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FIDEICOMISOS EL VEHÍCULO DE FINANCIAMIENTO DE MAYOR CRECIMIENTO DESDE LA CRISIS ASPECTOS PRACTICOS FIDEICOMISO INMOBILIARIO Alejandra Caballero Buenos.

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2 FIDEICOMISOS EL VEHÍCULO DE FINANCIAMIENTO DE MAYOR CRECIMIENTO DESDE LA CRISIS ASPECTOS PRACTICOS FIDEICOMISO INMOBILIARIO Alejandra Caballero Buenos Aires - 10 de noviembre de 2006 Sheraton Hotel INFOBAE Profesional.com GRISPO & ASOCIADOS Abogados ORGANIZAN Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

3 3 Convierte instituto jurídico en instrumento financiero Regula aspectos de aplicación general Permite su aplicación en diversos sectores de la economía, viabilizando proyectos de inversión De gran aplicación en el sector urbano e inmobiliario Ley Finaciación de la Vivienda y la Construcción ALEJANDRA CABALLERO 2 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

4 4 Herramienta jurídico – financiera versátil Permite encapsular activos físicos, recursos financieros o flujos de fondos Patrimonio de Afectación. Intangible y diferenciado Constituye una verdadera transferencia Puede ser Ordinario (Administración, garantía, inversión, pago) o Financiero Mitiga riesgos (seguridad jurídica, transparencia, certidumbre) Mejora programación financiera en proyectos de inversión Contrato sobre base de CONFIANZA Todo fideicomiso constituye por naturaleza una GARANTIA El Fideicomiso 3 ALEJANDRA CABALLERO Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

5 Bilateral Formal Temporario Sobre todo tipo de bienes (cosas, créditos y derechos) Si transmite cosas implica cesión de dominio fiduciario Autonomía de la voluntad Liquidación especial (economía - celeridad – transparencia) Resolución alternativa de conflictos extrajudicial, por arbitraje Contrato de Fideicomiso: Características 4 ALEJANDRA CABALLERO 5 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

6 Cuando una persona (Fiduciante) transmite a otra (Fiduciario) bienes determinados en propiedad (Patrimonio Fideicomitido) y esta última la ejerce en beneficio de quien designa el contrato, (Beneficiario) hasta que al final del contrato (plazo o condición) las transmite al Fiduciante, al Beneficiario o al Fideicomisario. Hay Fideicomiso 5 ALEJANDRA CABALLERO 6 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

7 FIDUCIANTE FIDUCIARIO BENEFICIARIO FIDEICOMISO BIENES Transmisión Designación FIDEICOMISARI O 1 … Habra Fideicomiso cuando una persona (Fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados … 2 …a otra (fiduciario) quien se obliga a ejercerla en beneficio … 3 …de quien se designe en el contrato (beneficiario) … 4 … y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficario o al fideicomisario Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Esquema del Fideicomiso 7 ALEJANDRA CABALLERO

8 Seguridad jurídica Transparencia Procedimiento y gestión de proyectos estandarizados Programación financiera de inversiones Disminución de riesgo crediticio Reducción de costos de proyectos Ventajas del Fideicomiso 7 ALEJANDRA CABALLERO 8 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

9 El Fiduciario es PROPIETARIO de los bienes transmitidos El Fiduciario ejerce una propiedad (titularidad de dominio) de tipo IMPERFECTA: Límite Temporal (sujeto a plazo o condición) Límite por finalidad de creación del Fideicomiso (a favor y en interés exclusivo de los Beneficiarios) Límite por deber de Rendición de Cuentas de su gestión Los bienes transmitidos integran un Patrimonio de Afectación SEPARADO del patrimonio del Fiduciante y del patrimonio del Fiduciario (art. 14) y aplicado a los fines de creación del Fideicomiso Efectos del Fideicomiso: Propiedad Fiduciaria 8 ALEJANDRA CABALLERO 9 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

10 El Fiduciario debe actuar con la PRUDENCIA Y DILIGENCIA DE UN BUEN HOMBRE DE NEGOCIOS que actúa sobre la base de la confianza depositada en él. (art. 6) Obligaciones Cumplir las instrucciones de gestión Ejercer acciones de conservación de los bienes Rendir cuentas Transmitir los bienes al término del Fideicomiso Responsabilidades Por incumplimiento de las obligaciones impuestas por el Fideicomiso Frente a terceros Penal del Fiduciario Indemnidad del Fiduciario Sustitución o remoción del Fiduciario Actuación del Fiduciario 10 ALEJANDRA CABALLERO 10 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

11 Efecto de Aislamiento y Protección 9 ALEJANDRA CABALLERO FIDUCIANTE FIDUCIARIO Bienes Propios Fideicomiso Bienes Propios El Patrimonio Fideicomitido está aislado del patrimonio y de los riesgos del Fiduciante (art. 15), del Fiduciario (art. 16) y de sus acreedores Ni Fiduciante, ni Fiduciario responden con sus bienes por obligaciones del Fideicomiso (art. 16) 11 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

