LA SITUACION DEL MERCADO INMOBILIARIO URUGUAYO

Presentación del tema: "LA SITUACION DEL MERCADO INMOBILIARIO URUGUAYO"— Transcripción de la presentación:

1 LA SITUACION DEL MERCADO INMOBILIARIO URUGUAYO
Su vinculación con el actual contexto internacional INGENIERO AGRIMENSOR GABRIEL SEGALERBA

2 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
La situación del mercado inmobiliario en la actual coyuntura internacional De dónde venimos Dónde estamos Hacia dónde vamos Qué necesitamos Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

3 Ing. Agrimensor GABRIEL SEGALERBA
De dónde venimos Una crisis muy profunda en el año 2002, un mercado de financiación hipotecaria inexistente, Una ausencia del estado en la construcción de viviendas de casi una década. Un crecimiento sostenido de la economía en los últimos 8 años Ing. Agrimensor GABRIEL SEGALERBA

4 Recaudación anualizada del ITP, en pesos constantes
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

5 Ing. Agrimensor GABRIEL SEGALERBA
De dónde venimos Ciclo expansivo ….2012 Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia) Ing. Agrimensor GABRIEL SEGALERBA

6 Ingeniero Agrimensor GABRIEL SEGALERBA
De dónde venimos Ciclo expansivo ….2012 Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia) Gradual retiro del sector público Ingeniero Agrimensor GABRIEL SEGALERBA

7 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Cambió la tendencia y ahora la inversión en construcción crece impulsada por el sector privado Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

8 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
De dónde venimos Ciclo expansivo ….2012 Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia) Gradual retiro del sector público Inflación interna en dólares de gran magnitud (Caída de poder adquisitivo de la moneda americana) Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

9 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
La inflación en dólares explica buena parte del alza de los precios inmobiliarios Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

10 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
De dónde venimos Ciclo expansivo …. Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia) Gradual retiro del sector público Inflación interna en dólares, de gran magnitud Lenta pero constante recuperación del mercado de arrendamientos urbanos Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

11 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Luego de más de un siglo de contracción, el tamaño del mercado de arrendamientos vuelve a crecer Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

12 Descienden los ocupantes y se incrementan los arrendatarios
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

13 Hay un mercado inmobiliario mundial post Lehman Brothers
Los precios están creciendo en las buenas localizaciones de los países centrales o desarrolados : Francia, Estados Unidos, España y hasta Grecia Los neoinversores llegaron para quedarse, por lo que habrá que pensar en un mercado más orientado al alquiler Para tener 35% de arrendatarios (promedio ) se necesitan construir unas viviendas solo en Montevideo (4 millones de m2) Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

14 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Según el BID, salvo en el quintil más alto, en Uruguay, en 2011 la mayoría buscaba viviendas para alquilar Quintiles Alquilar Comprar % p/alquilar Bajo 16.827 9.006 65% Medios (3) 43.962 27.373 62% Alto 5.096 9.836 48% Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

15 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Dónde estamos No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

16 Los precios suben mucho en dólares pero muy poco en U.I.
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

17 Uruguay, lejos de umbrales de burbuja
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

18 Valor de las viviendas se rezaga respecto del PBI per cápita
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

19 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Dónde estamos No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay Mercado sostenido pese a turbulencias internacionales Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

20 El mercado sintió la crisis de Lehman Brothers, pero se recuperó
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

21 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Dónde estamos No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay Mercado sostenido pese a turbulencias internacionales Ley cambiará el escenario- LEY DE VIS, Vivienda de Interés Social Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

22 Cambio en m2 construidos que podría generar la ley 18.795
Producción anual estimada Torre Suntuaria Torres Mediana y Económica Actual m2 m2 Próximos años m2 m2 Variación m2 m2 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

23 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Dónde estamos No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay Mercado sostenido pese a turbulencias internacionales Ley cambiará el escenario Impacto de medidas argentinas Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

