LA EXPERIENCIA DE GRUPO MUTUAL El bono diferido: LA EXPERIENCIA DE GRUPO MUTUAL Mayela Rojas Subgerente General

Norma legal Ley Número 8924, Decreta: Modificación de la Ley del Sistema Financiero Nacional Para La Vivienda y Creación del Banco Hipotecario de la Vivienda, No. 7052,y sus reformas. Publicado en la Gaceta -Número 47 del 08 de marzo del 2011. Reglamento que lo regula Oficio JD-578-2011, Reglamento para la Aplicación del Programa de Vivienda de Bono Diferido previsto en el artículo 54 de la Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda. Publicado en la Gaceta - Número 146 del 29 de julio del 2011.

¿Qué es el bono diferido? El Bono Diferido es un subsidio estatal que pueden solicitar los núcleos familiares que reúnan las condiciones para obtener el bono familiar de vivienda. Este subsidio cubre parcialmente y de manera decreciente la cuota hipotecaria, durante un plazo determinado, de conformidad con el estrato en el que se ubica la familia. Parte del supuesto de que durante ese periodo (que puede ser de 3 años en adelante, según el estrato de la familia), la familia va a mejorar sus ingresos, para que cuando termine el plazo en que se difiere el bono, asuma la cuota total de la operación crediticia. En ese periodo la familia cancela una cuota menor, en forma creciente.

¿Qué es el bono diferido? La diferencia entre la cuota que le correspondería cancelar a la familia de conformidad con su plan de financiamiento y la que queda cancelando durante ese periodo, es aportada por el bono diferido, mes a mes. Este mecanismo incrementa la capacidad de crédito de la familia, pudiendo adquirir una vivienda de un monto mayor, de acuerdo con sus expectativas. El bono asignado a los diversos programas puede diferirse.

¿Cómo funciona el bono diferido? La familia adquiere un crédito hoy, calculado en función de su capacidad de pago futura. Se consideran las siguientes variables: Cambios en la tasa de interés. (Establecida por la entidad autorizada, TBP + márgen). Cambios en la tasa de crecimiento de los salarios nominales (ajustes semestrales). Monto del bono de vivienda según el estrato salarial de la familia. Plazo en que el bono se difiere, de conformidad con el estrato salarial.

Líneas de financiamiento Aplica para los siguientes líneas de financiamiento: Compra de vivienda existente Compra de lote y construcción de vivienda Construcción en lote propio (Lote debe de estar libre de gravámenes) Reparación, ampliación, mejoras

Trazabilidad de los recursos Formalizada la operación, el Banhvi deposita en la entidad autorizada el monto del bono diferido que le corresponde a la familia. La entidad autorizada distribuye el monto del bono en el plazo establecido, para que cubra parcialmente la cuota mensual de la operación de crédito . La entidad autorizada invierte el saldo no desembolsado del bono y reintegra los rendimientos al Banhvi, de conformidad con la normativa y controles establecidos por el Banco.

Expectativas del programa Ampliación de la capacidad de crédito de las familias. Adquisición de una vivienda de un valor mayor. Motivación de los desarrolladores por construir proyectos para este mercado. Generación de una oferta de viviendas para éstos estratos socioeconómicos. Mayor cobertura del Fosuvi. Motivar a las familias para que ahorren. Mayor dinamización de la economía.

Oferta de proyectos en ferias de vivienda 2010-2014. Nota: Información recopilada por la Cámara de la Construcción, con base en las ferias de construcción y vivienda de varios años. (Expoconstrucción, Expocasa).

Acceso al bono diferido a partir del tercer estrato Estratos salariales Acceso al bono diferido a partir del tercer estrato

Cantidad de bonos pagados por estrato, distribución relativa y porcentaje de representación estrato 1 y 2, 1987 - junio 2015 Fuente: Banco Hipotecario de la Vivienda

Cantidad de bonos otorgados por estrato 1987- junio 2015 El 89,62% de los bonos otorgados, se han concentrado en los estratos 1 y 2 de la población. Con la implementación del bono diferido, el SFNV tiene la posibilidad de atender a un sector de la población que ha estado históricamente desatendido, que son las familias que se ubican a partir del tercer estrato. Estos estratos han recibido únicamente el 10.39% de los bonos otorgados desde 1987. Fuente: Sección de Bonos de Grupo Mutual, con base en información suministrada por Banhvi

PROGRAMA DE BONO DIFERIDO EN GRUPO MUTUAL Inicia el trámite de acreditación ante el BANHVI. Formaliza la primera operación del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, en marzo del 2013. Familia conformada por la madre y sus dos hijos mayores de edad, ingresos bruto del núcleo de ¢1,148,000. (4°-5° estrato)

