Inversiones Inmobiliarias

Presentación del tema: "Inversiones Inmobiliarias"— Transcripción de la presentación:

1 Inversiones Inmobiliarias

2 Bienes Raíces Los bienes raíces son bienes económicos inmuebles
No son transportables Su uso o consumo sólo ocurre en el lugar donde se encuentran Su configuración que consta de dos componentes La superficie o terreno Una edificación de tipo permanente.

3 Bienes Raíces Cada propiedad es única Mercados inmobiliarios ilíquidos
Lo cual dificulta el cálculo de su valor de mercado. Mercados inmobiliarios ilíquidos Altos costos de transacción.  Gestión de portafolios Sirven para diversificar riesgos.

4 Objetivos de la inversión en bienes raíces
Horizontes de inversión Mediano a largo plazo Escala y disponibilidad de capitales Altos costos hundidos. Necesidades de ingreso y liquidez La inversión inicial no necesariamente generará flujos de efectivo rápidamente. Capacidad de gestión financiera y tolerancia a riesgos

5 Objetivos de la inversión en bienes raíces
Expectativas de tasas de crecimiento de sus fondos Ahorro Generación de ingresos

6 Inversiones en bienes raíces
El atractivo de la inversión en bienes raíces está fundado, en que el respaldo de la inversión es el bien en sí.

7 Categorías de inversiones en bienes raíces
Inmuebles de Propiedad simple – “Outright ownership” Derechos de propiedad absoluta al titular por un período de tiempo indeterminado.  Posición patrimonial apalancada La inversión se realiza con una estructura de capital que incluye financiamiento parcial o deuda.

8 Categorías de inversiones en bienes raíces
Hipotecas – “Mortgage” El inversor constituye el titular o acreedor de un préstamo hipotecario Vehículos de agregación – “Aggregation vehicles” Son medios que permiten a los inversores incrementar su diversificación. Sociedades limitadas en bienes raíces Commingled Funds, Real State Investment Trusts - REIT.

9 Métodos de Valorización de Inversiones en Bienes Raíces
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10 Método de Capitalización Directa del Ingreso
Modelo de flujos de caja descontados (antes de impuestos) para estimar el valor presente de ingresos futuros producidos por una propiedad. El Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) es un estimador simplificado basado en los ingresos anuales brutos de la renta de una propiedad, a los que se ha deducido los gastos operativos.

11 Método de Capitalización Directa del Ingreso

12 El Modelo de Flujos de Caja Descontados después de Impuestos
Incorpora el efecto de la carga tributaria sobre los flujos de efectivo generados por la propiedad inmobiliaria. Este método expande su cobertura para incluir el efecto de las tasas de interés del financiamiento y la tasa tributaria aplicada al ingreso sobre el flujo de efectivo antes de impuestos (“Equity before-tax cash flow” – EBTCF).

13 El Modelo de Flujos de Caja Descontados después de Impuestos

14 El Método de Comparación de Ventas
Emplea información de mercado sobre los precios de propiedades similares, obtenida de transacciones recientes en condiciones normales de negociación. Los precios de las propiedades de referencia o benchmark son ajustados por una serie de factores. Cambios en las condiciones de mercado. Características únicas de cada propiedad

15 El Método de Comparación de Ventas
Factores de ajuste Características físicas Ubicación Condición en la que se realiza la venta La distancia temporal de las operaciones

16 Inversión en empresas del sector de construcción residencial

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18 Inversión en empresas desarrolladoras de proyectos de bienes raíces

19 Inversión en Real Estate Investment Trust - REIT

20 Fondos de inversión en Bienes Raíces

21 Índices bursátiles de Real Estate