Fundamentos Tasación Inmobiliaria

Presentación del tema: "Fundamentos Tasación Inmobiliaria"— Transcripción de la presentación:

1 Fundamentos Tasación Inmobiliaria
Chile HERNÁN MARCHANT MONTERO

2 Hernán Marchant Montero
Relator : Hernán Marchant Montero

3 OFF HERNÁN MARCHANT MONTERO

4 Tasaciones Inmobiliarias en Chile
- EXISTE ALGUNA LEY DE TASACIONES ? - QUIEN PUEDE SER TASADOR (A) ? - COMO SE INICIAN LAS OPERACIONES ? - COMO SE FIJAN LOS HONORARIOS x LOS INFORMES ?

5 ¿Costará más en el futuro ? ¿cuánto vale la Propiedad ? ¿Cuanto?
¿Estoy comprando a buen precio ?

6 ¿Qué es Tasar un Bien Raíz ?
“Consiste en ubicar un precio referencial dentro de una banda aplicando un criterio determinado a través de una metodología técnica según cada caso” . . . BANDA DE PRECIO es un tramo de valores variable dentro de un mercado en que funcionan normalmente la oferta y la demanda. HERNÁN MARCHANT MONTERO

7 E-mail : capacitacion@tasaciones.cl
VALOR DE TASACION Determinacion fundada del valor de mercado de un inmueble, es decir, de su ¨precio mas probable¨, de acuerdo al analisis de todos aquellos aspectos que puedan influir en su valor, tales como : Las caracteristicas, atractores y detractores del inmueble, asi como los derechos, obligaciones y limitaciones inherentes al inmueble. Las condiciones de mercado al momento de la Tasacion : en particular, la situacion coyuntural del segmento del mercado al que pertenece el bien y las externalidades que lo afectan, y La posibilidad de darle un uso alternativo y/o de sufrir obsolescencias, o ser afectado por siniestros, asi como las facilidades o dificultades para su mantenimiento futuro o para una eventual venta superior.

8 • Tasación Expropiaciones • Tasación para Seguros
• Tasación Comercial • Tasación Agrícola • Tasación de Suelo • Tasación Industrial • Tasación Bancaria • Tasación Expropiaciones • Tasación para Seguros HERNÁN MARCHANT MONTERO

9 E-mail : capacitacion@tasaciones.cl
Tasación Bancaria El informe de tasación efectuado para una institución bancaria tiene como finalidad principal determinar el VALOR DE LIQUIDACION del bien inmueble a partir de su precio de mercado.

10 Valor de Liquidacion SUPERINTENDENCIA DE BANCOS E INSTITUCIONES FINANCIERAS MATERIA: BIENES RECIBIDOS O ADJUDICADOS EN PAGO DE OBLIGACIONES. 2.2.- Valor de liquidación. El valor de liquidación de los bienes recibidos o adjudicados en pago se debe determinar de acuerdo con las condiciones vigentes de mercado, debiendo corresponder al monto neto que se obtendría en la enajenación del bien de que se trate. Para ese efecto, las instituciones financieras se atendrán a lo siguiente para la valorización de los bienes que se indican: Bienes raíces. La determinación del valor de liquidación de un bien raíz recibido o adjudicado en pago debe basarse en una tasación que considere el plazo máximo en que debe procederse a su enajenación y que cumpla a lo menos con los siguientes requisitos: Que sea practicada por profesionales idóneos. b) Que cuente con suficientes antecedentes de respaldo referidos a los precios utilizados, las fuentes que originaron los cálculos de estos y las consideraciones que sirvieron de base para determinar el valor final del bien tasado. Tales antecedentes habrán de permanecer en archivos de fácil consulta. c) Que se encuentre actualizada mientras el bien permanezca en poder de la institución. HERNÁN MARCHANT MONTERO

11 Valor de Liquidacion SUPERINTENDENCIA DE BANCOS E INSTITUCIONES FINANCIERAS MATERIA: BIENES RECIBIDOS O ADJUDICADOS EN PAGO DE OBLIGACIONES. Su máxima antiguedad no podrá exceder de 18 meses. Estas tasaciones servirán para determinar la diferencia entre el valor registrado en el activo y el valor estimado de realización, siempre que no existan otros antecedentes mas exactos, como podrían ser ventas recientes de bienes similares. HERNÁN MARCHANT MONTERO

