La Evolución del Mercado Hipotecario Mexicano dada la Reciente Volatilidad Global Jesús Robles Torrado Director de Finanzas Estructuradas LA

2 GMAC Financiera Objetivo: –Participar en el mercado hipotecario Mexicano a través de la originación de hipotecas y la Administración Maestra de los activos. –Proveer de liquidez al mercado primario de originación. –Participar en el desarrollo del mercado secundario de activos hipotecarios. Productos: –Líneas de almacenaje para la originación de créditos individuales. –Líneas de almacenaje para la originación de créditos a la construcción. Mercado Objetivo: –Originadores de créditos hipotecarios (Sofoles, Sofomes, Bancos, etc.). Ventajas Competitivas: –Experiencia en el mercado hipotecario –Experiencia en el mercado Mexicano y conocimiento de los productos. –Relaciones con los participantes del mercado.

3 Administración de Riesgo La Administración Maestra nos permite administrar el riesgo de los créditos hipotecarios en nuestros programas. Es una herramienta central en la estandarización de los parámetros de originación. Revisión y verificación de la documentación de los créditos. Estandarización de las información de comportamiento de los activos en programas con diferentes administradores. Transición Primero en tener bonos multi-administrador y un Administrador Maestro (Calificación de Excelente por S&P y SQ1 por Moodys)

4 Mitigantes en la Originación Compra de PortafolioLíneas de Almacenaje Todos los créditos adquiridos por GMAC Financiera son bajos productos pre-establecidos y aprobados. Cómo mejorar el perfil de riesgo desde la originación?

5 Apalancando la experiencia de GMAC-RFC GMAC Financiera a sido el único en adquirir portafolios originados por terceros y bursatilizarlos (Platforma desde 2004) Due Dilligence al 100% con auditores independientes externos (revisando 44 campos) Créditos aceptados Créditos con aclaraciones Créditos rechazados Validación del status de morosidad para determinar que créditos a adquirir Qué trae comfort? Validación automática de originación y cobranza Sistema para supervisar la cobranza y actividades de administración con base multi-originador y multi-administrador GMAC Financiera ha sido el primero en tener bonos multi- administrador y un Administrador Maestro (Calificación de Excelente por S&P y SQ1 por Moodys)

6 Procesos Automáticos en el Administrador Maestro Adicionalmente: Validación y reconciliación de flujos reportados vs. recibidos Información del desempeño del portafolio Seguimiento de procesos judiciales y extra- judiciales Seguimiento del desempeño de los administradores Validación de los pagos de seguros Errores de Cobranza: Tipo de Cambio UDI es diferente a la del día de pago Pago total incorrecto Interés requerido incorrecto Principal requerido incorrecto Interés aplicado incorrecto Principal aplicado incorrecto Prepago incorrecto Incorrectoa aplicación de prepago contra principal Periodo incorrecto Principal vencido incorrecto Interés vencido incorrecto Errores en Originación: Plazo Tasa Pago PTI LTV Status de la propiedad Estado civil Moneda de ingresos brutos y netos Valor y moneda de avalúo Deudor ya existe Desviaciones en las políticas de originación...cómo manejar calidad y altos volúmenes?

7 Crecimiento de Activos Bonos multi-originador y multi-administrador colocados en el mercado 7 de un total de 12 bonos públicos (10 RMBS + 2 ABS/CDO construcción) Administradores primarios manejados = 7

8 Análisis de Cosechas de Originación * Información de las bases de datos de GMAC ResCap, incluye créditos individuales comprados en portafolios y los originados en las líneas de almacenaje.

9 Perfil Créditos Individuales Monto Original por Edad $25.5 $900.5 $2,145.3 $1,962.3 $1,399.9 $1,026.8 $764.9 $466.3 $203.6 $- $500 $1,000 $1,500 $2,000 $2, >55 Grupo de Edades Millones Monto Original por Ingreso Bruto Mensual $542.1 $4,046.4 $2,160.5 $1,077.5 $486.7 $203.9 $112.9 $264.9 $- $500 $1,000 $1,500 $2,000 $2,500 $3,000 $3,500 $4,000 $4,500 < >70001 Ingreso Bruto Mensual pesos Millones Saldo de Originación por LTV , $- $1,000 $2,000 $3,000 $4,000 $5,000 $6,000 $7,000 $8,000 < >90 Millones Monto Original por Plazo $2.1 $21.8 $257.3 $800.8 $5,620.9 $2,192.2 $- $1,000 $2,000 $3,000 $4,000 $5,000 $6, Años Millones

10 Prepago y Morosidad Nivel de prepago anualizado como porcentaje del saldo de cartera total Incumplimiento de 90+ días como porcentaje del saldo de cartera vigente Incumplimiento de 180+ días como porcentaje del saldo de cartera vigente

11 Siguientes Pasos El mercado de capitales y los inversionistas institucionales continuarán siendo una fuente importante de financiamiento para el sector inmobiliario: –Diversificación del riesgo de prepago y crédito. –Evolución del mercado secundario de los diferentes niveles de riesgo. Evolución de los modelos de precios de riesgo de acuerdo al riesgo del activo. Segmentación de productos de acuerdo a los niveles de riesgo: –Perfil del créditos. –Perfil del acreditado. Pasar los beneficios en el mejor costo de financiamiento al usuario final del crédito. Mayor competencia en el sector y la especialización en las diferentes actividades y nichos del mercado.