Contenido Plan de Trabajo para la Conceptualización, Estudios y Diálogo Regional, sobre la Factibilidad de un Instrumento de Hipoteca Uniforme para Centroamérica y Panamá Primeras Visitas y Entrevistas Expectativa Positiva de los Actores de la Cadena Registral e Hipotecaria La Hipoteca Fuente de Liquidez Pre-requisito para el desarrollo hipotecario El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble Relación entre el mercado hipotecario y el mercado de inversión Temas para Motivar el Diálogo Reflexiones Aspectos Jurídicos por Superar Próximos Pasos 2

Primeras Visitas y Entrevistas Honduras Panamá Costa Rica Nicaragua El Salvador Entrevistas : Supervisores Registradores, Banqueros, Empresarios, Notarios, Jueces Total 45 funcionarios y ejecutivos Se entrevistó a un grupo representativo de los actores de la cultura registral

Expectativa Positiva… Todos los entrevistados tiene una expectativa positiva y una opinión favorable Primeras Ventajas Indicadas: Apoyo a la cultura registral Estímulo a la cultura del crédito hipotecario No solo generar títulos, sino tambien créditos Homologar las mejores prácticas de cada país centroamericano Estándares de servicio en costo y velocidad Reducción de trámites Agilidad y contundencia en ejecución judicial hipotecaria

Expectativa Positiva Todos los entrevistados tiene una expectativa positiva y una opinión favorable Primeras Ventajas Indicadas: Dinamizar la liquidez pendiente y en suspenso de 6.000 mil millones dólares, o mas si se suman las hipotecas comerciales y las de instituciones informales Creación de instituciones de titularización, redescuento y mercado secundario de hipotecas Reducir el riesgo de calce Reducir las tasas de interés Estimular el mercado de inversiones centromericanos Complementar el CAFTA Complemento para las propuestas estratégicas del BCIE de crear una Titularizadora Regional Centroamericana

Hipoteca fuente de liquidez El desarrollo urbano requiere inversión Las hipotecas pueden generar los fondos requeridos Existe un círculo de liquidez pendiente y en suspenso, que se puede movilizar y potenciar Se calcula que en Centroamérica existen 6,000 millones de dólares en créditos hipotecarios que pueden entrar en una dinámica de liquidez e inversión 2

Hipoteca fuente de liquidez... La excelente experiencia y desarrollo de : Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae en Estados Unidos, más de 950.000 millones de dólares , 100 millones de familias con hipotecas, el 58% de las hipotecas Sociedad Hipotecaria Federal en México, apróx,50.000 mil millones dólares Titularizadora Colombiana, dos mil millones de dólares Entidades de titularización en Chile y Brasil Experiencia que demuestran que las hipotecas generan los recursos para crear nuevos activos transformados que impulsan títulos de inversión que el mercado aprecia. 2

Prerequisitos para el desarrollo hipotecario Que exista una integración entre los componentes del Desarrollo Urbano : Componentes Territorial / Espacial Económico / Tiempo Social / Humano Institucional / Gobernabilidad 2

Principios para el Fortalecimiento del Derecho de la Propiedad… Integralidad Que puedan coexistir muchas clases de bienes inmuebles( derechos de dominio,de uso y de goce) que se puedan usar como garantía de operaciones financieras y que los inmuebles informales se incorporan al sistema de registro Que se dirige a todos los sectores de la población, ala totalidad de los procesos y con vigencia sobre todo el territorio de un país.

…Principios para el Fortalecimiento del Derecho de la Propiedad… Eficiencia El servicio de registro de la propiedad no impone costos indebidos (en tiempo y en dinero) al usuario y se moderniza la administración de la información( se vierte al sistema informático) Transparencia La leyes y las normas son coherentes y conocidas,la información es compatible dentro del sistema de registro, los registros están disponibles para quien busca información legítima, especialmente el titular de derechos.