12 Valor de Liquidacion PLAZOS
SUPERINTENDENCIA DE BANCOS E INSTITUCIONES FINANCIERAS MATERIA: BIENES RECIBIDOS O ADJUDICADOS EN PAGO DE OBLIGACIONES. PLAZOS Los bienes recibidos o adjudicados en pago deben ser enajenados dentro del plazo de un año contado desde la fecha de adquisición, salvo que se trate de acciones, en cuyo caso la ley dispone un plazo de seis meses a contar desde la fecha de adquisición. Para todos los efectos, se considerara como fecha de adquisición o de enajenación, la fecha en que sea firmada la correspondiente escritura. Sin embargo, en caso de que existan situaciones legales que impidan perfeccionar la adjudicación respectiva como, por ejemplo, embargos o prohibiciones de celebrar actos o contratos, podrá considerarse como fecha de adquisición aquella en que quede resuelto el problema de que se trate, debiendo mantenerse a disposición de la Superintendencia los antecedentes que justifiquen tal determinación. HERNÁN MARCHANT MONTERO

13 E-mail : capacitacion@tasaciones.cl
Tasación Fiscal (SII) Qué es la Tasación Fiscal ? Una tasación fiscal corresponde al valor o avalúo fiscal que el Servicio de Impuestos Internos determina respecto a un bien raíz, basado en la normativa legal, definiciones técnicas y tablas de valores vigentes para efectos de la aplicación del Impuesto Territorial:

14 E-mail : capacitacion@tasaciones.cl
Tasación Fiscal (SII) El avalúo fiscal no representa ni corresponde al valor comercial de una propiedad. En efecto, la tasación fiscal tiene por objetivo determinar la base para la aplicación de un impuesto y corresponde a un procedimiento simplificado de tasación de aplicación masiva, por lo que no apunta a reproducir todos los factores que inciden en una tasación “comercial” detallada, que muchas veces se hace de un bien raíz específico para fines comúnmente vinculados a transacciones comerciales.

15 Tasación Fiscal (SII) HERNÁN MARCHANT MONTERO

16 Leyes que debe conocer un Tasador Inmobiliario
• Ley de Urbanismo y Construcción • Ley 2186 (Expropiaciones) • Ley sobre Impuesto Territorial • Ley (Delitos financieros y Lavado de dinero) • Ley de 2004

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18 Conceptos Técnicos - Rol de Avaluo - Coeficiente de const. = =
Identificacion numerica (Numero de manzana + numero de lote) asignada por el SII a los Bienes Raices. - Rol de Avaluo Numero que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta ultima las areas declaradas de utilidad publica, fija el maximo de metros cuadrados posibles de construir en el. = - Coeficiente de const. HERNÁN MARCHANT MONTERO

19 Ley General de Urbanismo y Construcción
Fusion de Roles

20 Ley General de Urbanismo y Construcción
Artículo 63º.- La fusión de dos o más terrenos en uno solo tendrá un beneficio de mayor densidad, a través de aumentar el coeficiente de constructibilidad del predio en un 30%. EN LA PRACTICA … Consiste en dejar bajo un sólo rol de avalúo, bienes raíces colindantes o contiguos que tengan números de roles distintos y que pertenezcan a un mismo propietario. HERNÁN MARCHANT MONTERO

21 E-mail : capacitacion@tasaciones.cl
EJEMPLO - 1 Superficie de Terreno : m2 - Roles : 01 - Coeficiente de const. : 2.0 Coeficiente final aplicable : 2.0 - Constructib máx. aplicable : 4.000,00 m2 EJEMPLO - 2 Superficie de Terreno : m2 - Roles : 02 Coeficiente de const : 2.0 - Fusion de Roles : 30% (+) sobre coef. base Coeficiente final aplicable : 2.6 - Constructib máx. aplicable : 5.200,00 m2

22 Ley General de Urbanismo y Construcción
Zonas de Remodelación (subsidios) HERNÁN MARCHANT MONTERO

23 Ley General de Urbanismo y Construcción
Artículo 72º.- Las Municipalidades que tengan Plan Regulador podrán fijar "Zonas de Remodelación", en las cuales se disponga congelar la situación existente y establecer una política de renovación de las mismas. Para los objetos antedichos, deberá estudiarse y aprobarse previamente un "Plan Seccional" de la zona escogida, en que se determinen las nuevas características de ella, como ser, el aspecto urbanístico de uso del suelo, trazados viales, densidades, líneas de edificación, sistemas de agrupamiento de la edificación, coeficientes de constructibilidad, alturas mínimas y máximas, etc..

