IDENTIFICACION DE LOS PROBLEMAS

Presentación del tema: "IDENTIFICACION DE LOS PROBLEMAS"— Transcripción de la presentación:

1 IDENTIFICACION DE LOS PROBLEMAS
“Curso de Capacitación en Planificación y Gestión Urbano Territorial en Municipios” IDENTIFICACION DE LOS PROBLEMAS PARTIDO DE LUJAN FUTURA IMPLANTACION ZONA INDUSTRIAL Problema priorizado: Tratamiento y explotación zona Ribereña – Histórico – Basilical. RUTA PROV. Nº192 RIO LUJAN FFCC MITRE RUTA Nº6 ACCESO OESTE – RUTA NAC. Nº 7 Gestionar la localización de la industria y/o otros usos productivos para el partido. ZONA RIBEREÑA-HISTORICO BASILICAL ACCESO OESTE – RUTA NAC Nº 7 CRECIMIENTO DE LA CIUDAD Planificar las situaciones de borde CRECIMIENTO de la planta urbana. RIO LUJAN FFCC SARMIENTO FFCC SARMIENTO RUTA PROV. Nº47 AUT. RUTA NAC.Nº 5

2 1-PROBLEMA: DEGRADACION DE LA ZONA HISTORICA-RIBEREÑA
“Curso de Capacitación en Planificación y Gestión Urbano Territorial en Municipios” 1-PROBLEMA: DEGRADACION DE LA ZONA HISTORICA-RIBEREÑA LINDANTE A LA BASILICA NACIONAL Los factores que intervienen son: Legales: las normativas vigentes son restrictivas y no aportan al crecimiento y desarrollo de la explotación del sector. Ambiental: Contaminación por los efluentes de las industrias aguas arriba y de los partidos vecinos. Titularidades dominiales: nacional, provincial, municipal y privados. Económicos: las concesiones actuales son recursos económicos obsoletos, las normativas no benefician ni mejoran las posibilidades potenciales. Hoy no significa un recurso importante, pero tiene un potencial muy fuerte para inversiones privadas o concesionadas. 3 - DIMENSIONES DEL ANALISIS Urbano- territorial: falta de apertura de la ciudad hacia el río. Esto exige un tratamiento urbano del sector para la integración de las zonas. Estudio parcelario a través de un análisis dominial general. Económicos-productivos: las concesiones en predios municipales de baja calidad y sin retorno económico. Poblacional: confluyen en un mismo sector los residentes del Partido, el turismo de fin de semana y el turismo potencial (peregrinaciones). Político-institucional: hay voluntad política e interés por mejorar y recuperar la zona ribereña. El consenso social se manifiesta dadas las propuestas existentes. 4 – FUENTES Y/O RECURSOS DE INFORMACION DISPONIBLES Catastro, planos de mensura y titularidades de dominio. Hidráulica, cotas de nivel, inundaciones y restricciones. Comisión de la Cuenca del Río, Contaminación Secretaría a Turismo, Producción y Cultura Dirección de Medio Ambiente. Asesoría Letrada Secretaria de Infraestructura, Obras y Servicios Públicos 5 – TIPO DE INTERVENCION Se trata de una intervención urbana donde los mecanismos de gestión se basen en la revisión de las normativas vigentes (Plan Regulador, Ord Nº 1444 y COU Ord Nº5115) para la creación de una nueva normativa especifica para el sector a intervenir. 6 – ARTICULACION DE AREAS DE GESTION MUNICIPAL Áreas que se articulan: Secretaria de Turismo, Cultura y Producción. Secretaría de Economía Secretaría de Infraestructura, Obras y Servicios Públicos Consejo Deliberante, Comisión de Urbanismo Mecanismos de gestión: Comisión de trabajo interdisciplinario (arquitectos, ingenieros, agrimensores, abogados, licenciados..etc.) vinculados con los actores institucionales de la Provincia y de Nación.

