CURSO- TALLER: SANEAMIENTO INMOBILIARIO

ASPECTOS REGISTRALES DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA Abogada MARITHA ELENA ESCOBAR LINO

CONCEPTOS GENERALES La declaratoria de fábrica es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra. Se realiza mediante una declaración del propietario, usufructuario, superficiario, concesionarios, titulares de una servidumbre o de una afectación en uso, que cumple las formalidades y trámites establecidos por la Ley.

CONCEPTOS GENERALES Principales obras que pueden ser materia de declaratoria de fábrica (Artículo 3° de la Ley 29090) Edificación nueva: Aquella que se ejecuta totalmente sobre un terreno sin construir. Ampliación: obra que se ejecuta a partir de una edificación preexistente, incrementando el área techada. Puede incluir o no la remodelación del área techada. Remodelación: obra que modifica total o parcialmente la tipología o el estilo arquitectónico original de la edificación existente. Demolición:  Acción mediante la cual se elimina total o parcialmente una edificación existente.

NATURALEZA JURÍDICA: ¿ ACTO DE DISPOSICIÓN O ADMINISTRACIÓN? 19º Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el X Pleno Registral: En el formulario registral sobre regularización de declaratoria de fábrica de conformidad con los alcances de la Ley N° 27157 y su reglamento, deben intervenir todos los copropietarios. La anterior disposición no se aplica si la fábrica o la demolición que se quiere regularizar fue efectuada cuando el bien no pertenecía a los copropietarios”. DEJADO SIN EFECTO Acuerdo plenario adoptado en los PLENOS XXVII Y XXVIII realizados el 21, 22 y 23 de noviembre del 2007, publicado en separata especial de el peruano el 01.03.2008. Fundamentos: *Se confunde construcción con declaratoria de fábrica. *Se confunde «modificación sustancial» con «modificación de datos físicos. *La declaratoria de fábrica no es un acto de disposición, porque no modifica el predio.

NATURALEZA JURÍDICA: ¿ ACTO DE DISPOSICIÓN O ADMINISTRACIÓN? La declaratoria de fábrica no constituye un acto de disposición, por lo que no resulta exigible que los documentos de la declaratoria de fábrica en vía administrativa o en vía de regularización sean suscritos por todos los copropietarios, en aplicación del inciso 1 del artículo 971 del Código Civil * Resolución N°. 221-2014-SUNARP-TR-L de fecha 03/02/2014 *Resolución N°. 2049-2011-SUNARP-TR-L de fecha 11/11/2011 *Resolución N°. 1182-2008-SUNARP-TR-L de fecha 31/10/2008 No resulta exigible que suscriban los documentos de la declaratoria de fábrica en vía de regularización ambos cónyuges propietarios de un predio, por cuanto la declaratoria de fábrica no constituye un acto de disposición sino la verificación de la existencia de una edificación * Resolución N° 489-2010-SUNARP-TR-A de fecha 23/12/2010

DECLARATORIA DE FÁBRICA MEDIANTE PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO MUNICIPAL Marco legal: TUO de la Ley 29090 aprobado por D.S. N-° 0006- 2017- VIVIENDA y su Reglamento D.S. N° 011-2017-VIVIENDA Artículos 71 al 82 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

