ACI | Pág 1 SENTANDO LAS BASES DEL MERCADO INMOBILIARIO PARA UN NUEVO ENTORNO MIÉRCOLES, 6 DE NOVIEMBRE DE 2013 MADRID.

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1 ACI | Pág 1 SENTANDO LAS BASES DEL MERCADO INMOBILIARIO PARA UN NUEVO ENTORNO MIÉRCOLES, 6 DE NOVIEMBRE DE 2013 MADRID

2 ACI | Pág 2 EN BLANCO

3 ACI | Pág 3 CARTA DEL PRESIDENTE La Asociación que tengo el honor de presidir fue fundada a principios de 2013 por las empresas Aguirre Newman, CBRE, Jones Lang LaSalle y Knight Frank. Emplean directamente en España a más de 1.200 profesionales y a nivel internacional a más de 80.000; representan un porcentaje cercano al 80% de la facturación del sector en nuestro país y gestionan más de siete millones de metros cuadrados en inmuebles en el segmento inmobiliario terciario. Son las primeras, pero el ánimo de la Asociación es el de crecer e integrar a más consultoras que compartan nuestros valores y objetivos. La Asociación nace en un momento en el que el sector inmobiliario está sumergido en un profundo cambio con nuevos jugadores, nuevos roles y nuevos retos. En este sentido, creemos que para acompañar esta evolución, el sector necesita progresar sobre unos cimientos basados en la profesionalidad y la transparencia. Para la Asociación, profesionalidad comienza por poner a disposición de la Administración Pública y de las empresas las herramientas, el conocimiento y el saber hacer acumulado por nuestros socios durante años. Aprovecharlos contribuirá a dotar al mercado de estabilidad, lo que redundará en el beneficio de los ciudadanos. Del mismo modo, la transparencia implica seguridad jurídica y estabilidad normativa. Por otra parte, un mercado transparente facilitará el acceso a la información, elemento esencial en la toma de decisiones. El propósito de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias es el de crear valor para nuestro mercado inmobiliario y, por extensión, para España. Ricardo Martí- Fluxá Presidente de ACI

4 ACI | Pág 4 FINES Y OBJETIVOS DE LA ACI NUESTROS FINES Profesionalizar la actividad inmobiliaria en España para dotarla de transparencia, estabilidad, liquidez y fiabilidad en beneficio de todos los ciudadanos Defender y gestionar los intereses profesionales de las empresas consultoras inmobiliarias y de sus asociados, fomentar la solidaridad empresarial de los mismos (todo ello sin perjuicio de la necesaria observancia de las normas existentes en materia de defensa de la competencia) Servir a la comunidad y colaborar con las administraciones públicas en la resolución de los problemas que afectan al adecuado desarrollo de su actividad, todo ello con el objetivo de promover el interés general CÓMO LOS LLEVAMOS A CABO Diálogo con todos los actores del mercado Colaboración con la Administración Pública Elaboración de estadísticas que faciliten la toma de decisiones Clarificación de conceptos técnicos inmobiliarios Planes de formación específicos Creación de un marchamo de calidad que sirva de referencia a los fondos internacionales que están viendo en España un destino para sus inversiones

5 ACI | Pág 5 Documentos ACI Publicamos mensualmente en nuestra página web un artículo de interés para la industria inmobiliaria. Con esta serie de Documentos ACI pretendemos aportar un instrumento más de apoyo para el entendimiento del sector inmobiliario en general y de sus cambios en particular (sostenibilidad, compromiso y transparencia, externalización de servicios inmobiliarios en la empresa privada, unificación de criterios ACI) Código deontológico Desde ACI, y en conjunción con nuestros asociados, hemos redactado un código de conducta para el correcto desarrollo y desempeño de la actividad relacionada con la consultoría inmobiliaria. Consideramos que este código de buenas prácticas constituye la base fundamental de la profesionalización y transparencia que perseguimos Unificación de criterios y homologación de las prácticas dentro de la consultoría inmobiliaria Somos conscientes de que existe una gran disparidad de criterios a la hora de referirse al sector inmobiliario. Es por ello que la ACI quiere contribuir a la unificación de estos criterios y a la consecución de un modo de actuación homologado, entendiendo que la falta de ello perjudica la transparencia que un sector como este debería tener Documentos específicos para colaborar con las administraciones públicas Uno de los objetivos de la ACI es colaborar en todo lo posible con las administraciones públicas, asesorándolas e intentando ofrecerles otros puntos de vista para que las decisiones que tomen tengan en cuenta a todos los actores del sector. La Asociación ha tenido ya la ocasión de presentar a la Administración Pública una serie de documentos orientativos sobre diversos temas QUÉ HEMOS HECHO HASTA AHORA

