Universidad Nacional de Urbanismo, configuración de la ciudad y mercados del suelo: instrumentos de captura y redistribución de rentas urbanas III EVENTO REGIONAL – Ciudad de Santa Fe, Junio 10 de 2010 Universidad Nacional de General Sarmiento Eduardo Reese

Los procesos de configuración de la ciudad argentina Estructura de la sesión Los procesos de configuración de la ciudad argentina La formación de los precios del suelo Mecanismos de captura de las rentas urbanas

Los procesos de configuración de la ciudad argentina

En la ciudad argentina se reconocen tres procesos simultáneos Expansión Consolidación Densificación

Primero urbanizo después ocupo Estos procesos operan de una manera muy diferente a los procesos de producción de la ciudad en los países desarrollados Países desarrollados Primero urbanizo después ocupo Países del tercer mundo Primero ocupo después urbanizo

Las tres lógicas de la construcción de la ciudad argentina El Mercado – El Estado – La Necesidad

Identificación de tres mecanismos que articulan el proceso de reproducción social con su espacialización en el territorio: la calificación diferencial del espacio urbano, la valorización diferencial del territorio la diferenciación espacial.

Ciudades mediterráneas Modelo norteamericano Ciudades anglosajonas Modelos de ciudades Ciudades compactas Ciudades dispersas Modelo europeo Ciudades mediterráneas Modelo norteamericano Ciudades anglosajonas

Impacto de las nuevas lógicas de urbanización Crecimiento / Densificación villas Barrios formales Consolidación / Densificación Ciudad compacta Ciudades argentinas Pobres Informalidad Sectores medios y altos Ciudad dispersa Ocupación periferias Countrys / Barrios Cerrados Fuente: elaboración en base a P Abramo

Proceso de aislamiento de los sectores de mas bajos recursos quienes frente a la privatización de la ciudad se conforman solo en demanda no atrayente para el capital. La pobreza socialmente aislada representa el caso paradigmático de la exclusión social actual.

La suburbanización de los sectores altos ingresos, configurada por enclaves de baja densidad, plantea una disputa por espacios intersticiales de la periferia tradicionalmente urbanizado por sectores populares.

Desigualdad y exclusión son las notas centrales de la estructura social vigente

La formación de los precios del suelo

Naturaleza del precio del suelo urbano Lo que se tranza en el mercado no son las características físicas del suelo sino su ubicación, su localización dentro de la ciudad, su emplazamiento respecto de las ventajas que ofrece el suelo urbano. El mercado de suelo es un mercado de localizaciones: el precio está condicionado por lo que sucede en el entorno inmediato, en el barrio y por su inserción en el contexto urbano mas amplio. Irreproductibilidad de la tierra y de sus atributos

Incrementos ajenos al esfuerzo del propietario Proceso de conformación histórica Densificación y especialización funcional 4 Modificación y actualización de normas urbanísticas Incrementos ajenos al esfuerzo del propietario Respuesta a las demandas del proceso de urbanización 3 Inversión del Estado en obras públicas Crecimiento de la ciudad / Proceso de urbanización 2 Inversión y esfuerzo de la sociedad 4 3 1 Precio inicial 2 1 Fuente: elaboración en base a F Furtado

Imágenes inerciales – inercia de la historia del lugar Factores que inciden en la estructura de precios del suelo Accesibilidad Centralidad Imágenes inerciales – inercia de la historia del lugar Estructura socio – económica Estructura espacial Demandas locacionales Calidad urbana / paisajística / ambiental Cobertura de infraestructura Proyectos privados y públicos Intervención pública: normas de planificación, tasas, tarifas, impuestos

Dos componentes en la formación del precio del suelo Acumulación histórica de plusvalías Capitalización de los incrementos del valor del suelo desde el pasado 1 - Usos / externalidades actuales 2 - Usos / externalidades futuras o esperadas Capitalización de las plusvalías anticipadas por usos y características potenciales en el futuro ¡¡¡¡¡¡¡ Expectativas !!!!!!

Precio del suelo: entrelazamiento de rentas 1 Zona comercial Zona de vivienda Area rural Precio del suelo Límite del área urbana Renta absoluta urbana Competencia entre los usos del suelo. Los diferentes usos del suelo pueden pagar diferentes precios. Distancia al centro Fuente: elaboración en base a S Jaramillo y MO Smolka

+ + + Precio del suelo: entrelazamiento de rentas 2 Zona comercial Zona de vivienda Area rural Precio del suelo Límite del área urbana + + + Renta absoluta urbana Los cambios en el aprovechamiento y en los usos del suelo producen cambios en los precios. Distancia al centro Fuente: elaboración en base a S Jaramillo y MO Smolka