MODALIDADES PARA OBTENCIÓN DE LICENCIA DE EDIFICACIÓN (Artículo 10 de la Ley 29090) MODALIDAD A: aprobación automática con firma de profesionales. MODALIDAD B: aprobación de proyecto con evaluación por la municipalidad o con evaluación previa por los revisores urbanos MODALIDAD C: aprobación con evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas. MODALIDAD D: aprobación con evaluación previa por la comisión técnica o por los revisores urbanos.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PRE-DECLATORIA DE FÁBRICA Artículo 29.1 del TUO de la Ley 29090: “Los propietarios pueden solicitar al registro correspondiente la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, la misma que tendrá vigencia por un (1) año. Cuando se solicita la predeclaratoria de fábrica de una unidad inmobiliaria, con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes, debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, la respectiva preindependización y prereglamento interno.” La Pre-declaratoria de Edificación procede en cualquiera de las modalidades de aprobación contempladas en la Ley. Vigencia de un (01) año, contados desde la fecha de presentación del título al Registro de Predios.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PRE -DECLATORIA DE FÁBRICA Documentos que dan mérito a la anotación de pre-declaratoria de fábrica (Artículo 71° del RIRP) Modalidades A y B: a) Cargo del formulario único de edificaciones- FUE presentado ante la municipalidad con el sello de recepción y el número de expediente. b) Plano de ubicación y distribución. c) Memoria descriptiva de distribución. Modalidades C y D a) Copia autenticada del FUE licencia b) Plano de ubicación y distribución, aprobados por la municipalidad. c) FUE – Anexo C- predeclaratoria de fábrica, conteniendo la memoria descriptiva

DECLARATORIA DE FÁBRICA Documentos que dan mérito a la inscripción de la declaratoria de fábrica (Artículo 78° del RIRP) Formulario único de edificaciones (FUE) Escritura pública en la que se inserte o adjunte el FUE Plano de ubicación Plano de distribución Memoria de distribución En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y los respectivos planos, prevalecerán estos últimos.

CONFORMIDAD DE OBRA y DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN ANTICIPADAS Artículo 28 – A del Texto Único Ordenado de la Ley 29090 aprobado por Decreto Supremo 006-2017-VIVIENDA Artículos 71 del Reglamento de la Ley 29090 aprobado por D.S. N.° 011-2017-VIVIENDA. El numeral 11 del Artículo 11 del TUO de la Ley 29090 define a la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas como el procedimiento por el cual se determina que la obra de edificación de proyectos de vivienda, oficina y comercio, se ha ejecutado conforme a los planos aprobados a un nivel de casco no habitable.

TEXTO ORIGINAL DEL ARTÍCULO 28-A DE LA LEY 29090 INTRODUCIDO MEDIANTE LEY 30494 «El administrado puede optar por solicitar la conformidad de obra y la declaratoria de edificación anticipadas a nivel de casco no habitable, para edificaciones destinadas a vivienda, oficina y comercio; solo en las modalidades B,C y D; cuyo proyecto se encuentra financiado por una entidad financiera o con las garantías respectivas; y, si la obra a nivel de casco no habitable se ha realizado de acuerdo a los planos aprobados con la Licencia respectiva; debiendo presentar los requisitos y realizar el procedimiento que se establecen en el reglamento respectivo. Para todas modalidades de aprobación, debe existir documento que registre la ejecución de la obra a nivel de casco no habitable que debe presentarse al momento de solicitar la conformidad de obra anticipada, de acuerdo a los alcances que se establecen en el Reglamento respectivo. Si se opta por la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas, el promotor inmobiliario debe publicitar en todo momento que su proyecto se realiza mediante dicho procedimiento, en concordancia con lo previsto en el artículo 2 de la Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, debiendo hacer constar dicha condición en los contratos de venta que suscriba a partir de la expedición de la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipada, comprometiéndose a culminar la obra y a obtener la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación definitiva. El Formulario Único de conformidad de obra y declaratoria de edificación anticipadas, una vez sellado y con el número de resolución respectivo, tienen calidad de instrumento público y constituye título suficiente para inscribir de manera definitiva la respectiva declaratoria de edificación, la independización y el reglamento interno, sin cambio de la titularidad de las unidades inmobiliarias. Una vez inscritos dichos actos conforme al procedimiento previsto a tales efectos por el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, procederá el cambio de titularidad de las unidades inmobiliarias en proceso de edificación a nivel de casco no habitable, mediante compraventa u otros análogos por los cuales el propietario transfiera la propiedad de las mismas. También será procedente la inscripción de las hipotecas u otros gravámenes que se constituyan, siempre que estos últimos sean compatibles con la naturaleza de casco básico no habitable que corresponde a dichas unidades inmobiliarias. Con la inscripción registral de la declaratoria de edificación anticipada se inscribe simultáneamente una carga técnica que acredite la existencia de obras pendientes de ejecución, cuyo levantamiento debe tramitarse de acuerdo al procedimiento de Conformidad de obra y Declaratoria de Edificación, previsto en el Artículo 28 de la presente Ley.»

