EL PLAN MAESTRO Y LA ZONIFICACIÓN. www.vidaurbana.net

EL PLAN MAESTRO Plan básico para guiar el desarrollo de la comunidad integralmente y a largo plazo. Metas de la planeación integral: Salud: Bien establecida. Evitar sobrecargas en el sistema. Seguridad Pública: Para emergencias. Densidad limitada. Circulación: Sistema de calles y estacionamientos. Jerarquías. Servicios e infraestructura: Recreación, escuelas, hospitales… Aspectos fiscales: Minimizar costos e incrementar ingresos. Metas económicas: Zonas apropiadas, acceso, empleos. Protección ambiental: Espacio abierto, agua, aire. Redistribución: Económica entre clases.

EL PROCESO DE PLANEACION INTEGRAL Viejo paradigma: Grupo de expertos. Ahora, participación comunitaria: metas cambiantes. Fase de Investigación: Proyecciones demográficas (por grupos, migración, exactitud), Inventarios de uso de suelo (aspectos ambientales, de propiedad, etc.), GIS, Desarrollo económico, Infraestructura y vialidad, Economía… Formulación de Metas: Conocimiento de los hechos y los límites por parte de la comunidad. Proceso abierto a todos. Formulando el Plan: Por la oficina de planeación o consultores. Establece compromisos. Se presentan opciones y se evalúan sus impactos (físicos, económicos, visuales, sociales). Implementación del Plan: A través de inversión y controles de uso del suelo (con consistencia) Evaluación y actualización: Ajuste de metas y estrategias.

HERRAMIENTAS DE LA PLANEACION DE USO DE SUELO INVERSION DE CAPITAL PUBLICO: Controla: Accesibilidad: Localización, jerarquía de la vialidad. El valor de la tierra: Y el tipo de uso para el sitio. La intensidad de desarrollo: Ejemplo: suburbios y comercio. CONTROL PUBLICO DE PROPIEDAD PRIVADA: Regulación de la subdivisión: calles, lotificación, derechos de paso, infraestructura, espacios abiertos (ej.). Zonificación: Adquiere carácter legal al ser aprobado por la comunidad. Incluye el mapa y el texto que determina: Area mínima, dimensiones, servidumbre, densidad, estacionamiento, imagen, letreros. Altura máxima, niveles, FAR, etc. Usos específicos permitidos. Procedimientos y requisitos. (ej.)

ZONIFICACION Popularidad: El medio más común y económico (no se paga compensación) Efectividad: Muy variable. Buen medio para zonas en crecimiento: controla presiones de desarrollo y mantiene carácter deseado. Inútil si ya no hay fuerzas de desarrollo o si ya se le dio preferencia al mercado. Debe sincronizarse con la inversión pública. Limitantes: fuerzas económicas y legales. Si la tierra se zonifica muy por debajo de su potencial económico, el litigio es seguro. Puede ser utilizada para darle poder de negociación a la entidad política. (ej.) Desarrollo: Por su rigidez y porque en sí no produce nada, ha evolucionado. Se le critica que si se saturara la zona, las metas no se lograrían (disparidad entre desarrollo teórico y real) y que limita demasiado al arquitecto, disminuyendo la calidad del diseño urbano.

HACIENDO A LA ZONIFICACIÓN MÁS FLEXIBLE. Intención de hacerla más negociable, buscando opciones que eviten ir a la corte y beneficien a la comunidad. Zonificación con Incentivos: Es posible aumentar la densidad si se reservan unidades para vivienda de sectores limitados. El desarrollador puede vender mas superficie y la comunidad cumple sus requisitos. Otra opción es condicionar el aumento en altura a cambio de ciertos espacios públicos en planta. Transferencia de derechos de desarrollo: Objetivo es concentrar el desarrollo en donde conviene y viceversa. Sirve para preservar espacio abierto. No se diferencia desde el inicio para evitar demandas y para proveer motivaciones adecuadas. Aún así, hay riesgo de abuso. Zonificación incluyente: Similar a la de incentivos, pero no es discrecional.

HACIENDO A LA ZONIFICACIÓN MÁS FLEXIBLE. Desarrollo de Unidad Planeada: La comunidad se zonifica de manera euclideana, pero la ley le permite a propietarios de terrenos mayores la opción de aplicarlo como unidad planeada y con controles mas flexibles. Puede ser de uso residencial, comercial o mixto (mas de lo que normalmente sería posible). Zonificación de Agrupación: También libera de la rigidez tradicional permitiendo mayor densidad en algunas áreas para liberar espacio para la comunidad. La densidad en general no es alterada. Zonificación por Desempeño: No especifica el uso de manera rígida, sino en base al resultado. Acuerdos de Desarrollo: Sin tomar en cuenta la zonificación, pero si el plan maestro.

DISEÑO URBANO Asume que, a pesar de la vasta escala y la complejidad de los actos humanos, el crecimiento de la ciudad puede ser dirigido. Involucra la masa y la organización de las construcciones y el espacio entre ellas. ANALISIS: Información Básica: usos del suelo, población, transporte, sistemas naturales, topografía, etc. Análisis Visual: Se asume que se crea una imagen del espacio. Aspectos perceptivos de estructura. Identificación de Áreas Suaves y Duras: Partes que pueden soportar cambios y nuevo desarrollo. Análisis Funcional: Examina las relaciones de las actividades y su relación con el sistema de circulación. SINTESIS: Conceptos de diseño que reflejan un entendimiento del problema y sus límites. EVALUACION: Dinámica y en muchos niveles. IMPLEMENTACION: Fases y estrategias.

PREGUNTAS DE DISCUSIÓN: ¿Cuáles podrían ser los puntos que se podrían investigar para el análisis previo al plan maestro en una comunidad tipo? ¿Qué tipo de objetivos podrían trazarse? ¿Qué herramientas sería práctico aplicar para fomentar el desarrollo en una zona y cuáles para limitarlo? ¿Cuáles variantes de zonificación flexible podrían aplicarse para proteger áreas de valor ambiental en un caso típico?