Comisión Fiscal - ICPNL Efectos fiscales en Operaciones Inmobiliarias Sesión del 29/Mayo/ 2018 C.P. Fernando J. Reyna Salas Socio de Impuestos y Servicios Legales Deloitte

Agenda Reversión de la deducción de terrenos. RF 2014, Artículo 191 LISR. ¿Qué ha pasado con los servicios parciales de construcción en materia de IVA. Nuevo requisito contenido en la Regla Miscelánea que permite deducir costos estimados por cobros parciales. ¿Y los anticipos?. Fideicomiso de Administración vs Empresariales. La importancia del CFDI en operaciones a través de fideicomisos.

Reversión de la deducción de terrenos Art. 191 LISR

Reversión de la deducción de terrenos Art. 191 LISR ¿Quién? Aquellos contribuyentes que se dediquen a la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios, siempre que los terrenos por los cuales se haya aplicado el estímulo, hayan sido destinados a la construcción de desarrollos inmobiliarios, para su enajenación. ¿Cuándo? Cuando no hayan enajenado el terreno después del tercer ejercicio inmediato posterior al que fue adquirido, deberán considerar como ingreso acumulable, el costo de adquisición de dicho terreno, actualizado por el periodo trascurrido desde la fecha de adquisición del terreno y hasta el último día del mes en que se acumule el ingreso.

DECRETO por el que se otorgan beneficios fiscales a los contribuyentes que se indican. DOF: 29/12/2017 ARTÍCULO TERCERO.- Los contribuyentes que se dediquen a la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios, que hayan optado por deducir el costo de adquisición de los terrenos en el ejercicio en el que los adquieran conforme a lo previsto en el artículo 191 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, no considerarán como ingreso acumulable en términos del segundo párrafo de dicho artículo, el costo de adquisición de dichos terrenos, siempre que se enajenen a más tardar dentro del cuarto ejercicio inmediato posterior al que fue adquirido.

Principales controversias sobre la reversión de la deducción de terrenos ¿Cuándo se acumula la reversión de la deducción? ¿Qué pasa con el costo de los terrenos por los cuales se revierte la deducción? ¿Qué pasa si se vende una porción de los terrenos por los cuales se tomó la deducción?

Artículo 306 RLISR. “Para efectos del artículo 191, fracción III, párrafo segundo de la Ley, cuando el contribuyente enajene parte del terreno que adquirió, determinará el ingreso acumulable a que se refiere dicho párrafo aplicando el 3% al monto deducido que corresponda a la parte del terreno que no ha enajenado, el cual se actualizará en los términos del mismo párrafo.”

Servicios Parciales de Construcción

Servicios Parciales de Construcción

Servicios parciales de construcción ¿Qué ha sucedido en relación a éste tema? ¿Realmente se está cumpliendo con los diversos requisitos? ¿Cómo está actuando la autoridad?

Deducción de costos estimados en cobros parciales

Modificación al contenido en la RMF 3. 2 Modificación al contenido en la RMF 3.2.4 que permite deducir costos estimados en cobros parciales, ¿Y los anticipos? 3.2.4. RMF 2017 Los contribuyentes del Título II de la Ley del ISR, que realicen las actividades empresariales a que se refiere el artículo 16 del CFF y obtengan ingresos por el cobro total o parcial del precio o por la contraprestación pactada o por concepto de anticipos, relacionados directamente con dichas actividades y no estén en los supuestos a que se refiere el artículo 17, fracción I, incisos a) y b) de la misma Ley, en lugar de considerar dichos cobros o anticipos como ingresos del ejercicio en los términos del artículo 17, fracción I, inciso c) de la citada Ley, podrán considerar como ingreso acumulable del ejercicio el saldo que por los mismos conceptos tengan al cierre del ejercicio fiscal de que se trate, del registro a que se refiere el párrafo siguiente, pudiendo deducir en este caso, el costo de lo vendido estimado que corresponda a dichos cobros o anticipos. Los contribuyentes del Título II de la Ley del ISR, que realicen las actividades empresariales a que se refiere el artículo 16 del CFF y obtengan ingresos por el cobro total o parcial del precio o por la contraprestación pactada, relacionados directamente con dichas actividades, y no estén en el supuesto a que se refiere el artículo 17, fracción I, inciso b) de la Ley del ISR, y emitan el CDFI que corresponda a dichos cobros en términos de la regla 2.7.1.35., en lugar de considerar dichos cobros como ingresos para la determinación del pago provisional correspondiente al mes en el que los recibieron en los términos de los artículos 14 y 17, fracción I, inciso c) de la citada Ley, podrán considerar como ingreso acumulable del ejercicio el saldo que por los mismos conceptos tengan al cierre del ejercicio fiscal de que se trate, del registro a que se refiere el párrafo siguiente, pudiendo deducir en este caso, el costo de lo vendido estimado que corresponda a dichos cobros. 3.2.4. 2DA MOD. Del 18 de Julio de 2017

