TENDENCIAS EN EL MERCADO DE REAL ESTATE EN EUROPA Mayo 2010

Agenda Balance de resultados Actividad en Inversión Perspectiva de mercado Algunas observaciones

Balance de Resultados

El Mercado Europeo en el 1ª trimestre -Recuperación emergente Crecimiento de Rentas Los alquileres se están estabilizando, con una tasa de disminución de un 0,8% anual en el 1º trimestre frente al 14,2% del 1º trimestre del 2009. Rentabilidades Las caídas continúan con una bajada de rentabilidades a un 12pb en el 1ª trimestre acumulando un total de 25 pb desde mediados del 2009. Volumen de Inversión En el 1º trimestre 2010 hubo una bajada del 15% con respecto al último trimestre de 2009, pero en contrapartida hubo un incremento del 79% en el primer trimestre de 2009. Variación de Alquileres Trimestral (Toda Europa) Rentabilidades (Promedio de toda Europa) Volumen de Inversión (€bn) Fuente : Cushman & Wakefield

Crecimiento de rentas por sectores Todos los sectores llegando a la estabilización… La corrección en su conjunto, se ha visto más afectada en el mercado de oficinas y centros comerciales, sin embargo, el industrial ha sido más resistente. Los alquileres en oficinas vieron su peor caída desde el 1993, cayendo un 13% de su pico máximo en 2008. Existe una mejora de la tasa trimestral de un -1,2% anual en el 1º trimestre. En el mercado industrial se produjo un descenso del 5,7% desde su pico máximo, con una caída anual de poco más del 1% en el 1º trimestre del 2010. Las tendencias en el mercado de Retail han sido muy variables. El crecimiento en centros comerciales es de14,2%, para locales es 7,6% mientras que para naves comerciales y medianas es de 10.1%. En locales, en particular, se produjo un descenso más suave a principios de 2010 sin embargo, fue hasta el 0,4% anual. Fuente: Cushman & Wakefield

Crecimiento de rentas por regiones No mucho más estable que en el Oeste de Europa. Las rentas en el Reino Unido han sufrido descensos, sin embargo ahora se están recuperando, con un crecimiento positivo volviendo a la tendencia del último trimestre de 2009. En la Europa Oeste (sin contar con el Reino Unido) los alquileres bajaron aún más en el 1º trimestre de 2010, con un descenso del 1,0% en comparación con la caída del 3,0% el último trimestre del 2009. Europa del Este ha sufrido más en la recesión, con rentas cayendo un 33% desde el 2008. Sin embargo, el crecimiento trimestral ha mejorado rápidamente, con descensos anuales moderados, del 8,8% hasta marzo. Europa Central ha visto una caída de un 11,3%, y la tendencia a la baja durante el 1º trimestre del 2010 se mantiene. Source: Cushman & Wakefield

Todos los mercados han crecido – pero en diversos grados (Promedio de crecimiento de rentas en todos los sectores, punto Algido/Mínimo) Fuente:: Cushman & Wakefield

Rentabilidades prime por región -Empiezan a estabilizarse Los niveles de rentabilidad en toda Europa se estabilizaron en el tercer y cuarto trimestre y ahora están cayendo en muchas áreas. Las rentabilidades para Europa del Oeste aumentaron 132pb entre junio del 2007 y 2009. Las rentabilidades en el Reino Unido desde entonces han caído significativamente 123pb desde el pasado año y ahora están por debajo del promedio para Europa Oeste. Europa Central sigue al Reino Unido con una corrección de rentabilidad, a baja de 28pb en el último semestre del 2009. En los mercados emergentes, las rentabilidades también están disminuyendo - pero no en todos los mercados. Las rentabilidades en general subieron 278pb en 2008 / 2009 y desde entonces han caído 62pb. Fuente: Cushman & Wakefield

Movimientos de rentabilidad por sectores Las rentabilidades se están estabilizando en todos los sectores, comprimiendose 20-30pb durante los últimos 6 meses. Las subidas fueron más extremas para centros comerciales, con un aumento medio de 207pb. Los locales comerciales han gozado de una mayor estabilidad, con un aumento medio de 106 pb. Los mercados de industrial y oficinas registraron un aumento similar del 169pb 179pb respectivamente. Hasta cierto punto, estos ajustes reflejan el grado de compresión visto durante el “boom” cuando las rentabilidades para locales sufrieron una caída de110pb entre 2004 y 2007, frente a oficinas con un 175pb y los 241pb en centros comerciales. Fuente: Cushman & Wakefield

