1 1 Mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas (BORHIS): Situación Actual y Retos. ABM Febrero 2006

2 2 Agenda I.Introducción II.Desarrollo reciente del mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas ( BORHIs) III.Beneficios de la bursatilización IV.Conclusiones

3 3 Crecimiento proyectado del Mercado de Crédito Hipotecario en México. De acuerdo a CONAPO, el número de hogares aumentará en casi 63% entre el año 2000 y el Este fenómeno, junto con un nivel de ingreso per cápita de alrededor de USD$6,300 por persona, tienen como consecuencia un enorme potencial de desarrollo del mercado hipotecario. Fuente: CONAPO 2004 Número de Hogares en México Millones de Hogares

4 4 La cartera hipotecaria crecerá a un ritmo decreciente. SHF estima que pasará de USD$64,000 millones en 2004 a USD$216,000 millones en Fuente: Estimaciones SHF Saldo de Cartera Hipotecaria Tasa anual de crecimiento compuesto de 7.9% Miles de millones de dólares Crecimiento proyectado del Mercado de Crédito Hipotecario en México (cont…)

5 5 Las proyecciones anteriores darían como resultado el que la cartera hipotecaria pasara de ser equivalente al 11.1% del PIB en el 2004 al 27.7% en el Cartera hipotecaria / PIB Fuente: FMI, World Economic Outlook Septiembre 2004, Banco Central de Sudáfrica, CMHC (Canadá), SSKI (India), Komoco (Corea), GHB (Tailandia), China On-Line, SHF (México), Michael Lea. Datos de 2001 para Corea, Tailandia, Brasil, Polonia, China, India y Sudáfrica. Se asume un crecimiento anual del PIB del 3%. Crecimiento proyectado del Mercado de Crédito Hipotecario en México (cont…)

6 6 La totalidad del ahorro anual que fluye a través de la banca no será suficiente para financiar el crecimiento de la cartera hipotecaria. Fuente: Estimaciones SHF Crecimiento Anual de la Cartera Hipotecaria de Bancos y Sofoles vs. Ahorro Anual en Bancos e Inversionistas Institucionales Ahorro Bancos / Cartera Hipotecaria Ahorro Inv. Institucionales / Cartera Hipotecaria No. de veces Para atender la demanda de crédito hipotecario de los siguientes 20 años, resulta indispensable desarrollar un mercado de bursatilizaciones de créditos hipotecarios en el que puedan participar inversionistas institucionales Crecimiento proyectado del Mercado de Crédito Hipotecario en México (cont…)

7 7 MERCADOS Formadores de Mercado Derivados Inversionistas Mercado de Seguros de Crédito Hipotecario Fideicomisos (vehículos) BORHIS K Mercado de Seguros de Garantía Financiera Originadores Sofol o Banco Administradores Capital de Riesgo Universales SHF ofrecerá un SCH hasta del 35% en primera pérdida, un Seguro de Garantía Financiera parcial sobre los BORHIS y actuará como formador de mercado en los mismos. SHF no comprará créditos. SHF no estructurará los BORHIS. SHF nunca ofrecerá cobertura del 100% a los BORHIS. El modelo de busatilizaci ó n que SHF est á impulsando pretende lo siguiente:

8 8 Agenda I.Introducción II.Desarrollo reciente del mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas ( BORHIs) Emisiones de BORHIs Desempeño del mercado de BORHIs III.Beneficios de la bursatilización IV.Conclusiones

9 9 En la actualidad, el mercado ya cuenta con un monto emitido de BORHIs de aproximadamente 6,200 millones de pesos FideicomitenteFechaMonto (Millones de Pesos) Su Casita GMAC IDic Su Casita GMAC IIAgo-041,169.7 GMAC INov-041,072.6 Metrofinanciera IDic Metrofinanciera IIJun GMAC IIAgo Metrofinanciera IIIAgo Su Casita ISep GMAC IIIOct TOTAL6,203.3

10 Al converger hacia una estructura est á ndar se reducen los costos de emisi ó n y se promueve un mercado secundario m á s l í quido

11 Se homologan los criterios de elegibilidad de los créditos hipotecarios y se les pone GPI para que los inversionistas los perciban como “commodities” (sin distinguir entre los agentes que originan y administran la cartera). Estandarización los criterios de elegibili- dad de las Hipotecas a bursatilizar Uso de enaltecedores de crédito, niveles de subordinación similares, passtrough, AAA. Estandarización de las estructuras de los BORHIS Emisiones uniformes Menores costos de emisión, tasas de cupón y un mercado secundario más líquido Al converger hacia una estructura est á ndar se reducen los costos de emisi ó n y se promueve un mercado secundario m á s l í quido

