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Análisis del Patrimonio Inmobiliario Administración General del Estado Madrid. Diciembre 2010 Departamento de Análisis e Investigación de Mercados División Consultoría
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Entendimiento de la situación Alcance del Análisis Principales Resultados Ejemplos de procesos similares 01. CONTENIDOS 04. 03. 02.
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01. Entendimiento de la situación (A) Endeudamiento del conjunto de las administraciones: 56,6% del PIB/país (>560.100 mill ) Administración Pública Deuda se ha situado en su nivel máximo desde 1995 (inicio serie histórica). Superior a los 100.000 millones de euros, el 9,8% del PIB. Administración Autonómica Son necesarias vías de financiación alternativas que complementen las vías tradicionales El endeudamiento de las administraciones públicas continúa su crecimiento en el actual contexto económico. El gasto público sigue creciendo mientras que la vías de financiación tradicionales para las administraciones públicas se muestran insuficientes. El endeudamiento ha seguido creciendo a lo largo de 2010. Superior a los 35.000 millones de euros, el 3,4% del PIB. Administración Local
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En el actual contexto económico, en el que tanto desde el sector privado como desde el público se están aplicando medidas tendentes a minimizar los gastos, pensamos que se hace imprescindible ampliar dichas medidas de ahorro a la gestión y administración del patrimonio inmobiliario. 01. Entendimiento de la situación (B) 1 GESTIÓN EFICAZ QUE ACTUE SOBRE LOS COSTES DE MANTENIMIENTO Y LA CONTRATACIÓN DE SUMINISTROS (FACILITIES MANAGEMENT) 2 RACIONALIZACIÓN/OPTIMIZACIÓN DE ESPACIOS EN AQUELLOS INMUEBLES EN QUE SEA NECESARIO 3 DESINVERSIÓN SOBRE ACTIVOS INMOBILIARIOS EN PROPIEDAD: INGRESOS + AHORRO Factores Clave
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PRINCIPALES INMUEBLES DE LA ADMINISTRACIÓN GENERAL DEL ESTADO EN MADRID 02. Alcance del análisis ACTIVOS TOTALES ANALIZADOS INMUEBLES USO OFICINAS 208 INMUEBLES 147 INMUEBLES 2.278.333 M2 61 INMUEBLES 299.886 M2 EN PROPIEDAD EN ALQUILER
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02. Alcance del análisis
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03. Contenido de los trabajos 03.1. Racionalización de Espacios 12-15 M2/EMPLEADO RATIO ÓPTIMO EN ADMINISTRACIÓN M2 / EMPLEADO RATIO ÓPTIMO EN MERCADO DE OFICINAS M2 / EMPLEADO 20 M2/EMPLEADO RATIO M2 / EMPLEADO EN INMUEBLES ANALIZADOS31,8 M2/EMPLEADO PRESCINDIBLES 776.000 m2 ¿qué podemos hacer con la superficie prescindible?
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03. Contenido de los trabajos 03.1. Racionalización de Espacios PRESCINDIBLES 776.000 m2 ¿qué podemos hacer con la superficie prescindible? ARRENDAMIENTO 100% SUPERFICIE DESOCUPADA Y REHABILITADA* (20/M2/MES) VENTA SUPERFICIE DESOCUPADA COMO ESPACIO DE OFICINAS (20/M2/MES - 6,5% TASA CAPITALIZACIÓN) 186 MILLONES EUROS /AÑO 2.865 MILLONES EUROS ARRENDAMIENTO DESINVERSIÓN En ambos escenarios sería necesario incurrir en un coste de rehabilitación y adecuación de los inmuebles desocupados. Según los estándares actuales de mercado la rehabilitación supondría un coste aproximado de 853 millones de euros (1.100/m2). Esta cantidad equivaldría a los ingresos por alquiler de 4,6 años.
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03. Contenido de los trabajos 03.2. Desinversión de Activos 100% DEL PATRIMONIO RENTA DE 20/M2/MES TASA DE CAPITALIZACIÓN DEL 6,5% 8.421 MILLONES EUROS SALE & LEASEBACK CONCESIÓN ADMN. ¿qué podemos hacer con los 149 inmuebles (2.278 mill m2) propiedad del Estado y ocupados por la Administración General en Madrid? ¿hay compradores para este tipo de producto?
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04. Ejemplos de procesos de venta asimilables (Europa) Se han inventariado 11.000 activos inmobiliarios pertenecientes al patrimonio nacional, van a transferirse a las regiones y provincias Los activos podrán ser vendidos en su mayoría siempre y cuando los ingresos obtenidos se destinen a: 75% ingresos reducir la deuda del ente local regional que lo hubiese vendido. 25% amortización de la deuda estatal Italia Francia Grecia Año 2005. Inicio de un proceso estructurado de venta de parte del patrimonio del estado. Ingresos de aprox. 3.000 millones de euros. Perfil del inversor: institucionales franceses, institucionales internacionales (árabes, ), privados franceses. Ejemplo de activos: Palacio de Castilla, Castillo de Chantilly, Hotel Ritz, etc Año 2010: Ministerio de Finanzas estudia las venta de 1.700 activos en el plazo 2010-2013. Ingresos estimados: 3.500 -5.000 millones de euros Importante ahorro en costes de mantenimiento y gestión de los activos. Ingresos destinados a reducir el endeudamiento público. Años 2010: Inicio de proceso de venta o alquiler a largo plazo de algunas de las islas desabitadas Inversores target: Hoteleros Chinos / Rusos Ingresos destinados a reducir el endeudamiento público.
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04. Nombre del proyecto: PRIME (Private sector-Resource Initiative for the Management of the Estate). Año de realización del proyecto: 1997. Propietario-vendedor de los activos: DSS Department of Social Security – Seguridad Social Británica) propietario de 700 inmuebles con más de 1,7 millones de metros cuadrados. Objetivo: Dejar la gestión de los activos propiedad de la seguridad social británica en manos de expertos inmobiliarios (ahorro de costes). Obtener ingresos destinados a financiar proyectos públicos y reducir el endeudamiento. Comprador: Consorcio de inversores y proveedores de servicios liderados por el banco de inversión Goldman Sachs. Formula: PFI partnership (private finance initiative) por el que DSS transfirió la propiedad al consorcio Trillium por un periodo de 30 años (concesión a 30 años). Valor de la transacción: 4 bill. libras. Rentas de Alquiler (año 1): 236 millones de libras. Reino Unido Ejemplos de procesos de venta asimilables (Europa)
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ESFUERZO CONJUNTO RACIONALIZAR-OPTIMIZAR EL USO QUE SE REALIZA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO OBTENER INGRESOS MEDIANTE LA VENTA DE ACTIVOS INMOBILIARIOS – EJEMPLOS EMPRESAS PÚBLICAS PAISES ENTORNO HAY INVERSORES INTERESADOS ENTORNO DE RIESGO NECESIDAD DE ENCONTRAR VÍAS DE REDUCCIÓN DE GASTOS E INCREMENTO DE INGRESOS En conclusión…… SUPERFICIE INFRAUTILIZADA
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Aguirre Newman C/ General Lacy, 23 28045 Madrid www.aguirrenewman.com Gracias
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