Familia pagaba un alquiler mensual: ¢200,000,00 Datos de la operación Familia pagaba un alquiler mensual: ¢200,000,00 Total cuota: ¢321,000,00 Monto inicial que cubre el bono diferido: ¢80,000,00 Monto inicial que cubre la familia: ¢241,000,00

Familia Arrieta Sánchez Un sueño hecho realidad…

Operaciones formalizadas con bono diferido por línea de financiamiento PROPOSITO CANTIDAD MONTO DE BONO MONTO DE CREDITO MONTO PROMEDIO DE BONO MONTO PROMEDIO DE CREDITO CONSTRUCCION DE VIVIENDA 14 ₡22.542.000,00 ₡359.915.000,00 ₡1.610.142,86 ₡25.708.214,29 COMPRA DE LOTE Y CONSTRUCCION 31 ₡61.905.000,00 ₡851.035.000,00 ₡1.996.935,48 ₡27.452.741,94 COMPRA DE VIVIENDA 130 ₡278.746.000,00 ₡3.541.350.865,00 ₡2.144.200,00 ₡27.241.160,50 TOTAL 175 ₡363.193.000,00 ₡4.752.300.865,00 ₡2.075.388,57 ₡27.156.004,94 Fuente: Estadísticas de Grupo Mutual. Operaciones con bono diferido, formalizadas del 15-03-13 al 30-06-15. Morosidad ¢ 221 millones. 0.05%

Operaciones individuales formalizadas con bono diferido por línea de financiamiento Fuente: Estadísticas de Grupo Mutual. Operaciones individuales formalizadas con Bono Diferido, del 15-03-13 al 30-06-15.

Caso individual formalizado COMPRA DE LOTE Y CONSTRUCCION Dirección Cartago, Oreamuno Urbanización Boulevard Oreamuno Área del lote 150 m2 Área de construcción 42,50 m2 Monto de solución ¢24,0000,000

Casos formalizados con Bono Diferido de proyectos CANTIDAD MONTO DE BONO MONTO DE CREDITO COSTO PROMEDIO ALMENDRALES 16 ₡27.909.000,00 ₡431.997.000,00 ₡27.000.000,00 LAS PALMERAS 52 ₡139.309.000,00 ₡1.421.313,000,00 ₡28.000.000,00 LOS OLIVOS 1 ₡4.979.000,00 ₡28.168.000,00 ₡27.400.000,00 LOMAS DE QUIRCOT ₡3.004.000,00 ₡30.330.000,00 ₡27.297.000.00 TOTAL 70 ₡175.201.000,00 ₡1.911.600.000,00 ₡27,425,000,00  Fuente: Estadísticas de Grupo Mutual. Casos individuales formalizados con Bono Diferido del 13-03-13 al 30-06-15. 1,911,600.000.oo

Proyecto Las Palmeras Ubicación: Heredia.

Proyecto Las Palmeras

Proyecto Almendrales 92 Soluciones habitacionales Ubicación: Liberia, Guanacaste.

Proyecto Almendrales

Monto actual de bono, según programa Máximo (¢) Mínimo (¢) Bono Ordinario   - Hasta estrato 1,0   - Estrato mayor a 1,0 hasta estrato 4,0 6.500.000,00 1.625.000,00 4,0 hasta estrato 6,0 1.349.000,00    - Hasta estrato 1,5 1,5 2.436.000,00 2,022.000,00   - Hasta estrato 2,0 2,0 4.160.000,00 3.640.000,00 Bono ABC y CBA Bono ABC – Vivienda Vertical Programa de financiamiento Nuevo monto del BFV Fuente: Banco Hipotecario de la Vivienda

Monto del bono según programa Nota: Los casos de ABC, el cliente debe ahorrar un 5% del valor de la solución

Incremento en el monto de la solución habitacional Supuestos Tasa de interés: 10,25% Plazo: 30 años Incremento salarial semestral: 2%

Ejemplo práctico Familia típica en el Proyecto Las Palmeras 3-4 estrato Ingreso bruto ¢800,000 Ingreso neto ¢656,000 Valor de la solución: ¢28,000,000 Tasa de interés: 10,25% Plazo: 30 años

¿A qué puede aspirar esta familia en el Programa Bono Ordinario? Bono familiar ¢2,422,000 Crédito ¢19,900,000 Crédito + bono: ¢22,322,000.oo Esta familia tendría que realizar un aporte de ¢ 5,578,000.oo para poder completar el monto de la venta en el proyecto Palmeras, de ¢28,000,000.oo

¿A qué puede aspirar esta familia en el Programa Bono ABC? Bono familiar (B) ¢3,203,0000 Crédito (C) ¢19,900,000 Ahorro (A) ¢1,400,000 Valor de Solución ¢24,503,000 Solución Total (A+B+C) No lograría completar el monto de venta, tendría que realizar un aporte adicional de ¢ 3,497,000.oo.