TEXTO DEL ARTÍCULO 28-A DE LA LEY 29090 INTRODUCIDO MODIFICADO POR EL DECRETO LEGISLATIVO 1287 (VIGENTE) «El administrado puede optar por solicitar la conformidad de obra y la declaratoria de edificación anticipadas a nivel de casco no habitable, para edificaciones destinadas a vivienda, oficina y comercio; solo en las modalidades B,C y D; cuyo proyecto se encuentra financiado por una entidad financiera o con las garantías respectivas; y, si la obra a nivel de casco no habitable se ha realizado de acuerdo a los planos aprobados con la Licencia respectiva; debiendo presentar los requisitos y realizar el procedimiento que se establecen en el reglamento respectivo. Para todas modalidades de aprobación, debe existir documento que registre la ejecución de la obra a nivel de casco no habitable que debe presentarse al momento de solicitar la conformidad de obra anticipada, de acuerdo a los alcances que se establecen en el Reglamento respectivo. Si se opta por la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas, el promotor inmobiliario debe publicitar en todo momento que su proyecto se realiza mediante dicho procedimiento, en concordancia con lo previsto en el artículo 2 de la Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, debiendo hacer constar dicha condición en los contratos de venta que suscriba a partir de la expedición de la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipada, comprometiéndose a culminar la obra y a obtener la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación definitiva. El Formulario Único de conformidad de obra y declaratoria de edificación anticipadas, una vez sellado y con el número de resolución respectivo, tienen calidad de instrumento público y constituye título suficiente para inscribir de manera definitiva la respectiva declaratoria de edificación, la independización y el reglamento interno, sin cambio de la titularidad de las unidades inmobiliarias.

DOCUMENTOS QUE DAN MÉRITO A LA INCRIPCIÓN DE CONFORMIDAD OBRA Y DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN ANTICIPADAS Artículo 29. 2 del TUO de la Ley 29090 «(…) El formulario Único de conformidad de obra y declaratoria de edificación anticipadas, una vez sellado y con el número de resolución respectivo, tiene calidad de instrumento público y constituye título suficiente para inscribir la respectiva declaratoria de edificación anticipada.» Artículo 29. 3 del TUO de la Ley 29090 «No obstante lo dispuesto en los artículos precedentes, los propietarios y/o constructores pueden optar por extender la declaratoria de fábrica mediante escritura pública si así conviniese a su derecho.» Artículo 75.1 del Reglamento de la Ley 29090 «El Formulario Único de Edificación- FUE- Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación, los documentos y planos debidamente sellados y suscritos ´por el funcionario municipal designado constituyen título suficiente para inscribir la respectiva Declaratoria de Edificación. Asimismo, la conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas se inscribe en la partida correspondiente y acredita la existencia de obras pendientes de ejecución.» Artículo 75.2 del Reglamento de la Ley 29090 «En caso que el administrado opte por extender la Declaratoria de Edificación mediante escritura pública, debe tramitar previamente la Conformidad de Obra ante la Municipalidad respectiva (…)»

DECLARACIÓN MUNICIPAL DE EDIFICACIÓN TERMINADA Artículo 28 –B del TUO del Reglamento de la Ley 29090: « Una vez terminadas las obras pendientes de ejecución, el administrado puede hacer entrega de las unidades inmobiliarias, y a fin de dar cabal cumplimiento de sus obligaciones debe solicitar la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación de acuerdo a lo establecido en el Artículo 28 de la presente Ley (…)» Artículo 72. 1 del Reglamento de la Ley 29090: « Una vez terminadas las obras pendientes de ejecución, las mismas que deben guardar concordancia con los planos y demás documentación técnica presentada y aprobada en el trámite de Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas, el administrado solicita la declaración municipal de la edificación terminada (…)»

