DAVID AVIÑÓ BELENGUER. TRABAJO FINAL DE CARRERA. LA GESTIÓN DEL PATRIMONIO PÚBLICO DEL SUELO EN RÉGIMEN DE DERECHO DE SUPERFICIE PARA EL FOMENTO DEL MERCADO DEL SUELO Y DE LA VIVIENDA. PROPUESTAS DE APLICACIÓN PRÁCTICA PARA EL SECTOR PÚBLICO. DAVID AVIÑÓ BELENGUER. TRABAJO FINAL DE CARRERA. GESTIÓN Y ADMINISTRACIÓN PÚBLICA. DIRECTOR: FCO. JAVIER COMPANY CARRETERO.

Índice de la presentación Los instrumentos de intervención en el mercado del suelo y de la vivienda. La gestión del Patrimonio Público del Suelo en régimen de Derecho de Superficie. Comparación con otras formas de disposición del Patrimonio Público del Suelo. Propuestas legislativas. Caso práctico: AUMSA. Conclusiones. 2

1. Los instrumentos de intervención (I) Según el art. 47 CE (principio rector de política económica y social): Todos los ciudadanos tienen derecho a una vivienda digna y adecuada Los poderes públicos regularán la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación La comunidad participará en en las plusvalías que genere la actividad urbanística de los entes públicos

1. Los instrumentos de intervención (II) Críticas al funcionamiento del sector inmobiliario: En plena burbuja inmobiliaria Precios de acceso a la vivienda muy elevados. Escasez de alquiler y de Viviendas de Protección Pública (VPP) Cargas hipotecarias desorbitadas. En plena recesión inmobiliaria “Cierre” del acceso a la financiación. Dificultades en el pago de los préstamos. Abandono a “su suerte” a los más desfavorecidos.

1. Los instrumentos de intervención (III) Solución del legislador: Los instrumentos de intervención en el mercado del suelo y de la vivienda (IIMTV) surgieron para regular el mercado del suelo con la finalidad de conseguir una intervención en el precio del suelo y así garantizar una oferta de suelo suficiente con destino a VPP, contribuyendo a la disminución del valor de repercusión del suelo sobre la vivienda. Los IIMTV más relevantes son el Patrimonio Público del Suelo (PPS) y el Derecho de Superficie (DS), si bien este último es también una forma de gestión/disposición de aquél.

2. La gestión del PPS en régimen de DS (I) El PPS: ¿Qué es? Es un tipo especial de suelo patrimonial que las AAPP obtienen a través de la transformación urbanística del suelo, y que debe destinarse a fines de interés general o utilidad pública, preferentemente a la construcción de VPP. El DS: ¿Qué es? Es un derecho real sobre una finca ajena (de la Administración pública) que atribuye al superficiario (promotor de VPP) la facultad de edificar y la propiedad separada y temporal de lo construido durante el plazo establecido. 6

2. La gestión del PPS en régimen de DS (II) Fases de aplicación: 1. URBANISMO Constitución del PPS Diversas fuentes 2. CONTRATACIÓN Gestión del PPS Adjudicación del DS 3. CONSTRUCCIÓN Destino del PPS-DS Construcción de VPP 4. ENTREGA VPP Interés general Acceso a una vivienda digna y adecuada 7

2. La gestión del PPS en régimen de DS (III) Características: Del PPS: Control de la adscripción, gestión y destino. Fondo de retroalimentación continua. Del DS: Propiedad temporal de las VPP por el superficiario. Propiedad horizontal e hipoteca del DS. Coincidentes: Control de precios del suelo y de la construcción. Destino principal: construcción de VPP. 8

2. La gestión del PPS en régimen de DS (IV) Ventajas para la Administración Facilidad para la obtención de la “materia prima”. Conserva la propiedad del suelo. Obtiene un canon periódico. Satisface el interés general (VPP). Gestión sostenible del suelo Obtiene la edificación a la reversión. Ventajas para el empresario Importante “nicho de mercado”. Obtiene la propiedad temporal de la edificación. Obtiene una renta periódica. Refuerzo “imagen social” de la empresa. Gestión empresarial sostenible. Liberación de cargas a la reversión. 9

2. La gestión del PPS en régimen de DS (V) Gestión empresarial del PPS: Directamente por sociedades 100% públicas. Indirectamente por sociedades mixtas. Las sociedades urbanísticas: Objeto social: Promoción y gestión urbanística e inmobiliaria. Pueden ser: Sociedades instrumentales (capital 100% público). Sociedades mixtas (capital público > 50% y < 100%). Ventajas: Evitan la técnica rígida del presupuesto. Reducen los trámites de contratación administrativa y de personal. Limitación de responsabilidad al capital aportado. Dominio absoluto por parte de la entidad matriz. 10

2. La gestión del PPS en régimen de DS (VI) Informe Fiscalización Tribunal de Cuentas sobre el PMS (actualizado al 2008): CONCLUSIONES RECOMENDACIONES Un 30% de los aytos. no han adaptado el PGOU. Sólo el 15% de los aytos. tenían constitución el PMS. La mayoría no tiene un registro formal del PMS. La falta de control favorece los destinos “interesados”. Poco destinado a VPP (sólo el 16,3%). Se insta a los aytos. A adaptarlos al TRLS08. Se insta a las CCAA para que exijan constitución. Se insta a los aytos. que los creen y actualicen. Traslación de la vinculación de destino (contabilidad). Aumento promoción de VPP. 11

