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EXPERIENCIAS Ing. Cesar Ponce - Arq. Juan Pablo Herrera -Diciembre 2005- (Inmobiliario - Construcción)

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Presentación del tema: "EXPERIENCIAS Ing. Cesar Ponce - Arq. Juan Pablo Herrera -Diciembre 2005- (Inmobiliario - Construcción)"— Transcripción de la presentación:

1 EXPERIENCIAS Ing. Cesar Ponce - Arq. Juan Pablo Herrera -Diciembre (Inmobiliario - Construcción)

2 Contenido de la Presentación 1. Datos Generales del Proyecto 2. Resultados de Obra 3. El Proceso Inmobiliario 4. Cuestionamientos y Aprendizaje Cuestionamientos del Negocio (proyecto y construcción) Cuestionamientos del Negocio (proyecto y construcción) Expectativas/Satisfacción cliente interno (inmobiliarios) Expectativas/Satisfacción cliente interno (inmobiliarios) Expectativas/Satisfacción de cliente final (propietario) Expectativas/Satisfacción de cliente final (propietario) Aplicabilidad de procedimientos / costos Aplicabilidad de procedimientos / costos

3 Datos del Proyecto Propietario :Inmobiliaria Emporium S.A.C. Mercado:Programa Mi Vivienda Ubicación: Calle Nazca 682 ( Frente Campo de Marte). Area del terreno:2,716 m 2 Nº de departamentos:103 und. + 4 adicionales Nº de estacionamientos:57 und. Area promedio dptos.:91.30 m 2 Area Vendible Total:9, m 2 Precio de Venta Promedio:US$ 40,717 Precio Unitario Promedio :US$ /m Precio de Venta Estacion :US$ 4,400

4 PROYECTISTAS: Estructuras : Ing. Antonio Blanco Arquitectura :Arq. Alfonso de la Piedra II.EE./ Mecánica:Ing. Mercedes Aricoche II.SS. / ACIIng. Augusto Valdivia Detección de Incendios : Ing. Mercedes Aricochea Evacuación: Engineering Services GERENCIA: Gerente de Proyecto :Ing. Cesar Ponce Jefe de Proyecto: Ing. Bruno Vargas

5 Datos de Obra - Generales Modalidad Contrato : Administración - Participación de Resultados 50% - 50% Plazo 10 meses : 15/oct/04 al 15/ago/05 Entregas Departamentos : 26 de Julio 2005 Entrega de Áreas Comunes: 03 de agosto Edificios de 14 pisos : E1 ( 54 dptos.) + E2 ( 53dptos.) área techada 10, m2 – Final : 11, m2 ESTRUCTURAS Muros de Concreto Armado f`c 210 kg/cm2 e= 0.20 …0.10 Techos de viguetas prefabricadas y bovedillas de arcilla e= 0.17 Tabaquería de ladrillos silico calcáreos e= 0.07 y 0.10

6 ACABADOS Mi Vivienda : Muros solo empastados y acabado pintura económica Techos escarchados con marmolina. Carpintería madera Cumala Finger Joint y puertas contraplacadas MDF Cerámico económico nacional Áreas comunes cemento pulido/enchape EQUIPAMIENTO : 4 ASCENSORES 1 Mt/ seg ( 2 POR EDIFICIO) SISTEMA DE DETECCION Y AGUA CONTRA INCENDIO CISTERNA DE AGUA DE 292 m3 Y SISTEMA DE VELOCIDAD VARIABLE Datos de Obra - Generales

7 Datos de Obra – Partidas Básicas / m2 Techado PARTIDAUNDMETRADORATIO Encofrado de placasM233, m2/m2 Colocación de viguetas y bovedillasM27, m2/m2 AceroKG270, Kg/m2 Concreto cimentaciónM m3/m2 Concreto armado horizontalM31, m3/m2 Concreto armado verticalM32, m3/m2 Tabiqueria LACASAM23, m2/m2 EnchapesM26, m2/m2

8 Perspectiva del Proyecto

9 Foto de Fachada Principal

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12 PdR y GA STD. GyMCdM Índice Frecuencia 1.0 a Capacitación US$ (0.5 a 1.0% CD) 17, , Cumplimiento Charlas100%98% Cumplimiento Inspecciones100%89% Auditorias 75 % - 100% 75 % - 100% 82% 82% Accidente Fatal Indice Gravedad ,878.25

13 Programación Sectorización : Menor variabilidad Tareas No repetitivas : Sub Contratadas Look ahead – Análisis Restricciones Tren Actividades – Program. semanal y diaria

14 Productividad Tareas carpintería Control producción inter-diario concreto PPC 94%

15 Resultado Económico de Obra

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17 CUESTIONAMIENTOS Y APRENDIZAJE

18 1. Inmobiliarios y Constructores somos Socios o Clientes ? Si en la medida que seguimos un proceso diseñado para participar en equipo y lograr el éxito final del Proyecto. No esta claro aun el como y aun falta afinar la percepción del Producto.