6 ACI | Pág 6 PREVISIONES inmobiliarias para España en 2014 1.Logístico e industrial 2.Retail 3.Oficinas 4.Residencial

7 ACI | Pág 7 1. LOGÍSTICO E INDUSTRIAL

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9 ACI | Pág 9 LOGÍSTICO E INDUSTRIAL: RESUMEN EJECUTIVO STOCK PURGANDO EXCESOS DERIVADOS DEL CICLO ANTERIOR SÓLO DESARROLLO PROYECTOS LLAVE EN MANO CONTRATACIÓN CRECIMIENTO DE LAS EXPORTACIONES ESTABILIZACIÓN DEL CONSUMO INTERNO ESTABILIZACIÓN DE LA CONTRATACIÓN LOGÍSTCA DESOCUPACIÓN ELEVADO NIVEL DE DESOCUPACIÓN CENTRADO EN ZONAS 2/3 CORONA DESCENSO 1RA CORONA ESTABILIZACIÓN RESTO MERCADO SITUACIÓN ACTUAL PREVISIÓN RENTAS (€/M²/MES ) IMPORTANTE AJUSTE EN PRECIOS DE ALQUILER DESDE MÁXIMOS (>40%) ESTABILIZACIÓN 1RA CORONA AJUSTES EN EL RESTO DE MERCADOS INVERSIÓN BAJA ACTIVIDAD 2010-2013 CAMBIO DE TENDENCIA: INTERÉS POR CAPITALES NACIONALES E INTERNACIONALES PREFERENCIA DE PRODUCTO PRIME PREVISIÓN DE CIERRES PRÓXIMOS ANÁLISIS DE OPERACIONES CON MAYOR RIESGO Y GESTIÓN

10 ACI | Pág 10 MADRID TOTAL STOCK: 6.000.000 m² DISPONIBILE: 990.866 m² V.R.=16.5% La actividad de la demanda no permitirá importantes descensos en la disponibilidad logística ya que la misma se centra en procesos de reubicación donde el demandante libera un espacio en ocasiones mayor que el que va a ocupar La disponibilidad se mantendrá en niveles de 900.000 m² en Madrid y 600.000 m² en el mercado de Barcelona BARCELONA (m²) TOTAL STOCK: 6.000.000 m² DISPONIBILE: 990.866 m² V.R.=16.5% DESCENSO VACANCY 1ra CORONA ESTABILIZACIÓN RESTO MERCADOS LA SUPERFICIE DISPONIBLE SE CONCENTRA EN LA 3ª CORONA(+40KM) Y EN EL CORREDOR DEL HENARES (A-2) ALTOS NIVELES DE DISPONIBILIDAD EN EL CAMP DE TARRAGONA – 3ª CORONA (m²) LOGÍSTICO E INDUSTRIAL: STOCK Y DISPONIBILIDAD PREVISIONES SITUACION ACTUAL

11 ACI | Pág 11 MADRID BARCELONA (m²) LA CONTRATACIÓN SE HA CONCENTRADO EN LA 1ª CORONA (45%) (UBICACIÓN–BAJOS PRECIOS) Y EN LAS ÁREAS DEL CORREDOR DEL HENARES (27%) (AHORRO DE COSTES). LA ABSORCIÓN SE HA REGISTRADO EN LA 1ª CORONA METROPOLITANA Y EN LAS ZONAS MÁS PERIFÉRICAS: (33%) TARRAGONA + GIRONA CRECIMIENTO DE LAS EXPORTACIONES ESTABILIZACIÓN DEL CONSUMO INTERNO ESTABILIZACIÓN DE LA CONTRATACIÓN LOGÍSTICA LOGÍSTICO E INDUSTRIAL: TAKE UP - ABSORCIÓN PREVISIONES SITUACION ACTUAL

12 ACI | Pág 12 MADRID BARCELONA (€/m²/mes) -37% -35% (€/m²/mes) ESTABILIZACIÓN DE LOS PRECIOS DE SALIDA PRECIOS DE LA 1ª CORONA ESTABLES AJUSTE DEL RESTO DE MERCADOS (5%-10%) DESCENSO DE LOS MÁRGENES DE NEGOCIACIÓN HASTA EL 15% LOGÍSTICO E INDUSTRIAL: RENTAS PREVISIONES SITUACION ACTUAL

