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13. DIFERENCIAS ENTRE SECTOR CONSTRUCCION Y SECTOR INMOBILIARIO.

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1 13. DIFERENCIAS ENTRE SECTOR CONSTRUCCION Y SECTOR INMOBILIARIO

2 CONSTRUCTORA NIC 11 CONSTRUCTORA – INMOBILIARIA NIC 18 FINANCIERA (APLICACIÓN CINIIF 15) - Las entidades que emprenden la construcción de inmuebles industriales o comerciales pueden alcanzar un acuerdo con un único comprador. Puede requerirse al comprador a que realice pagos en función del grado de avance de la construcción, entre el momento del acuerdo inicial y el de finalización del contrato. La construcción puede tener lugar sobre un terreno que sea propiedad del comprador, que haya arrendado antes de que comience la construcción. -En el sector inmobiliario, las entidades que emprenden la construcción de inmuebles, ya sea directamente o a través de subcontratistas, pueden alcanzar acuerdos con uno o mas compradores antes de que finalice la construcción. Estos acuerdos toman diversas formas. - Por ejemplo, las entidades que emprenden la construcción de inmuebles de carácter residencial pueden empezar a comercializar unidades individuales (apartamentos o casas) «sobre plano»,es decir, mientras la construcción esta aun en curso, o incluso antes de que haya comenzado. Cada comprador acuerda con la entidad la adquisición de una unidad especificada cuando este lista para ser ocupada.

3 13. DIFERENCIAS ENTRE SECTOR CONSTRUCCION Y SECTOR INMOBILIARIO CONSTRUCTORA NIC 11 CONSTRUCTORA - INMOBILIARIA NIC 18 FINANCIERA (APLICACIÓN CINIIF 15) - La NIC 11 se aplicara cuando el acuerdo cumpla la definición de un contrato de construcción, según el párrafo 3 de la NIC 11 « un contrato, específicamente negociado, para la fabricación de un activo o un conjunto de activos…». Un acuerdo para la construcción de inmuebles cumple la definición de un contrato de construcción cuando el comprador sea capaz de especificar los elementos estructurales mas importantes del diseño del inmueble antes de que comience la construcción, y/o los cambios estructurales mas importantes una vez que la construcción este en curso (independientemente de que ejerza o no esa capacidad ). Cuando sea de aplicación la NIC 11, el contrato de construcción también incluirá cualesquiera contratos o componentes para la prestación de servicios directamente relacionados con la construcción del inmueble, de conformidad con el párrafo 5(a) de la NIC 11 y el párrafo 4 de la NIC Por el contrario, un acuerdo para la construcción de inmuebles en el que los compradores tengan solo una capacidad limitada para influir en el diseño del inmueble, por ejemplo seleccionar un diseño a partir de un rango de opciones especificado por la entidad, o especificar solo pequeñas variaciones del diseño básico, es un acuerdo de venta de bienes dentro del alcance de la NIC 18.

4 13. DIFERENCIAS ENTRE SECTOR CONSTRUCCION Y SECTOR INMOBILIARIO CONSTRUCTORA NIC 11 CONSTRUCTORA - INMOBILIARIA NIC 18 IGV/ VENTAS INCLUYE MODIFICACIONES Decretos Legislativos N° 1108,1116,1119 Y La obligación tributaria se origina en los contratos de construcción « en la fecha de emisión del comprobante de pago de acuerdo a lo que establezca el Reglamento, o en la fecha de percepción del ingreso, sea total, parcial o por valorizaciones periódicas, lo que ocurra primero». – Ley, art. 4 inc. e). - Respecto al inciso e) del articulo 4° del Decreto, la obligación tributaria nace en la fecha de emisión del comprobante de pago por el monto consignado en el mismo o en la fecha de percepción del ingreso por el monto percibido, lo que ocurra primero, sea este por concepto de los saldos respectivos, inclusive cuando se les denomine arras, deposito o garantía. Unidades que superan las 35 UITS están gravadas con el IGV -Venta de bienes futuros: Se encuentran comprendidas dentro del concepto de «venta» las operaciones sujetas a condición suspensiva en las cuales el pago se produce con anterioridad a la existencia del bien. Unidades que no superan las 35 UITS están exoneradas del IGV -La primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos, cuyo valor de venta no supere las 35 unidades Impositivas Tributarias, siempre que sean destinados exclusivamente a vivienda y que cuenten con la presentación de la solicitud de Licencia de Construcción admitida por la Municipalidad correspondiente, de acuerdo a lo señalado por la Ley y su Reglamento. Los ingresos por valorización están gravados 100% con el IGV

