REFORMA DE LA LPH POR LA LEY 8/2013 DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA Por Vicente Magro Servet

LA FORMACION COMO SINÓNIMO DE QUERER SER LOS MEJORES EN LA PRESTACIÓN DEL SERVICIO Felicidades por querer demostrar que se reclama la colegiación apoyada en la formación

LA COLEGIACIÓN OBLIGATORIA COMO SINÓNIMO DE CALIDAD LA COLEGIACIÓN OBLIGATORIA COMO SINÓNIMO DE CALIDAD EN LA PRESTACIÓN DE LOS SERVICIOS PROFESIONALES Las reformas que se están produciendo en materia de Propiedad Horizontal exigen la colegiación obligatoria para aplicarlas en nuestras comunidades de propietarios. No puede pretenderse que sin una debida cualificación y acreditada profesionalidad se puedan aplicar en nuestro país reformas legales de gran calado y complejidad y que se ponga en riesgo grave a los ciudadanos que reciben servicios por quien no tiene la debida cualificación. Salir de la crisis económica exige que la prestación de servicios se lleve a cabo con el control y fiscalización de los colegios lo que repercute en la garantía de la calidad que la complejidad de las reformas legales exige y requiere. A más complejidad de las reformas mayor cualificación se requiere.

CIFRAS DEL PARQUE VIVIENDAS

OBLIGACIONES COMUNEROS PERMITIR ENTRADA POR REFORMAS

DOS VÍAS PARA LLEVARLO A CABO Necesidad de urgencia de llevar a cabo la reparación de elemento común Petición ante el juzgado de guardia Aportando dictamen pericial de la exigencia de acometer la reforma desde ese punto Documentos que acrediten la urgencia. Necesidad de reparar elemento común por el local o piso Solicitud de medida cautelar ante el juzgado de primera instancia. Informe pericial de que debe acometerse la reforma por ese punto del piso o local. Pruebas de la exigencia de la reforma.

SE AMPLÍA EN EL ART. 9 LA AFECCIÓN REAL A TRES AÑOS MÁS EL CORRIENTE

NO RETROACTIVIDAD DE ESTA EXTENSIÓN DE LA DEUDA AL ADQUIRENTE Se tiene en cuenta la fecha de la adquisición. Si esta es anterior al 28 de Junio se aplica la ley anterior Pero responderán de la anualidad corriente y los tres años anteriores. (2012, 2011 y 2010). Solo se aplica la extensión a tres años más el corriente a las nuevas adquisiciones.

¿CÓMO SE INTERPRETA EL ALCANCE DE QUE LAS OBRAS SON OBRAS OBLIGATORIAS ¿CÓMO SE INTERPRETA EL ALCANCE DE QUE LAS OBRAS SON OBRAS OBLIGATORIAS? ¿CUÁL ES EL ALCANCE DEL ART. 10.1 LPH? Solicitadas por la administración No hay debate. Son obligatorias y hay que hacerlas. Las solicitadas por comuneros Hay que valorar el alcance de la “obligatoriedad” Solución: Encargar dictamen pericial.

¿Quién decide que la obra es obligatoria? El presidente y el administrador de fincas no deben asumir la responsabilidad de decidir que se lleve a cabo la reforma Deben acompañar perito que dictamine sobre la adecuación a los requisitos de la exigencia de conservación, rehabilitación, habitabilidad, o necesidad de asegurar la seguridad estructural del inmueble La naturaleza de la obra y su carácter obligatorio exigen la aportación de dictamen

OBLIGACIÓN DE LLEVAR A CABO OBRAS DE ACCESIBILIDAD Obligatorias sin precisar intervención de la junta Las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal. Serán obligatorias b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal. (art. 10.1, b) Las solicitadas por los propietarios Las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años.

Obras de accesibilidad a petición de propietarios Objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior REQUISITO: Siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido

¿QUÉ QUIERE DECIR “EL IMPORTE REPERCUTIDO ANUAL”?

SE DEROGA EL ART. 10.2 LPH Y EL VETO DE QUIENES GANEN MENOS DE 2,5 VECES EL IPREM A LOS ACUERDOS SOBRE ACCESIBILIDAD DEL ART. 10.1 LPH

EL “VETO DE POBREZA” A LA ACCESIBILIDAD UNIVERSAL

LA PETICIÓN DE COMUNERO PARA QUE SE LLEVEN A CABO OBRAS DE ACCESIBILIDAD UNIVERSAL SE PUEDE REALIZAR AHORA POR TITULAR DE PISO O LOCAL

LAS OBRAS DE MEJORA REQUERIRÁN AHORA EL VOTO DE LOS 3/5 EN DOBLE MAYORÍA (ART. 17.4 LPH)

NUEVO QUORUM PARA LAS MEJORAS

INSTALACIÓN DEL ASCENSOR

REFORMA DEL ART. 17.3 LPH (ANTES ART. 17.1.2º)

¿CUÁNDO ES OBLIGATORIO INSTALAR ASCENSOR? Art. 10.1. b). Cuando la empresa de ascensores ofrezca un precio aplazado tal que permita que el importe anual repercutido a cada comunero no exceda de doce mensualidades de gastos comunes Serán las empresas las que tengan que realizar ofertas de fraccionamiento o bien que la junta apruebe por mayoría simple esos aplazamientos si la empresa los autoriza.