Rentabilidad Prime de inmuebles en Europa Medias de todos los sectores, 1º trimestre 2010 Fuente: Cushman & Wakefield

Ajuste de rentabilidades que no han sido uniformes (Medias de todos los sectores, 2007/8 del punto más bajo, al 1ºTR 2010) Fuente:: Cushman & Wakefield

¿Recuperación de rentabilidades ¿Recuperación de rentabilidades? (Medias en todos los sectores, de Junio 2009 a Marzo 2010) Fuente:: Cushman & Wakefield

Actividad en Inversión

Volumen de inversión en Europa El volúmen de inversión fue 22.4 mil millones de € en el primer trimestre 2010. Dicho volúmen representa una caída comparado con el último trimestre de 2009. Una mayor demanda externa impulsó el cambio en el mercado, con los compradores internacionales aumentando su participación. Por sectores, Retail aumentó su cuota en inversión global con un 43% del sector. Fuente: Cushman & Wakefield, KTI and PropertyData

Cambio de pautas en inversión Fuente: Cushman & Wakefield, PropertyData, RCA

Perspectiva de Mercado

¿En qué punto del ciclo del mercado inmobiliario nos encontramos? UK – Rentabilidades London – Rentas Prime Equilibrio de Mercado Oeste Europa – Rentabilidades Europa Central – Rentabilidades Este Europa - Rentabilidades Europa Central – Rentas Oeste Europa – Rentas Este Europa - Rents UK – Ex. London Rentas Aceleración Lento crecimiento Bajada Recuperación Fuente: Cushman & Wakefield European Research Group

Expectativas en crecimiento de rentas – por Región El crecimiento negativo se pronostica que continuará en 2010, pero la parte más severa de la corrección de alquiler ya pasó. El Reino Unido esta siendo líder en la recuperación - en particular el mercado de oficinas y Retail en Londres – actualmente se denota el crecimiento positivo para este año. Otros mercados verán un retorno hacia un crecimiento positivo sobre finales de 2010 o principios de 2011, en algunos mercados de Europa Central y Oriental se espera que aumente por su bajo coste, atrayendo a nuevos operadores y reduciendo así los espacios disponibles. Fuente: Cushman & Wakefield

Expectativas en crecimiento de rentas - por Sector En general, los mercados de oficinas han sufrido más, pero al mismo tiempo podría liderar una recuperación eminente. Las rentas de oficinas se están estabilizando, el crecimiento se reanudará a un nivel superior al crecimiento medio futuro . Las rentas industriales también se están estabilizando, puede que,mediante las exportaciones, aumente la inversión empresarial - aunque el crecimiento global será lento. En el mercado de Retail, los alquileres pueden estabilizarse e incluso superar el crecimiento medio de algunos mercados, pero será modesto ya que los consumidores tienen que ajustarse a de-leveraging. El aumento de salarios será bajo combinado con los descensos en los presupuestos del sector público. Fuente: Cushman & Wakefield

Expectativas en rentabilidades: Las rentabilidades caerán entre un 30-40bp durante este año y el próximo. Las rentabilidades prime en el Reino Unido están empezando a estabilizarse, mientras que la compresión en determinados mercados occidentales seguirá aumentando. Los mercados de Europa Central y Oeste también están reaccionando a los cambios en ámbitos de liquidez y tolerancia al riesgo. Las primas de riesgo pueden ser más selectivas país por país; sin embargo, este y oeste, como conductores de riesgo a nivel local se están teniendo más en cuenta que en el pasado. Source: Cushman & Wakefield

Resumen de Mercado…. Balance de Crecimiento Los alquileres caerán alrededor de un 3% más a mediados del 2010, antes de estabilizarse a finales de 2010. Rentabilidades La tendencia bajista sobre las rentabilidades permanecerá a corto plazo. Volumen de inversión Los volúmenes subirán durante el 2010 , pero se han contenido por la falta de disponibilidad de financiación y la falta de stock en venta. Balance de Rentas (Media en toda Eusopa) Rentabuilidades Prime (Media en toda Europa) Volumen de Inversión (€bn) Fuente: Cushman & Wakefield

TENDENCIAS EN EL MERCADO DE REAL ESTATE EUROPEO Mayo 2010