y administración costosos. Si se considera costo igual, su expresión como proporción del saldo (tasa) es mayor ($50 m vs $5 m) El problema de la financiación de VIP no es de costo sino de disponibilidad (Ver casos exitosos hoy) Para garantizar estabilidad de un esquema de financiación de VIP se requiere que sea rentable

45 Necesidad de eliminar tope de tasa UVR + 11% Alternativas: –Lograr ajuste de normas y fallos Corte –Leasing Inmobiliario (?) –Microcrédito Inmobiliario: Comisión(?) –Cambiar subsidio a la demanda por subsidio a la tasa: Cambiar política con base en fallo de Corte: Cuotas similares Problemática actual: –Bancos Hipotecarios no otorgan créditos menores a $10 m –Manejo de créditos como consumo –Difícil línea redescuento Findeter

46 1.Reenfoque de subsidios 2.Ley de arriendos 3.Garantía FNG 4.Línea redescuento Findeter 5.Estandarización de hipotecas para titularización Conclusión: Medidas adecuadas en enfoque Difícil operatividad por entidades tan diferentes Medidas recientes del Gobierno

47 1.EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO 2.REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL 3.NUEVOS RETOS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA 4.PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA CONTENIDO

48 TITULARIZACION HIPOTECARIA Traslado de los créditos a inversionistas de largo plazo: AFP, seguros, etc. Disminuye riesgos: tasa y plazo Proceso más eficiente: costos Comisiones por otorgar y administrar Especializa entidades en otorgar y administrar créditos Promueve desarrollo Mercado de Capitales Es la tendencia internacional para fondeo de crédito hipotecario – Desarrollo reciente Es la base de la Ley de Vivienda

49 Total de Emisiones - Cuatro Mayo 2002 480,000 Noviembre 2002 560,000 Junio 2003 450,000 Noviembre 2003 330,000 TOTAL 1,820,000 Cifras en Millones de Pesos

50 Colombia ocupó en el 2.002 el primer lugar En Titularización en Latinoamérica (Moody´s Investors Service, Enero 9 de 2003) Colombia, México y Chile representan el 85% del total de las emisiones

51 CONDICIONES DE ULTIMA COLOCACION Monto:$330.000 millones Plazos:5, 10 y 15 años Tasa Promedio:UVR + 4.24% Demanda por:6 veces valor colocado Cartera hipotecaria restante calificación A: $7 billones

52 RETOS EN TITULARIZACION Continuar titularización de cartera hipotecaria actual: Generación de recursos para nuevas colocaciones Reduce riesgos para el sector Desarrolla el mercado de capitales Apoyar el desarrollo de sistema de créditos para VIP: estandarización de hipotecas Promover nuevos esquemas de originación de créditos hipotecarios: competencia Generar sistema de financiación hipotecaria mas eficientes: Menores costos (tasas), Mayor profundización y Menores riesgos

53 Composición Sector Hipotecario (después de la E4) Cifras en millones de pesos colombianos

54 CONCLUSIONES Evolución positiva del sector hipotecario No hay un sistema adecuado para financiación de VIP Se propone crear un nuevo sistema especializado para financiar VIP La titularización hipotecaria ofrece alternativas para hacer mas eficiente el actual sistema hipotecario y para profundizar a familias de menores ingresos

55 MIL GRACIAS !!!