5 13. DIFERENCIAS ENTRE SECTOR CONSTRUCCION Y SECTOR INMOBILIARIO CONSTRUCTORA NIC 11 CONSTRUCTORA - INMOBILIARIA NIC 18 IGV / VENTAS INCLUYE MODIFICACIONES Decretos Legislativos N° 1108,1116,1119 Y 1125 T ratándose de arras, deposito o garantía la obligación tributaria nace cuando estas superen, de forma conjunta, el tres por ciento (3%) del valor total de la construcción. Decreto Supremo N° EF Publicado Martes 28 de Agosto de Para determinar la base imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles realizada por el constructor, se excluirá del monto de la transferencia el valor del terreno. Para tal efecto, se considerara que el valor del terreno representa el 50% del valor total de la transferencia del inmueble. Base Legal: Numeral 9 del articulo 5° del Reglamento del IGV.

6 13. DIFERENCIAS ENTRE SECTOR CONSTRUCCION Y SECTOR INMOBILIARIO CONSTRUCTORA NIC 11 CONSTRUCTORA - INMOBILIARIA NIC 18 IGV/CRÉDITO Según establece el art. 18 de la Ley, sustituido por la Ley 29646(pub ): «Solo otorgan derecho a crédito fiscal las adquisiciones de bienes, las prestaciones o utilizaciones de servicios, contratos de construcción o importaciones que reúnan los requisitos siguientes: a)Que sean permitidos como gasto o costo de la empresa, de acuerdo a al legislación del Impuesto a la Renta, aun cuando el contribuyente no este afecto a este ultimo impuesto; y Los sujetos del impuesto deberán contabilizar separadamente la adquisición de bienes, servicios, contratos de construcción e importaciones destinados exclusivamente a operaciones gravadas y de exportación, de aquéllas destinadas a operaciones no gravadas. Solo podrán utilizar como crédito fiscal el impuesto que haya gravado las adquisiciones destinadas a operaciones gravadas y de exportación.

7 13. DIFERENCIAS ENTRE SECTOR CONSTRUCCION Y SECTOR INMOBILIARIO CONSTRUCTORA NIC 11 CONSTRUCTORA - INMOBILIARIA NIC 18 IGV/CRÉDITO b) Que se destinen a operaciones por las que se deba pagar el impuesto, o que se destinen a servicios prestados en el exterior no gravados con el impuesto. Estos servicios prestados en el exterior no gravados con el impuesto que otorgan derecho a crédito fiscal son aquellos prestados por sujetos generadores de rentas de tercera categoría para efectos del impuesto a la Renta. Al monto que resulte de la aplicación del procedimiento señalado en los párrafos anteriores, se le adicionará el crédito fiscal resultante del procedimiento establecido. Los contribuyentes deberán contabilizar separadamente sus adquisiciones, clasificándolas en : Destinadas a ser utilizadas exclusivamente en la realización de operaciones gravadas y de exportación ; (IGV pagado por los costos directos de la obra) Destinadas a ser utilizadas exclusivamente en la realización de operaciones no gravadas, excluyendo las exportaciones; (IGV pagado al notario por inscripción del terreno) Destinadas a ser utilizadas conjuntamente en operaciones gravadas y no gravadas. (IGV pagado por los gastos de ventas y administrativos) El IGV pagado por los costos directos e indirectos, gastos administrativos, se emplean 100% crédito