3 APROTAR ESOS RECURSOS PARA SOSTENER LA RECUPERACION DE LA ZONA
“Curso de Capacitación en Planificación y Gestión Urbano Territorial en Municipios” El área comprendería ambas márgenes del Río Luján, pero se analizará en una primera etapa el estado actual del sector. OBJETIVO GENERAL REVITALIZAR EL SECTOR HISTORICO-BASILICAL-RIBEREÑO 1.Marco legal y dominial 2.Concesiones 3.Usos 4.Situación ambiental 5.Situación urbanística 6.Infraestructura urbana 7. Paisaje 8. Percepción del destino AGREGAR CALIDAD AL ESPACIO PUBLICO EXISTENTE – CAPTACION DE PLUSVALIA, REGULARIZANDO TRIBUTOS- APROTAR ESOS RECURSOS PARA SOSTENER LA RECUPERACION DE LA ZONA PLANO DEL SECTOR A INTERVENIR 2º ETAPA: CAPTACIOND EPLUSVALIA PARA SOSTENERLA RECUPERACION DE LA ZONA 3º ETAPA DE INTERVENCION 1º ETAPA: REGULARIZACION DE CONCESIONES Y TRIBUTOS. MEJORAMIENTO DEL SECTOR

4 Marco legal y de dominio de la tierra:
“Curso de Capacitación en Planificación y Gestión Urbano Territorial en Municipios” Marco legal y de dominio de la tierra: El sector a intervenir tiene establecida una zonificación DR de las siguientes características: Ord. 1444/80 Art.9 Inc. B…”En los Distritos de Desarrollo Restringido nos e acordarán incorporaciones. Podrán, no obstante, acordarse permisos precarios de incorporación o construcción que caducarán automáticamente en el momento en que se promulguen las normas definitivas del Distrito, debiendo el recurrente suscribir un acta por la cual se compromete a demoler o desmantelar la construcción en todas las partes que resulten no conformes a la reglamentaciones, corriendo dichos gastos por su entera cuenta.” El C.O.U. define como uso Dominante de esta área como Área Turística y su destino funcional como espacios verdes, parque ribereño e infraestructura turística. Esta regularización del sector sigue siendo incompleta ya que en el C.O.U. no se especifica puntualmente modificaciones en el sector , sino que se limita a copiar la Ordenanza del año 1980, antes citada. Seria de necesidad la creación de una reglamentación que acompañe y regule el crecimiento pensado del sector Dominio Particular: ,45 m % Valuación Fiscal aprox.: $ ,45 Dominio de la curia: ,49 m % Valuación Fiscal Aprox.: $ ,00 Dominio Provincial: m % Valuación Fiscal Aprox.: Sin valor Dominio Municipal: m % Valuación Fiscal Aprox.: $ , sin el Parque y Costanera

5 2. Concesiones canon de las unidades funcionales
“Curso de Capacitación en Planificación y Gestión Urbano Territorial en Municipios” 2. Concesiones canon de las unidades funcionales Las áreas pertenecientes al municipio se encuentran casi en su totalidad destinadas para distintos usos, todos relacionados con el esparcimiento y el turismo. Para su explotación el Municipio dividió el área en 25 unidades funcionales (UF) que se concesionaron individualmente. Además de los puestos ambulantes. Estas concesiones fueron licitadas por última vez en 1989 y su operó en 1996, con una prorroga de un año otorgada mediante Ord. Nº 3632 del 24/02/1997. esto significa que a la fecha están todas las concesiones vencidas desde hace mas de 10 años. Canon de las Unidades Funcionales: Canon Promedio Mensual que el Municipio debería captar por una Unidad concesionada actualmente (15 U.F): $ 386,48.- Monto Total de la deuda contraída actual con las concesiones vencidas: $ ,28.- Monto Total Mensual que debería percibir el Municipio de las concesiones (sin actualizaciones) $ 5798,28.- 2. Concesiones: Estado actual: Buen estado: 37% Estado regular: 32% Mal estado: 10 Fuera de servicio: 21% 3. Usos Actuales En el sector, además de los mencionados anteriormente, predominan los gastronómicos, de entretenimiento y la venta de artículos regionales y de santería. Hoy la actividades concesionadas representan una actividad de fin de semana, un ingreso extra sin costo de estructura, lo que significa una perdida económica para el municipio y competencia desleal para los comerciantes particulares. Otro rubro sobredimensionado es el de los recreos con la modalidad de alquiler de mesas y sillas con estacionamiento. Entre los distintos recreos el Municipio tiene concesionado un gran numero de mesas y bancos, actualmente inutilizados por su estado de deterioro. La evolución y el crecimiento de Luján como destino turístico hacen necesaria una recategorización y reasignación del uso del espacio público (área de uso comercial intensivo y circulación, como paseos de compras, uso comercial extensivo de permanencia, recreos y parques.

