REAL ESTATE ASPECTOS FISCALES 16 de marzo de 2010 Hugo N. Almoño Ricardo D. Tavieres Walter C. Keiniger.

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1 REAL ESTATE ASPECTOS FISCALES 16 de marzo de 2010 Hugo N. Almoño Ricardo D. Tavieres Walter C. Keiniger

2 Page 2 REAL ESTATE ASPECTOS FISCALES Estructuración proyectos Real Estate ▬ Naturaleza (vivienda, hotelería, alquiler, emprendimientos urbanísticos, etc.) ▬ Financiación ▬ Comercialización Incidencia de la variable fiscal ▬ Desarrollador ▬ Inversor ▬ Comprador

3 Page 3 CONSTITUCIÓN DEL VEHÍCULO DEL DESARROLLADOR Inversor Desarrollador Contrata Construye Comercializa Adjudica Comprador

4 Page 4 TRATAMIENTO IMPOSITIVO DEL DESARROLLADOR IMPUESTOS NACIONALES Impuesto a las ganancias (35%) –Boleto de compraventa y posesión –Escritura traslativa de dominio Impuesto a la ganancia mínima presunta (1%) –Sujetos alcanzados –La obra tiene carácter de bien de cambio (no hay desgravación)

5 Page 5 TRATAMIENTO IMPOSITIVO DEL DESARROLLADOR IMPUESTOS NACIONALES (cont.) Impuesto al valor agregado –Obras sobre inmueble propio (efectuadas directamente o a través de terceros) →Empresa constructora –Trabajos sobre inmueble ajeno –Alícuotas 10,5% - 21%

6 Page 6 TRATAMIENTO IMPOSITIVO DEL DESARROLLADOR IMPUESTOS NACIONALES (cont.) Impuesto sobre los bienes personales –Titulares →Personas físicas domiciliadas en el país y en el exterior →Sociedades domiciliadas en el exterior

7 Page 7 TRATAMIENTO IMPOSITIVO DEL DESARROLLADOR IMPUESTOS NACIONALES (cont.) Impuesto de igualación →Tratamiento de los dividendos Impuesto sobre los débitos bancarios Impuesto a la transferencia de inmuebles IMPUESTOS PROVINCIALES Y CIUDAD DE BUENOS AIRES Impuesto sobre los ingresos brutos Impuesto de sellos

8 Page 8 POSIBLE ESQUEMA DEL NEGOCIO DE FIDEICOMISO INMOBILARIO Fiduciario Fiduciante Fideicomiso - Contrata - Construye - Comercializa (o alquila) - Adjudica Beneficiario Organizador Empresa Constructora Terreno $ $ Unidades

9 Page 9 IMPUESTO A LAS GANANCIAS TRATAMIENTO Fideicomiso es sujeto del impuesto asimilable a una empresa En la medida que el fideicomiso lleve a cabo la actividad en forma completa deberá tributarse el impuesto en cabeza del mismo (caso de fiduciante no beneficiario o de fideicomisos financieros) Si el fiduciante es beneficiario, la ganancia impositiva del fideicomiso se atribuye al fiduciante Caso de fideicomisos mixtos

10 Page 10 IMPUESTO A LAS GANANCIAS TEMAS CONFLICTIVOS Adjudicación de unidades en fideicomisos de construcción al costo La adjudicación no sería venta, por lo que no se genera utilidad en el fideicomiso (antecedentes de consorcios de construcción) Tema realidad económica Posición de AFIP –Fideicomiso califica como empresa constructora –La adjudicación constituye venta para el fondo (transferencia a título oneroso) –Valor de transferencia: Costo o Valor de mercado? Cesión de derechos de beneficiario Tema habitualidad

11 Page 11 IMPUESTO A LA GANANCIA MÍNIMA PRESUNTA Fideicomiso sujeto del impuesto (excepto en el caso de un fideicomiso financiero), con lo cual debería tributar al cierre de cada año el 1% del valor de la obra a dicha fecha Según interpreta el Fisco, la obra tiene carácter de Bien de Cambio (no hay desgravación durante los dos primeros años del proyecto) Aspectos a analizar Valor de incorporación del terreno al fideicomiso Cómputo como pago a cuenta del impuesto a las ganancias en caso de fiduciantes - beneficiarios

12 Page 12 IMPUESTO AL VALOR AGREGADO Venta de unidades Fideicomiso sujeto del impuesto (tasa del 10,5% en caso de vivienda) Adjudicación de unidades en fideicomiso de construcción al costo La adjudicación no generaría hecho imponible por no ser asimilada a venta (ausencia de onerosidad vs. realidad económica) Postura de AFIP – La transferencia de las unidades es a título oneroso – Fideicomiso = Empresa Constructora – Debe liquidar IVA por la adjudicación de las unidades – Precio transferencia: Costo o Valor de mercado?

