Julio 2006 1 MVA-Macroeconomía Crédito Hipotecario: Situación y Perspectivas Crédito Hipotecario: Situación y Perspectivas PRESENTACION CPAU Manuel Sánchez.

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1 Julio 2006 1 MVA-Macroeconomía Crédito Hipotecario: Situación y Perspectivas Crédito Hipotecario: Situación y Perspectivas PRESENTACION CPAU Manuel Sánchez Gómez MVA-Macroeconomía

2 Julio 2006 2 MVA-Macroeconomía Actividad y Construcción La actividad de la construcción experimenta una fuerte expansión, en un contexto de alto crecimiento económico general. El incremento de la oferta de viviendas nuevas, impulsado por los menores costos de construcción, tuvo su correlato en la demanda.

3 Julio 2006 3 MVA-Macroeconomía Sin embargo, el incremento de la demanda de viviendas no fue acompañado por el crédito hipotecario, que no termina de asimilar el impacto de la crisis. Nivel del Crédito Hipotecario

4 Julio 2006 4 MVA-Macroeconomía Pese a cierta recuperación en los dos últimos años, los montos de operaciones de nuevos créditos hipotecarios valuados en dólares es actualmente menos de un cuarto de los niveles previos al 2001. Nivel del Crédito Hipotecario

5 Julio 2006 5 MVA-Macroeconomía En términos del PBI, el stock de créditos hipotecarios bancarios representa apenas 1,5%, frente a 5-6% en la pre-crisis. Nivel del Crédito Hipotecario

6 Julio 2006 6 MVA-Macroeconomía La contracción de los créditos hipotecarios no se explica por cuestiones de tasas de interés. Las tasas de los CH a tasa fija en Pesos son actualmente iguale o menores a las tasas de Dólares previas a los 90´s Tasas de Interés

7 Julio 2006 7 MVA-Macroeconomía Actualmente, el 60% del total del crédito hipotecario se destina a personas físicas. En los plazos más largos esta relación llega al 100%. Los más cortos son tomados por empresas. Plazos de los Créditos Hipotecarios

8 Julio 2006 8 MVA-Macroeconomía Plazos y Montos de los Créditos Hipotecarios Más de la mitad de los CH a personas físicas son por montos inferiores a los $50.000 (pesos) y casi el 90% por montos menores a los $100.000 (pesos). A la vez, casi el 60% son a plazos mayores a los 10 años.

9 Julio 2006 9 MVA-Macroeconomía Valor de las propiedades y salarios El problema central del crédito hipotecario, radica en la relación entre el valor de la vivienda y el salario. En la Ciudad de Bs.As, mientras que los precios de los departamentos nuevos se encuentra alrededor de 20% en dólares por encima de los 90´s, el salario en dólares cayó 40%.

10 Julio 2006 10 MVA-Macroeconomía Valor de las propiedades y salarios Antes de la crisis un mes de salario promedio “en blanco” de la CBA permitía comprar más de 1 m2. Actualmente la mitad.

11 Julio 2006 11 MVA-Macroeconomía Si se considera ingresos no salariales, la situación es levemente mejor, pero aún así muy lejos de la época de la Convertibilidad Valor de las propiedades y salarios

12 Julio 2006 12 MVA-Macroeconomía Dada la exigencia de cuota-salario no mayor al 30% (no muy diferente de otros países), solamente el 15% de los trabajadores en CBA tiene acceso a un crédito hipotecario superior a los $50.000 (siempre que cumplan además otros requisitos). Valor de las propiedades y salarios

13 Julio 2006 13 MVA-Macroeconomía El aumento de los precios de viviendas en el mundo El fenómeno de incremento del valor de las viviendas en términos reales no es exclusivo de la Argentina. Sin embargo, las causas no son necesariamente las mismas que en los países centrales.

14 Julio 2006 14 MVA-Macroeconomía La difusión y accesibilidad del crédito hipotecario en los países centrales, hace que una gran proporción de los ocupantes sean dueños de sus viviendas y que una alta proporción de ellos tenga crédito hipotecario. Crédito hipotecario en el mundo

15 Julio 2006 15 MVA-Macroeconomía Resumen y Conclusiones Escaso desarrollo del crédito hipotecario. Aunque la tendencia es suavemente positiva, se trata de una de las pocas variables que no se recupera de la crisis.Escaso desarrollo del crédito hipotecario. Aunque la tendencia es suavemente positiva, se trata de una de las pocas variables que no se recupera de la crisis. Las condiciones de financiamiento son competitivas, no muy alejadas de las de otros países y con tasas inferiores a los 90´s, en moneda local. La moneda de denominación por ahora no es un limitante.Las condiciones de financiamiento son competitivas, no muy alejadas de las de otros países y con tasas inferiores a los 90´s, en moneda local. La moneda de denominación por ahora no es un limitante. Sin embargo, la relación entre el valor de la vivienda y los salarios se torna en un obstáculo insalvable.Sin embargo, la relación entre el valor de la vivienda y los salarios se torna en un obstáculo insalvable. Adicionalmente, el empleo en negro (40% total) no accede al crédito. Serías dificultades de en no-asalariados (autónomos-monotrib).Adicionalmente, el empleo en negro (40% total) no accede al crédito. Serías dificultades de en no-asalariados (autónomos-monotrib). Trabas en el proceso de ejecución de viviendas hipotecadasTrabas en el proceso de ejecución de viviendas hipotecadas La tendencia internacional en países desarrollados es la ampliación del universo de tomadores de créditos hipotecarios, con nuevos productos financieros y desregulación del sector.La tendencia internacional en países desarrollados es la ampliación del universo de tomadores de créditos hipotecarios, con nuevos productos financieros y desregulación del sector. El Sector Público, en países como México juega un rol clave en el acceso hipotecario de los sectores de bajos y medianos recursos.El Sector Público, en países como México juega un rol clave en el acceso hipotecario de los sectores de bajos y medianos recursos.