…Principios para el Fortalecimiento del Derecho de la Propiedad Equidad La norma jurídica se aplica por igual a la propiedad de todas las personas, sin distición de sexo,condición social,ni raza Cumplimiento El ejercicio de los derechos de la propiedad es exigible judicial o extrajudicialmente sin demoras indebidas, sin limitaciones,de hecho o de derecho

Relación entre el mercado hipotecario y el mercado de inversión Bancos Hipotecas Muchos deudores Titularizadora Activos Transformados Mercado Hipotecario Reduce el Riesgo de Calce Atomiza el Riesgo de Inversión Fomenta la Circulación de la Liquidez Colocación de títulos Muchos inversionistas Beneficios Tributarios Mercado de Capitales Se descongela el capital para la inversión en desarrollo urbano 3

Interdependencia del Desarrollo de la Propiedad Inmueble Cláusulas Mínimas Instrumento Unico de Hipoteca Cultura Registral Registros Eficientes Reducción de Costos Generación de confianza y Seguridad jurídica Publicidad Registral a nivel Regional Cultura de Crédito Generar Títulos hipotecarios Cultura a la inversión Permite transformar en Titulos de Inversión Reducción de intereses bancarios Mas fondos al mercado Cultura tributaria Mejorar la política fiscal 3

Temas para Motivar el Diálogo sobre la Iniciativa Propuestas para Armonizar los Proyectos Locales de Modernización de los Registros Inmobiliarios con la Iniciativa Regional Aprovechar la valiosa experiencia registral de actualización tecnológica y catastral. Instrumento uniforme estándar con cláusulas mínimas para facilitar su registro y su titularización Estudiar la posibilidad que el endoso del pagaré conlleve la cesión de la garantía hipotecaria, para evitar trámites de registros impracticables, por ejemplo: de 20.000 títulos monto de una venta típica de hipotecas de los originadores a las titulizadoras y a los bancos de redescuento

Reflexiones… Fuentes similares del Derecho Real de Hipoteca Similitudes del Derecho Registral Primer análisis del derecho comparado refleja mas similitudes que diferencias Respeto del Derecho Interno Estandarizar con las mejores prácticas existentes en la región El atraso catastral hoy con la tecnología actual es alcanzable

Reflexiones La masa crítica por volumen de hipotecas, de un solo país en Centroamerica y Panamá, no es suficiente para crear procesos eficientes de titularización, se requiere una sumatoria con la integración de la hipoteca centroamericana. Para estimular la cultura de crédito no es suficiente entregar títulos, se deben construir viviendas dignas dentro de un desarrollo urbano integrado, no solo físico. Para que los títulos de hipotecas sean fuente de liquidez, se requieren que sean titularizables con estándares mínimos exigidos por las mejores prácticas.

Sistema inter-regional de Información de la Titularidad de la Propiedad Conocimiento Compartido Usuarios de la Región Asiento registral por país Asiento registral por país ES GUA NIC CR HON PAN Conectividad Regional entre los Registros Comunicación Registral Pública en la Región Usuarios de la Región 3

Aspectos Jurídicos por Superar… Si bien, los jueces entrevistados, indican que los procesos ejecutivos hipotecarios tienen algunas dificultades para hacerlos exigibles, no constituyen una amenaza sustancial o material Aspectos que se deben analizar Excesivo formalismo documental y el costo de la constitución de la hipoteca que reduce el número de inmuebles que se pueden hipotecar En algunos países se cobra por el número de hojas de la minuta de hipoteca Diversos aranceles y costos por impuestos Bienes con reciente regularización o en posesión informal pero no ilegal, que impiden que sean hipotecados

Aspectos Jurídicos por Superar… La carencia de un sistema actualizado y efectivo de catastro y de unos sistemas de información de la titularidad de la propiedad raiz que se puedan conectar a nivel centroamericano Existe un porcentaje muy alto de inmuebles sin un sistema actualizado y efectivo de catastro, lo cual impide su utilización para generar hipotecas. El principal sesgo anti-acreedor de la hipoteca consiste en la inexistencia de un consenso regional en algunos países sobre la importancia de un catastro actualizado y de un sistema inter-regional de información de la titularidad de la propiedad inmueble Se concentra el mercado hipotecario en las capitales de los países, limitando la vinculación de ciudades intermedias