NO ES OBLIGATORIO En estos casos se aplica el art. 17.2 LPH Requerirá el voto de la doble mayoría de propietarios y cuotas admitiéndose el voto presunto del ausente del art. 17.8 LPH

LA UNANIMIDAD SE REGULA AHORA EN EL ART. 17.6 LPH

LAS ABSTENCIONES IMPIDEN AHORA LA UNANIMIDAD

CONSECUENCIAS DE LA DEROGACIÓN DEL ART. 12 LPH POR REFERENCIA AL ART CONSECUENCIAS DE LA DEROGACIÓN DEL ART. 12 LPH POR REFERENCIA AL ART. 10.3 LPH

REQUERIRÁN APROBACIÓN POR 3/5 EN DOBLE MAYORÍA Y AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA LOS ACUERDOS SIGUIENTES (ART. 10.3, B)):

CERRAMIENTO DE TERRAZAS

CERRAMIENTOS

TRIBUNAL SUPREMO, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, SENTENCIA DE 26 NOV TRIBUNAL SUPREMO, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, SENTENCIA DE 26 NOV. 2010, REC. 2401/2005 CONSENTIMIENTO TÁCITO DE LA COMUNIDAD EN OBRAS

LAS OBRAS DE REFORMA EN LOCAL NEGOCIO COMO APERTURA DE HUECOS O INSTALACIÓN DE EXTRACTOR DE HUMOS SON CONTEMPLADAS POR EL TRIBUNAL SUPREMO CON FLEXIBILIDAD (ANALISIS DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 25 DE ABRIL DE 2013).

TRIBUNAL SUPREMO, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, SENTENCIA DE 9 MAY TRIBUNAL SUPREMO, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, SENTENCIA DE 9 MAY. 2013, REC. 2072/2010

SE REGULA AHORA LA FIGURA DEL AUSENTE EN EL ART. 17 SE REGULA AHORA LA FIGURA DEL AUSENTE EN EL ART. 17.8 LPH QUE ANTES ESTABA EN EL ART. 17.1.4º LPH

¿A QUÉ SUPUESTOS SE REFIERE EL APARTADO 1º?

LAS OBRAS DE MEJORA DEL ART. 17.4 LPH

¿A QUÉ AUSENTES SE APLICA LA NORMA?

EL VOTO DE LOS AUSENTES NO SE APLICA A LOS ACUERDOS QUE EXIJA MAYORÍA SIMPLE

SISTEMÁTICA PARA ACTUAR AL CONTAR CON EL VOTO DE LOS AUSENTES

¿CÓMO SE TRANSCRIBE AL ACTA LA ACTUACIÓN DE LOS AUSENTES Y SI SE ALCANZA O NO EL ACUERDO?

DISCREPANCIA SOBRE NATURALEZA DE OBRAS (17.10)

¿CUÁNDO SON EXIGIBLES EL PAGO DE LAS DERRAMAS APROBADAS EN UNA JUNTA SI UN COMUNERO VENDE UN INMUEBLE TRAS LOS ACUERDOS?

OBRAS INCONSENTIDAS

ACUERDOS EN JUNTAS ANTERIORES AL 28 DE JUNIO DE 2013

APLICACIÓN DE LOS QUORUM NUEVOS

ACUERDOS QUE EXIGEN UNANIMIDAD

ADVERTENCIAS EN LAS JUNTAS SOBRE CONSECUENCIAS DE LA ABSTENCIÓN

DERECHO DE VETO EJECUTADO DERECHO DE VETO EJECUTADO. ¿PUEDE VOLVER A PLANTEARSE LA OBRA OBLIGATORIA DE ACCESIBILIDAD?

NO ES RETROACTIVA No es posible en modo alguno considerar aplicable retroactivamente la nueva previsión legal, de manera que los compradores que adquirieron la finca antes del 28 de junio de 2013 (fecha de entrada en vigor de la Ley 8/2013) responderán de acuerdo con la legislación anterior, esto es, únicamente de la anualidad en curso en la que se produzca la transmisión y el año natural inmediatamente anterior, sin que las juntas directivas que se pueda celebrar después de la entrada en vigor de la norma puedan producirse liquidaciones nada más que de acuerdo con la redacción vigente cuando surgió la obligación legal que se impone al adquirente de una finca sometida a propiedad horizontal. Sólo a los compradores a partir del citado 28 de junio de 2013 les será aplicable la nueva redacción dada al artículo 9.1.e) tercer párrafo que comentamos.

Estamos ante un caso de norma que, desde la perspectiva civil, resulta desfavorable para el adquirente actual y respecto de la que ninguna norma transitoria se contempla en la reforma legal, en modo tal que la certeza de la norma y la protección de la confianza del adquirente, que ajusta su conducta económica a la legislación vigente frente a cambios razonablemente imprevisibles, ha de primar como criterio de seguridad jurídica respecto de las situaciones, que son a las que estamos haciendo referencia, ya consolidadas y que estarían, por tanto, amparadas por el principio general de irretroactividad de normas desfavorables.

Es por ello que entendemos que el respeto a las situaciones producidas con arreglo a la legislación anterior, que limitaba la responsabilidad del bien adquirido respecto de gastos de la anualidad corriente y la inmediatamente anterior, es corolario de la nueva legislación que respeta los efectos jurídicos producidos ya en el pasado –característica propia de una norma no retroactiva-, siendo así que su excepcional aplicación retroactiva no se ha regulado desde una perspectiva no sólo material sino que los efectos sustantivos de la aplicación retroactiva no puede siquiera proyectarse respecto de situaciones litigiosas.