COMO DETERMINAR LOS PRECIOS DE COMPRA Y VENTA DE INMUEBLES

Presentación del tema: "COMO DETERMINAR LOS PRECIOS DE COMPRA Y VENTA DE INMUEBLES"— Transcripción de la presentación:

1 COMO DETERMINAR LOS PRECIOS DE COMPRA Y VENTA DE INMUEBLES

2 BIEN INMUEBLE: DEFINICION
MACROECONOMIA Y VALOR DE INMUEBLES FACTORES DETERMINANTES DEL PRECIO TACTICAS DE NEGOCIACION

3 DEFINICIONES BIEN INMUEBLE: ACTIVO ECONOMICO UTILIZABLE PARA PROPOSITOS COMERCIALES O RESIDENCIALES. SE CARACTERIZA POR SER NEGOCIABLE EN UN MERCADO CON AMPLIA DISPONIBILIDAD DE INFORMACION LO QUE FALICITA LA COMPARABILIDAD

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5 COMO TODO ACTIVO ECONOMICO, SU PRECIO ESTA SUJETO A LAS FUERZAS DE MERCADO Y A MOVIMIENTOS OSCILATORIOS EN EL TIEMPO

6 BIEN INMUEBLE: DEFINICION
MACROECONOMIA Y VALOR DE INMUEBLES FACTORES DETERMINANTES DEL PRECIO TACTICAS DE NEGOCIACION

7 LOS FACTORES MACROECONOMICOS AFECTAN EL PRECIO DE LOS BIENES INMUEBLES CON MAS FUERZA QUE LOS FACTORES MICROECONOMICOS. SIN EMBARGO, EL ANALISIS DE LAS FUERZAS MACRO CASI NUNCA SE REALIZA AL MOMENTO DE REALIZAR UNA INVERSION EN BIENES RAICES

8 FACTOR 1: CRECIMIENTO ECONOMICO
EL CRECIMIENTO DEL PIB TIENE UNA CORRELACION BASTANTE ALTA CON EL INCREMENTO DE LOS PRECIOS DE BIENES RAICES

9 Year 2002 : $300K Year 2005 : $600K Year 2010 : $200K
FUENTE:

10 FACTOR 2: CRECIMIENTO POBLACIONAL
EL CRECIMIENTO POBLACIONAL GENERA UNA MAYOR DEMANDA DE INMUEBLES Y POR ENDE INCREMENTA SU PRECIO CRECIMIENTO POBLACIONAL USA CRECIMIENTO DE PRECIOS DE INMUEBLES

11 FACTOR 3: INFLACION Y DEVALUACION
LOS BIENES INMUEBLES HAN MOSTRADO UNA GRAN CAPACIDAD DE MANTENER SU VALOR REAL AUN EN SITUACIONES DE ALTAS TASAS DE INFLACION Y/O DEVALUACION PRECIOS VIVIENDA COLOMBIA ( ) FUENTE: BANCO DE LA REPUBLICA COLOMBIA

12 BIEN INMUEBLE: DEFINICION
MACROECONOMIA Y VALOR DE INMUEBLES FACTORES DETERMINANTES DEL PRECIO TACTICAS DE NEGOCIACION

13 FACTOR 1: UBICACION LA UBICACIÓN ES EL FACTOR DETERMINANTE DE LA FUTURA EVOLUCION DEL PRECIO DE UN INMUEBLE. POR UBICACIÓN SE ENTIENDE: ZONA DE POTENCIAL DESARROLLO RESIDENCIAL O COMERCIAL EJEMPLO: SANTA ELENA EN EL AÑO 1990 B) DESARROLLO DE INFRAESTRUCTURA VIAL EN EL CASO DE NUESTRO PAIS, EL DESARROLLO DE INFRAESTRUCTURA PUEDE REDUCIR EL PRECIO DE UN INMUEBLE RESIDENCIAL

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15 FACTOR 1: UBICACION C) INGRESO PER CAPITA DE LA ZONA
A MAYOR INGRESO, MEJOR MANTENIMIENTO DE LAS ZONAS VERDES, MEJORES SERVICIOS PUBLICOS D) SEGURIDAD EN LA PERIFERIA ACCESO CONTROLADO, INDICES DE CRIMINILIDAD, CONOCIMIENTO DE LOS HABITANTES DE LA ZONA

