OBRA DE MANTENIMIENTO DE FACHADAS Y ÁREAS COMUNES AGRUPACION DE VIVIENDA VILLA GALANTE 31 de Julio de 2011

OBRA DE MANTENIMIENTO DE FACHADAS Y AREAS COMUNES. La Agrupación de Vivienda Villa Galante, es una construcción civil del tipo VIS (Vivienda de Interés social). cuya construcción inició en el año 1.991, y fue entregada en el año 1.992.

CONSTRUCCION Consta de quince torres de mampostería estructural, Cuarenta y dos (42) módulos de cinco (5) pisos cada uno y ocho (8) módulos en cuatro y cinco pisos cada uno, para un total de cuatrocientas noventa y dos (492)unidades de vivienda.

CIMENTACION VIGAS DE CIMENTACIÓN CORRIDA: apropiadas para construcciones de baja densidad de muros, se funden en la obra,

ESTRUCTURA MAMPOSTERIA ESTRUCTURAL: Es la unión de bloques o ladrillos de arcilla o de concreto con un mortero para conformar sistemas monolíticos tipo muro, que pueden resistir acciones producidas por las cargas de gravedad o las acciones de sismo o viento.

MUROS Los muros interiores y exteriores fueron construidos con Ladriblock ranurado a la vista, elaborado por la Ladrillera Santa fé

CUBIERTAS Canaleta 90 de eternit

ANÁLISIS DE LA PROBLEMATICA Alrededor del año 1995, se empezaron a presentar manchas amarillas y negras sobre los ladrillos de las fachadas de la agrupación.

Los bloques que empezaron a cambiar de color, fueron objeto de análisis por parte de la Universidad Nacional de Colombia Y de la Universidad de los Andes, expertos que llegaron a las siguientes conclusiones: 1.- El Ladrillo, quedó mal cocido lo que permite y fomenta la aparición de hongos, toda vez que los ladrillos se elaboran con arcilla. 2.- La manera de detener el deterioro, era aplicar los tratamientos correspondientes, es decir Impermeabilización, con elementos hidrófugos que no le fueron aplicados a los muros, inmediatamente despues de la construcción. 3.- Recomendaron el reemplazo de las piezas deterioradas.

Las personas encargadas de la administración del conjunto, iniciaron un proceso de carácter legal, que consistió en contratar los servicios de un abogado, para que Preconstituyera una prueba ante un Juez de la República, con el fin de obtener respuesta por parte de la Constructora Interdevco, La Ladrillera Santafé y El Fondo de Ahorro y Vivienda Distrital “FAVIDI”. La labor contratada, se pagó con una cuota extraordinaria, decretada y autorizada por la asamblea, cuyo monto ascendió a $30.000 por apartamento. Este dinero no ha sido recaudado en su totalidad por cuanto existen morosos, que están en cobro jurídico que aún la adeudan. Con el dinero recaudado, se preconstituyó la prueba,

Se pagaron los honorarios del abogado y se intentó llegar a una conciliación, que fue fallida. En el año 2004, se volvió a plantear a la asamblea, recaudar una nueva cuota extraordinaria, para pagar los honorarios del abogado, con el propósito de que este profesional adelantara la demanda, pero la asamblea, negó la cuota y ahí se detuvo el proceso. La asamblea del año 2004, le solicitó al administrador y al consejo de administración, que se iniciara la obra de mantenimiento ya que despues de 12 años de entregados los apartamentos, este mantenimiento necesario, nunca se había llevado a cabo.

Sin embargo, esta solicitud de asamblea no fue acatada por la administración de la época y fue ignorada por las siguientes. En el año 2009, de nuevo se planteó la necesidad de hacer el mantenimiento general, pero las condiciones de cartera y endeudamiento del conjunto, no permitieron iniciar el proceso. Sin embargo, se iniciaron otros procesos de recuperación de infraestructura hidráulica, Reparaciones en techos y cubiertas, reparaciones a motobombas, instalación de cámaras de seguridad, etc.

Durante los años 2009 y 2010, se organizó un sistema de cobro de cartera, mediante convenios con la Cámara de Comercio de Bogotá, Acuerdos directos de Pago con los deudores en condición de mora, y aquellos que no quisieron buscar formulas de arreglo, fueron entregados a Los abogados para que adelantaran los Cobros jurídicos. Se Construyó el Reglamento de Propiedad Horizontal, con 10 reuniones de delegados que de manera desinteresada y gratuita, nos ayudaron a formular el marco jurídico y normativo, que rige la vida de nuestra comunidad.