12 Estructura ideal para desarrollo y comercialización de proyectos Blindaje legal financiero probado Diseño y operación versátil y flexible Viabiliza el financiamiento de proyectos Permite estructuración de project finance Puerta de acceso al mercado de capitales El Fideicomiso en Proyectos Urbanos e Inmobiliarios 11 ALEJANDRA CABALLERO 12 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

13 Auge de industria de la construcción Ventajas del fideicomiso sobre otras formas asociativas Escala de proyectos inmobiliarios requerida para constituir un fideicomiso Viabilidad de financiar proyectos de construcción en mercado de capitales Consideraciones Frecuentes 12 ALEJANDRA CABALLERO 13 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

14 Ahorro expulsado del sistema bancario por crisis 2001 / 2002 Liquidez generada, en determinados sectores, por altos precios de commodities Captación de capitales. Inversiones extranjeras directas Déficit habitacional histórico. Demanda insatisfecha Crecimiento en indicadores de oferta y demanda de crédito hipotecario Potencial crecimiento del sector enfocado a sectores de ingresos medios y bajos Causas de Crecimiento de la Construcción 13 ALEJANDRA CABALLERO 14 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

15 Comercialización a través de empresa comercializadora Construcción por consorcio de copropietarios Construcción bajo diferentes esquemas societarios Construcción sobre base de acuerdos informales (confianza) Constitución de Fideicomisos Inmobiliarios Formas Asociativas Típicas Utilizadas en la Construcción 14 ALEJANDRA CABALLERO 15 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

16 Fideicomiso / Sociedades Anónimas 15 Fiduciante / BeneficiarioSocio: Derechos y Obligaciones Impuesto a las Ganancias: Cuando Fiduciante = Beneficiario, tributa conforme la alícuota del mismo Impuesto a las Ganancias: 35% Actividad exclusivaRiesgos derivados de otras actividades Contrato Privado conf. Ley Creación Modificación Privado Liquidación Inspección General de Justicia: Creación e inscripción Modificaciones Disolución y Liquidación FideicomisoSociedades (S.A.) ALEJANDRA CABALLERO 16 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

17 Contrato de Fideicomiso Inmueble Proyecto Dinero Fiduciantes Instrucción / Mandato Contratar Empresa Constructora Conseguir Financiamiento Administración Realizar Emprendimiento Vender / Alquilar Unidades Fiduciario Beneficiario Fiduciante Resultado de la venta menos costo y gastos 17 Dueño del Terreno Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Ejemplo de Fideicomiso aplicado a Proyectos Inmobiliarios Inversores Empresa Constructora ALEJANDRA CABALLERO

18 FIDUCIANTE FIDUCIARIO INVERSORES FIDEICOMISO FINANCIERO BIENES TITULOS Mejoramiento de Riesgo Calificadora de Riesgo Administrador Agente de Registro y Pago Títulos de Deuda Certificado de Participación Fideicomiso Financiero aplicado a Proyectos Inmobiliarios ALEJANDRA CABALLERO 18 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

19 Por el Mundo y Mirando Vidrieras 18 ALEJANDRA CABALLERO Sistemas de financiamiento para construccion Con aplicación de fideicomisos Antecedente común: Ausencia de políticas de Estado + Falta de financiamiento = Déficit habitacional Solución: Planificación + Sistemas Modernos + Fideicomiso Desde hace décadas existen sistemas e instrumentos, de aplicación probada en otros países, que viabilizan el financiamiento y el crecimiento sostenido del sector El Fideicomiso es el vehículo, por excelencia, utilizado para instrumentar los diferentes sistemas y mecanismos 19 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

20 19 ALEJANDRA CABALLERO Algunos Sistemas de financiamiento para construccion con aplicación de fideicomisos TIF (Tax Increment Financing) y REIT (Real Estate Investment Trust): de amplia aplicación en México, Canadá, USA, Japón, Alemania, España, UK Modelo de subsidios directos y emisión de bonos: utilizados en Chile Agencias Fanny Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae: desde la década del 60 han posibilitado que el 70% de los norteamericanos sean propietarios, en USA Todos estos sistemas tradicionales y modernos a la vez, son alternativas para permitir el acceso a la vivienda de sectores de ingresos medios y bajos y para potenciar el crecimiento sostenido del sector de la construcción y de la economía 20 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Por el Mundo y Mirando Vidrieras

21 Buenos Aires – 10 de noviembre de 2006 Muchas Gracias! FIDEICOMISOS El vehículo de financiamiento de mayor crecimiento desde la crisis aspectos practicos Alejandra Caballero INFOBAE Profesional.com GRISPO & ASOCIADOS Abogados Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

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