Argentina Brasil Chile Colombia España México Perú Portugal Evaluación de proyectos inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas Director Área de Proyectos Inmobiliarios – Tinsa Chile S. A.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación 2015  1.- Objetivos de las Evaluaciones de Proyecto  2.- Conceptos iniciales  3.- Parámetros relevantes para una evaluación Temario Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA 2016

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación 2015 Generada una necesidad o una oportunidad de negocio inmobiliario, se deben analizar las variables previstas de costos y gastos asociados al mismo, con el fin de determinar la utilidad potencial asociada al desarrollo y en función de los resultados, tomar la decisión de tomarlo o desecharlo. La evaluación de proyectos no es un fin en si misma, sino que se genera como un instrumento de decisión por medio del cual se analiza un potencial negocio. ¿Qué es una Evaluación de proyecto? Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA 2016

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Evaluaciones internas de las Inmobiliarias.  Determinación de costos y ventas. Estudios de mercado de competencia directa cercana.  Análisis de plazos y velocidades de venta.  Las variables se analizan en conjunto, es decir, los costos según plazos de construcción y las ventas según sus velocidades esperadas en un flujo de caja.  Se determina el VAN, TIR, Payback, etc. 1.- Objetivos de las evaluaciones de proyecto Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA 2016

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Evaluaciones para entidades financieras.  La gran mayoría de los proyectos inmobiliarios se llevan a cabo por medio de financiamiento externo.  Para ello, la entidad financista analiza los parámetros entregados por la inmobiliaria (costos, ventas esperadas, carta Gantt).  El análisis se realiza en un solo período, es decir, excluyendo velocidades de construcción y de venta.  Se determina el margen del proyecto. 1.- Objetivos de las evaluaciones de proyecto Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA 2016

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Evaluación estática de proyectos.  Se realiza en un solo período de tiempo (período 0)  Variables de tiempo se analizan por separado (plazos de construcción, velocidades de venta).  El objetivo es determinar los márgenes del proyecto, los cuales son mayores al VAN. 2.- Conceptos iniciales Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA 2016

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Conceptos iniciales Cliente UF%UF/M² Terreno ,62% 2,75 Instalación de Faenas ,66% 0,89 Urbanización137 0,11% 0,04 Edificación ,23% 11,73 Obra Gruesa ,80% 4,93 Terminaciones ,33% 4,11 Instalaciones ,90% 1,96 Obras Complementarias ,19% 0,73 Maquinas y Equipos ,32% 0,77 Gastos Generales y Utilidades ,66% 2,55 Subtotal Neto ,97% 15,97 IVA6,65% ,19% 1,06 Subtotal Costo Directo ,16% 17,03 Honorarios y otros ,67% Ventas ,97% Financiamiento ,58% Subtotal Costo Indirecto ,22% Costo Total Proyecto (Terreno+C. Directo+C. Indirecto) ,00% Márgenes ,4% S/inv. 17,0% S/Ing. Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Evaluación estática de proyectos.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Evaluación dinámica de proyectos.  Se construye a partir de los plazos previstos.  Variables se analizan en conjunto (costos y ventas en el tiempo estipulado).  El objetivo es determinar el VAN, la TIR, Payback, etc, que son índices para medir la rentabilidad de un proyecto. 2.- Conceptos iniciales Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA 2016