El precio del suelo está determinado por el producto inmobiliario que en el se puede desarrollar y por lo tanto por la demanda Máximo precio que está dispuesta a pagar la demanda por un determinado producto inmobiliario Costo de materiales Costo de mano de obra Costo de equipos Gastos generales / Honorarios Gastos promoción / comercialización Impuestos / tasas / licencias Ganancias Residual Precio del terreno que está dispuesta a pagar la demanda

Gastos generales / Honorarios El precio del suelo está determinado por el producto inmobiliario que en el se puede desarrollar y por lo tanto por la demanda Máximo precio que está dispuesta a pagar la demanda por un determinado producto inmobiliario Costo de materiales Costo de mano de obra Costo de equipos Gastos generales / Honorarios Gastos promoción / comercialización Impuestos / tasas / licencias Ganancias Residual Precio del terreno que está dispuesta a pagar la demanda

El precio del suelo es una especie de síntesis de lo que es la ciudad La estructura de precios de la tierra está directamente asociada con la estructura socio – territorial y funcional de la ciudad

El precio del suelo es una especie de síntesis de lo que es la ciudad La estructura de precios de la tierra está directamente asociada con la estructura socio – territorial y funcional de la ciudad

Entre 1400 y 2800 U$S/M2 Entre 900 y 1400 U$S/M2 Entre 600 y 900 U$S/M2 Entre 300 y 600 U$S/M2

Los cambios en el aprovechamiento y en los usos del suelo producen cambios en los precios. Los precios reflejan la estructura urbana de las ciudades. Las políticas de suelo redireccionan y redistribuyen los costos y beneficios de los procesos de desarrollo urbano.

En la medida que la legislación urbanística determina que se puede y que no se puede hacer en todas las parcelas de un municipio impacta de manera directa en la distribución de las cargas y beneficios del proceso de urbanización

Toda acción sobre el territorio que tenga la capacidad de modificar características de la estructura socio - espacial impactará de manera directa en la estructura de precios y por lo tanto en la distribución de las cargas y beneficios del proceso de urbanización

Concepto Variación % US$ /m2 ‘Regalo’ en US$ Terreno de 500 m2 Suelo rural a urbano 400% 10 20.000 Densificación 80% 150 60.000 Zonificación R->C 250 100.000

Bogotá Cambio de uso Residencial para Comercial - en US$/m2 Estrato Zona Residencial Comercial  % * Alto y medio alto Barrio del Chico 261 447 71 Av. 19 al norte 298 633 112 Media Cedritos 186 372 100 Popular Z. de las Ferias 74 186 (1) 151 * = Valorización porcentual (1) – sobre la avenida 68 Fuente: Información fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de Bogota y de su banco de dados – base en transaciónes efectivamente ocorridas.

Especulación urbana - Compra y venta de tierra sin construir - El desarrollo urbano altera las características del terreno - El desarrollo discontínuo mejora la situación de los predios especulativos - Las expectativas alcistas se estimulan por la escasez artificial de terrenos. - Importancia del conocimiento de la dinámica urbana y de la información privilegiada

El mercado de suelo está en la raíz de la segregación socio – espacial de nuestras ciudades. Las alzas especulativas del precio del suelo desplazan a los sectores populares y a la vivienda social hacia localizaciones cada vez mas distantes y segregadas.

Suelo especulativo vacante Precio del suelo Suelo especulativo vacante Distancia al centro Fuente: elaboración en base a S Jaramillo y MO Smolka

La diferenciación del espacio urbano Lo urbano es un sistema social caracterizado por la densidad y la diversidad Tres mecanismos articulan el proceso de reproducción social con el espacio La calificación La valorización La diferenciación del espacio urbano

Exclusión del mercado formal La persistente informalidad de los mercados del suelo es, al mismo tiempo, causa y efecto de la pobreza. Exclusión del mercado formal Mayor pobreza Informalidad

La tierra siempre cumplió un papel preponderante en la formación de la riqueza de los sectores dominantes y también en la formación de una cultura fuertemente patrimonialista de toda la sociedad

Mecanismos de captura de las rentas urbanas

Propuestas para una política de suelo alternativa Mayor integración entre herramientas urbanísticas (plan / proyecto / norma) Abordaje integral de los procesos territroriales y enfoque estratégico Mayor integración entre estas y herramientas fiscales / tributarias, administrativas, económicas, etc.