13 ACI | Pág 13 VOLUMEN DE INVERSIÓN (M €) EVOLUCIÓN RENTABILIDAD INICIAL PRIMESECUNDARIO INCREMENTO DE LA ACTIVIDAD APARECE MERCADO PARA PRODUCTO SECUNDARIO DE MAYOR RIESGO CON ALTO POTENCIAL DE ARRENDAMIENTO PRINCIPAL INTERÉS POR ACTIVOS CON CONTRATOS DE LARGA DURACIÓN Y BIEN LOCALIZADOS RENTABILIDAD INICIAL DEL 8,75% CON INQUILINOS SOLVENTES - CONTRATOS DE LARGA DURACIÓN Y BUENA UBICACIÓN (PRIME) LOGÍSTICO E INDUSTRIAL: INVERSIÓN PREVISIONES SITUACION ACTUAL

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15 ACI | Pág 15 2. RETAIL

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17 ACI | Pág 17 Ventas retail Tras el amago de mejoría alrededor de 2010, posterior al empeoramiento previo, las ventas minoristas volvieron a la senda descendente Actualmente (último trimestre de 2013), las ventas se anotan sus primeros incrementos interanuales en los últimos tres años, comenzando el cambio de tendencia que proseguirá en 2014 En los últimos tiempos, y especialmente en periodos especialmente débiles en ventas, las grandes cadenas han resistido más que otros modos de distribución RETAIL SITUACION ACTUAL

18 ACI | Pág 18 Los proyectos de centros comerciales se redujeron casi a la mitad desde 2008 Los países más azotados por la crisis (España, Portugal, Italia e Irlanda) son donde más se ha reducido el pipeline de proyectos de centros comerciales Suecia y Bélgica han reducido considerablemente sus proyectos, pero por una sobreoferta que ya acusaban antes de la crisis Por el contrario, en Hungría y Austria – países aún con alto potencial– ha aumentado en los últimos años la entrega de nuevos proyectos RETAIL: CONSTRUCCIÓN DE CENTROS COMERCIALES SITUACION ACTUAL

19 ACI | Pág 19 SBA por cada 1.000 habitantes por región Galicia y Asturias, junto con la Comunidad Valenciana y Murcia son las zonas más saturadas de superficie de centros comerciales en España Aragón, acusó la incorporación de Puerto Venecia en 2011 y muestra síntomas de saturación que probablemente se verán equilibrados con el posible cierre de algún competidor Andalucía está equilibrada, aunque las altas tasas de desempleo y el bajo consumo en la región, desincentivan la llegada de nuevos centros comerciales al mercado RETAIL: EL MERCADO DE CENTROS COMERCIALES ESPAÑOL SITUACION ACTUAL

20 ACI | Pág 20 La demanda de inversion se ve ahora reflejada en los volúmenes de inversión Progresivo descenso en los volúmenes de inversión de retail desde 2009 como consecuencia de la crisis, con apenas transacciones de centros comerciales y alta actividad en high street Dificultad en la refinanciación de los activos, y alto interés por parte de nuevos inversores en España, procedentes de Latinoamérica, de R.U. y Alemania En 2013 notamos un importante incremento en número de operaciones y volúmenes de inversión, tanto en producto secundario como en centros considerados prime y/o regionales dominantes RETAIL: HISTÓRICO DEL VOLUMEN DEL MERCADO ESPAÑOL SITUACION ACTUAL

21 ACI | Pág 21 Año frenético en locales y grandes centros comerciales Hasta el 3ºT 2013, se refleja una leve recuperación en número de transacciones y volúmenes de inversión de centros comerciales, respecto a 2012 La operación de rotación del porfolio de sucursales bancarias del Banco Sabadell suponen más de la mitad del volumen transado hasta el 3ºT del presente ejercicio Gran interés por parte de inversores privados en tomar posiciones en locales comerciales de las zonas más demandadas, como activo refugio y muy defensivos en tiempos de incertidumbre RETAIL: VOLUMEN TOTAL SITUACION ACTUAL

