CONTRATOS AGRARIOS El contrato agrario se enmarca dentro del concepto general de contrato del Código Civil, a saber: Es una convención por la cual una parte se obliga para con la otra, o, ambas se obligan recíprocamente a una prestación cualquiera, esto es, a dar, hacer o no hacer alguna cosa. De todas formas existen elementos típicos de los contratos agrarios, ellos son: 1 - Los Sujetos La Empresa Agraria 2 - El Objeto La Naturaleza 3 - La Causa El Destino Productivo 4 - El Tiempo Son contratos de ejecución continuada 5 - El Interés La preeminencia del interés público

.-NORMATIVA A.- El Código Rural, fundamentalmente el Capítulo XIV, Sección I, relativo a la Aparcería (arts. 143 a 156). B.- La Ley 8.153, ley madre en arrendamientos urbanos y rurales, que nunca terminó de derogarse enteramente. C.- El Decreto - Ley 14.384, del 16 de junio de 1975, sus modificativas (básicamente la Ley 16.223), reglamentario de los Arrendamientos Rurales y Aparcerías prediales y mixtas. D.- Incluso podríamos señalar la Ley 16.858 de Riego Agrario, la Ley 11.029 del INC, la Ley 17.777 sobre Sociedades Agrarias, las Leyes 15.939 Forestal y 17.228 de Prendas sin Desplazamiento, sobre Prenda de Bosques, y en materia de Cooperativas Agrarias, el Decreto- ley 15.645, modificado por la Ley 18.407.

.- ARRENDAMIENTO RURAL .- CONCEPTO Contrato solemne, por el cual ambas partes se obligan recíprocamente. Una parte se obliga a conceder el uso y goce de un predio rural, (ya sea parte de un padrón, un padrón o varios - con o sin limitaciones), por cierto tiempo (respetando los mínimos y máximos legales) con destino agrario (ya sea agrícola, pecuario o agropecuario). La otra parte se obliga a pagar por ello un precio, que puede ser en dinero, o puede ser en especie, y a cuidar el bien y las mejoras como “buen padre de familia”. Si es en dinero, este puede ser moneda nacional o extranjera, y si es en moneda nacional en general se establece un equivalente a uno o varios productos sectoriales

.- REQUISITOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO RURAL FORMA: El contrato de Arrendamiento rural es solemne, esto es debe celebrarse en escritura pública o privada. En éste sentido dice el art. 4 del DL 14.384 “... debe ser extendido por escrito so pena de nulidad”. El art. 10 complementa con una multa por concepto de años y perjuicios, fijada entre un mínimo de un año y un máximo de dos años del precio del arriendo, pudiendo ejercer el ocupante un derecho de retención. PUBLICIDAD: El art. 4 establece que todo contrato de arrendamiento, deberá ser inscripto, en el Registro de la Propiedad - Sección Inmobiliaria. La función del Registro, es la de dar publicidad al acto que se inscribe, también se reconoce la función de servir a los efectos estadísticos y de control tributario. Además, en este caso en particular es requisito indispensable para las partes en toda gestión que realicen ante órganos públicos

.- PLAZOS MÍNIMOS Originariamente, se preveía un plazo legal mínimo de estabilidad para el arrendatario, con más una prorroga opcional. 6 años plazo legal 4 años prorroga Total 10 años A partir del año 1991 con la aprobación de la Ley 16.223, del 22 de octubre de 1991, se estará al plazo que fijen las partes. La única excepción hecha de los contratos que tengan como destino principal la producción lechera y no se haya estipulado plazo o se haya estipulado uno menor a 4 años. En ellos, el arrendatario buen cumplidor de sus obligaciones, tendrá derecho al término mínimo de 4 años.

.- PLAZOS MÁXIMOS Al respecto rige la norma general del art. 1782 del Código Civil, que prevé para todo arrendamiento un plazo máximo de 15 años. Esta norma reconoce dos excepciones, en primer lugar el arrendamiento de los inmuebles que tengan como destino apoyar una presa, o embalsar el agua, en cuyo caso el plazo máximo será de 30 años. Igualmente, están exceptuados los arrendamientos de inmuebles con destino a forestación de acuerdo a lo preceptuado por el art. 5 de la Ley 15.939 en cuyo caso el plazo máximo también será de 30 años.