19 El Proceso Inmobiliario en Campo de Marte

20 ACUERDO DE OPCION DE COMPRA DE TERRENO EVALUACION DE LAS ALTERNATIVAS DE NEGOCIO OPORTUNIDA D DE NEGOCIO COMITÉ DE SELECCION DE PRODUCTO SELECTIVIDAD Identificacion de oportunidades ALTA DIRECCION COMERCIAL / VENTAS ANALISIS ECONOMICO Evaluacion de alternativas Se estimo un ratio inicial de costo de construcción a partir del proyecto Paseo de la Republica. Falto validación por presupuestos.(US$183/m2). Se estimo un ratio inicial de costo de construcción a partir del proyecto Paseo de la Republica. Falto validación por presupuestos.(US$183/m2). Se estimo plazo de 10 meses : octubre 04 a julio 05. No se contemplo plazo de entrega de la casa por la propietaria ni plazo para la demolición. Se estimo plazo de 10 meses : octubre 04 a julio 05. No se contemplo plazo de entrega de la casa por la propietaria ni plazo para la demolición.

21 Pre-ventas CONCURSO DE ARQUITECTURA ANTEPROYECTO APROBADO CONTRATO DE COMPRA VENTA DEL TERRENO REUNION DE ELECCION DE PROYECTO DE ARQUITECTUR A PLAN DE VENTAS CONDICIONES DEL FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO SEPARACION COMITÉ DE APROBACION DEL PROYECTO EVALUACION ECONOMICA FINANCIERA DEL PROYECTO ALTA DIRECCION INGENIERIA COMERCIAL / VENTAS ADMIN. Y FINANZAS LEGAL / MUNICIPAL ANALISIS ECONOMICO

22 Evaluación económica financiera del proyecto Ratio inicial y plazo se mantuvieron en relación de los valores iniciales. Ratio inicial y plazo se mantuvieron en relación de los valores iniciales. Concurso de arquitectura Parte de la evaluación de las propuestas fue la revisión de la constructabilidad de los proyectos. Parte de la evaluación de las propuestas fue la revisión de la constructabilidad de los proyectos. Se observo en el proyecto ganador : falta de nuclerizacion de SS HH, existencia de mochetas, mayor área externa a ser tratada. Se observo en el proyecto ganador : falta de nuclerizacion de SS HH, existencia de mochetas, mayor área externa a ser tratada. Aprobación de anteproyecto Cambios en el anteproyecto limitaron posibilidades de reclamo municipal de cobranza excesiva. Cambios en el anteproyecto limitaron posibilidades de reclamo municipal de cobranza excesiva.

23 Diseño DESARROLLO DE ARQUITECTURA E INGENIERIAS VENTAS TITULIZACION DEL TERRENO LICENCIA DE CONSTRUCCION ACUERDO DE FINANCIAMIENTO PERFIL ECONOMICO DEL PROYECTO CON PRESUPUESTO CERRADO INGENIERIA COMERCIAL / VENTAS ADMIN. Y FINANZAS LEGAL / MUNICIPAL ANALISIS ECONOMICO

24 Desarrollo de arquitectura e ingenierias Para reducir costos se modificaron especificaciones del sistema de evacuación y señalización : puertas contrafuego y señalización iluminada, y bombeo de agua contra incendios: bombas listadas. Para reducir costos se modificaron especificaciones del sistema de evacuación y señalización : puertas contrafuego y señalización iluminada, y bombeo de agua contra incendios: bombas listadas. No se considero proyecto de gas por incertidumbre de su aceptación y por la falta de negociación de términos económicos con los suministradores. No se considero proyecto de gas por incertidumbre de su aceptación y por la falta de negociación de términos económicos con los suministradores. Falto mejorar compatibilizacion de proyectos : ubicación de GCI y recorrido de tubería de agua contra incendios. Falto mejorar compatibilizacion de proyectos : ubicación de GCI y recorrido de tubería de agua contra incendios. Como consecuencia de la intención de ahorrar costos, el proyecto estructural redujo las secciones de muros en altura, generando posteriores dificultades para la colocación del concreto y acero. Como consecuencia de la intención de ahorrar costos, el proyecto estructural redujo las secciones de muros en altura, generando posteriores dificultades para la colocación del concreto y acero.

