Principios Básicos de Valor Introducción a la Valuación Equipo #3

El estudio de la valuación ha encontrado ciertas características en los valores inmobiliarios que se han denominado principios, los cuales se han concretado a través de la evolución de doctrinas económicas. Actualmente son ampliamente aceptados en nuestros días.

El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características substitutivas del bien valuado. Cuando una propiedad es sustituible, su valor tiende a establecerse en base al valor de propiedades similares en cuanto a utilidad y condición, a menos que la sustitución implique pérdida de tiempo. Es un planteamiento económico que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un sustituto igual o semejante.

El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor. El valor final de un inmueble será el que resulte económicamente más rentable de las opciones posibles.

Una propiedad es enteramente dependiente de su ambiente y esta dependencia hace que las comparaciones entre unidades similares sean imposibles si el impacto que tiene la localización no es tomado en cuenta. Los activos de bienes raíces son heterogéneos y su uso y su valor se ven influenciados por factores externos. Dichas externalidades pueden ser positivas o negativas.

Plantea que el valor de un agente de producción, que suele ser un componente de la misma propiedad, depende de la medida en que contribuya al valor total. Este principio es la base para determinar varias condiciones importantes como son: El ajuste de ventas comparables, El método de mercado, que es el método de comparación de ventas directas, La determinación de la posibilidad o imposibilidad de reparar el deterioro físico y la obsolescencia funcional de la propiedad, y La justificación para financiar una remodelación o modernización de una propiedad.

La ley de la oferta indica que la oferta es directamente proporcional al precio; cuanto más alto sea el precio del producto, más unidades se ofrecerán a la venta. Por el contrario, la ley de la demanda indica que la demanda es inversamente proporcional al precio; cuanto más alto sea el precio, menos demandarán los consumidores. Entre los factores que afectan a la oferta y la demanda, están el crecimiento poblacional, el poder adquisitivo, el nivel de precios, el nivel de salarios, los impuestos, las disposiciones gubernamentales y también la escasez de los objetos.

La ley de conformidad afirma que el valor máximo se realiza cuando un grado razonable de homogeneidad sociológica y económica está presente. La progresión es el fenómeno por el que el valor de un bien se incrementa por la presencia bienes del mismo tipo, pero mejores. La regresión, en cambio, se presenta cuando hay un edificio de mayor costo al de los edificios entre los que se encuentra y que tienen un valor menor.

La ley de ingresos crecientes y decrecientes, afirma que entre mayor sea la cantidad de los factores en producción se producirá mayor ingreso neto, hasta un cierto límite.

Este principio señala que los agentes de producción (trabajo, coordinación, capital y tierra) están estrechamente relacionados con los principios de contribución, de beneficios variables y de productividad excedente, con los cuales deberán mantener un sano equilibrio económico.

Se entiende por competitividad a la capacidad de una organización pública o privada, lucrativa o no, de mantener sistemáticamente ventajas comparativas que le permitan alcanzar, sostener y mejorar una determinada posición en el entorno socioeconómico.

Según este principio el valor de mercado nunca es constante. Está sujeto tanto al efecto de las fuerzas externas a la propiedad como a las fuerzas internas. Las primeras son las fuerzas económicas, sociales y políticas, entre otras, mientras que las fuerzas internas se refieren a la depreciación, conservación, mejoras, uso de suelo, tamaño, forma, entre otras. Por lo mismo, se establece que el valor de mercado estimado es válido únicamente para el día en que se lleva a efecto la valuación.

Son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de mercado; dictan que toda propiedad pase por tres etapas: Crecimiento: cuando se están construyendo mejoras y la demanda aumenta. Equilibrio: cuando el vecindario está prácticamente saturado y las propiedades parecen sufrir pocos cambios. Declinación: cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento, en tanto que la demanda por ellas disminuye.

El costo de oportunidad, es un concepto económico que permite nombrar al valor de la mejor opción que no se concreta o al costo de una inversión que se realiza con recursos propios y que hace que no se materialicen otras inversiones posibles. El Costo de Oportunidad se refiere a aquello a lo que renuncio por tomar una acción determinada con el recurso económico que se posee. Es decir, que dejo de tener o adquirir por utilizar el recurso disponible en una determinada acción.

La distribución es la acción y efecto de distribuir. En el ámbito económico, por otra parte, la distribución de la renta o distribución de los ingresos es la manera en la que se reparte el producto bruto de una economía en las distintas clases sociales. Dicho reparto no es equitativo, sino que la mayor parte de la riqueza se destina a los que más tienen.

La productividad excedente es el ingreso neto que queda después de haber deducido los costos de los agentes de producción como son la mano de obra, la administración y el capital. El ingreso que se obtiene por la productividad excedente corresponde a la tierra en el caso de bienes inmuebles. Para esta metodología, este principio se toma en cuenta cuando se realiza un análisis residual para determinar el monto de indemnización de la tierra. En consecuencia, el valor de la tierra tiende a ser fijado por los costos de trabajo, coordinación y capital.

El valor de un bien que se encentra en su explotación económica, está en función de las expectativas de renta que predeciblemente proporcionaran en el futuro. Según este principio el valor de mercado es el valor Presente de derechos futuros a ingresar. Inversión Valor de reventa Rentas