24 Ley General de Urbanismo y Construcción
Conjuntos Armonicos HERNÁN MARCHANT MONTERO

25 Conjuntos Armónicos Artículo 107º.- Las normas generales de los Planes Reguladores y su Ordenanza Local, respecto a la agrupación de las construcciones, coeficientes de constructibilidad, alturas mínimas y máximas, y tamaños de los predios, podrán variarse cuando los proyectos tengan la calidad de "conjuntos armónicos". Para este efecto se considerará como tales aquellas agrupaciones de construcciones que, por condiciones de uso, localización, dimensión o ampliación de otras estén relacionadas entre sí, de tal manera que constituyan una unidad espacial propia, distinta del carácter general del barrio o sector. HERNÁN MARCHANT MONTERO

26 Ley General de Urbanismo y Construcción
Cuando resulten terrenos de m2. o más, podrán acogerse a los beneficios que otorga el concepto de "Conjunto Armónico".

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28 Plan Regulador Comunal
Se entenderá por Planificación Urbana Comunal aquella que promueve el desarrollo armónico del territorio comunal, en especial de sus centros poblados, en concordancia con las metas regionales de desarrollo económico-social. La planificación urbana comunal se realizará por medio del Plan Regulador Comunal. El Plan Regulador es un instrumento constituido por un conjunto de normas sobre adecuadas condiciones de higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en la relación funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento. HERNÁN MARCHANT MONTERO

29 Plan Regulador Comunal
Sus disposiciones se refieren al uso del suelo o zonificación, localización del equipamiento comunitario, estacionamiento, jerarquización de la estructura vial, fijación de límites urbanos, densidades y determinación de prioridades en la urbanización de terrenos para la expansión de la ciudad, en función de la factibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y energéticas, y demás aspectos urbanísticos.  

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31 Plan Seccional En los casos en que, para la aplicación del Plan Regulador Comunal, se requiera de estudios más detallados, ellos se harán mediante Planos Seccionales, en que se fijarán con exactitud los trazados y anchos de calles, zonificación detallada, las áreas de construcción obligatoria, de remodelación, conjuntos armónicos, terrenos afectados por expropiaciones, etc. En las comunas en que no exista Plan Regulador podrán estudiarse Planes Seccionales. HERNÁN MARCHANT MONTERO

32 Métodos de Tasación Inmobiliaria

33 Métodos de Tasación Inmobiliaria
“Cualquiera sea el tipo de tasación, sea para estimar el Valor de Mercado o un valor definido como ajeno al mercado, requiere que el tasador aplique una o más aproximaciones al valor”. El término “método de tasación” es el o los criterios que el tasador (a) deberá aplicar según cada caso en particular. En la aplicación de los métodos de tasación juega un papel esencial la finalidad del informe ; HERNÁN MARCHANT MONTERO

34 1.- Costo de Reproducción
(valor físico) “Es el procedimiento que llega al valor de una propiedad mediante la determinación del costo de producir, o ejecutar, una construcción igual, o al menos equivalente en el aspecto físico, o que rinda los mismos servicios o beneficios económicos“ “ Este método aparece como la evaluación, y suma, de 2 elementos ; edificio y terreno, y no de un inmueble como un conjunto unitario. “

35 2.- Método Capitalización
de la Renta “Este método se aplica para evaluar una propiedad a partir de la renta que genera. Esta renta se puede considerar que se capitaliza a una tasa de interés y de amortización de acuerdo con el mercado y las características del inmueble. HERNÁN MARCHANT MONTERO

36 2.- Método Capitalización de la Renta
La formula básica utilizada en el proceso de tasación por Capitalización de Renta es : VALOR = Ingreso Neto de operación Porcentaje de capitalización HERNÁN MARCHANT MONTERO