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Conceptos iniciales FLUJO CONSERVADOR KpWacc2.003 anual33%0%anual36%0% mensual2,40%0,00%mensual2,61%0,00% MarzoAbrilMayoJunioJulioAgostoSeptiembreOctubreNoviembreDiciembreEneroFebreroMarzoAbrilMayoJunioJulioAgostoSeptiembreOctubreNoviembreDiciembreEneroFebreroMarzoAbrilMayoJunioJulioAgostoSeptiembreOctubreNoviembreDiciembreEneroFebrero Ingresos por operaciones Normales Ingresos por calces Total ingresos Gastos por operaciones Margen Bruto ( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( ) Depreciación+Amortización ( ) ( ) ( ) ( ) Resultado operacional ( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( ) Resultado no operacional Utilidad antes de impuestos ( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( ) Crédito ( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )(52.032) Acumulado crédito ( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( ) Impuesto Utilidad neta ( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( ) Depreciación+Amortización Inversión en Activo Fijo ( ) - Inversión en Capital de Trabajo + Intereses Flujo Libre de Efectivo( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( ) Valor de la perpetuidad Valor Residual VALOR DE LOS FLUJOS 36 meses ,1% VALOR DE LA EMPRESA TIR MENSUAL10% TIR ANUAL230% INVERSION( ) ( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( ) ,6 Flujo de caja acumulado ( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( ) Flujo de caja acumulado - Inversion Flijos descontados ( )( )( )( )( )( )( )( )( )( )( ) Inversión ( ) Valor Residual VALOR DE LOS FLUJOS % de los Flujos primeros 36 meses sobre VAN23% VALOR DE LA EMPRESA (33% anual) TIR MENSUAL10% TIR ANUAL230% Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Evaluación dinámica de proyectos.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Márgenes v/s Rentabilidad.  Margen de un negocio: diferencia entre el ingreso total y la inversión realizada.  Rentabilidad: medición de la ganancia de un negocio a partir de indicadores extraídos desde un flujo de caja, como son el VAN, la TIR, el Payback. El margen debería ser mayor al VAN calculado, dado que no posee en su medición la variable de tiempo. 2.- Conceptos iniciales Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA 2016

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA 2016 Los ítems que se analizan dentro de una evaluación de proyetos son:  Costo de construcción.  Costos Indirectos.  Valores de venta (análisis de mercado).  Plazos de construcción.  Contratos de construcción.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Costo de Construcción. Corresponden a los costos que se relacionan directamente con la materialización del proyecto de construcción (contenidos en un contrato de construcción):  Obras previas (movimientos de tierra, instalación de faenas).  Obra gruesa (hormigón, acero de refuerzo, moldajes)  Terminaciones (tabiquería, revestimientos de muros y pisos, artefactos eléctricos y sanitarios, etc.)  Instalaciones (eléctricas, sanitarias, gas, clima, etc.)  Obras exteriores (piscina, quincho, áreas verdes, etc.) 3.- Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA 2016

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Costo de Construcción.  Dependerá de múltiples variables: - Segmento socioeconómico al que apunta el producto (nivel de terminaciones). - Localización del proyecto (cercanía a zonas costeras, mineras, tipo de suelo, etc.) - Tipo de desarrollo a llevar a cabo (edificio habitacional, de oficinas, casas en condominio, etc.) 3.- Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA 2016

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Costo de Construcción. 3.- Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA 2016

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Costo de Construcción. 3.- Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA 2016

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Costo de Construcción.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Costo de Construcción.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Costo de Construcción.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Costo de Construcción.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Costos Indirectos. Corresponden a los que no son parte del contrato de construcción mismo (no forman parte física directa o indirectamente de la materialización del inmueble) sino que se trata de costos adyacentes al proyecto, pero necesarios para su ejecución y venta:  Proyectos y permisos.  Costo Financiero.  Gastos de Comercialización y ventas.  Postventa Inmobiliaria.  ITO, Gerenciamiento de Proyecto, etc.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Costos Indirectos. Qué tienen en común?  No están afectos al IVA (pueden sufrir otro tipo de impuestos).  No son financiados por instituciones financieras (en la gran mayoría de los casos).  Importe directo de la inmobiliaria.  En general, se mueven entre el 20% y 30% del costo directo de construcción.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Costos Indirectos.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Valores de Venta.  Corresponden a estimaciones de la Inmobiliaria respecto de ingresos por venta estimados.  Deben situarse en una posición conservadora, dado que nunca existirá certeza absoluta del comportamiento del mercado.  Se utilizará una muestra comparativa que sea representativa de las características del proyecto estudiado.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Valores de Venta. Atributos para establecer comparabilidad:  Mix de productos, proporción del total.  Ubicación respecto de vías de conectividad.  Ubicación respecto de equipamiento y locomoción.  Obras complementarias del proyecto.  Consolidación del sector dado por otros desarrollos inmobiliarios.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Valores de Venta.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Valores de Venta.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Valores de Venta.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Valores de Venta.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Plazos de construcción.  Dependerá de la magnitud de la obra.  En general, un proyecto de edificación en altura puede ir de los 12 a los 20 meses de plazo.  Existe una forma simplificada de controlar el cumplimiento de plazos del proyecto, mediante la Curva “S”.  El plazo incide en el comportamiento global del proyecto como inversión (costos, entrega de unidades a propietarios, etc.).