Sin embargo persistió en los residentes la inquietud, sobre la necesidad de hacer una obra de mantenimiento de fachadas y áreas comunes que elimine y controle el problema del hongo en los ladrillos y que mejore de manera ostensible el aspecto estético de las fachadas que se ven deterioradas y viejas. Por esta razón, La administración y El consejo, acompañados por la Revisoria fiscal, publicamos una convocatoria en el períodico EL TIEMPO, a la cual dieron respuesta aproximadamente 25 empresas, que vinieron, tomaron fotografias, e hicieron una análisis del problema y las posibles soluciones. De estas 25 presentaron propuesta inicial 12, y con las 12 propuesta presentadas, se hizo un informe para la asamblea general ordinaria de marzo de 2011.

La propuesta presentada por el Consejo y la Administración en la asamblea del 21 de marzo de 2011, fue aprobada por los asistentes, que según la verificación del Quorum digital y presencial fue del 80% de copropietarios. La Iniciativa aprobada, contempló no solo El mantenimiento de las fachadas y áreas comunes, sino además, la modificación de las mismas. La asamblea reconoció la necesidad de realizar las obras y que estas deben financiarse mediante una cuota extraordinaria.

La Administración y El Consejo procedieron de inmediato a cumplir el mandato de asamblea e iniciaron, con la convocatoria de un comité de obra de mantenimiento, conformado por copropietarios que de manera voluntaria se hicieron presentes en las reuniones. Despues de tres reuniones, en las cuales se socializaron con los miembros del comité las 12 propuestas, determinamos la necesidad de tener unos metrajes y cantidades de obra reales para poder solicitar a los mejores proponentes una cotización con los mismos parámetros. Se acudió a la Sociedad Colombiana de Ingenieros y allí en la base de datos encontramos al Ingeniero Nicolas Alvarez González.

Quien elaboró la memoria de calculo de Villa Galante, estableció los metrajes oficiales y las cantidades de obra a cotizar, y nos ha brindado asesoría técnica y acompañamiento para estudiar las propuestas mas convenientes a nuestras necesidades. Además de entregarnos los diseños de la proyección de fachadas modificadas.

ETAPA INICIAL-PRIMERA PARTE PROCESO A REALIZAR ETAPA INICIAL-PRIMERA PARTE 1.- CAMBIO DE TAPAS DE BLOQUES DAÑADAS EN EXTERIORES. 2.-EMBOQUILLADO DE FACHADAS EXTERIORES 3.-LAVADO DEL BLOQUE 4.-APLICACIÓN DE SILICONA VENTANA-MURO EN EXTERIORES. 5.-LAVADO Y LIMPIEZA DE VIDRIOS. 6.-IMPERMEABILIZACION DEL LADRILLO. SEGUNDA PARTE-MODIFICACION DE FACHADAS APLICACIÓN DE GRANIPLAST, SEGÚN COLORES Y DISEÑO, EN 15.000 METROS CUADRADOS DE FACHADAS Y ÁREAS COMUNES.

SEGUNDA PARTE-MODIFICACION DE FACHADAS APLICACIÓN DE GRANIPLAST, SEGÚN COLORES Y DISEÑO, EN 15.000 METROS CUADRADOS DE FACHADAS Y ÁREAS COMUNES.

COLOR VERDE SELVA SELECCIONADO POR LA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA

ASPECTOS FINANCIEROS Adicionalmente al costo del proyecto debemos contemplar el pago de la interventoría de la obra mediante la figura de la Administración Delegada. La Obra de mantenimiento no requiere de licencia de la curaduria. La modificación de fachadas sí requiere licencia de la curaduría. El valor de la licencia y el tiempo que nos dé están por determinarse.

MEDIDAS DE CONTROL SOBRE EL RECAUDO DE LOS RECURSOS. 1.- Se abrirá una cuenta bancaria especialmente y exclusivamente para el recaudo de la cuota extraordinaria de mantenimiento y modificación. 2.- Todos los dineros de la cuota extraordinaria serán consignados en la cuenta, la administración NO recibirá en la oficina ningún pago. 3.- El Revisor Fiscal, Hará las veces de Director Financiero de la Obra , para garantizar la legalidad y la trasparencia.

5.- Se exigirá a los contratistas : 4.-La Dirección Técnica de la Obra será función del Administrador Delegado. 5.- Se exigirá a los contratistas : A.- Póliza de buen manejo de anticipo. B.-Póliza de cumplimiento. C.-Póliza de salarios y prestaciones sociales. D.-Póliza de responsabilidad civil extracontractual. E.- Póliza de estabilidad de obra. LA OBRA SE INICIARÁ CUANDO SE RECAUDE POR LO MENOS EL 90% DEL COSTO. Bogotá 31 de Julio de 2011.