8 13. DIFERENCIAS ENTRE SECTOR CONSTRUCCION Y SECTOR INMOBILIARIO CONSTRUCTORA NIC 11 CONSTRUCTORA - INMOBILIARIA NIC 18 Determinación del impuesto a la Renta Las empresas de construcción o similares, que ejecuten contratos de obra cuyos resultados correspondan a mas de un (1) ejercicio gravable podrán acogerse a uno de los siguientes métodos, sin perjuicio de los pagos a cuenta a que se encuentren obligados, en la forma que establezca el Reglamento. a)Asignar a cada ejercicio gravable la renta bruta que resulte de aplicar sobre los importes cobrados por cada obra, durante el ejercicio comercial, el porcentaje de ganancia bruta calculado para el total de la respectiva obra; Las empresas Inmobiliarias que venden inmuebles (casa y/o departamentos), «sobre plano» es decir mientras la construcción esta aun en curso, o incluso antes de que hayan comenzado, están vendiendo sueños el mismo que se convertirá en realidad cuando este la obra concluida. En este sentido se determinara el Impuesto a la Renta con el acta de entrega del inmueble y/o cuando se cumpla todas las condiciones del párrafo 14 de la NIC 18.

9 13. DIFERENCIAS ENTRE SECTOR CONSTRUCCION Y SECTOR INMOBILIARIO CONSTRUCTORA NIC 11 CONSTRUCTORA - INMOBILIARIA NIC 18 Determinación del impuesto a la Renta b) Asignar a cada ejercicio gravable la renta bruta que se establezca deduciendo del importe cobrado o por cobrar por los trabajos ejecutados en cada obra durante el ejercicio comercial, los costos correspondientes a tales trabajos; o, c) Diferir los resultados hasta la total terminación de las obras, cuando estas, según contrato, deban ejecutarse dentro de un plazo no mayor de tres (3) años, en cuyo caso los impuestos que correspondan se aplicaran sobre la ganancia así determinada, en el ejercicio comercial en que se concluyan las obras, o se recepcionen oficialmente, cuando este requisito deba recabarse según las disposiciones vigentes sobre la materia.. En caso que la obra se deba terminar o se termine en plazo mayor de tres (3) años, la utilidad será determinada el tercer año conforme a la liquidación del avance de la obra por el trienio y, a partir del cuarto año, siguiendo los métodos a que se refieren los incisos a) y b) de este artículo.

10 13. DIFERENCIAS ENTRE SECTOR CONSTRUCCION Y SECTOR INMOBILIARIO CONSTRUCTORA NIC 11 CONSTRUCTORA - INMOBILIARIA NIC 18 Determinación del impuesto a la Renta En todos los casos se llevará una cuenta especial por cada obra. En los casos de los incisos a) y b) la diferencia que resulte en definitiva de la comparación de la renta bruta real y la establecida mediante los procedimientos a que dichos incisos se contraen, se imputará al ejercicio gravable en el que se concluya la obra. El método que se adopte, según lo dispuesto en este artículo, deberá aplicarse uniformemente a todas las obras que ejecute la empresa, y no podrá ser variado sin autorización de la SUNAT, la que determinará a partir de qué año podrá efectuarse el cambio.

11 13. DIFERENCIAS ENTRE SECTOR CONSTRUCCION Y SECTOR INMOBILIARIO CONSTRUCTORA NIC 11 CONSTRUCTORA - INMOBILIARIA NIC 18 PAGO A CUENTA DEL IMPUESTO A LA RENTA Las empresas de construcción o similares se sujetarán a las siguientes normas a fin de determinar sus pagos a cuenta mensuales: a) Las que se acojan a los métodos señalados en los incisos a) y c) del artículo 63° de la Ley considerarán como ingresos netos los importes cobrados en cada mes por avance de obra. Las empresas que se hubieran acogido al método señalado en el inciso c) del artículo 63° de la Ley considerarán como ingresos netos los importes cobrados en cada mes por avance de las obras que se encontraran en el último ejercicio de su ejecución. Tratándose de obras a plazos mayores a tres años, los pagos a cuenta se efectuarán de acuerdo a lo dispuesto en el inciso c) del artículo 63° de la Ley". MATERIA: En relación con los anticipos por las ventas de bienes futuros, se consulta lo siguiente respecto a su incidencia en la determinación de los pagos a cuenta del impuesto a la Renta: ¿Los pagos a cuenta del impuesto a la Renta deberán reconocerse y pagarse cuando cumplan las cinco condiciones de la NIC 18? De ser así, ¿Cómo deberán proceder aquellas empresas que han efectuado el pago a cuenta del impuesto a la Renta antes de que cumplan las cinco condiciones de la NIC 18?