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4. Situación Ambiental El incremento del turismo tradicional y masivo en en sector origina una serie de impactos negativos sobre el entorno natural, poniendo en peligro valores ambientales. La contaminación del río Luján: La solución de este problema resulta de vital importancia ya que el río Luján es el eje de todo el sector. Las posible soluciones a este problema exceden a este informe ya que involucran la participación de especialistas en el área, además de requerir de decisiones políticas no solo en el ámbito de Luján sino también de los partidos que se encuentran aguas arriba como Suipacha y Mercedes para evitar los vuelcos de sustancias contaminantes en el río. Otro problema detectado es la excesiva concentración de usos en los 100 m de la costa frente a la peatonal produce una sobrecarga del área, sobre todo en el punto de vista de la polución ambiental y sonora, de la conservación del recurso y de la preservación de la flora y fauna autóctona. Otros usos que resultan incompatibles en el sector para lograr un destino turístico son el alto transito y la polución es el transito y el estacionamiento de vehículos particulares sobre las orillas del río. La solución es de crear sectores de estacionamiento alejado del sector central y así impedir el transito en fines de semana en las calles del área. Otro inconveniente detectado son las interrupciones que se producen en la circulación de personas a lo largo de la rivera. Existen varios alambrados y edificaciones que dividen las áreas de explotación y limitan las posibilidades de desarrollo del sector. Para solucionar este inconveniente es necesario solicitar a los propietarios a ceder el a espacio para una camino peatonal ribereño.

7 7. Paisaje 5. Situación Urbanística
“Curso de Capacitación en Planificación y Gestión Urbano Territorial en Municipios” 7. Paisaje El paisaje urbano, por el paso del tiempo y la falta de mantenimiento, ha sido deteriorado. El sector presenta una excesiva concentración de explotaciones, lo que genera contaminación visual, sonora muy importante, como por ejemplo el Parque de Diversiones. Que debería ser trasladado a un sector específicamente proyectado para el desarrollo de esa actividad. Las orillas del río también muestran un paisaje de descuido y abandono, sumando a la proliferación de vegetación sin cuidado y sin un diseño adecuado para embellecer las hermosas vistas que existen en la zona. 8. Percepción de la calidad del destino La determinación de la calidad de un destino es el recuerdo del turista y del recuerdo de su vivencia en el lugar. La impresión del turista hoy en Luján no es favorable, por la superposición de los rubros y su competencia se genera una agresividad comercial (cuida coches, voceadores, fotógrafos y vendedores callejeros, etc.) Resultando una hiper-concentración de usos y aglomeración de gente en una área relativamente pequeña. La sensación generada es de un ambiente hostil y desagradable que termina llevando a abandonar el sector y a retirarse a uno mas tranquilo. Lo mismo se genera en los habitantes de Luján, que no concurren a la zona 5. Situación Urbanística La presencia del río significo protección contra malones e invasiones indígenas, de ahí el trazado original, regido por la Ley de Indias determinó el desarrollo de una sola margen del río, sumado al desarrollo posterior irregular y en forma orgánica, sin ninguna planificación. El río se presenta como barrera urbanística muy contundente, originando usos muy diferentes y una descomposición del tejido urbano. No existe un recorrido longitudinal continuo en toda la traza del río en la margen lindera a la basílica , a modo de costanera. Sobre la otra margen no se tuvo en cuenta la traza urbana de las calles con conexión al río y tampoco hay posibilidad de una calle costanera. El centro comercial-institucional-bancario se encuentra desplazado hacia la plaza Colón, dejando a la Plaza Belgrano como centro del casco Histórico- religioso. Esto genera usos y usuarios diferentes en ambos centros, esto constituye un alejamiento de los habitantes de Lujan con respecto a los turistas y/o peregrinos y a la zona ribereña. 6. Instalaciones y equipamiento urbano La zona presenta grandes deterioros en toda la infraestructura y sobre todo en el equipamiento urbano, insuficiente en algunos sectores, generados por la sobrecarga turística en la zona. El mantenimiento es nulo en casi todo el sector, ya que resulta difícil de realizar por el poco control en el pago de las concesiones y la falta de control y vigilancia ante actos vandálicos, durante largos periodos de tiempo.