25 Presupuesto de obra calculado con los planos de proyecto excede ratio considerado al inicio (US$219/m2) : Presupuesto de obra calculado con los planos de proyecto excede ratio considerado al inicio (US$219/m2) : Estructura mas costosa (14 pisos) Estructura mas costosa (14 pisos) Incidencia de ascensores Incidencia de ascensores Mas superficies vidriadas Mas superficies vidriadas Se decide aumentar el área construida mediante la incorporación de 4 departamentos adicionales. Se decide aumentar el área construida mediante la incorporación de 4 departamentos adicionales. Se mantiene el plazo de ejecución pero cambia la fecha de entrega al 31 de agosto del Se mantiene el plazo de ejecución pero cambia la fecha de entrega al 31 de agosto del Presupuesto final de obra

26 Acuerdo de financiamiento Debido el buen nivel de pre-venta, el proyecto no requirió préstamo bancario. Debido el buen nivel de pre-venta, el proyecto no requirió préstamo bancario. La cobranza de las cuotas iniciales de las pre-ventas permitió financiar el inicio de la obra antes del primer desembolso bancario. La cobranza de las cuotas iniciales de las pre-ventas permitió financiar el inicio de la obra antes del primer desembolso bancario. La aprobación del proyecto por el banco y la gestión del equipo responsable permitió un flujo de desembolsos continuo que mantuvo la obra con liquidez. La aprobación del proyecto por el banco y la gestión del equipo responsable permitió un flujo de desembolsos continuo que mantuvo la obra con liquidez.

27 Construccion REUNION DE INICIO DE OBRA RECEPCION DE OBRA MODIFICACIONES DE CLIENTES CONTROL PRESUPUESTAL CONTROL DEL FLUJO DE CAJA CONTROL DE PLAZO CONTROL DE CALIDAD PROCESOS DECONTROL INGENIERIA Y ARQUITECTURA DE ACOMPAÑAMIENTO ALTA DIRECCION INGENIERIA COMERCIAL / VENTAS GESTION DE OBRA

28 1. Tenemos la misma percepción del Producto a desarrollar? No, en la medida que utilizamos patrones errados para la Concepción del Producto, en la Presupuestacion y posterior ejecución del mismo No, en la medida que utilizamos patrones errados para la Concepción del Producto, en la Presupuestacion y posterior ejecución del mismo No, dado que la Alta Dirección no logra Alinear al equipo en la expectativa final que tiene GyM del Resultado del Proyecto. No, dado que la Alta Dirección no logra Alinear al equipo en la expectativa final que tiene GyM del Resultado del Proyecto. 2. Es contradictoria la relación entre los socio Inmb. – Const.? En algunos casos si, la cual se evidencia al exponer el producto al Cliente Final. En algunos casos si, la cual se evidencia al exponer el producto al Cliente Final. Si pues la evaluación de la Gerencia de Proyecto y la Residencia de Obra se sustenta en diferentes resultados. Si pues la evaluación de la Gerencia de Proyecto y la Residencia de Obra se sustenta en diferentes resultados.

29 Control de calidad Definiciones : Definiciones : 1. Conjunto de características de una entidad que le confiere la aptitud para satisfacer las necesidades establecidas y las implícitas. ISO 8402:1994 Entidad : productos, servicios, procesos, organizaciones, o a la combinación de todos los anteriores. Entidad : productos, servicios, procesos, organizaciones, o a la combinación de todos los anteriores. Necesidades : suelen cambiar con el tiempo, por el nivel de exigencia cada vez mayor del cliente, por la intensa competencia comercial y por los avances tecnológicos. Necesidades : suelen cambiar con el tiempo, por el nivel de exigencia cada vez mayor del cliente, por la intensa competencia comercial y por los avances tecnológicos. Necesidades implícitas : se derivan en las situaciones no reglamentadas por un contrato o por una normativa. Necesidades implícitas : se derivan en las situaciones no reglamentadas por un contrato o por una normativa.

30 2. Grado en el que un conjunto de características inherentes cumple con los requisitos. Característica: Rasgo diferenciador. Característica: Rasgo diferenciador. Requisito: Necesidad o expectativa establecida, generalmente implícita u obligatoria. ISO 9000:2000 Requisito: Necesidad o expectativa establecida, generalmente implícita u obligatoria. ISO 9000: Es la medida en que las propiedades de un bien o servicio cumplen con los requisitos establecidos en la norma o especificaciones técnicas, así como con las exigencias del usuario de dicho bien o servicio en cuanto a su funcionalidad, durabilidad y costo. Control de calidad

31 De proyecto : De proyecto : Seguridad exterior insuficiente Seguridad exterior insuficiente Estacionamientos extremos con dimensiones insuficientes Estacionamientos extremos con dimensiones insuficientes Falta de ventanas en lavandería y pasadizos Falta de ventanas en lavandería y pasadizos Altura insuficiente de parapetos y alfeizares : sala comedor y descanso de escaleras. Altura insuficiente de parapetos y alfeizares : sala comedor y descanso de escaleras. Puerta de salida a estacionamiento mal especificada. Puerta de salida a estacionamiento mal especificada. Espesor insuficiente de losa de sala comedor Espesor insuficiente de losa de sala comedor Ubicación inapropiada de interruptor en lavandería. Ubicación inapropiada de interruptor en lavandería. Sub dimensionamiento de Cables y Tableros de Ascensores Sub dimensionamiento de Cables y Tableros de Ascensores Falta de uniformidad en tarifas de suministros eléctricos Falta de uniformidad en tarifas de suministros eléctricos Fallas de calidad