12 13. DIFERENCIAS ENTRE SECTOR CONSTRUCCION Y SECTOR INMOBILIARIO CONSTRUCTORA NIC 11 CONSTRUCTORA – INMOBILIARIA NIC 18 PAGO A CUENTA DEL IMPUESTO A LA RENTA b) En caso de acogerse al inciso b) del Artículo 63º de la Ley considerarán como ingresos netos del mes, la suma de los importes cobrados y por cobrar por los trabajos ejecutados en cada obra durante dicho mes. En el caso de obras que requieran la presentación de valorizaciones por la empresa constructora o similar, se considerará como importe por cobrar el monto que resulte de efectuar una valorización de los trabajos ejecutados en el mes correspondiente. c) Las que obtengan ingresos distintos a los provenientes de la ejecución de los contratos de obra a que se contrae el Artículo 63º de la Ley, calcularán sus pagos a cuenta del Impuesto sumando tales ingresos a los ingresos por obras, en cuanto se hayan devengado en el mes correspondiente. CONCLUSIONES: 1.- Para fines de la realización de los pagos a cuenta del Impuesto a la Renta, los ingresos relacionados con la venta de bienes futuros se consideran devengados cuando se cumplan con todas las condiciones señaladas en el párrafo 14 de la NIC Los contribuyentes que por error hayan realizado pagos a cuenta superiores a los que les correspondería efectuar por concepto de renta de la tercera categoría del impuesto a la Renta, podrán optar por solicitar la devolución en virtud a lo dispuesto en los artículos 38° y 39° del TUO del Código Tributario, o por efectuar la compensación automática, debiendo en este ultimo caso ceñirse al o dispuesto en el numeral 5 del articulo 55° del Reglamento de la Ley del Impuesto a loa Renta.

13 IFRS EXAMPLES IFRS EXAMPLES.xlsx 13

14 PLAN CONTABLE DE LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS CONTRATOS DE CONSTRUCCION 1. PROVISIÓN CONTABLE DE LAS VALORIZACIONES DE OBRA EQUIPO Y OTROS 121 Facturas, boletas y otros comprobantes por cobrar 1211 No emitidas Valorizaciones por cobrar MN Obras de Suma Alzada Obras a precios unitarios Obras por administración controladas Por alquileres de equipo Servicios de alquiler de oficina Por Asociación Joint Venture y Consorcios Proyecto Mivienda y techo propio Otras cuentas por cobrar Valorizaciones por cobrar ME Obras de Suma Alzada Obras a precios unitarios Obras por Administración Controladas Por alquileres de equipo Servicios de alquiler de oficina Por asociación Joint Venture y Consorcios Proyecto Mivienda y techo propio Otras cuentas por cobrar

15 CONTRATOS DE CONSTRUCCION 2. PROVISIÓN CONTABLE FACTURARIZACION DE LAS VALORIZACIONES DE OBRA EQUIPO Y OTROS 1212 Emitidas en Cartera Facturas por cobrar en MN Obras de Suma Alzada Obras a precios unitarios Obras por administración controladas Cuentas por cobrar alquileres de equipo Servicios de alquiler de oficina Proyecto Mivienda y techo propio Otras cuentas por cobrar Facturas por cobrar ME Obras de Suma Alzada Obras a precios unitarios Obras por Administración Controladas Por alquileres de equipo Servicios de alquiler de oficina Proyecto Mivienda y techo propio Otras cuentas por cobrar Facturación de la Valorización