Modificación al contenido en la RMF 3. 2 Modificación al contenido en la RMF 3.2.4 que permite deducir costos estimados en cobros parciales, ¿Y los anticipos? El saldo del registro a que se refiere el párrafo anterior, se incrementará con el monto de los cobros totales o parciales, que se reciban durante el citado ejercicio en los términos del artículo 17, fracción I, inciso c) de la Ley del ISR y por los cuales no se haya enviado o entregado materialmente el bien o se haya prestado el servicio y se disminuirá con el importe de dichos montos, cuando se envíe o se entregue materialmente el bien o cuando se preste el servicio, según corresponda, y por los cuales se recibieron los cobros parciales o totales señalados. Los ingresos a que se refiere el artículo 17, fracción I, inciso c) de la Ley del ISR, deberán acumularse tanto para efectos de los pagos provisionales como para el cálculo de la utilidad o pérdida fiscal del ejercicio fiscal de que se trate, cuando se dé el supuesto a que se refiere la fracción I, inciso b) del citado precepto. 3.2.4. RMF 2017 El saldo del registro a que se refiere el párrafo anterior, se incrementará con el monto de los cobros totales o parciales y con los anticipos, que se reciban durante el citado ejercicio en los términos del artículo 17, fracción I, inciso c) de la Ley del ISR y por los cuales no se haya expedido comprobante fiscal que ampare el precio o la contraprestación pactada o enviado o entregado materialmente el bien o se haya prestado el servicio y se disminuirá con el importe de dichos montos, cuando se expida el comprobante fiscal que ampare el precio o la contraprestación pactada, se envíe o se entregue materialmente el bien o cuando se preste el servicio, según corresponda, y por los cuales se recibieron los cobros parciales o totales o los anticipos señalados. Los ingresos a que se refiere el artículo 17, fracción I, inciso c) de la Ley del ISR, deberán acumularse tanto para efectos de los pagos provisionales como para el cálculo de la utilidad o pérdida fiscal del ejercicio fiscal de que se trate, cuando se dé cualquiera de los supuestos a que se refiere la fracción I, incisos a) y b) del citado precepto. 3.2.4. 2DA MOD. Del 18 de Julio de 2017

Modificación al contenido en la RMF 3. 2 Modificación al contenido en la RMF 3.2.4 que permite deducir costos estimados en cobros parciales, ¿Y los anticipos? El costo de lo vendido estimado correspondiente al saldo del registro de los cobros totales o parciales que se tengan al cierre del ejercicio fiscal de que se trate, que no estén en el supuesto a que se refiere el artículo 17, fracción I, inciso b) de la Ley del ISR, se determinará aplicando al saldo del registro a que se refiere el segundo párrafo de esta regla, el factor que se obtenga de dividir el monto del costo de lo vendido deducible del ejercicio fiscal de que se trate, entre la totalidad de los ingresos obtenidos en ese mismo ejercicio, por concepto de enajenación de mercancías o por prestación de servicios, según sea el caso. En los ejercicios inmediatos siguientes a aquél en el que se opte por aplicar lo dispuesto en esta regla, los contribuyentes deberán disminuir de los ingresos acumulables el saldo del registro que se hubiera acumulado y el costo de lo vendido estimado del costo de lo vendido deducible, calculados en los términos de esta regla, correspondientes al ejercicio inmediato anterior. 3.2.4. RMF 2017 3.2.4. 2DA MOD. Del 18 de Julio de 2017 El costo de lo vendido estimado correspondiente al saldo del registro de los cobros totales o parciales y de los anticipos que se tengan al cierre del ejercicio fiscal de que se trate, que no estén en los supuestos a que se refiere el artículo 17, fracción I, incisos a) y b) de la Ley del ISR, se determinará aplicando al saldo del registro a que se refiere el segundo párrafo de esta regla, el factor que se obtenga de dividir el monto del costo de lo vendido deducible del ejercicio fiscal de que se trate, entre la totalidad de los ingresos obtenidos en ese mismo ejercicio, por concepto de enajenación de mercancías o por prestación de servicios, según sea el caso. En los ejercicios inmediatos siguientes a aquél en el que se opte por aplicar lo dispuesto en esta regla, los contribuyentes deberán disminuir de los ingresos acumulables el saldo del registro que se hubiera acumulado y el costo de lo vendido estimado del costo de lo vendido deducible, calculados en los términos de esta regla, correspondientes al ejercicio inmediato anterior.

