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LA SITUACION DEL MERCADO INMOBILIARIO URUGUAYO Su vinculación con el actual contexto internacional.

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Presentación del tema: "LA SITUACION DEL MERCADO INMOBILIARIO URUGUAYO Su vinculación con el actual contexto internacional."— Transcripción de la presentación:

1 LA SITUACION DEL MERCADO INMOBILIARIO URUGUAYO Su vinculación con el actual contexto internacional

2 La situación del mercado inmobiliario en la actual coyuntura internacional De dónde venimos Dónde estamos Hacia dónde vamos Qué necesitamos Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

3 De dónde venimos Una crisis muy profunda en el año 2002, un mercado de financiación hipotecaria inexistente, Una ausencia del estado en la construcción de viviendas de casi una década. Un crecimiento sostenido de la economía en los últimos 8 años Ing. Agrimensor GABRIEL SEGALERBA

4 Recaudación anualizada del ITP, en pesos constantes Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

5 Ciclo expansivo ….2012 Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia) De dónde venimos Ing. Agrimensor GABRIEL SEGALERBA

6 Ciclo expansivo ….2012 Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia) Gradual retiro del sector público De dónde venimos Ingeniero Agrimensor GABRIEL SEGALERBA

7 Cambió la tendencia y ahora la inversión en construcción crece impulsada por el sector privado Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

8 Ciclo expansivo ….2012 Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia) Gradual retiro del sector público Inflación interna en dólares de gran magnitud (Caída de poder adquisitivo de la moneda americana) De dónde venimos Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

9 La inflación en dólares explica buena parte del alza de los precios inmobiliarios Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

10 Ciclo expansivo …. Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia) Gradual retiro del sector público Inflación interna en dólares, de gran magnitud Lenta pero constante recuperación del mercado de arrendamientos urbanos De dónde venimos Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

11 Luego de más de un siglo de contracción, el tamaño del mercado de arrendamientos vuelve a crecer Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

12 Descienden los ocupantes y se incrementan los arrendatarios Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

13 Hay un mercado inmobiliario mundial post Lehman Brothers Los precios están creciendo en las buenas localizaciones de los países centrales o desarrolados : Francia, Estados Unidos, España y hasta Grecia Los neoinversores llegaron para quedarse, por lo que habrá que pensar en un mercado más orientado al alquiler Para tener 35% de arrendatarios (promedio ) se necesitan construir unas viviendas solo en Montevideo (4 millones de m2) Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

14 Según el BID, salvo en el quintil más alto, en Uruguay, en 2011 la mayoría buscaba viviendas para alquilar QuintilesAlquilarComprar% p/alquilar Bajo % Medios (3) % Alto % Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

15 Dónde estamos No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

16 Los precios suben mucho en dólares pero muy poco en U.I. Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

17 Uruguay, lejos de umbrales de burbuja Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

18 Valor de las viviendas se rezaga respecto del PBI per cápita Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

19 No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay Mercado sostenido pese a turbulencias internacionales Dónde estamos Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

20 El mercado sintió la crisis de Lehman Brothers, pero se recuperó Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

21 No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay Mercado sostenido pese a turbulencias internacionales Ley cambiará el escenario- LEY DE VIS, Vivienda de Interés Social Dónde estamos Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

22 Cambio en m2 construidos que podría generar la ley Producción anual estimada Torre SuntuariaTorres Mediana y Económica Actual m m2 Próximos años m m2 Variación m m2 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

23 No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay Mercado sostenido pese a turbulencias internacionales Ley cambiará el escenario Impacto de medidas argentinas Dónde estamos Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

24 Impacto de medidas argentinas Lo que mata es la devaluación y el cepo cambiario, que afectará mucho el turismo. Los argentinos seguirán sacando sus ahorros de su país (lo dijo nuestro Presidente) Muchos menos argentinos comprarán inmuebles, sobre todo en Argentina (venían comprando a un ritmo de 2: m2/año) Cuando más dependa una plaza del comprador argentino, más sentirá el impacto Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

25 No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay Buena interacción público – privado (APPCU = VIS – CCU = stock) Ley cambiará el escenario Impacto de medidas argentinas Impacto del Tratado de Intercambio de Información Dónde estamos Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

26 Tratado de intercambio de información tributaria Impactó mucho su sorpresiva firma, aunque afirman que fueron imposiciones de la OCDE Con asesoramiento al inversor y problemas más graves que le sucedieron, su impacto se diluyó Volverá a afectar negativamente cuando el Parlamento lo apruebe y al inicio de su vigencia. (Colonia y Punta del Este) No hay dos opiniones según los especialistas, el impacto será negativo, solo resta saber la magnitud del eventual daño Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

27 Hacia dónde vamos Desaceleración a 3 velocidades: Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

28 Desaceleración a 3 velocidades: Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo Hacia dónde vamos Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

29 Desaceleración a 3 velocidades: Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo Caída en los niveles de actividad en 2012 Hacia dónde vamos Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

30 Desaceleración a 3 velocidades: Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo Caída en los niveles de actividad en 2012 Al igual que en 2009 y para sorpresa de muchos (incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios seguirán subiendo en Montevideo en pesos constantes Hacia dónde vamos Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

31 Desaceleración a 3 velocidades: Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo Caída en los niveles de actividad en 2012 Al igual que en 2009 y para sorpresa de muchos (incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios seguirán subiendo en Montevideo Éxito de las VIS y la apertura hacia Brasil cambiará para contrarrestar medidas argentinas Hacia dónde vamos Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

32 Todavía lejos de los 90 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

33 Desaceleración a 3 velocidades: Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo Caída en los niveles de actividad en 2012 Al igual que en 2009 y para sorpresa de muchos (incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios seguirán subiendo en Montevideo Éxito de las VIS cambiará perfil de tipologías constructivas En Uruguay esperamos seguirá creciendo el PBI, el ingreso de los hogares y por ende el crédito hipotecario Hacia dónde vamos Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

34 Pese a crisis internacional, el crédito se duplicó en primer tramo de 2012 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

35 Qué necesitamos Admitir nuevas tecnologías constructivas que abaraten y con más agilidad que el tradicional proceso actual Perfeccionar instrumentos financieros para desarrollar el mercado de capitales Mayor coordinación público – privada Desestimular la informalidad urbana (vamos bien) Mejorar la eficiencia del gasto público, como si tuviéramos una crisis que no tenemos Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

36 Perspectiva de todo el actual ciclo de expansión Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

37 Los mejores años para el mercado inmobiliario uruguayo, en el actual ciclo de expansión 1º2008 2º2011 3º2007 4º2010 5º2012 6º2004 7º2006 8º2005 9º º2009 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

38 1º2008 2º2011 3º2013 ? 4º2007 5º2010 6º2012 7º2004 8º2006 9º º º2009 Cómo esperamos se comporte 2013, dentro de este ciclo Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

39 OPORTUNIDAD HISTÓRICA ( Todos los planetas estaban positivamente alineados en 2010 … y ninguno se desalineó aún) DECISIÓN POLÍTICA INTERÉS PRIVADO LIQUIDEZ EN BANCOS DEMANDA INSATISFECHA PARTIDAS PRESUPUESTALES EXPANSIÓN ECONÓMICA MODERNIZACIÓN DE NORMAS RETORNO DE EMIGRANTES INVERSORES LOCALES Y EXTRANJEROS INGENIERO AGRIMENSOR GABRIEL SEGALERBA


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