16 CONTRATOS DE CONSTRUCCION 3. ADELANTO DE EFECTIVO, MATERIALES Y EQUIPO 1221 Adelanto en Efectivo Adelanto en Efectivo MN Obras de Suma Alzada Obras a precios unitarios Obras por administración controladas Adelanto en efectivo ME Obras de Suma Alzada Obras a precios unitarios Obras por Administración Controladas 1222 Adelanto de Materiales Adelanto de materiales en MN Obras de Suma Alzada Obras a precios unitarios Obras por Administración Controladas Adelanto de materiales en ME Obras de Suma Alzada Obras a precios unitarios Obras por Administración Controladas Facturación del Adelanto

17 CONTRATOS DE CONSTRUCCION 4.CONTROL CONTABLE DE LOS INGRESOS MÉTODO AVANCE DE OBRA 1223 Método Avance de obra Método avance de obra en MN Obras de suma alzada Obras a precios unitarios Obras por administración controladas Método avance de obra en ME Obras de Suma Alzada Obras a precios unitarios Obras por Administración Controladas Párrafo NIC El reconocimiento de ingresos ordinarios y costos con referencia al estado de terminación del contrato es, a menudo denominado método del porcentaje de terminación. Bajo este método, los ingresos derivados del contrato se comparan con los costos del mismo incurridos en la consecución del estado de terminación en que se encuentre, con lo que se revelara el importe de los ingresos ordinarios, de los gastos y de los resultados que pueden ser atribuidos a la porción del contrato ya ejecutado. Este método suministra información útil sobre la evolución de la actividad del contrato y el rendimiento derivado del mismo en cada periodo contable.

18 Servicios prestados a la fecha como un % de los servicios totales a ejecutarse METODOLOGIA DE GRADO DE AVANCE Métodos para determinar el grado de avance Inspecciones del trabajo efectuado Proporción de costos incurridos a la fecha vs costos estimados totales

19 Ejemplo de Grado de Avance Una compañía tiene un contrato de construcción con unas ventas esperadas de S/. 10,000. Es el final del periodo contable durante el cual la compañía inicio la construcción y necesita calcular el monto del ingreso que se debe registrar en el estado de resultados. Se pide calcular el monto del ingreso bajo cada uno de los tres métodos antes indicados.

20 "Costos incurridos vs costos totales" Una entidad ha incurrido y aplicado costos de S/. 4,000. Se estima que los costos necesarios para completar el trabajo es de S/. 3,000. Por lo tanto, la entidad deberá reconocer ingresos de: CostosIngresosIngreso estimadosReconocido S/. Costo incurrido4,00010,000 5,714 Costo total7,000

21 "Indagación sobre trabajo efectuado" Un evaluador independiente ha certificado que al final del periodo, el contrato esta completo en un 55% y que la entidad puede solicitar pagos por S/. 5,225 (luego de una retención de 5%). En este caso, la compañía registraría un ingreso de S/. 5,500 por el trabajo efectuado IngresosIngreso estimadosReconocido Porcentaje S/ %10,000 5,500

22 «Estimación física del avance del contrato» El mejor estimado de la proporción física del trabajo que se ha completado es de 60% El valor del trabajo efectuado y, por lo tanto, el ingreso a ser reconocido es de S/. 6,000 IngresosIngreso estimadosReconocido PorcentajeS/ %10,000 6,000

23 CONTRATOS DE CONSTRUCCION 5. CONTABILIZACIÓN DE LOS INGRESOS DE LOS CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN 704 Prestación de Servicios 7041 Terceros Obras de suma alzada Precios unitarios Administración controlada Alquiler de equipo con operario Por participación en Asociaciones Por participación en Consorcios Otros ingresos Relacionados a la Actividad de la Construcción