¿A qué puede aspirar esta familia en el Programa Bono diferido ABC? MONTO DEL BONO A DIFERIR ¢3,203,000 Crédito por bono diferido (C) ¢28,426,00 Ahorro (A) ¢1,400,000 Solución Total (A+C) Valor Solución ¢29,826,000 Con las mismas condiciones, puede completar el monto de la solución.

A qué puede aspirar esta familia en el Programa Bono Diferido ABC vertical ? MONTO DEL BONO A DIFERIR ¢4,618,000 Crédito Bono Diferido (C) ¢36,339,000 Ahorro (A) ¢1,816,950,00 Valor de solución ¢38,155,950 Solución Total (A+C) Con el bono vertical y diferido se ve incrementada sustancialmente las posibilidades de la familia., con las mismas condiciones.

Alternativas de bono y crédito para una familia típica del Proyecto Palmeras Ingreso bruto: ¢800,000.oo Ingreso neto: ¢656,000.oo Tasa de interés: 10,25% Plazo: 360 meses

Conclusiones El bono familiar de vivienda ha estado concentrado en los estratos 1 y 2. Es necesario que los beneficios del bono familiar de vivienda llegue a los demás estratos salariales. El bono diferido es una alternativa que tiene el sistema para atender a dichos sectores de la población. Falta divulgación del Programa de Bono Diferido. Grupo Mutual ha otorgado financiamiento a familias de un sector socioeconómico, que de no haber sido por el Programa de Bono Diferido, posiblemente hubieran adquirido una casa de un monto menor, por debajo de sus expectativas.

Conclusiones Para las entidades autorizadas es una alternativa más para colocar recursos, en un mercado muy competitivo como es el de crédito de vivienda. Se incentiva la actividad productiva de la construcción, en el caso específico de la construcción de viviendas. Constituye un estímulo para que las familias ahorren por medio del programa ABC. El FOSUVI puede llegar a otros sectores de la población que necesitan solución habitacional.

CONCLUSIONES 11. Este programa amplía el monto de crédito que las familias pueden adquirir, por lo que la clase media tendría acceso a una vivienda acorde con sus expectativas.. 12. Muy pocos desarrolladores de vivienda se han motivado a incursionar en este plan. La mayoría están concentrados en artículo 59. Es un sector socioeconómico que puede pagar la cuota del crédito con el bono diferido, pero tiene dificultades con el aporte, por lo que se les debe ofrecer planes de ahorro atractivos. La morosidad ha sido baja.

Recomendaciones Que las autoridades del sector (MIVAH, BANHVI) lideren, un plan de divulgación del Programa de Bono Diferido, apoyado por la EA, tanto a nivel de desarrolladores como de la población en general, para que se comprendan sus ventajas y el impacto que puede tener para el país, al brindar soluciones para la clase media. Que las autoridades del sector y las entidades autorizadas cuenten con un paquete de incentivos que estimule a los desarrolladores, para que se genere una oferta mayor de proyectos dirigidos a los estratos 3, 4, 5 y 6 de la población. Que las EA estimulen el ahorro en las familias que desean adquirir una vivienda. Que se estudie una propuesta para aplicar el monto mínimo del Bono Vertical, al Bono Diferido, que asciende a ¢3,500,000.oo; para que se amplíe aún más la capacidad de crédito de las familias ubicadas en los estratos del 3 al 6.

GRACIAS

Opción para la familia de Clase Media Costarricense Bono Diferido Opción para la familia de Clase Media Costarricense

Plazos Estrato salarial Mínimo Máximo 0-4 60 120 4,05-5 48 360 5,05-6 Plazos recomendados para Diferir el Bono (meses) Plazo para diferir debe considerar el ingreso bruto del núcleo Estrato salarial Mínimo Máximo 0-4 60 120 4,05-5 48 360 5,05-6 36

Cálculo Forma de Cálculo: (BPE/PD)*FD = 1ra Cuota Diferida Donde: BPE = Bono por Programa y Estrato PD = Plazo a Diferir según estrato FD = Factor a diferir

Cálculo La 1ra cuota permite calcular el monto de crédito a la cual corresponde dicha cuota y el cual se puede prestar de más al cliente gracias al aporte del diferido 1ra Cuota Diferida  Crédito por Bono Luego se calcula el Crédito al cual puede optar el cliente de acuerdo a su ingreso neto La sumatoria del Crédito por Bono y el Crédito por Ingresos muestra el Crédito Final a otorgar al cliente

(factor a diferir > 1 (amortización decreciente), < 2 (no sale)) Consideraciones Diferir al menor plazo permitido y usando el mayor factor posible a diferir posibilita: Aumento del aporte del bono a la cuota Aumento del crédito por bono Menor coste por gestión de los recursos (factor a diferir > 1 (amortización decreciente), < 2 (no sale))

Muchas gracias