Revisar la política de inversión en infraestructura Criterios de distribución Mecanismos de financiación Revisar la política de regularización y mejoras Movilización del suelo urbano Del curativo al preventivo

Política e instrumentos fiscales Políticas e instrumentos de regulación del suelo Cobertura de infraestructura y prestación de servicios Gestión urbana / Gestión del suelo Suficiencia / Insuficiencia de suelo servido Instrumentos legales / Movilización suelo ocioso Intervenciones urbanísticas

Revisar la política de regulación del uso del suelo Superar el urbanismo predio a predio y distribución de ganancias y pérdidas Intervenciones urbanísticas de mixtura y consolidación Movilización del suelo urbano público y privado

Los problemas del urbanismo lote a lote

¿Cómo y quién financia la urbanización o dotación de los elementos colectivos que definen la ciudad?

el círculo vicioso PRECARIEDAD MUNICIPAL INFORMALIDAD ESPECULACION pocos recursos públicos baja inversión en servicios exención fiscal compensadora insuficiente base fiscal escasez de suelo servido retención de suelo servido alienación ciudadana empobrecimiento de las familias exclusión del mercado sobreprecio a suelo servido mayor especulación expectativa de valorización sobreprecio a suelo sin servicios refugio en la informal desgravación para bajar precio débil carga fiscal INFORMALIDAD ESPECULACION el círculo vicioso a partir de Smolka, 2004

volverlo un círculo virtuoso PRECARIEDAD MUNICIPAL pocos recursos públicos baja inversión en servicios exención fiscal compensadora insuficiente base fiscal escasez de suelo servido retención de suelo servido alienación ciudadana empobrecimiento de las familias exclusión del mercado sobreprecio a suelo servido mayor especulación expectativa de valorización sobreprecio a suelo sin servicios refugio en la informal desgravación para bajar precio débil carga fiscal INFORMALIDAD ESPECULACION volverlo un círculo virtuoso a partir de Smolka, 2004

volverlo un círculo virtuoso FORTALECIMIENTO MUNICIPAL muchos recursos públicos alta inversión en servicios eliminación de exención fiscal base fiscal amplia abundancia de suelo servido liberación de suelo servido ciudadanización fiscal familias con excedente inclusión en el mercado formal suelo servido sin sobreprecio reducción de la especulación expectativas acotadas estímulo a suelo servido barato desprecio por l o informal impuesto alto a suelo vancante carga fiscal fuerte ACCESO A SUELO FORMAL OFERTA DE SUELO SERVIDO BARATO volverlo un círculo virtuoso a partir de Smolka, 2004

Comprensión de los mecanismos de mercado Propuestas para una política de suelo alternativa Comprensión de los mecanismos de mercado Concentración de actividades y corrección de densidades Mayor diversidad de actividades corrigiendo los efectos del zonning Policentralidad y mejor distribución territorial de los equipamientos de prestigio

Revisar la política fiscal Valorización del Impuesto Inmobiliario Captación de plusvalías locales

El precio del suelo es plusvalías ¿Cuál es la relación del precio del suelo con las plusvalías? El precio del suelo es plusvalías

Plusvalías es el incremento del valor que experimentan los terrenos a lo largo del proceso de urbanización Presenta rasgos específicos: 1/ Beneficia de manera diferencial a los lotes dependiendo de su localización en relación a la fuente de valorización 2/ Es atribuible a los esfuerzos de la comunidad y especialmente a las acciones del sector público 3/ A pesar de ser producidas por el conjunto de la sociedad son apropidas privadamente

La tierra es un activo que participa del proceso de desarrollo social El mercado urbano genera valorizaciones de suelo que en parte pertenecen a la comunidad Estos no son percibidos como tales y se pierde la oportunidad de: - Capturar las valorizaciones y redistribuirlas socialmente - Distribuir con equidad los costos y beneficios del proceso de desarrollo urbano - Financiar la ciudad - Promover compensaciones para situaciones especiales (protección del patrimonio urbano o ambiental) - Fomentar actividades

Recuperación de plusvalías La movilización de parte (o de la totalidad) de aquellos incrementos del valor de la tierra atribuibles a los esfuerzos de la comunidad para convertirlos en recaudación pública por la vía fiscal (impuestos, tasas, contribuciones y otras formas) o, mas directamente, en mejoramientos “in situ” en beneficio de los ocupantes o de la comunidad en general.

Argumentos para la recuperación de plusvalías Equidad en la distribución de las cargas y de los beneficios que genera el desarrollo urbano La distribución inequitativa de las rentas crea más pobreza Generación de recursos para el financiamiento legítimo de la ciudad Disciplinamiento del mercado del suelo contra la especulación Transparencia del funcionamiento de los mercados

Contribución por mejoras Participación en plusvalías Impuesto predial Amplio menú de instrumentos para recuperación de plusvalías Contribución por mejoras Participación en plusvalías Impuesto predial Impuestos a tierra vacante o baldía Suelo creado Transferencia de derechos de construcción Operaciones urbanas Reajuste de tierras Bancos de tierras

Factores comunes 1. Factor generador: incrementos (pasados, actuales o futuros) del precio de la tierra 2. Asociados a beneficios urbanos inmediatos o directos 3. El pago no siempre es en dinero: diferentes variantes 4. Son instrumentos “ad – hoc” / No permanentes 5. Los objetivos extrafiscales son más importantes

1. No hay un instrumento ideal Algunas lecciones 1. No hay un instrumento ideal 2. No son comparables ni directamente transferibles 3. Cada municipio debe crear su propio menú de instrumentos según condiciones locales