24 CONTRATOS DE CONSTRUCCION 6. CUENTA DE COSTOS Y GASTOS 91 Costos de Materiales Directos 92 Costos Directos y Gastos de Personal de la Obra 93 Subcontratos 94 Costo de Inmuebles, Instalaciones, Maquinaria y Equipo. 95 Gastos Generales y Administrativos 97 Cargas Financieras

25 JUEGO DE LAS CUENTAS SEGÚN EL PLAN CONTABLE DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS PLAN DE CUENTAS CONSTRUCTORAS.xlsx PLAN DE CUENTAS CONSTRUCTORAS.xlsx

26 CONTRATOS INMOBILIARIOS 1. PROVISIÓN DE LOS CONTRATOS INMOBILIARIOS 121 Facturas, boletas y otros comprobantes por cobrar 1211 No emitidas Provisión de contrato MN Provisión Ingreso por el contrato de compra y venta Provisión de Contrato ME Provisión por el contrato de compra y venta 2. PROVISIÓN DE LAS BOLETAS Y FACTURAS 1212 Emitidas en Cartera Facturas por cobrar en MN Venta de Casa y Departamentos Factura por cobrar en ME Venta de Casa y Departamentos CONTRATO DE COMPRA Y VENTA FUTURA

27 GRAFICA QUE EXPLICA LA CONTABILIZACION DE LA CUENTA : VENTAS FUTURAS- SECTOR INMOBILIARIO En este ejemplo se trata a los que construyen y venden e incluye a los que tercerizan la Obra- Boleta de venta y/o Facturas. Método Grafico

28 CONTRATOS INMOBILIARIOS 3. CONTABILIZACIÓN DE LAS VENTAS FUTURAS 1224 Ventas Futuras Ventas Futuras en MN Proyectos menores de 3 años Proyectos mayores de 3 años Ventas Futuras en ME Proyectos menores de 3 años Proyectos mayores de 3 años

29 En esta grafica, se reconocen las ventas futuras que estaban inicialmente contabilizadas en una cuenta del pasivo (122) a la cuenta de resultados Una vez cumplidas las condiciones del párrafo 14 de la NIC 18. CONTABILIZACION DE LA CUENTA 1224 VENTAS FUTURAS Método Grafico Proyectos mayores a las 35 UIT

30 CONTRATOS INMOBILIARIOS 4. CONTROL DEL CRÉDITO DEL IGV DE LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS 40 Tributos, contraprestaciones y aportes al sistema de pensiones y de salud por pagar 401 Gobierno Central 4011 Impuesto General a las Ventas IGV- Utilizadas exclusivamente en operaciones gravadas IGV- Utilizadas exclusivamente en operaciones no gravadas IGV- Utilizadas conjuntamente en operaciones gravadas y no gravadas IGV – Diferido Cuenta únicamente aplicable a la provisión del 100% de los contratos de ventas futuras.

31 CONTRATOS INMOBILIARIOS 5. CONTABILIZACIÓN COSTO DE VENTA DE LAS OBRAS INMOBILIARIAS 69 Costo de Ventas 692 Productos Terminados Terceros Costo de Ventas Playas de Estacionamiento 6. GASTOS DE VENTAS, ADMINISTRATIVOS Y FINANCIEROS 95 Gastos Generales y Administrativos Sueldos del Personal, Leyes Sociales y Otros 96 Gastos de Venta Gastos de Ventas 97 Cargas Financieras Gasto Bancario, comisión y portes Gasto Bancario, comisión y portes

32 CONTRATOS INMOBILIARIOS 7. CUENTA DE COSTOS Y GASTOS 234 Productos Inmuebles en Proceso 2340 Obras Inmobiliarias en Proceso Terreno Gastos Pre-construcción Costos y Gastos de Construcción Gastos Supervisión Técnica Gastos Post- construcción Gastos Ventas Gastos Financieros de Proyecto Gastos Administrativos

33 JUEGO DE LAS CUENTAS SEGÚN EL PLAN CONTABLE DE LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS PLAN DE CUENTAS INMOBILIARIAS.xlsx PLAN DE CUENTAS INMOBILIARIAS.xlsx

34 GRACIAS


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