.- PRECIO Las partes del contrato pueden fijar libremente el precio, ya sea en cuanto al monto, a su composición (esto es, en dinero, en especie, parte en dinero y parte en especie), al reajuste y forma de pago (semestralmente, anualmente). Se reconocen ciertas limitaciones a la libertad de las partes: - Tratándose de subcontratos, la renta no puede ser superior a la del contrato principal. - Vulnerar normas de orden público, por ejemplo, está prohibido aumentar la renta durante el plazo de desalojo.

Los contratos de arrendamientos y aparcerías rurales, son de larga duración, y sufren la influencia de factores externos provenientes de la naturaleza, todo lo cual incide en la renta. Por ello, es que se han creado dos mecanismos para adecuar la renta: REAJUSTE: Supone adecuar el valor de la renta de acuerdo a la inflación, apuntando pura y exclusivamente a restablecer el valor económico del precio, atendiendo sólo a la variación de la moneda. REVISIÓN: Supone un examen de todos los factores que pueden haber alterado el valor de la renta, ejemplo, cambios en la tecnología, en el valor de los insumos agropecuarios, etc. Atiende no a la devaluación monetaria sino a otras causas perturbadoras (cada dos años)

Cuando el precio sea convenido en moneda nacional equivalente a uno o varios índices de productos sectoriales o en moneda extranjera el régimen de reajuste se entiende expresamente previsto. A falta de previsión expresa respecto del régimen de reajuste del precio, serán aplicables en forma supletoria las disposiciones previstas por los arts. 19 a 23 del DL 14.384.”(que refieren a la revisión de la renta y no al reajuste). Por lo tanto, actualmente la revisión solo puede encararse en tanto no haya previsiones de las partes sobre reajustes, esto es, si la renta es reajustable, no procede revisión.

Cuidar del predio como un buen padre de familia. .- MEJORAS. Se reconoce una amplia facultad para el arrendatario de introducir mejoras en el predio a efectos de adaptarlo al destino y dotarlo de una mayor productividad. Pero la facultad de introducir mejoras en el predio, cuenta con limitaciones: Cuidar del predio como un buen padre de familia. Conservar el suelo y demás recursos naturales renovables. No cambiar el destino del contrato.

Alambrados perimetrales. .- CLASIFICACIÓN DE LAS MEJORAS. 1) Mejoras Comunes a toda explotación. (Art. 26 del Decreto Ley 14.384) El propietario de todo predio en arrendamiento o aparcería para agricultura, ganadería, lechería o granja, queda obligado, salvo disposición contractual en contrario, a dotarlo de las siguientes mejoras, comunes a toda explotación: Alambrados perimetrales. Casa habitación. Cocina. Agua potable. Dependencias adecuadas para peones.

Toda adaptación del predio, a los fines del contrato 2) Mejoras requeridas para la normal explotación del predio según su destino. (Art. 27 del Decreto Ley 14.384) Son también de cargo del propietario, salvo disposición contractual en contrario las siguientes mejoras: Alambradas interiores. Bretes. Galpones de ordeñe. Bañaderos. Montes de abrigo. Instalación de la red de energía eléctrica desde la línea pública hasta el casco del establecimiento. Toda adaptación del predio, a los fines del contrato

Cuando el arrendador no realice las mejoras, puede efectuarlas el arrendatario con el correlativo derecho a ser indemnizado. Pero para tener derecho a la indemnización deben cumplirse ciertos requisitos: 1) Presentación de un plan de mejoras ante la Oficina Regional del MGAP, que notificará al arrendador el referido plan de mejoras, y en caso de no mediar oposición, en plazo de 30 días, se presumirá que consiente, quedando el arrendatario autorizado para ejecutarlo. 2) El contrato debe tener un plazo de por lo menos 4 años por delante antes del vencimiento, contados al momento de presentar el plan de mejoras. 3) El monto de las inversiones permitidas, no puede superar el 25% del valor real del inmueble.