Modificación al contenido en la RMF 3. 2 Modificación al contenido en la RMF 3.2.4 que permite deducir costos estimados en cobros parciales, ¿Y los anticipos? Lo dispuesto en esta regla no será aplicable a los contribuyentes a que se refiere el artículo 17, penúltimo y último párrafos de la Ley del ISR. Los contribuyentes a quienes se les expida el CFDI a que se refiere el primer párrafo de esta regla, sólo podrán deducir el monto efectivamente pagado en el mes o en el ejercicio que corresponda. 3.2.4. RMF 2017 3.2.4. 2DA MOD. Del 18 de Julio de 2017 Lo dispuesto en esta regla no será aplicable a los contribuyentes a que se refiere el artículo 17, penúltimo y último párrafos de la Ley del ISR.

Fideicomisos de Administración vs Empresariales

Fideicomisos de Administración vs Empresariales VENTAJAS DESVENTAJAS No se tendría que desembolsar flujo para pagos provisionales al SAT con un coeficiente elevado del 23%. Se utilizaría el coeficiente que tenga la empresa en el año en que obtenga ingresos del proyecto. El principal riesgo es que la Autoridad Fiscal lo llegue a considerar fideicomiso empresarial y se tengan que pagar los pagos provisionales omitidos en el primer año de operaciones con su respectivos accesorios y multa. (Se recomienda realizar una adecuada implementación para minimizar este riesgo) No habría la obligación de llevar una contabilidad por cada proyecto. No se tendrían registros contables por proyecto, por lo que no podrían evaluarse resultados por proyecto ni podría practicarse una auditoria contable por proyecto. Al no llevar una contabilidad por cada proyecto, podría simplificar la carga administrativa y de registros contables. La contabilidad de todos los proyectos se llevaría en la empresa que participe en los distintos fideicomisos. Al tener que llevar el registro contable de todos los fideicomisos en la empresa que participe en el fideicomiso, podría dificultar administrativa y contablemente el control individual de cada proyecto. Contrario al fideicomiso empresarial, en el de administración se pueden consolidar pérdidas fiscales con utilidades fiscales de los fideicomisos en los que participe la empresa, ya que en este caso la pérdida sí se puede utilizar contra las utilidades de los otros fideicomisos en lo que participe la MISMA empresa.  

Fideicomisos de Administración vs Empresariales VENTAJAS DESVENTAJAS Otorga certidumbre fiscal, ya que en el caso del fideicomiso de administración (si no se instrumenta adecuadamente) existe el riesgo de que la Autoridad Fiscal lo considere como empresarial y se tengan que pagar impuestos omitidos y multas. Obligación de realizar pagos provisionales en el primer año de operaciones con un coeficiente de utilidad del 23% (coeficiente alto). Lo cual puede representar una erogación importante de recursos al SAT en un momento en el cual el flujo se requiere para el pago a proveedores por la construcción. Debido a que habría que llevar una contabilidad por cada fideicomiso, entiéndase por cada proyecto, esto permitiría evaluar los resultados de los diversos proyectos por separado. El pago del honorario al fiduciario, el cual sería un poco mayor respecto al de un fideicomiso de administración. Lo anterior permitiría una mejor y adecuada vigilancia de las ingresos y gastos y en general del destino de los recursos. En el caso de que en el fideicomiso resulte una pérdida fiscal, dicha pérdida SÓLO puede utilizarse contra las utilidades provenientes de las operaciones del mismo fideicomiso. En caso contrario se pierden.   Además de realizar pagos provisionales, el fideicomiso tendrá la obligación de llevar contabilidad, emitir comprobantes fiscales, retener el impuesto en los casos que proceda por pagos que realice y presentar declaraciones informativas a las que este obligado, así como informarle a los fideicomisarios a más tardar el 15 de febrero, sobre las utilidad o pérdida fiscal obtenida. Por lo general, el Fiduciario (La institución de Crédito), solicitará que una firma contable de prestigio reconocido audite los estados financieros y se realice una revisión fiscal periódica del cálculo de los impuestos para cerciorarse de que se están cumpliendo con las obligaciones en materia fiscal y contable. Se tendría que cubrir los honorarios de la firma contable. Ciertos Bancos (Fiduciarios) han manifestado su poco interés en involucrarse en fideicomiso empresariales. Esto es debido a la responsabilidad solidaria en materia fiscal que tienen los que fungen como fiduciarios.

La importancia del CFDI en operaciones a través de fideicomisos

La importancia del CFDI en operaciones a través de fideicomisos

FIN