DECLARATORIA DE FÁBRICA POR SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO Resolución n.° 830-2016-SUNARP-TR-L «Para la inscripción de la declaratoria de fábrica aprobada por silencio administrativo positivo se requerirá que el cargo del FUE, correspondiente a la conformidad de obras (declaratoria de edificación), presentado ante la Municipalidad correspondiente y los documentos técnicos se encuentren debidamente sellados, firmados y foleados, con la asignación del número de expediente correspondiente, de conformidad con el artículo 48° del Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de edificación. Resolución n° 906-2016-SUNARP-TR-L «Forma parte de la calificación registral la verificación de las formalidades del título que dará mérito a la inscripción, en tal sentido, cuando se solicite la inscripción de la conformidad de obra y declaratoria de edificación por silencio administrativo positivo se deberá verificar que la documentación presentada cuente con todos los requisitos para su presentación tales como el número de expediente, así como el sello y firma en cada de sus fojas, en cumplimiento del artículo 63° del Decreto Supremo n.° 008-2013-VIVIENDA. «

ASPECTOS A TENER EN CUENTA EN LA CALIFICACIÓN SE ESTÁ CALIFICANDO UN ACTO ADMINISTRATIVO “En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado” PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA - XCIII PLENO SE DEBE LEVANTAR PREVIAMENTE LAS CARGAS INSCRITAS Artículo 32° del Reglamento de la Ley 27157 aprobado por D.S. N° 035-2006 -VIVIENDA CUANDO INTERVIENE LA SOCIEDAD CONYUGAL Y EL TERRENO ES BIEN PROPIO DE UNO DE LOS CÓNYUGES *Artículo 79° del RIRP. *En ocasiones es de aplicación del Artículo 15° del RIRP. * La sola declaración del otro cónyuge no desvirtúa la presunción de bien social

ASPECTOS A TENER EN CUENTA EN LA CALIFICACIÓN ALERO EXTERNO O VOLADO «Los aleros externos o volados no formarán parte de las áreas techadas del primer piso por sobrepasar los límites del área ocupada; en todo caso, deberá declararse en forma separada» *Resolución N°. 93-2014-SUNARP-TR-L de fecha 15/01/2014 *Resolución N° 073-2009-SUNARP-TR-L de fecha 19/01/2009 DISCREPANCIAS DE NOMBRES ENTRE TÍTULO Y LOS ANTECEDENTES REGISTRALES «La discrepancia de nombres entre el título y la partida registral no siempre determina la observación del primero. En estos casos es oportuno evaluar de manera conjunta los elementos obrantes en el registro y los documentos presentados a fin de determinar factores de conexión (números de documentos de identidad, lugar y fecha de nacimiento, nombre de padres, fecha de matrimonio, nombre de cónyuge, hijos, etc.) que permitan establecer de manera indubitable la identidad de la persona» * Sexto precedente de observancia obligatoria aprobado en el SEGUNDO PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL DE LA SUNARP REALIZADO LOS DIAS 29 Y 30 DE NOVIEMBRE DE 2002 *Resolución N° 058-2013-SUNARP-TR-T de fecha 04/02/2013.

DECLARATORIA DE FÁBRICA DE SECCIONES SUJETAS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN ACUERDO PLENARIO- LXXX PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL AMPLIACIÓN DE FÁBRICA CON APROBACIÓN MUNICIPAL “Para la inscripción de la ampliación de declaratoria de fábrica sobre secciones de propiedad exclusiva, aun cuando altere la volumetría, estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la edificación, no se requiere acreditar ante el Registro la autorización de la junta de propietarios si se cuenta con licencia de edificación, salvo que afecte zonas comunes”. NO SE REQUIERE LA INSCRIPCIÓN SIMÚLTANEA DE LA MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO Resolución N°. 2846-2011-SUNARP-TR-L de fecha 22/12/2011: «Para la inscripción de la ampliación de un bien sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, no se requiere la inscripción simultánea de la modificación de reglamento interno, salvo que también se solicite la independización de la nueva unidad inmobiliaria.

