LA SITUACION DEL MERCADO EN LA ACTUAL COYUNTURA INTERNACIONAL

La situación del mercado en la actual coyuntura internacional De dónde venimos Dónde estamos Hacia dónde vamos Qué necesitamos

Ciclo expansivo …. De dónde venimos

Recaudación anualizada del ITP, en pesos constantes

Ciclo expansivo …. Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia) De dónde venimos

Ciclo expansivo …. Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia) Gradual retiro del sector público De dónde venimos

Cambió la tendencia y ahora la inversión en construcción crece impulsada por el sector privado

Ciclo expansivo …. Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia) Gradual retiro del sector público Inflación interna en dólares de gran magnitud De dónde venimos

La inflación en dólares explica buena parte del alza de los precios inmobiliarios

Ciclo expansivo …. Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia) Gradual retiro del sector público Inflación interna en dólares, de gran magnitud Lenta pero constante recuperación del mercado de arrendamientos urbanos De dónde venimos

Luego de más de un siglo de contracción, el tamaño del mercado de arrendamientos vuelve a crecer

Descienden los ocupantes y se incrementan los arrendatarios

Hay un mercado inmobiliario mundial post Lehman Brothers Los precios están creciendo en las buenas localizaciones de Francia, Estados Unidos, España y hasta Grecia Los neoinversores llegaron para quedarse, por lo que habrá que pensar en un mercado más orientado al alquiler Para tener 35% de arrendatarios (promedio ) se necesitan construir unas viviendas solo en Montevideo (4 millones de m2)

Según la ECH, salvo en el quintil más alto, en Uruguay, en 2011 la mayoría buscaba viviendas para alquilar QuintilesAlquilarComprar% p/alquilar Bajo % Medios (3) % Alto %

Dónde estamos No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay

Los precios suben mucho en dólares pero muy poco en U.I.

Uruguay, lejos de umbrales de burbuja

Valor de las viviendas se rezaga respecto del PBI per cápita

No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay Mercado sostenido pese a turbulencias internacionales Dónde estamos

El mercado sintió la crisis de Lehman Brothers, pero se recuperó

No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay Mercado sostenido pese a turbulencias internacionales Ley cambiará el escenario Dónde estamos

Cambio en m2 construidos que podría generar la ley Producción anual estimada Torre SuntuariaTorres Mediana y Económica Actual m m2 Próximos años m m2 Variación m m2

No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay Mercado sostenido pese a turbulencias internacionales Ley cambiará el escenario Impacto de medidas argentinas Dónde estamos

Impacto de medidas argentinas Lo que mata es la devaluación Los argentinos seguirán sacando sus ahorros de su país Menos argentinos comprarán inmuebles, sobre todo en Argentina (venían comprando a un ritmo de 2: m2/año) Cuando más dependa una plaza del comprador argentino, más sentirá el impacto

No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay Buena interacción público – privado (APPCU = VIS – CCU = stock) Ley cambiará el escenario Impacto de medidas argentinas Impacto del Tratado de Intercambio de Información Dónde estamos

Tratado de intercambio de información tributaria Impactó mucho su – para muchos – sorpresiva firma Con asesoramiento al inversor y problemas más graves que le sucedieron, su impacto se diluyó Volverá a afectar negativamente cuando el Parlamento lo apruebe y al inicio de su vigencia No hay dos opiniones, el impacto será negativo, solo resta saber la magnitud del eventual daño

Hacia dónde vamos Desaceleración a 3 velocidades:

Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo Hacia dónde vamos

Desaceleración a 3 velocidades: Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo Caída en los niveles de actividad en 2012 Hacia dónde vamos

Desaceleración a 3 velocidades: Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo Caída en los niveles de actividad en 2012 Al igual que en 2009 y para sorpresa de muchos (incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios seguirán subiendo en Montevideo Hacia dónde vamos

Desaceleración a 3 velocidades: Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo Caída en los niveles de actividad en 2012 Al igual que en 2009 y para sorpresa de muchos (incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios seguirán subiendo en Montevideo Éxito de las VIS cambiará perfil de tipologías constructivas Hacia dónde vamos

Todavía lejos de los 90

Desaceleración a 3 velocidades: Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo Caída en los niveles de actividad en 2012 Al igual que en 2009 y para sorpresa de muchos (incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios seguirán subiendo en Montevideo Éxito de las VIS cambiará perfil de tipologías constructivas En Uruguay seguirá creciendo el PBI, el ingreso de los hogares y el crédito hipotecario Hacia dónde vamos

Pese a crisis internacional, el crédito se duplicó en primer tramo de 2012

Qué necesitamos Admitir nuevas tecnologías constructivas con más agilidad que el kafkiano proceso actual Perfeccionar instrumentos financieros para desarrollar el mercado de capitales Mayor coordinación público – privada (Por ejemplo, en Maldonado, a nuestro juicio, si existió no fue suficiente) Desestimular la informalidad urbana Mejorar la eficiencia del gasto público, como si tuviéramos una crisis que no tenemos

Perspectiva de todo el actual ciclo de expansión

Los mejores años para el mercado inmobiliario uruguayo, en el actual ciclo de expansión 1º2008 2º2011 3º2007 4º2010 5º2012 6º2004 7º2006 8º2005 9º º2009

1º2008 2º2011 3º2013 4º2007 5º2010 6º2012 7º2004 8º2006 9º º º2009 Cómo esperamos se comporte 2013, dentro de este ciclo

OPORTUNIDAD HISTÓRICA ( Todos los planetas estaban positivamente alineados en 2010 … y ninguno se desalineó) DECISIÓN POLÍTICA INTERÉS PRIVADO LIQUIDEZ EN BANCOS DEMANDA INSATISFECHA PARTIDAS PRESUPUESTALES EXPANSIÓN ECONÓMICA MODERNIZACIÓN DE NORMAS RETORNO DE EMIGRANTES INVERSORES LOCALES Y EXTRANJEROS