12 Agenda I.Introducción II.Desarrollo reciente del mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas ( BORHIs) Emisiones de BORHIs Desempeño del mercado de BORHIs III.Beneficios de la bursatilización IV.Conclusiones

13 En respuesta a la demanda creciente de cr é ditos hipotecarios, el mercado de Bonos respaldados por hipotecas en M é xico ha logrado avances importantes El monto emitido en este tipo de Bonos alcanzará los $6,200 mdp al cierre de 2005, contra tan solo $595 mdp emitidos en * Proyección al cierre de 2005 Evolución del monto emitido en Bonos Respaldados por Hipotecas - 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8, * Millones de pesos Esto significa un incremento de más de 10 veces en tan solo dos años $596 $2,749 $6,200

14 Los avances recientes en el mercado de Bonos respaldados por hipotecas, se debe en cierta medida al incremento observado en el n ú mero de emisores y originadores que participan en la bursatilizaci ó n … GMAC (Patrimonio) GMAC (Crédito y Casa) Metrofinanciera Hip. Nacional GMAC Su Casita GMAC Su Casita Metrofinanciera Hip. Nacional GMAC Su Casita

15 … y al crecimiento de la participaci ó n de diferentes tipos de inversionistas Participación en las emisiones de BRH's por tipo de inversionista 0% 20% 40% 60% 80% 100% GMAC I Metrofinanciera II GMAC IIMetrofinanciera III Siefores Extranjeros Bancos Aseguradoras Soc. de Inversión

16... lo cual se ha traducido en un incremento muy importante en la demanda por BORHIs en el mercado tanto primario como secundario

17 El incremento en la demanda ha reducido significativamente el diferencial de los BORHIs respecto a los Bonos gubernamentales

18 Agenda I.Introducción II.Desarrollo reciente del mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas ( BORHIs) III.Beneficios de la bursatilización IV.Conclusiones

19 Es importante que los Intermediarios Financieros comiencen a participar en el mercado de capitales a través del vehículo de bursatilización. Al bursatilizar, el originador y administrador de cartera obtiene beneficios muy importantes: Beneficios de la bursatilización Reduce el costo de financiamiento. Reduce el nivel de capitalización. Se reduce el factor de pago al millar. Se potencializa el incremento de la rentabilidad (ROE). Con el incremento en la originación de créditos hipotecarios y con las economías de escala que se generarían, el IF. podría alcanzar niveles aún mayores de rentabilidad (ROE). Los beneficios de bursatilizar BORHIS fungibles se traducirán en que el Intermediario Financiero estará en condiciones de ofrecer un Producto Hipotecario altamente competitivo.

20 Según estimaciones de SHF, la bursatilización permite reducir el costo de financiamiento en al menos 70 p.b. (incluyendo los costos de estructuración y garantías), lo que permitiría a los Intermediarios Financieros conseguir fondos para una hipoteca a 20 años a tasa fija al 9.73%. Al desarrollar un mercado de bursatilización de créditos hipotecarios, los Intermediarios Financieros obtienen beneficios importantes. * De acuerdo al costo de fondeo publicado por SHF para marzo del 2006 para Intermediarios Financieros A en pesos tasa fija a 15 años, y considerando que el BORHI tendría una tasa de 120 p.b. superior al bono gubernamental (M10). Tasa Promedio Cartera Costos del Vehículo y GPO Tasa BORHIS 13.94% 1.20% 0.80% 0.60% 9.13% 0.72% Intereses Excedentes = 10.44% 0.80% 1.50% 1.20% 13.94% = Tasa SHF Prima GPI Seguros + comisión de administración Margen intermediación IF. Tasa promedio Cartera Seguros + comisión de administración Tasa Pass through Sin Bursatilización (Balance del IF.) Con Bursatilización (Balance del Fideicomiso) 1.50% - Prima GPI Margen de intermediación IF.

21 Agenda I.Introducción II.Desarrollo reciente del mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas ( BORHIs) III.Beneficios de la bursatilización IV.Conclusiones

22 Conclusiones Los retos para el 2006 incluyen : Bursatilizar 10,000 millones de pesos comparado con los 2,878 millones de pesos, que se bursatilizaron en el Que los beneficios de la bursatilización se transfieran al acreditado final. De ser esto factible se aumenta la accesibilidad ya que baja el ingreso necesario para acceder a un crédito. Alinear e integrar el proceso de bursatilización para que los tiempos entre originación y bursatilización se reduzcan sustantivamente.

23 Mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas (BORHIS): Situación Actual y Retos. ABM Febrero 2006