2. La gestión del PPS en régimen de DS (VII) Resumen DAFO DEBILIDADES 1. Figura compleja y poco utilizada 2. Cultura de “la propiedad” 3. Escaso control por las AAPP AMENAZAS 1. Especulación en épocas de “boom” 2. Falta de financiación en épocas de “crash” 3. Corrupción urbanística FORTALEZAS 1. Menores costes de inversión para el promotor 2. Permite a las AAPP conservar el suelo 3. Ambas partes obtienen rentabilidad OPORTUNIDADES 1. Acceso a una vivienda digna 2. Facilita políticas a largo plazo 3. Concertación público-privada 12

3. Otras formas de disposición (I) Formas de disposición del PPS: Gestión “a corto plazo” Enajenación Permuta Cesión gratuita o a precio inferior Gestión “a largo plazo” Derecho de superficie Concesión de obra pública 13

3. Otras formas de disposición (II) Concesión de obra pública Se ubica en suelo de dominio público El concedente solamente puede ser público Institución de derecho público (LCSP) Concede un derecho de explotación sin otorgar la condición de propietario al concesionario Derecho de Superficie Se ubica en suelo patrimonial Concedente puede ser público o privado Institución de derecho privado (TRLS08) Dº de edificar en suelo ajeno y la propiedad temporal y separada de lo edificado al superficiario. 14

4. Propuestas legislativas (I) Las reservas de terrenos en el País Vasco: La Orden 29.12.2006 regula la adquisición onerosa de suelo para PPS con destino preferente a VPP. Su promoción es privada y la gestión indirecta (fomenta la iniciativa privada) Obliga a que la promoción de las viviendas se haga régimen de derecho de superficie. Facilidades financieras en la adquisición del suelo mediante la subsidiación del tipo de interés del préstamo, o concesión dineraria directa. 15

4. Propuestas legislativas (II) Las áreas residenciales prioritarias en la Comunidad Valenciana: Integran ámbitos para actuaciones de interés general o utilidad pública o social. Su promoción es pública o con colaboración de la iniciativa privada. Porcentajes mínimos de VPP: 100% en SNU, no < 50% en S.Uble y no < 30% en SU. ¡Error! No establecen la obligación de que el PPS se gestione a través del DS. 16

4. Propuestas legislativas (III) Aparcamientos bajo suelo público: Es posible el DS en el subsuelo público previamente desafectado por el planeamiento. En la reparcelación podrá ser configurado el subsuelo como finca independiente del suelo. Posibilidades de otorgamiento: Previo concurso Mediante adjudicación directa. 17

5. Caso práctico: AUMSA (I) Características de AUMSA: La “Sociedad Anónima Municipal Actuaciones Urbanas de Valencia” (AUMSA) es propiedad 100% del Ayuntamiento de Valencia. Su objeto social es la realización de estudios urbanísticos, actividad urbanizadora, edificación, rehabilitación urbana y gestión de proyectos. La web de AUMSA tiene un apartado en su denominado “Perfil del Contratante” en el cuál se recogen las Instrucciones de contratación que rigen la adjudicación de los contratos no SARA. 18

5. Caso práctico: AUMSA (II) Diseño funcional de AUMSA: PRODUCTOR DE MERCADO La mayoría de los bienes que produce se destinan al mercado. IVA Tributa en el IVA como una sociedad privada más (no órgano técnico-jurídico). SOCIEDAD INSTRUMENTAL Es un medio propio y servicio técnico del Ayto. PODER ADJUDICADOR Sujeción media de la LCSP en la adjudicación del DS.

5. Caso práctico: AUMSA (III) Objeto del contrato Constitución de un DS sobre una parcela de AUMSA con la finalidad de construir y explotar, en régimen de alquiler, un edificio de VPP Obligaciones adjudicatario Asunción del coste y la financiación de la obra y del mantenimiento. Pago de un canon del 3% del valor de la parcela (tasado al 15% del precio máx. de venta VPP) + IPC Plazo máximo del DS Será de 99 años, tras lo cual se revertirán las edificaciones a AUMSA (en condiciones funcionales adecuadas).

5. Caso práctico: AUMSA (IV) Ventajas económicas (vivienda 80 m2 útiles): Para el ciudadano: Alquiler VPO: 450 €/mes, aprox. (650 en renta libre) Ayudas al alquiler. Para el promotor: No adquisición del suelo. Bº limitado pero seguro y repartido en el tiempo. Para AUMSA: Ingreso canon periódico y actualizado. Cumplimiento de su objeto social: la satisfacción del Interés general (promoción VPP). 21

6. Conclusiones (I) La gestión del PPS en régimen de DS está destinado preferentemente a la construcción de VPP, y su principal objetivo es dar cumplimiento al principio rector de política económica y social: “Todos los ciudadanos tienen derecho a una vivienda digna”. Esta forma de gestión es la óptima para las Administraciones públicas, por cuanto les permite conservar el suelo obteniendo una rentabilidad, pudiendo gestionar el suelo a largo plazo. El DS otorga al promotor el derecho a edificar (con una inversión menor), la propiedad temporal y separada de lo edificado, así como obtener una renta a cargo de los usuarios finalistas. 22

6. Conclusiones (II) Además, los ciudadanos gozarán de los beneficios derivados de la legislación de Viviendas de Protección Pública, siempre y cuando cumplan con los requisitos allí establecidos. No obstante, se requieren más esfuerzos del legislador y de los políticos que potencien la aplicación combinada de estas figuras mediante la concertación del sector público y el privado. 23

6. Conclusiones (III) 2. Control y fiscalización 1. Medidas legislativas 3. Políticas concertadas Acceso a una vivienda digna

Valencia, a 25 de noviembre de 2011. FIN DE LA PRESENTACIÓN Valencia, a 25 de noviembre de 2011.