37 2.- Método Capitalización
de la Renta “Es fundamental evaluar las cuantías futuras de factores como, la depreciación FISICA y FUNCIONAL , también las perdidas de rentas, variación de los intereses, y cuantificar así la tasa de AMORTIZACION que compense la perdida futura de valor de una propiedad destinada a producir renta. “El precio de un Bien Raiz es la representacion monetaria del valor actual de los futuros beneficios”, lo que es fundamental en el enfoque de Capitalizacion de la Renta, en el que futuro depende de : la rentabilidad, la durabilidad, y sus variaciones. HERNÁN MARCHANT MONTERO

38 2.- Método Capitalización
de la Renta INTERES El interés sobre el total del capital invertido (terreno y edificios), y que se determina en función de los intereses obtenidos en otras inversiones usuales, que tengan similares riesgos, plazo, liquidez, etc. AMORTIZACION Es la recuperación de la inversión en las construcciones dado que estas, como entes físicos, se deterioran por efecto de los fenómenos naturales. HERNÁN MARCHANT MONTERO

39 TASACION POR RENTABILIDAD
RENTA PROMEDIO MENSUAL: - 1º piso: $ - 2º piso: $ - 3º piso: $ - Total: $ RENTA LÍQUIDA ANUAL (11 meses): $ *TASA DE INTERÉS : 5% CÁLCULO: R = C x I = C x ( /50) = C 0.07 CAPITAL = $ / UF HERNÁN MARCHANT MONTERO

40 Etapa Superior Media Económica
Los sistemas constructivos se dividen en tres subsistemas : Obra gruesa (o estructura), instalaciones y terminaciones. A cada una de ellas le corresponde un porcentaje del costo total, los que varian según la calidad y superficie de la construcción, y de los equipos que esta dotada. La participación promedio se estima en : Etapa Superior Media Económica Obra gruesa 30 a 35 % 35 a 40 % 50 a 55 % Instalaciones 18 a 23 % 17 a 20% 15 a 18 % Terminaciones 45 a 50 % 40 a 45 % HERNÁN MARCHANT MONTERO

41 3.- Método de valor Residual
“Es el procedimiento que llega al valor neto del suelo mediante la estimación a precios de mercado de todos los costos asociados al máximo aprovechanmiento que rinde el suelo de acuerdo a su potencial constructivo y uso asignado por la normativa correspondiente. “El valor residual, despues de todos los costos a valor de mercado es el MÁXIMO posible a pagar por el mercado objetivo del suelo (constructoras e inmobiliarias), generalmente.“

42 Av. Cristóbal Colón H.de Magallanes

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44 Elevación Oriente

45 4.- Método comparativo (precio de mercado)
“Este método es el más usado en las Tasaciones inmobiliarias ya que refleja la realidad entregada directamente por el mercado en un momento determinado. “El método comparativo es una banda de precio generada desde distintas fuentes de información ; C.B.R. – avisos económicos en diarios – informes comerciales de oferta de inmuebles, - encuestas en terreno y/o con agentes del mercado“. HERNÁN MARCHANT MONTERO

46 E-mail : capacitacion@tasaciones.cl
Metodología Aplicada 1.- Identificar los factores de valor del inmueble en estudio que “detonan” la demanda en el mercado tomando en cuenta los puntos de vista del comprador objetivo. 2.- Encontrar Inmuebles comparables que hayan sido transadas recientemente . 3.- Comparar los inmuebles seleccionados con el inmueble en estudio (tasado) y hacer los ajustes por las diferencias. 4.- Llegar a situar el inmueble en estudio una BANDA DE PRECIO a la fecha de la Tasación.