Aspectos Jurídicos por Superar… La dificultad práctica en la ejecución de la hipoteca, proceso dispendioso en la mayoría de las jurisdicciones. Ya que se impide que el acreedor pueda disponer del inmueble o apropiarse por vías diferentes al proceso judicial limitando la fiducia en garantía o los acuerdos de daciones en pago( se puede armonizar con los principios de debido proceso, audiencia y derecho de defensa) Solo se contempla el proceso ejecutivo como al única forma para la apropiación legal de la garantía, limitando las fiducias o las daciones de pago previamente acordadas o los tribunales de arbitramento

…Aspectos Jurídicos por Superar… La existencia de figuras jurídicas que impiden la constitución o la exigibilidad de la hipoteca (i) el patrimonio de familia, (ii)la afectación de vivienda familiar, (iii) patrimonio de familia inembargable (iv)salariosde los empleados del titular de la propiedad (v)pensiones y cuotas alimentarias a cargo del titular de la propiedad Eliminar los obstáculos de la libre negociabilidad de los títulos hipotecarios Permitir como se hace en varios países, que el endoso del pagaré conlleve la transmisión de los derechos de garantía hipotecaria sin necesidad de trámites dispendiosos de cesión y de la notificación al deudor

…Aspectos Jurídicos por Superar… El formulismo excesivo en los procesos judiciales en Centroamerica (i) Casi el mismo procedimiento para los procesos ejecutivos abreviados que los de menor y mayor cuantía, (ii) Excesiva formalidad escrita, no se opta por las audiencias verbales con presencia de las partes, (iii) El remate u subasta judicial es dispendiosa e ineficiente, no están diseñados para estimular la puja de precios, (iv) El incumplimiento de los plazos de ley por los los sistemas judiciales en la mayoría de los países, genera un problema de congestión y lentitud que permita resolver los conflictos entre particulares de forma expedita, que incentivan la cultura de no pago. Procesos de 120 días que terminan de 700 días.

…Conclusiones de las dificultades por superar Si Centroamerica pretende desarrollar y profundizar los mercados de crédito hipotecario, es indispensable acometer las siguientes tareas Reconocimiento efectivo y real del derecho de propiedad de los acreedores Definición legal mercantil de la hipoteca que facilite la movilización de activos de los distintos agentes económicos dentro de un marco de seguridad jurídica Eliminar el excesivo paternalismo de algunas entidades de los Estados que promueven la cultura de no pago, con leyes de condonación, subsidios, revocatorias de fiducias y de garantías que pueden afectar a la hipoteca como institución legal

…Conclusiones de las dificultades por superar Evitar que por la falta de salvaguardia de los derechos de los acreedores para acceder a las garantías hipotecarias, en caso de incumpliento del deudor, en forma ágil y efectiva, se conduzca al racionamiento crediticio, a la subinversión y ala inmovilización o subutilización del INVENTARIO del capital de una sociedad. Reducir el sesgo anti-acreedor sin dejar desprotegidos a los deudores y permitir estandarizar los instrumentos hipotecarios y capacitar a los agentes reguladores y al sistema judicial sobre el fundamento económico y financiero de estos instrumentos para demostrar las bondades sociales de tener garantías efectivas y sistemas financieros compitiendo por dar créditos.

La hipoteca como producto Si existe mayor seguridad jurídica , existe más acceso al crédito Las hipotecas son la materia prima para el mercado secundario de hipotecas Si la materia prima es de mejor calidad, mayor valor tendrá en el mercado regional e internacional Los inmuebles se valorizan, y eso implica que son mas atractivos para el crédito La hipotecas son un producto exportable, si están estandarizadas y bien protegidas, por las normas de seguridad jurídica.