3) Mejoras de Cultivo. (Art. 33 del Decreto Ley 14.384). Las mejoras de cultivo son aquellas mejoras que tienden a aumentar la capacidad forrajera del predio sean praderas artificiales permanentes o sea el mejoramiento por fertilización de campos naturales. No es obligatorio que el arrendador realice dichas mejoras, pero el arrendatario las puede realizar libremente sin ningún tipo de formalidad, requisito o limitación, teniendo además por ello derecho a ser indemnizado. La ley establece que se indemniza por la producción adicional de forraje, en una proyección de hasta cinco años desde la entrega del campo al propietario. En caso de que existan diferencias en cuanto al monto de la producción adicional de forraje, quien resuelve será el Instituto Plan Agropecuario.

1) DESALOJO POR VENCIMIENTO DE PLAZO. .- DESALOJOS. 1) DESALOJO POR VENCIMIENTO DE PLAZO. Vencido el plazo contractual o legal, si el arrendatario permaneciera en el predio, el arrendador presentará demanda de desalojo, acompañada del contrato de arrendamiento. El Juez que recibe la demanda de desalojo, y habiendo efectuado el examen de admisibilidad de la misma, decretará una providencia inicial cuyo contenido es: Intimar el desalojo con plazo de 1 año (art. 41 DL 14.384) VENCIMIENTO PLAZO CONTRACTUAL O LEGAL PLAZO DE DESALOJO LANZAMIENTO 4 AÑOS - DESTINO ES LECHERIA 1 AÑO 90 DÍAS

2) DESALOJO POR MAL PAGADOR. A.- Constitución en mora: Para poder intimar el desalojo del inquilino mal pagador, es necesario hacerlo caer en mora a través de la diligencia preparatoria de intimación de pago. El arrendatario incurre en mora cuando no paga dentro de los 30 días inmediatos siguientes a la intimación judicial, que sólo podrá practicarse una vez que hayan transcurridos 15 días desde la fecha en que el pago debió efectuarse. (art. 46 DL 14.384) |________15 días_______|_________________30 días_____________________| Fecha pago Intimación (No se verifica el pago) MORA (No se verifica el mismo)

B.- Desalojo mal pagador: Una vez que el inquilino mal pagador incurre en mora, el actor podrá presentar la demanda de desalojo, que deberá estar acompañada del contrato escrito e inscripto y la previa constitución en mora. El Juez efectuará el examen de admisibilidad de la demanda y dictará una providencia inicial cuyo contenido es: Intimar el desalojo con plazo de 60 días (art. 5 Ley 16.223 y art. 41 DL 14.384). MORA PLAZO DE DESALOJO LANZAMIENTO AÚN EN PLENA VIGENCIA DEL PLAZO CONTRACTUAL O LEGAL 60 DÍAS 90 DÍAS

.- PASTOREO. Podemos definir al pastoreo, como un contrato consensual, por el cual ambas partes se obligan recíprocamente. Una parte (propietario o tenedor de un predio rural) se obliga a tomar de la otra parte animales (generalmente vacunos), para que pasten en su establecimiento, en la forma convenida y generalmente por un tiempo breve. La otra parte (propietario de los animales) se obliga a pagar por ello un precio, normalmente regulado por cabeza de ganado y tiempo de pastoreo. La denominación de contrato de pastoreo comprende dos tipos contractuales que deben ser distinguidos y que son fácilmente diferenciables: Por un lado el pastoreo típico, que es el anteriormente definido, y por otro lado el contrato de pastoreo atípico, con entrega de predio, este último caso es un arrendamiento rural con destino exclusivamente ganadero.

.- CAPITALIZACIÓN GANADERA Es un contrato consensual, por el cual una parte le entrega a otra una determinada cantidad de ganado para que esta la cuide y la alimente a efectos de repartirse los frutos que resulten. Es un contrato de carácter asociativo, modalidad de aparcería pecuaria, bilateral y personal para una de las partes, el aparcero cuidador del ganado. La parte dadora, propietaria de un conjunto de animales, se obliga a entregarlos bien individualizados, (indicando especie, raza, sexo, categoría edad, marca, peso, etc.). La parte tomadora, propietaria o tenedora de un predio rural, se obliga a aportar su trabajo sobre los referidos animales para obtener su desarrollo, engorde, reproducción, o aprovechamiento.

Todo con la finalidad de repartirse entre ambas partes el mayor valor, los productos o las crías de dichos animales, en especie o en el importe correspondiente, en la proporción acordada.