Foro Nacional de Vivienda Económica Veracruz, Veracruz 25 de septiembre de 2007.

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1 Foro Nacional de Vivienda Económica Veracruz, Veracruz 25 de septiembre de 2007

2 1 Contenido Antecedentes Propuesta Ventajas del Modelo

3 2 Rezago en vivienda social Durante la siguiente década, más del 50% de la demanda de vivienda urbana estará concentrada en familias con ingresos menores a 5 Salarios Mínimos … Fuente:Softec, “ Mexican Housing Overview 2006 ” y datos de SHF Como resultado de este rezago, la población de menores ingresos se ve obligada a establecerse en asentamiento irregulares. … sin embargo, este segmento de la población presenta rezagos de cobertura. Demanda de vivienda Segmento Objetivo Mercado Potencial (Unidades) Ingreso Familiar en SMM Demanda de vivienda por nivel de ingreso 135731353943475091115192327 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 Segmento atendido de vivienda y créditos hipotecarios … con una especial concentración en familias con ingresos inferiores a 2 SM

4 3 Disminución de inventarios de tierra apta Sin embargo, el incremento en la actividad de desarrollo inmobiliario ha consumido una parte importante del inventario de tierra apta para vivienda, lo que ha incrementado su costo. Para mitigar este fenómeno, es necesario que los planes de desarrollo tomen en cuenta el reestablecimiento de los inventarios que se van consumiendo. Compatible con planes urbanos. Con fácil acceso a infraestructura. Con títulos de propiedad en orden. Tierra apta Incremento en actividad inmobiliaria Reducción en inventarios El desarrollo de los últimos años se ha llevado a cabo sin expandir la frontera de tierra apta. Inventario acumulado Incremento en el precio de la tierra Tierra apta Incremento en el precio de la vivienda

5 4 Atractivo limitado para los desarrolladores En el caso particular de la vivienda social, para disminuir su precio es necesario hacerla más atractiva para los desarrolladores, sin embargo …. … el margen de la vivienda social es más bajo debido, principalmente, al costo de invertir en infraestructura básica … … los primeros eslabones de la cadena de valor son considerados de alto riesgo No existe reserva estratégica de tierra para vivienda a nivel municipal y estatal que ordene el crecimiento urbano. La regulación de uso de suelo es inconsistente con el crecimiento urbano y los periodos de autorización son largos e inciertos. Adquisición del suelo Proyecto urbano Infraestructura básica El costo de infraestructura primaria es muy alto y largo periodo de recuperación. *Fuente: Softec, “Mexican Housing Overview 2006” Margen Imprevistos Costo Financiero Ventas y mercadotecnia Administrativos Proyecto y Supervisión Permisos y licencias Construcción Infraestructura Tierra en breña Social y económica Residencial y Plus Costos Lo que encarece la vivienda social y genera desequilibrios en el mercado que llevan a que la población de menores recursos se establezca en asentamientos irregulares. 10% 19% 4% 13%

6 5 Problema para estados y municipios Como resultado de este proceso, se generan problemas urbanos que deben ser solucionados por los estados y municipios. Se desplaza a las periferias de las ciudades. Se establece en asentamientos informales. Ocupa terrenos carentes de servicios y equipamiento urbano. Recurre a la autoconstrucción con materiales de baja calidad. Vive en condiciones de alto riesgo y de vulnerabilidad ambiental. Sin planeación urbana. Con un alto costo de proveer servicios básicos. Con problemas para regularizar los títulos de propiedad de la tierra. Sin obtener el beneficio de la plusvalía de la tierra. Los estados y municipios se ven obligados a atender estos problemas en forma reactiva Rezago de vivienda La población de menores recursos:

7 6 Estos programas no han sido suficientes… La principal limitante para su instrumentación ha sido la falta de recursos, lo que restringe su alcance... Aprovechar la infraestructura existente en las zonas centrales; Reducir la presión urbana al suelo de conservación y zonas de recarga de mantos acuíferos; Atender la demanda de vivienda de la población de menores ingresos. La solución tradicional se ha enfocado en la regularización urbana que fomenta la construcción de conjuntos habitacionales y restringe el uso de suelo en las regiones periféricas con el fin de: … por lo que es necesario establecer nuevos mecanismos para que los gobiernos puedan apoyar el desarrollo urbano y, a la vez, atender a la población que no tiene vivienda. Solución tradicional