47 PROCESO DE AJUSTE “Es muy importante considerar sólo transacciones recientes (de los últimos 6 meses) y estas deben ser transacciones Libres y los inmuebles deben ser lo más parecidos que sea posible al Bien Raíz en estudio”. HERNÁN MARCHANT MONTERO

48 E-mail : capacitacion@tasaciones.cl
Método comparativo (precio de mercado) VPE = VPC +/- A “Teóricamente, si se pudiera encontrar dos inmuebles exactamente iguales, excepto por una variable, el precio de ajuste de esa variable sería la diferencia en los precios de venta de los dos bienes inmuebles “

49 ELEMENTOS A CONSIDERAR
• Ubicación • Superficie y caracteristicas del terreno • Tipo de construcción • Superficie, número de dependencias y programa de la construcción • Antiguedad • Términos de la transacción (venta) y condiciones generales en que se llevo a cabo HERNÁN MARCHANT MONTERO

50 E-mail : capacitacion@tasaciones.cl
Método comparativo o análisis de mercado Recopilación de Información Verificación de la Información Antecedentes Complementarios Procesamiento de la Información Análisis de los Datos Interpretación de los Análisis Estadísticos

51 LEVANTAMIENTO DE DATOS
(C.B.R. - MUNICIPALIDAD) HERNÁN MARCHANT MONTERO HERNÁN MARCHANT MONTERO

52 Inscripciones de dominio C.B.R.
HERNÁN MARCHANT MONTERO HERNÁN MARCHANT MONTERO

53 Para Tasar se necesita ver y/o conocer : Informe Previo
Gestión Municipal Principales certificados emitidos por las Municipalidades. Para Tasar se necesita ver y/o conocer : Informe Previo Plan Regulador Certificado de Número Recepción final Certificado de Exp.

54 Características propias de un bien que afectan su valor
Las Tipologías de productos inmobiliarios Accesibilidad Cercanía a equipamientos y servicios Ubicación Entorno Vistas Orientación Condiciones de Edificación Bien Normativa Posibilidades de ampliación, subdivisión, etc Programa Superficie Número y disposición de recintos Calidad de Construcción Materiales Control térmico

55 EXPROPIACIONES * D. Ley 2186 del Año 1978 Resumen :
HERNÁN MARCHANT MONTERO

56 E-mail : capacitacion@tasaciones.cl
RESEÑA HISTORICA ANTIGUA LEY DE EXPROPIACIONES - Se cancelaba valor fiscal del inmueble - Se podía negar a la expropiación Se cancelaba Lucro cesante estimado LEY DEL AÑO 1978 - Se cancela el REAL daño patrimonial causado No se puede negar a la Expropiación, sólo se puede reclamar el monto de la indemnización. No se cancela Lucro cesante sin peritaje contable preciso

57 E-mail : capacitacion@tasaciones.cl
RESUMEN DECRETO LEY 2.186 ARTICULO 1 Toda expropiación por causa de utilidad pública o de interés social o nacional, cualquiera que sea la ley que la autorice o la institución que la decreta, SE SUJETARÁ al procedimiento establecido en el presente texto. ARTÍCULO 4 Todo procedimiento expropiatorio SE INICIARÁ O CONTINUARÁ, según corresponda, con el nombramiento de una comisión de tres miembros encargada de determinar el monto provisional de la indemnización. La entidad expropiante DESIGNARÁ a los miembros de esta comisión, en la cual NO PODRÁN figurar profesionales pertenecientes a dicha entidad, de entre los técnicos de diversas especialidades QUE FIGUREN en una lista de peritos que apruebe el Presidente de la República por decreto del Ministerio de Hacienda, para una región o agrupación de regiones. Esta comisión NO PODRÁ ser integrada con más de un miembro que pertenezca a la administración centralizada o descentralizada del Estado.

58 E-mail : capacitacion@tasaciones.cl
RESUMEN DECRETO LEY 2.186 ARTICULO 20 ... SE EXTINGUIRÁN, también, los arrendamientos, comodatos y demás contratos que constituyan títulos de mera tenencia, ocupación o posesión en favor de terceros, y todas las prohibiciones, embargos, retenciones y medidas precautorias que afectaren al bien expropiado. Los derechos, prohibiciones y medidas a que se refiere este inciso SE MANTENDRÁN vigentes respecto de la parte que el propietario conservara en su dominio. El Conservador respectivo CANCELARÁ de oficio las inscripciones vigentes de los derechos extinguidos, al momento de inscribir la cosa expropiada a nombre del expropiante.

59 E-mail : capacitacion@tasaciones.cl
RESUMEN DECRETO LEY 2.186 ARTICULO 38. Cada vez que en esta ley se emplea la palabra "indemnización", DEBE ENTENDERSE que ella se refiere al daño patrimonial efectivamente causado con la expropiación, y que sea una consecuencia directa e inmediata de la misma.