DECLARATORIA DE FÁBRICA DE FÁBRICA MEDIANTE PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN Marco Legal : * Ley 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. *Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN aprobada por la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 490-2003-SUNARP/SN. *Artículo 78 inciso c), Artículos 80, 81 y 82 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

AMBITO DE APLICACIÓN Aplicable a fábricas terminadas de construir hasta el 20/07/1999 en predios urbanos, terrenos que cuenten con proyecto de habilitación urbana con construcción simultánea, predios ubicados en zonas urbanas consolidadas. Pueden acogerse al procedimiento de regularización cualquiera de las tres situaciones siguientes: No contar con licencia de construcción No contar con conformidad de obra No contar con declaratoria de fábrica.

PROFESIONALES QUE INTERVIENEN EN EL PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN NOTARIO: Es competente un notario del distrito notarial donde se ubica la edificación objeto de regularización. (Artículo 6° del Reglamento de la Ley 27157). Certifica la identidad del propietario o de su representante, legalizando la firma de éste en el FOR y otros documentos anexos. Certifica la identidad del o de los verificadores, constata la vigencia de su registro y legaliza su firma en el FOR, los planos y el Informe Técnico de Verificación. VERIFICADOR RESPONSABLE: El ingeniero civil o arquitecto colegiado e inscritos en el Índice de verificadores, ejercen la función de Verificador respecto de actos o contratos referidos a predios ubicados en el ámbito territorial de la Zona Registral en cuyo Índice se encuentran inscritos. bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularización Constata la existencia y características de la edificación, el cumplimiento de las normas y parámetros urbanísticos y edificatorios, confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del terreno y la edificación.

DOCUMENTOS QUE DAN MÉRITO A LA INSCRIPCIÓN Formulario Registral (FOR), cuando está debidamente llenado y firmado. (Artículo 24° Reglamento de la Ley 27157) Certificado de parámetros y de no emitirse el certificado por la municipalidad dentro del plazo legal correspondiente, el verificador responsable indicará bajo su responsabilidad los parámetros y adjuntará el cargo de la solicitud del certificado, el recibo de pago y la declaración jurada presentada a la municipalidad, en el sentido que no se emitió el certificado dentro del plazo correspondiente. (Artículo 25° del Reglamento de la Ley 27157 y Artículo 3 ° de la Ley 29060 – Ley del Silencio Administrativo) Informe técnico, según el formato aprobado. (Artículo 12° del Reglamento de la Ley 27157 planos de ubicación y distribución.

REQUISITOS ESPECIALES PARA REMODELACIÓN, AMPLIACIÓN, MODIFICACIÓN, REPARACIÓN Y DEMOLICIÓN Para la regularización de las declaratorias de fábrica correspondientes a edificaciones derivadas de obras de remodelación, ampliación, modificación o reparación, se presentarán los documentos exigidos en los artículos 25º y 26º del Reglamento de la Ley 27157. En estos casos, los planos de arquitectura a que se refiere el inciso d) del artículo 25º, se desdoblarán en dos: uno correspondiente a la fábrica inscrita, en el que se indicarán los elementos a eliminados, y el otro, a la ampliación, la modificación o la remodelación efectuada, según sea el caso. En el caso de demolición total no es necesario que se adjunte plano de distribución.