24 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Impacto de medidas argentinas Lo que mata es la devaluación y el cepo cambiario, que afectará mucho el turismo. Los argentinos seguirán sacando sus ahorros de su país (lo dijo nuestro Presidente) Muchos menos argentinos comprarán inmuebles, sobre todo en Argentina (venían comprando a un ritmo de 2: m2/año) Cuando más dependa una plaza del comprador argentino, más sentirá el impacto Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

25 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Dónde estamos No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay Buena interacción público – privado (APPCU = VIS – CCU = stock) Ley cambiará el escenario Impacto de medidas argentinas Impacto del Tratado de Intercambio de Información Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

26 Tratado de intercambio de información tributaria
Impactó mucho su sorpresiva firma, aunque afirman que fueron imposiciones de la OCDE Con asesoramiento al inversor y problemas más graves que le sucedieron, su impacto se diluyó Volverá a afectar negativamente cuando el Parlamento lo apruebe y al inicio de su vigencia. (Colonia y Punta del Este) No hay dos opiniones según los especialistas, el impacto será negativo, solo resta saber la magnitud del eventual daño Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

27 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Hacia dónde vamos Desaceleración a 3 velocidades: Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

28 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Hacia dónde vamos Desaceleración a 3 velocidades: Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

29 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Hacia dónde vamos Desaceleración a 3 velocidades: Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo Caída en los niveles de actividad en 2012 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

30 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Hacia dónde vamos Desaceleración a 3 velocidades: Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo Caída en los niveles de actividad en 2012 Al igual que en 2009 y para sorpresa de muchos (incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios seguirán subiendo en Montevideo en pesos constantes Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

31 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Hacia dónde vamos Desaceleración a 3 velocidades: Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo Caída en los niveles de actividad en 2012 Al igual que en 2009 y para sorpresa de muchos (incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios seguirán subiendo en Montevideo Éxito de las VIS y la apertura hacia Brasil cambiará para contrarrestar medidas argentinas Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

32 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Todavía lejos de los 90’ Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

33 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Hacia dónde vamos Desaceleración a 3 velocidades: Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo Caída en los niveles de actividad en 2012 Al igual que en 2009 y para sorpresa de muchos (incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios seguirán subiendo en Montevideo Éxito de las VIS cambiará perfil de tipologías constructivas En Uruguay esperamos seguirá creciendo el PBI, el ingreso de los hogares y por ende el crédito hipotecario Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

34 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Pese a crisis internacional, el crédito se duplicó en primer tramo de 2012 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

35 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Qué necesitamos Admitir nuevas tecnologías constructivas que abaraten y con más agilidad que el tradicional proceso actual Perfeccionar instrumentos financieros para desarrollar el mercado de capitales Mayor coordinación público – privada Desestimular la informalidad urbana (vamos bien) Mejorar la eficiencia del gasto público, como si tuviéramos una crisis que no tenemos Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

36 Perspectiva de todo el actual ciclo de expansión
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

37 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Los mejores años para el mercado inmobiliario uruguayo, en el actual ciclo de expansión 1º 2008 2º 2011 3º 2007 4º 2010 5º 2012 6º 2004 7º 2006 8º 2005 9º 2003 10º 2009 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

38 Cómo esperamos se comporte 2013, dentro de este ciclo
1º 2008 2º 2011 3º 2013 ? 4º 2007 5º 2010 6º 2012 7º 2004 8º 2006 9º 2005 10º 2003 11º 2009 Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA

39 INGENIERO AGRIMENSOR GABRIEL SEGALERBA
OPORTUNIDAD HISTÓRICA (Todos los planetas estaban positivamente alineados en 2010 … y ninguno se desalineó aún) INVERSORES LOCALES Y EXTRANJEROS LIQUIDEZ EN BANCOS INTERÉS PRIVADO EXPANSIÓN ECONÓMICA DECISIÓN POLÍTICA RETORNO DE EMIGRANTES MODERNIZACIÓN DE NORMAS DEMANDA INSATISFECHA PARTIDAS PRESUPUESTALES INGENIERO AGRIMENSOR GABRIEL SEGALERBA