60 Expropiación : “ Procedimiento Administrativo, por el cual el Estado, en atención al interés público, dispone para sí la transferencia del bien particular, entregando a éste, a cambio, la respectiva indemnización. Ámbito de aplicación ; Ministerio de Obras Públicas, Ministerio de la Vivienda, Municipalidades, Ministerio de Agricultura. * El procedimiento se inicia con el nombramiento de una comisión de tres miembros encargada de determinar el monto provisional de la indemnización. HERNÁN MARCHANT MONTERO

61 E-mail : capacitacion@tasaciones.cl
. . . EL PROPIETARIO TIENE DERECHO A INDEMNICACIÓN POR EL DAÑO PATRIMONIAL “EFECTIVAMENTE” CAUSADO CON LA EXPROPIACIÓN, Y QUE SEA UNA CONSECUENCIA DIRECTA E INMEDIATA DE LA MISMA. . . . NO SE INDEMNIZA EL DAÑO MORAL, COMO TAMPOCO EL DAÑO EMERGENTE NI LUCRO CESANTE, SI ESTOS NO PUEDEN SER DEMOSTRADOS COMO REAL DAÑO PATRIMONIAL.

62 ESTRUCTURA DE PRECIOS VALOR DEL SUELO
Análisis de mercado, teoría de oferta y demanda, determinación de banda de precios. Estadística de la oferta (corredores de propiedades, avisos en la prensa local y nacional, estudio de terreno). Estudio de la demanda (ultimas transacciones en el C.B.R.) VALOR DE EDIFICACIONES Costo de reposición a valor de mercado. HERNÁN MARCHANT MONTERO

63 E-mail : capacitacion@tasaciones.cl
ESTRUCTURA DE PRECIOS INVENTARIO DE ELEMENTOS VALORABLES Costo de reposición para flores, plantas, árboles. Cultivos anuales no se valoran, ya que se debe esperar la cosecha. Frutales y forestales, valorización por flujos de caja y evaluación de proyectos. Obras anexas e instalaciones se tasan a valor de reposición.

64 Caso emblemático CASA “ISLA” AV. OSSA
ULTIMO TRAMO QUEDARA HABILITADO EN 1990: TERMINADO 88 % DEL ANILLO VIAL AMERICO VESPUCIO Los trabajos entre Ochagavía y Pajaritos, que corresponden a los 7 kilómetros que restan por finalizar, concluirán en 1990. El 88 % de la extensión del anillo Américo Vespucio, de 62 kilómetros, se encuentra habilitado y el término del tramo de siete kilómetros, entre Ochagavía y Pajaritos, está proyectado para fines de Esos trabajos incluyen, además, tres pasos a distinto nivel y otras dos intersecciones importantes a nivel con una inversión total de seis millones de dólares. Fuente: EL MERCURIO, martes 12 de julio de 1988, cuerpo C, página 6, HERNÁN MARCHANT MONTERO

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66 Fuente: EL MERCURIO, martes 12 de julio de 1988, cuerpo C, página 6,
ANTES Y DESPUES Antes de 1973 se construyó básicamente en una calzada el sector Ruta-68-Recoleta, y el sector sur-oriente, entre Grecia y Ochagavía. Desde 1973 hasta hoy se ejecutó la segunda calzada, entre Bilbao y Gran Avenida, además de la totalidad de las obras en el sector Río Mapocho-Recoleta y la primera calzada entre Pajaritos y la Ruta 68. Un obstáculo para el normal término de los trabajos de la segunda calzada en el sector Avenida Ossa con Bilbao, ha sido la "casa-isla", cuya expropiación aún está en litigio y que obligó a un desvío para ejecutar los trabajos. Hasta la fecha la inversión total en esta obra, desde sus inicios, asciende a 50 millones de dólares, y sólo en los últimos cuatro años ha ocupado mano de obra equivalente al trabajo continuo de una cuadrilla de 550 hombres. HERNÁN MARCHANT MONTERO