CLASES DE CARGA TÉCNICA De acuerdo al Artículo 13° del Reglamento de la Ley 27157, existen 3 tipos de cargas técnicas: Carga por discrepancias entre el área real del terreno, sus linderos y/o medidas perimétricas, con los que figuran en la partida registral del predio. (siempre y cuando el área real sea menor a la inscrita). Cargas por transgresiones a la normativa urbanística y edificatoria. Carga por transgresiones a las normas de protección monumental, arqueológico, natural y/o seguridad.

DOCUMENTOS QUE DAN MÉRITO AL LEVANTAMIENTO DE LAS CARGAS TÉCNICA El título que de mérito a la rectificación de áreas linderos y medidas perimétricas, acompañado del informe técnico de verificación correspondiente con legalización de firmas del notario. El nuevo informe técnico de verificación emitido por el verificador responsable, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones. Informe técnico de verificación ad-hoc en el que se levante las observaciones formuladas.

PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES SOBRE PREDIOS UBICADOS EN ZONAS URBANAS CONSOLIDADAS -XIX PLENO del Tribunal Registral - Sesión ordinaria realizada los días 3 y 4 de agosto de 2006. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 5 de setiembre de 2006. «Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada , que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la Municipalidad correspondiente.»

PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA CANCELACIÓN DE CARGA TÉCNICA - XXVII - XXVIII PLENO del Tribunal Registral - Sesión ordinaria realizada los días 21, 22 y 23 de noviembre de 2007. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 1 de marzo de 2008. «Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el Informe Técnico de Verificación, originadas en presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado como referencia el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios vigente a la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de la obra, pueden ser canceladas en mérito de un nuevo informe técnico de verificación en el que se señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada la edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad.»

PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES EN CENTROS HISTÓRICOS MONUMENTALES - LXII PLENO del Tribunal Registral - Sesión ordinaria realizada los días 5 y 6 de agosto de 2010. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 06 de setiembre de 2010. «Es inscribible la regularización de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al amparo de la Ley 27157, cuando el Instituto Nacional de Cultura (INC) lo haya autorizado»

PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA IMPROCEDENCIA DE SEGUNDA REGULARIZACIÓN VIA RECTIFICACIÓN- XCIII PLENO del Tribunal Registral aprobado en Sesión extraordinaria presencial realizada los días 02 y 03 de agosto de 2012. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 16 de agosto de 2012 «No procede la rectificación mediante FOR, de una declaratoria de fábrica inscrita vía regularización en virtud de la Ley 27157, cuando es evidente que se trata de una segunda regularización»

PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA INTERVENCIÓN DE VERIFICADORES AD HOC - X PLENO del Tribunal Registral. Sesión ordinaria realizada los días 8 y 9 de abril de 2005. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 9 de junio de 2005- Precedente de Observancia Obligatoria dejado sin efecto por acuerdo del LXIX Pleno Registral. “Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc, en los supuestos previstos en el artículo 11 del Reglamento de la Ley Nº 27157. Sin embargo, el Registrador podrá exigir la constancia del cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo, en los casos en los que, de la partida registral o del título presentado, se evidencie la existencia de alguna de las condiciones señaladas en el precitado artículo”.

RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL REFERIDAS A LA DECLARATORIA DE FÁBRICA EN VÍA REGULARIZACIÓN Resolución n.° 182-2014-SUNARP-TR-A : «El D.S. N.° 035 – 2006 – VIVIENDA en su artículo 33.2 dispone la anotación preventiva en los procedimientos de regularización, cuando el área del terreno sea superior al área registrada. Sin embargo, si la diferencia de área se encuentra dentro de los márgenes de tolerancias previstos por la Directiva n.° 01-2008-SNCP/CNC corresponde la inscripción definitiva del título.»

RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL REFERIDAS A LA DECLARATORIA DE FÁBRICA EN VÍA REGULARIZACIÓN Resolución n.° 755-2016-SUNARP-TR-L : « Cuando la Municipalidad no emite el Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios dentro del plazo legal previsto; es decir, el plazo previsto normativamente para el pronunciamiento de la entidad y su notificación, se prescindirá de dicho documento, debiendo el verificador indicar, en su informe de verificación, bajo su responsabilidad, los parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarios que corresponden a la edificación, siempre que se acredite ante el Registro que se ha configurado el silencio positivo administrativo con anterioridad al asiento de presentación. La acreditación del silencio administrativo positivo comprende la verificación del transcurso del plazo para que este opere, debiendo configurarse antes de la presentación del título. Sin embargo, la declaración jurada acogiéndose al silencio administrativo positivo si puede ser posterior a la fecha del asiento de presentación.»

RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL REFERIDAS A LA DECLARATORIA DE FÁBRICA EN VÍA REGULARIZACIÓN Resolución n.° 2599 -2016-SUNARP-TR-L : « Inscrita una fábrica en mérito a formulario registral del antiguo RPU durante la vigencia de la Ley 27157, no procede la inscripción de una regularización de fábrica mediante FOR. No debe considerarse como una regularización de fábrica cuando se adjunta el FOR con el objeto de solicitar la independización de las unidades inmobiliarias existentes sobre la fábrica inscrita, en caso que la solicitud de inscripción no implique una ampliación, modificación, reparación, remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de dicha fábrica.»

INDEPENDIZACIÓN DE UNIDADES SUJETAS A LOS REGÍMENES ESTABLECIDOS EN LA LEY N° 27157 Marco Legal : * Ley 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. *Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, aprobada por la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 340-2008-SUNARP/SN. *Artículos 83° a 88° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN El reglamento es el acto constitutivo del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común (anteriormente denominado «propiedad horizontal»), siendo por lo tanto de suma importancia en el régimen ya que establece las reglas de convivencia de los residentes de la edificación y regula todo el procedimiento que se debe seguir para que la Junta de Propietarios adopte acuerdos válidos. La Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN señala que: “El reglamento interno viene a ser un acto jurídico en el cual la declaración de voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos reales y obligacionales. Así pues la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los propietarios, transformando una situación dominical normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes.”

RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN El propietario no puede sujetar un edificio al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común si es que no se cumplen con los elementos configuradores establecidos por La Ley 27157 y el TUO de su Reglamento aprobado por D.S. N°035-2006-VIVIENDA, es decir: • Edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones de dominio exclusivo. • Coexistencia en la mencionada edificación o conjunto de edificaciones de bienes de dominio común y servicios comunes. • Pertenencia, o vocación de pertenencia, a distintos propietarios de las secciones de dominio exclusivo En consecuencia para independizar bajo el régimen de propiedad horizontal hoy denominado régimen de propiedad exclusiva y común, no basta la declaración del propietario en el acto o título constitutivo, se requiere además la presencia de los elementos antes mencionados.

REGÍMENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN La Ley 27157 y su Reglamento regulan dos regímenes (Artículo 127° del Reglamento de la Ley 27157): RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN PROPIAMENTE DICHO: es obligatorio en los casos de edificios y opcional en el caso de casas en copropiedad, quintas, centros y galerías comerciales o campos feriales y otras unidades con bienes comunes. RÉGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD: únicamente se puede optar por este régimen en el caso de casas en copropiedad, quintas, centros y galerías comerciales o campos feriales y otras unidades con bienes comunes.

NATURALEZA JURÍDICA DEL REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIÓN «El otorgamiento del reglamento interno y la independización constituyen actos de disposición, por lo que deben ser otorgados por todos los copropietarios del predio.(…)» Resolución N° 1284 -2014 –SUNARP-TR-L de fecha 11/07/2014 Resolución N° 487-2013-SUNARP-TR-L de fecha 21/0372013 Resolución N° 1358 – 2014-SUNARP-TR-L de fecha 18/06/2014 «Los trámites conducentes a la independización y otorgamiento de reglamento interno con relación a un bien conyugal no requieren la participación de ambos cónyuges por tratarse de un acto de administración y no de disposición.» Resolución n.° 1044-2015-SUNARP-TR-L de fecha 28/05/2015

TÍTULOS QUE DAN MÉRITO A LA INSCRIPCIÓN De acuerdo al Artículo 63° del RIRP, a efectos de que se inscriba el reglamento y la independización bajo el régimen de propiedad exclusiva y común, debe presentarse los siguientes documentos: a) Reglamento interno; b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno; c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notario.