22 ACI | Pág 22 Gasto en consumo final de los hogares La caída en el consumo privado fue generalizada al comienzo de la crisis, con especial incidencia en Reino Unido aunque su recuperación tuvo similar intensidad en 2010 En 2009 España ya había sufrido un descenso mayor a la media, que volvió a tener lugar tras 2010, tras las crisis de deuda en varios países europeos y la consiguiente recaída en la económica nacional Ya en 2013, en el último tramo del año, los indicadores son levemente positivos, y en 2014 se consolidará la recuperación hasta niveles más convergentes al resto de los socios de la UE RETAIL: previsiones PREVISIONES

23 ACI | Pág 23 Oferta futura H2 2013-2015 Acusado descenso en la incorporación de nuevos proyectos desde 2009, como contraposición a los óptimos años precedentes Mercado aletargado como consecuencia de la crisis económica, y las dificultades de acceso a financiación A corto plazo, no se prevé mejora en la actividad promotora de nuevos centros comerciales, aunque los propietarios especializados están acometiendo importantes ampliaciones y mejoras RETAIL: EL MERCADO DE CENTROS COMERCIALES ESPAÑOL PREVISIONES

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25 ACI | Pág 25 3. OFICINAS

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27 ACI | Pág 27 STOCK CONTRATACIÓN DESOCUPACIÓN RENTAS (€/M²/MES ) INVERSIÓN ESTABLE ESTABILIDAD POR BAJOS NIVELES DE CONSTRUCCIÓN VOLUMEN DE TRANSACCIONES EN MÍNIMOS INCREMENTO LIGERO AUNQUE CONSTANTE ESTABLE O EN LIGERO AUMENTO ESTABILIDAD Y LIGERA DISMINUCIÓN A MEDIO PLAZO CRECIENTE INTERÉS DE LOS INVERSORES INTERNACIONALES SITUACION ACTUAL PREVISIONES ALCANZANDO MÍNIMOS ESTABILIZACIÓN Y AUMENTO PAULATINO ESCASEZ DE PRODUCTO DE CALIDAD. LOS QUE SALGAN AL MERCADO ALCANZARÁN RENTABILIDADES POR DEBAJO DE LO ESPERADO. OFICINAS: RESUMEN EJECUTIVO

28 ACI | Pág 28 En Madrid, la oferta futura del año 2014 presenta algo de actividad, con algunos proyectos especulativos y la finalización de la sede del BBVA. Por su parte, el 2015 sigue presentando una atonía generalizada de movimiento ya que tan sólo se espera que se termine un proyecto La tasa de disponibilidad de Barcelona no comenzará a disminuir hasta mediados de 2014 cuando la oferta nueva de oficinas será totalmente nula. A partir del año próximo no hay prevista la entrega de ningún proyecto de oficinas en el mercado de oficinas CRECIMIENTO DEL STOCK A MENOR RITMO QUE TRIMESTRES ANTERIORES TASA DE DISPONIBILIDAD ESTABLE PREVISIONES CRECIMIENTO DEL STOCK A UN RITMO MUY LENTO LA TASA DE DISPONIBILIDAD HA REPUNTADO LIGERAMENTE DEBIDO A LA ESCASA CONTRATACIÓN Y A LA ENTREGA DE 24.000 M² VACÍOS EN PORTA FIRAL La disponibilidad global del mercado sigue su tendencia alcista aunque contenida, alcanzando en Madrid el 12% mientras que en Barcelona ha repuntado ligeramente hasta el 14,17% La oferta futura se mantiene en mínimos, estabilizando el stock a corto y medio plazo. En Barcelona, en centro ciudad ha vuelto el fenómeno de reconversión a hotel SITUACION ACTUAL OFICINAS: STOCK Y DISPONIBILIDAD

29 ACI | Pág 29 Las cifras de contratación globales del año 2013 serán similares a las del año anterior, de algo más de 300,000 m² en Madrid mientras que otros 200.000 m² en Barcelona Los submercados de mejor comportamiento en Madrid han sido periferia y CBD, mientras que la zona con menor contratación en el tercer trimestre de 2013 ha sido la satélite. Por su parte, el volumen de contratación en Barcelona ha estado muy repartido entre las zonas A medio plazo, estas cifras irán aumentando paulatinamente a lo largo de los años a medida que la situación macroeconómica vaya mejorando LA CONTRATACIÓN DE OFICINAS Y HIGH-TECH DEL ÚLTIMO TRIMESTRE HA SIDO ESCASA, COMO ES HABITUAL DURANTE LOS MESES ESTIVALES LA CONTRATACIÓN DE OFICINAS ENTRE JULIO Y SEPTIEMBRE DE 2013 HA SIDO UN 47% MENOR QUE LA CONTRATACIÓN DEL MISMO TRIMESTRE DEL AÑO ANTERIOR Y CASI UN 21% MENOS QUE EL SEGUNDO TRIMESTRE DEL AÑO Mientras que en Barcelona las transacciones grandes inclinarán la balanza entre los submercados, en Madrid se agudizará la tendencia de baja contratación en zonas y productos de baja calidad o con comunicaciones deficientes PREVISIONES SITUACION ACTUAL OFICINAS: TAKE UP