67 RESUMEN EXPROPIACIONES
1.- La expropiación es un proceso establecido por Ley 2.- Nadie puede negarse a la expropiación 3.- Se puede demandar un mayor valor de indemnización 4.- Solo se cancela el REAL daño patrimonial efectivamente causado, por lo que no corresponde el uso de PLUSVALIA ni MINUSVALIA. 5.- El procedimiento es largo, y no solo involucra al MOP,sino que pasa por Bienes Nacionales y Hacienda

68 RESUMEN EXPROPIACIONES
6.- La comisión de peritos debe encontrar la Banda justa de precio utilizando el modelo de mercado para los valores del suelo y de costo de reposición para el inventario. 7.- Las edificaciones e instalaciones no se deprecian, ya que se le debe reponer lo mismo que tenia la parte expropiada, en términos de funcionalidad. 8.- Los letreros de publicidad no se cancelan. 9.- La tasación de negocios debe ajustarse al concepto de daño patrimonial efectivamente causado, por lo que el calculo de lucro cesante o daño emergente se restringe a un acabado estudio contable, impositivo y de comprobado resultado futuro, por lo que debe ser establecido por un juez. HERNÁN MARCHANT MONTERO

69 E-mail : capacitacion@tasaciones.cl
TALLER DE TASACIONES PARTE I

70 E-mail : capacitacion@tasaciones.cl
Informes de Tasación EXPROPIACION BANCARIA AGRICOLA

71 TALLER DE TASACIONES PARTE II
HERNÁN MARCHANT MONTERO

72 RENTABILIDAD x ARRIENDO DE INMUEBLES

73 EJERCICIO 1 UBICAR TASA DE RENTABILIDAD DE INMUEBLE HABITACIONAL UBICADO EN AVENIDA RICARDO LYON 289 DEPTO 21, COMUNA DE PROVIDENCIA (CERTIFICADO DE AVALUO Y CONTRIBUCIONES EN WORD ADJUNTO)

74 (CERTIFICADO DE AVALUO Y CONTRIBUCIONES EN WORD ADJUNTO)
DEPTO HABITACIONAL • PRECIO DE MERCADO : $ • CANON DE ARRIENDO : $ • CUOTA CONTRIBUCIONES : $ • GASTOS COMUNES : $ (CERTIFICADO DE AVALUO Y CONTRIBUCIONES EN WORD ADJUNTO) HERNÁN MARCHANT MONTERO

75 AV. RICARDO LYON, DEPTO. 21, ACERA PONIENTE COMUNA DE PROVIDENCIA
• DORMITORIOS : SERVICIO • BAÑOS : SERVICIO • TERRAZA : 01 • ESTACIONAMIENTO : 01 • BODEGA : 01 • SUPERFICIE UTIL : 140 m2 • NUMERO PISOS EDIFICIO : 03 • AÑO DE CONSTRUCCION : 1962

76 AV. RICARDO LYON 289, DEPTO. 21, ACERA PONIENTE
COMUNA DE PROVIDENCIA HERNÁN MARCHANT MONTERO

77 AV. RICARDO LYON 289, DEPTO. 21, ACERA PONIENTE COMUNA DE PROVIDENCIA

78 AV. RICARDO LYON 289, DEPTO. 21, ACERA PONIENTE
COMUNA DE PROVIDENCIA HERNÁN MARCHANT MONTERO

79 RENTABILIDAD x ARRIENDO DE INMUEBLES
I) Ingreso anual x Arriendo $ II) Gastos anual (04 cuotas contribuciones + 1 mes de vacancia) $ Total ingreso - gastos anuales $

80 RENTABILIDAD x ARRIENDO DE INMUEBLES
$ R.A. =

81 RENTABILIDAD x ARRIENDO DE INMUEBLES
R.A. = 5,89 %

82 RESUMEN MÓDULO TASACIONES
• Todos los informes de tasación inmobiliaria deben expresar claramente el propósito, la función y fecha de emisión. • El uso ponderado de la experiencia y pericia y la correcta aplicación de la metodología son esenciales. * El menor costo de la mejor alternativa, ya sea un sustituto o el original, tiende a establecer el precio de mercado. HERNÁN MARCHANT MONTERO

83 Estructura del Informe
IDENTIFICACION CLASIFICACION EVALUACION COMENTARIOS Y ANEXOS Descripciones completas, precisas y sinteticas. Lenguaje simple, sin tecnicismos complicados. HERNÁN MARCHANT MONTERO