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Plazos de construcción

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Plazos de construcción. ¿Qué factores inciden en el cumplimiento plazo de construcción?  Condiciones del terreno no previstas (mayores excavaciones, rellenos instruidos por ing. Calculista, etc.)  Condiciones climáticas.  Incumplimiento de condiciones normativas (municipales principalmente).  Inadecuada planificación por parte de la constructora.  Cambios en el proyecto original.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Plazos de construcción.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Contratos de Construcción. El Contrato en general es acuerdo entre dos partes donde una parte es el Mandante, que puede ser una persona natural o jurídica (para estos casos, regularmente una Inmobiliaria) y la otra parte es La Constructora, que también puede ser una persona natural o jurídica. Existen una serie de opciones para poder celebrar este tipo de contratos:

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Contratos de Construcción. Contrato a Suma Alzada: Se acuerda un costo total final incluyendo impuestos (IVA), donde se valorizan todas las partidas entregadas en el presupuesto y se totalizan, llegando a un solo valor por el total de la obra ligado a un plazo total de entrega, todo esto en común acuerdo entre las partes.  Estudio de los antecedentes entregados por el mandante.  Constructora compromete finalización y entrega en condiciones operativas de las obras pactadas.  Riesgos y errores los asume Constructora.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Contratos de Construcción. Contrato a Serie de Precios Unitarios: Se entregan cantidades de partidas referenciales con sus valores unitarios de cada una de ellas, acompañadas con sus respectivos Análisis de Precios Unitarios, donde se cobra solo por el avance de las partidas terminadas o ejecutadas..  No se asegura el volumen de las partidas, solo los precios.  Contratista estudia los precios unitarios y entrega los valores de cada unidad independiente, con volúmenes de obra que pueden variar (se entrega valor global).  Contratista no asegura un volumen determinado.  Riesgos los asume el mandante.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Contratos de Construcción. Contrato por Administración Delegada: La Constructora administra la ejecución de la obra cobrando un porcentaje por cada transacción en cada Estado de Pago ejecutado conforme, hasta dar término de obra, por lo general de acuerdo al monto total de obra, se cobra un valor porcentual entre el 3 y 5% del costo que se aplica por obra realizada o terminada.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA Contratos de Construcción. Contrato de Proyecto y Construcción (Llave en Mano): Contratista se hace cargo tanto del proyecto, como la construcción de las obras y se realiza la ejecución de los trabajos descritos en un proyecto, que el mismo equipo o alguien por cuenta del Contratista ha redactado.

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA 2016 Costo de construcción ajustado Ventas ajustadas Utilidad se mantiene adecuada

Nombre del Curso Profesor Plan de Capacitación Parámetros relevantes para una evaluación Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Expositor: Mario Portugal Cuevas AULA TINSA 2016 Tal como los presenta el cliente Ventas propuestas en base a análisis de mercado

Argentina Brasil Chile Colombia España México Perú Portugal Fin de la presentación Gracias…