32 De Construcción : De Construcción : Especificaciones : Especificaciones : Escarchado de techos Escarchado de techos Pintura látex en paredes Pintura látex en paredes Superficies (Especificaciones): Superficies (Especificaciones): Uniformidad en Aristas de techos y muros, falta de verticalidad en muros, Abultamientos en muros y techos Uniformidad en Aristas de techos y muros, falta de verticalidad en muros, Abultamientos en muros y techos Irregularidad en techos, vanos. Irregularidad en techos, vanos. Falta de uniformidad en pisos Falta de uniformidad en pisos Fallas de calidad

33 Materiales : Materiales : Oxido en chapas, lavaderos, bisagras. Oxido en chapas, lavaderos, bisagras. Quines en lavaderos de granito y cerámicos Quines en lavaderos de granito y cerámicos Fallas de calidad

34 Acabados : Acabados : Colocación de contrazocalos de madera Colocación de contrazocalos de madera Mal acabado de piso de cemento Mal acabado de piso de cemento Encuentro de pisos Encuentro de pisos Falta de fragua en pisos cerámicos de ducha Falta de fragua en pisos cerámicos de ducha Oxido en barandas Oxido en barandas Falta de impermeabilización de muebles de cocina Falta de impermeabilización de muebles de cocina Fallas de calidad

35 Instalaciones : Instalaciones : Fugas de agua en montantes y aparatos sanitarios Fugas de agua en montantes y aparatos sanitarios Falta de accesorios sanitarios Falta de accesorios sanitarios Limpieza : Limpieza : Pintura en aluminio y en cajas de válvulas Pintura en aluminio y en cajas de válvulas Manchas en parquet Manchas en parquet Fallas de calidad

36 Procesos : Procesos : Recepción de obra : reiteración de fallas, no subsanación de observaciones. Recepción de obra : reiteración de fallas, no subsanación de observaciones. Fin de obra : Ajuste de plazo en desmedro de la culminación de la obra. Fin de obra : Ajuste de plazo en desmedro de la culminación de la obra. Transmisión de información a clientes Transmisión de información a clientes Fallas de calidad

37 Manejo de expectativas : Manejo de expectativas : Piso de zonas comunes : Piso de zonas comunes : Fallas de calidad

38 Cierre INFORME FINAL DE PROYECTO CIERRE DE CONTRATO CIERRE ADMINISTRATIVO ENTREGA DE UI TITULIZAION DE UI POSTVENTA ALTA DIRECCION INGENIERIA COMERCIAL / VENTAS ADMIN. Y FINANZAS LEGAL / MUNICIPAL GESTION DE OBRA ANALISIS ECONOMICO

39 Se presentaron numerosas observaciones por parte de los clientes. Se presentaron numerosas observaciones por parte de los clientes. La expectativa de atención en la subsanación de las mismas fue alta. La expectativa de atención en la subsanación de las mismas fue alta. El servicio de mantenimiento no pudo atender los primeros reclamos. El servicio de mantenimiento no pudo atender los primeros reclamos. Post venta Informe final del proyecto Costo final de obra dio como resultado un ratio similar al presentado en la etapa preliminar. Costo final de obra dio como resultado un ratio similar al presentado en la etapa preliminar.

40 Evaluación Evaluación interna EXPECTATIVASATISFACCIONObservaciones Plazo de Entrega Alta Buena Costo del Producto Alta Buena Calidad Areas ComunesBuenaMala Calidad DepartamentosBuenaMala Trato/Relación Alta Buena

41 Cliente Final EXPECTATIVASATISFACCIONVALORACION Plazo de Entrega Costo del Producto Calidad Áreas Comunes Calidad Departamentos Trato/Relación

42 Comentarios Compromisos de utilidad vs. compromisos de calidad. Compromisos de utilidad vs. compromisos de calidad. Riesgos de fijar precios de venta solo con estimaciones de costos de anteproyecto. Riesgos de fijar precios de venta solo con estimaciones de costos de anteproyecto. Estimaciones iniciales de costos son demasiado conservadoras? Estimaciones iniciales de costos son demasiado conservadoras? Sabemos que espera el Mercado de nuestro producto? Sabemos que espera el Mercado de nuestro producto? Evaluamos si somos realmente competitivos en el mercado inmobiliario Evaluamos si somos realmente competitivos en el mercado inmobiliario


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