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9. Conclusiones: El parque Ameghino, las edificaciones y los servicios muestran un estado general de degradación contundente aunque esto no impide seguir funcionando. Se debería encarar este problema mejorando la oferta de servicios, solucionando los problemas de infraestructura y los problemas de los malos usos y abusos existentes en el sector. Para revertir estos problemas es necesario elaborar un plan global con criterio de unidad y que brinde una solución integral. Problemas de infraestructura: la cantidad de turistas religiosos no se puede considerar como un problema, sino que es la esencia misma del potencial turístico. Se debería encarar desde el dimensionamiento de la zona para aumentar la capacidad de carga en el fin de semana. Propuesta: la introducción del concepto de un “ Parque Lineal” desarrollado en la ribera del Río Luján y el tratamiento del mismo como una unidad para el desarrollo de distintas actividades, redistribuyéndolas, buscando equilibrar el desarrollo en sectores en pos de la sustentabilidad del sector. El parque conformará una unidad ambiental, arquitectónico, cultural, social y comercial. Pudiendo recorrerlo linealmente, agregando actividades deportivas, integrando así, al ciudadano lujanense, tan alejado del área. Se dividirán en sectores o áreas y etapas para el mayor desarrollo de las diversas actividades. Para su factibilidad se deberán evaluar: Áreas ya desarrolladas: analizando las posibilidades económicas conviene comenzar con una primera etapa de reconversión de la infraestructura existente, teniendo en cuenta el capital turístico actual. Áreas vírgenes a desarrollar: abarcan sectores mas alejados al centro histórico basilical, pero conectados por una linealidad relacionada al río, eje vertebrador del proyecto. Se tendrá en cuenta concretar acuerdos y pautas de integración entre el turismo y el uso cotidiano de los pobladores de Lujan. Realizar un Plan Maestro, desarrollándolo teniendo en cuenta las Normativas Urbanas, los Aspectos Legales, la Participación Ciudadana, con la creación de un Proyecto Arquitectónico, un Modelo de Gestión y Gerenciamiento.

9 Resolución de la situación de los ocupantes actuales. Plan de acción:
“Curso de Capacitación en Planificación y Gestión Urbano Territorial en Municipios” Resolución de la situación de los ocupantes actuales. Ellos son, los actuales ocupantes de las unidades concesionadas, con contratos vencidos desde 1997, y asociaciones que a titulo gratuito explotan los recursos con autorización municipal. Se propone “reciclar” a los antiguos concesionarios, buscando una salida consensuada entre los ocupantes y el municipio. Es necesario re concesionar las unidades, dado que la mayoría tiene deuda contraída con el municipio, esta se deberá regularizar. A los ocupantes sin deuda se los reconsiderara para la nueva propuesta, y a los deudores pasaran con condiciones normales de cualquier nuevo ocupante. Mas allá de la situación contractual y regular, los antiguos no han cumplido con los requisitos básicos planteados en el original contrato: Pago de cánones Mantenimiento de las unidades Horarios de la explotación Cumplimiento de las obligaciones sanitarias e impositivas. Cabe destacar que las excusas presentadas por los concesionados por tales irregularidades son en referencia a la precariedad de los contratos y su continuidad laboral. Mas allá de ello, los cánones no han sufrido ninguna actualización y resultan con importe muy bajo, no guardando relación con la ubicación y los espacios explotados. Se puede plantear una solución intermedia para comenzar a dar respuesta: Evaluación individual del desempeño de los antiguos concesionarios para determinar si se los habilita para participar en la nueva licitación. Creación de una cuenta especial para la recaudación para la recuperación futura del sector. Control sobre el mantenimiento, pago de tributos, vigilancia para seguridad de l sector. Plan de acción: Determinación del carácter que se quiere dar al sector y a que publico se destina. de acuerdo al diagnostico del sector, la situación requiere una intervención importante que supera al reconcesionamiento de las unidades comerciales, que amerita un replanteo de una reconversión del espacio publico y de los usos comerciales. Esta intervención requiere de la toma de decisiones. El espacio publico de la ribera del río y del sector histórico basilical hoy se encuentra afectados por problemas de tipo ambiental, de infraestructura de equipamiento, paisaje deteriorado y una saturación de su capacidad de carga como destino turístico. Se plantea una ampliación del área de explotación e incorporar nuevas áreas. Ampliar el uso del destino para poder tener estadías de dos o tres días. Para poder conseguir el objetivo es modificar los usos y la oferta comercial y para atraer a los habitantes de Lujan es necesario plantear espacios públicos que lo contengan todos los días de la semana, para ello es necesario delinear estrategias acordes con el tipo de espacios y actividades deportivas y comerciales para el publico local.