30 ACI | Pág 30 Madrid: las rentas prime se siguen manteniendo en 24,25 €/m²/mes por cuarto trimestre consecutivo. Para otros productos, la gran cantidad de oficinas disponibles han obligado a los propietarios a ajustar más aun los precios Barcelona: las rentas prime alcanzaron los 17,50 €/m²/mes durante el tercer trimestre de 2013. Parece que están tocando fondo aunque todavía con pequeños ajustes. Las nuevas áreas de negocio son las que resisten mejor, seguramente porque en estas zonas la contratación se mantiene más fuerte, se encuentran los inmuebles de mayor calidad y con superficies más eficientes Para 2014 y 2015 se espera una estabilización o incluso un ligero incremento de dichas rentas. El incremento más sustancial vendrá en los años posteriores, muy influenciados por la mejora en los indicadores macroeconómicos Las estabilización de las rentas prime será la tónica de los próximos dos años, esperando una recuperación más patente a medio plazo a medid a que la contratación recupere su vigor PREVISIONES SITUACION ACTUAL OFICINAS: RENTAS

31 ACI | Pág 31 MADRID: 1.Interés por parte de los inversores 2.Escasez de oferta 3.Tendencia a la baja de las rentabilidades BARCELONA: 1.Aparición de value added funds y compradores core 2.Pocos productos disponibles, tan sólo algún porfolio de la Generalitat 3.Operaciones no tradicionales 4.Mantenimiento de rentabilidades aunque posibles sorpresas a corto plazo Se estabilizan las rentabilidades a corto plazo mientras que disminuyen a medio plazo. No se espera que alcancen los mínimos históricos como norma. Para determinado producto prime y pequeño volumen podrían ser incluso más agresivas Descenso de las rentabilidades a medio plazo a medida que vaya saliendo al mercado producto de gran calidad, excelente nivel de mantenimiento y buenos contratos 3T/Q 2013 Diferencial con Bonos Bond Madrid: 149 bp Barcelona: 224 bp PREVISIONES SITUACION ACTUAL OFICINAS: INVERSIÓN

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33 ACI | Pág 33 4. RESIDENCIAL

34 ACI | Pág 34 EN BLANCO

35 ACI | Pág 35 Más de 285 promociones de obra nueva SECTOR RESIDENCIAL: ESTADO ACTUAL El segmento residencial sigue tirando del sector inmobiliario representando más del 60% del volumen de negocio. En Madrid capital, los niveles de absorción son saludables debido al escaso stock de obra nueva en comercialización. Madrid está cada vez más en el radar de los compradores internacionales potenciales procedentes de Estados Unidos, Latinoamérica, Europa y Asia. Más de 2.200 viviendas disponibles en 20 distritos

36 ACI | Pág 36 M40 M30 Más de 105 promociones en comercialización Más de 95 promociones en comercialización Más de 85 promociones en comercialización 2.189 €/m² 200820092010201120122013 Evolución de transacciones en el municipio de Madrid Vivienda protegida Vivienda libre Repercusión media 2.987 €/m² Repercusión media 4.476 €/m² Repercusión media SECTOR RESIDENCIAL: ESTADO ACTUAL

37 ACI | Pág 37 560 MM € en comercialización M40 M30 Promociones por distrito Distribución del stock disponible por tipología Precios medios unitarios por tipología SECTOR RESIDENCIAL: INTERIOR M30

38 ACI | Pág 38 Precios unitarios 40% de diferencia con respecto al interior de m30 M40 M30 Promociones por distrito Distribución del stock disponible por tipología Precios medios unitarios por tipología SECTOR RESIDENCIAL: ENTRE M30 Y M40

39 ACI | Pág 39 Precios unitarios 59% de diferencia con respecto al interior de m30 M40 M30 Promociones por distrito Distribución del stock disponible por tipología Precios medios unitarios por tipología SECTOR RESIDENCIAL: EXTERIOR DE M40

40 ACI | Pág 40 www.consultorasinmobiliarias.e s