INDEPENDIZACIÓN Y RESERVA DE AIRES El propietario-constructor puede atribuir el derecho de sobreelevación a favor de algún titular exclusivo, o incluso de él mismo, en virtud de dos modalidades clásicas: Primero, la cláusula de “reserva de aires” hasta una futura ampliación de edificación, con lo que el Registro se limita a inscribir el reglamento interno (con la cláusula incluida), sin independizar en ninguna partida “los aires”. (…). Segundo, la cláusula de “independización de aires” cumple un doble efecto: reservar un derecho de sobreelevación, y solicitar, además, que este se consigne en una nueva partida registral segregada de la matriz Debe resaltarse que es necesario para la procedencia de la independización de los aires, la existencia por lo menos de un área proyectada de acceso a los mismos.

AZOTEA O AIRES Acuerdo Plenario aprobado en el CXLIX PLENO del Tribunal Registral: "En la legislación peruana son conceptos equivalentes azotea o aires, sin perjuicio de lo que al respecto señale el Reglamento Interno."

REGULARIZACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO Regulado en el Artículo 6° de la Ley 27157 y los Artículos 19° al 23° de su Reglamento. Requisitos: a) La asamblea es convocada por vía notarial por cualquiera de los propietarios. Entre la convocatoria y la fecha de reunión, debe haber un período mínimo de 5 y máximo de 10 días hábiles. b) El acuerdo se adopta con el voto conforme de la mayoría de los propietarios y se publica en el diario oficial el Peruano , en un diario de mayor circulación del lugar donde se ubica el predio y en un lugar visible del propio edificio. C) Se presume que los porcentajes de participación son iguales para todas las secciones de propiedad exclusiva.

REGULARIZACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO Resolución N° 1771-2016-SUNARP-TR-L de fecha 02/09/2016 «Para inscribir la regularización del reglamento interno y la independización de las secciones exclusivas de un régimen de hecho se requiere el cumplimiento del procedimiento establecido para dicho efecto en el artículo 6 de la Ley N° 27157 y los artículos 19 al 23 de su reglamento.» Resolución N° 122-2013-SUNARP-TR-A de fecha 22/03/2016 «Cuando se trata de bienes sometidos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, necesariamente deberán contar con un reglamento interno; debiendo otorgar el mismo los propietarios por lo que de no estar inscrita la propiedad de los otorgantes deberá de acreditarse e inscribirse simultáneamente la titularidad de los mismos.» Resolución N°. 1660-2016-SUNARP-TR-L de fecha 19/08/2016 «Los propietarios de departamentos de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal bajo los alcances de la Ley 10726 que no cuentan con reglamento interno pueden optar por otorgarlo y aprobarlo conforme al artículo 39 de la Ley 27157 en concordancia con las disposiciones de la Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común N° 009-2008-SUNARP/SN (numeral 5.2).

PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA El Tribunal Registral aprobó en el Centésimo Cuadragésimo Primer Pleno, realizado el día 14 de enero de 2016 el siguiente precedente de observancia obligatoria: “INDEPENDIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY Nº 27157: DISCREPANCIA ENTRE MEMORIA Y PLANOS: En caso de discrepancia entre los datos de la memoria descriptiva y el plano de independización de unidades sujetas a alguno de los regímenes de la Ley Nº 27157 prevalecerán los que aparecen en el plano debiendo extenderse el asiento de inscripción conforme a este. Criterio sustentado en la Resolución Nº 576-2015-SUNARP-TR-L del 24.03.2015.”