16 FACTOR 2: CARACTERISTICAS DE INMUEBLE
RESIDENCIAL NUMERO DE HABITACIONES NUMEROS DE BAÑOS TAMAÑO DE CLOSETS DIMENSION COCINA ESTILO CONSTRUCTIVO ALTURAS NUMERO DE PARQUEOS OFICINAS AISLAMIENTO SONIDO AIRE ACONDICIONADO CENTRAL ESTRUCTURA DE CONDOMINIO AREAS COMERCIALES (RESTAURANTES) NUMERO DE PISOS INSTALACIONES ELECTRICAS Y ELECTRONICAS BODEGAS ACCESOS A INFRAESTRUCTURA VIAL INSTALACIONES PARA CARGA INSTALACIONES ELECTRICAS ANTIGUEDAD

17 FACTOR 3: SITUACION DEL PROPIETARIO
C) PROBLEMAS JURIDICOS O FINANCIEROS D) FALTA DE INTERES EN EL INMUEBLE E) SITUACIONES RELACIONADAS A HERENCIAS F) EMPRESAS REALIZANDO ACTIVOS NO INDISPENSABLES

18 BIEN INMUEBLE: DEFINICION
MACROECONOMIA Y VALOR DE INMUEBLES FACTORES DETERMINANTES DEL PRECIO TACTICAS DE NEGOCIACION

19 1: ES PREFERIBLE OFERTAR DESDE UN INICIO
AL OFERTAR ANTES DE RECIBIR EL PRECIO SOLICITADO, SE LE ASIGNA IMPLICITAMENTE UN TECHO A LA NEGOCIACION PARA REALIZAR LA PRIMERA OFERTA ES NECESARIO INFORMARSE SOBRE LA DEMANDA POTENCIAL QUE PUEDA TENER EL INMUEBLE NO ES CONVENINENTE OFERTAR VALORES INVEROSIMILES A LA BAJA. LE RESTA CREDIBILIDAD A LA NEGOCIACION

20 2: REQUERIMIENTO DE INFORMACION
INFORMACION SOBRE TRANSACCIONES SIMILARES EN LA ZONA (FUENTES: CLASIFICADOS, CORREDORES DE BIENES RAICES) PLANES URBANISTICOS PARA LA ZONA (INFORMACION OPAAMS) CALIDAD DE SERVICIOS PUBLICOS DIMENSION DE OFERTA EN LA ZONA

21 3: TEMAS ESPECIFICOS ES CONVENIENTE REALIZAR LA BUSQUEDA A TRAVES DE UN CORREDOR DE BIENES RAICES ES NECESARIO TENER CLARIDAD SOBRE LO QUE SE BUSCA NUNCA SE REALIZA UNA OFERTA SIN ANALIZAR AL MENOS 10 INMUEBLES

22 3) SE DEBE DEFINIR EL PRECIO MAXIMO A PAGAR Y NO CERRAR UN NEGOCIO POR ENCIMA DE ESE PRECIO
4) MUCHO CUIDADO CON LAS GANGAS. EN UN MERCADO SANO, LAS GANGAS POR LO REGULAR ENCIERRAN UN INCONVENIENTE

23 PERSPECTIVA ESPIRITUAL
LOS PATRIARCAS DEL ANTIGUO TESTAMENTO (ABRAHAM, JACOB, DAVID Y SALOMON) FUERON GRANDES INVERSIONISTAS EN BIENES RAICES Génesis 17:7-8: “Y estableceré mi pacto entre mí y tu, y tu descendencia después de ti en sus generaciones, en pacto perpetuo, para ser tu Dios, y el de tu descendencia después de ti. Y te daré a ti, y a tu descendencia después de ti la tierra que moras, toda la tierra de Canaán en heredad perpetua; y seré el Dios de ellos.” DIOS NOS DA LA TIERRA

24 PARA QUE «DIOS NOS DE LA TIERRA, ES NECESARIO»:
COMPRAR Y VENDER DE ACUERDO A SU VOLUNTAD: NO HAY QUE OLVIDAR QUE TODOS NUESTROS ACTIVOS NOS HAN SIDO DADO EN «ARRENDAMIENTO» PARA QUE LOS UTILICEMOS PARA LA GLORIA DE DIOS EVITE LA AVARICIA: LA PALABRA HABLA DE LA AVARICIA COMO «RAIZ DE TODOS LOS MALOS». POR ENDE, CUALQUIER TRANSACCION NACIDA DE LA AVARICIA ESTA DESTINADA AL FRACASO MATERIAL O ESPIRITUAL

25 PARA QUE «DIOS NOS DE LA TIERRA, ES NECESARIO»:
C) EVITE LA MENTIRA D) NUNCA SE APROVECHE DE SU PROJIMO… E) PIDA UNA REVELACION DIVINA SOBRE EL TIEMPO QUE SE VIVE