8 7 Contenido Antecedentes Propuesta Ventajas del Modelo

9 8 Desarrollo urbano ordenado Mitigación de riesgos asociados a la infraestructura básica Colaboración entre sectores Para contribuir a la disminución del costo de la vivienda social es necesario alinear los intereses de las autoridades y de los desarrolladores … Desarrolladores Estados y Municipios Estados y municipios deben promover proyectos compatibles con los planes de desarrollo urbano ordenado. Compromiso formal de los desarrolladores para contribuir al desarrollo urbano ordenado. Financiamiento y/o garantías de Banobras a riesgo proyecto para la infraestructura básica de macro-lotes, a través de estructuras donde participen: Institutos de vivienda estatales. Municipios y entidades paramunicipales. Desarrolladores privados.

10 9 Participación de los estados y municipios Los estados y municipios deben promover proyectos compatibles con los planes de desarrollo urbano ordenado para alinear sus intereses con los desarrolladores: Responsabilizarse del desarrollo urbano de las tierras para ordenar el crecimiento de las ciudades. Crear condiciones atractivas para los desarrolladores, proveyéndoles de certidumbre en el proceso. Desarrollo urbano mejor planeado y ordenado. Comparten la plusvalía del desarrollo de vivienda. Obtienen ingresos fiscales asociados a la tenencia de la tierra y a la dotación de servicios. Como resultado obtienen

11 10 Participación de los desarrolladores Para que el modelo sea exitoso, se disminuya el riesgo y se compartan los beneficios, es necesario que los desarrolladores … Esté regido por los planes de desarrollo urbano planteados por las autoridades locales y estatales. Dé prioridad a las necesidades de la población local en términos de desarrollo social y económico. Poder contar con apoyo para la construcción de vivienda social. Asegurar fuentes de financiamiento y subsidios para la adquisición de dicha vivienda. … se comprometan a contribuir a un desarrollo urbano ordenado que: … incluyan la participación de SHF, INFONAVIT, CONAVI y autoridades de vivienda para:

12 11 Participación de Banobras Adquisición del suelo Proyecto urbano Infraestructura básica Urbanización secundaria Edificación viviendas Individualización Banobras está en condiciones de financiar y/o garantizar financiamiento para la construcción de infraestructura primaria en macro-lotes. Ciclo de producción de la vivienda Con la participación de Banobras, se estaría apoyando una de las fases de mayor riesgo y que afecta negativamente el margen de los desarrolladores, cambiando la perspectiva de los proyectos de vivienda social.

13 12 Elementos de éxito Para que estos proyectos puedan llevarse a cabo con éxito, es necesario que incluyan los siguientes elementos: Banobras financiaría y/o garantizaría, a riesgo proyecto, la construcción de infraestructura básica que se realice a través de vehículos especializados que le dan viabilidad financiera a proyectos de desarrollo urbano. Participación de estados y municipios Coordinación con autoridades de vivienda Participación privada SHF INFONAVIT CONAVI Planes urbanos Licencias y permisos Estructuración de fideicomisos de garantía Financiamiento a desarrollo de vivienda Inclusión de desarrolladores y constructores Estructuración riesgo proyecto

14 13 Contenido Antecedentes Propuesta Ventajas del Modelo

15 14 Fuentes de financiamiento para desarrollo urbano ordenado. Estimula el desarrollo de proyectos de vivienda social. Permite la atención a la población más necesitada, al producir vivienda de menor precio. Comparten la plusvalía de la tierra e inciden en su distribución. Obtienen seguridad jurídica del proyecto. Se les garantiza urbanización e infraestructura básica. Permisos y licencias comprometidas. Obtienen financiamiento para líneas de negocio que antes eran inviables. Reducción del riesgo en un eslabón crítico de la cadena de construcción de vivienda. Como resultado final, la población tiene acceso a viviendas con equipamiento y servicios a precios accesibles con la posibilidad de obtener créditos. Ventajas potenciales Desarrolladores Estados y Municipios Con este tipo de modelo, se alinean los intereses de los desarrolladores y las autoridades, lo que resulta en ventajas para todos los involucrados …

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