13 Page 13 OTROS IMPUESTOS  IMPUESTO SOBRE LOS INGRESOS BRUTOS Actividad de construcción y venta Adjudicación de unidades  IMPUESTO DE SELLOS Transmisión fiduciaria (título oneroso?) Adjudicación a fiduciante-beneficiario: alcanzada?  IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Transmisión fiduciaria (carácter oneroso?)

14 Page 14 TRIBUTOSOCIEDADESFIDEICOMISO ORDINARIO IMPUESTO A LAS GANANCIAS * Tasa del 35% * Renta de tercera categoría ("teoría del balance") * Idem Sociedades. Si coincide fiduciante y beneficiario se tributa en cabeza del fiduciante IMPUESTO A LA GANANCIA MÍNIMA PRESUNTA * Tasa del 1 % sobre activo impositivo * Pago a cuenta del impuesto a las ganancias por 10 años. * Idem Sociedades. Si coincide fiduciante y beneficiario, necesidad de revisar posibilidad de pago a cuenta IMPUESTO AL VALOR AGREGADO * Responsable si genera hechos imponibles. *Obras realizadas directamente o a través de terceros sobre inmuebles propios. * Tasa general del 21 %. Obras destinadas a vivienda 10,5 %. * Idem Sociedades

15 Page 15 TRIBUTOSOCIEDADESFIDEICOMISO ORDINARIO IMPUESTO SOBRE LOS BIENES PERSONALES (RESP. SUSTITUTO) * Aplicable en la medida que los accionistas sean personas físicas o beneficiarios del exterior. * Se determina sobre la base del patrimonio neto de la sociedad, aplicando la tasa del 0,5 %. * Aplicable siempre que se trate de fideicomisos no financieros (excepto infraestructura de servicios públicos o participación del Estado). * Se determina sobre la base de los bienes que integran el Fideicomiso, aplicando la tasa del 0,5 %. IMPUESTO A LOS DÉBITOS Y CRÉDITOS EN CUENTAS BANCARIAS Y OTRAS OPERATORIAS * Tasa general del 0,6 % sobre débitos y créditos en cuentas bancarias. * Pago a cuenta (34%) de impuestos a las ganancias y ganancia mínima presunta. * Idem Sociedades. Analizar cómputo pago a cuenta en caso de coincidencia de fiduciante/s y beneficiario/s.

16 Page 16 TRIBUTOSOCIEDADESFIDEICOMISO ORDINARIO IMPUESTO SOBRE LOS INGRESOS BRUTOS * Es de carácter provincial, grava ejercicio habitual de actividad en la jurisdicción. * La actividad de construcción y venta de inmuebles se encuentra gravada. * En promedio la tasa general es del orden del 3 %. * Idem Sociedades IMPUESTO DE SELLOS * Es de carácter provincial, grava la instrumentación de actos y contratos en general. * Promedio tasa general 1 %. * Idem Sociedades, en el caso de Ciudad de Bs. As. se excluye de base imponible de contrato de Fideicomiso valor de transferencia fiduciaria de bienes.

17 EMPREDIMIENTOS URBANÍSTICOS Countries, Clubes de Campo, Barrios Cerrados Aspectos Fiscales Page 17

18 Page 18 EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOS Fuerte concentración en Provincia de Buenos Aires Desarrollos –Aplicación de Propiedad Horizontal (Ley 13512) –Aplicación “Régimen Geodesia” (Decreto 9404/86)

19 Page 19 EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOS Régimen de Propiedad Horizontal Menor “Flexibilidad / Adaptación” Régimen Geodesia Mejor adaptación para la construcción por etapas

20 Page 20 EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOS Desarrollador Propietario Unidad Funcional + Porcentual espacios comunes - PROPIEDAD HORIZONTAL

21 Page 21 EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOS Desarrollador Propietario - Parcelas independientes - GEODESIA Sociedad Administradora - Área común (deportiva / social - Calles circulación interna

22 Page 22 EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOS ASPECTOS FISCALES IVA – Gravabilidad de las obras realizadas →“Sobre inmueble propio…” →“Empresa Constructora” Hecho imponible complejo (objetivo / subjetivo) Principio de la realidad económica

23 Page 23 EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOS ASPECTOS FISCALES - IVA →Precio neto computable →Nacimiento del hecho imponible →Señas o anticipos que congelen precio →Alícuota aplicable →Transferencia de acciones - Exención

24 Page 24 EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOS ASPECTOS FISCALES - IVA Antecedentes administrativos ▬ Dictamen 3/05 (DALIRSS) ▬ Dictamen 41/06 (DAT) ▬ Opinión grupo enlace (AFIP / Consejo) Dilemas que plantea la opinión fiscal

25 Page 25 EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOS ASPECTOS FISCALES - OTROS ▬ Exención impuesto a las ganancias ▬ IGMP ▬ IVA – Ingresos de la Administradora