PLUSVALIA CONSIDERACIONES GENERALES DAVID LUNA SANCHEZ dluna@davidluna.com.co www.davidluna.com.co

PLUSVALIA: CONCEPTO ECONOMICO Un incremento de valor generado y obtenido en una operación económica (de tipo bursátil o inmobiliaria, por ejemplo). Incremento de valor creado en un bien o derecho cuando se realiza una transmisión en la propiedad de éstos. Equivale al beneficio que el capitalista obtiene por la apropiación del trabajo excedente no pagado a los asalariados.

PLUSVALIA: CONCEPTO TRIBUTARIO La plusvalía no es un impuesto ni una contribución, es una participación sobre el mayor valor del suelo. Más que un instrumento de recaudo, la plusvalía es un mecanismo de distribución de la riqueza que busca además evitar la especulación del suelo. Es el incremento en los precios de la tierra que no se derivan del esfuerzo, trabajo o inversión del propietario, sino de acciones externas, tales como decisiones o actuaciones del ordenamiento territorial, inversiones públicas adoptadas o ejecutadas en nombre del interés general.

PRINCIPIOS DE LA PLUSVALIA Reparto de cargas y beneficios. Primacía del interés general sobre el particular . La propiedad y el suelo cumplen una función social y ecológica

MARCO LEGAL CONSTITUCION POLITICA Art. 82. Es deber del estado velar por la protección de la integridad del espacio público y por su destinación al uso, el cual prevalece sobre el interés particular. Las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común.

MARCO LEGAL LEY 388 DE 1997 Art. 73. Noción de plusvalía Art. 74. Hechos Generadores Art. 75. Efecto plusvalía por incorporación de suelo rural al área urbana Art. 76. Efecto plusvalía por cambio de uso Art. 77. Efecto plusvalía por mayor aprovechamiento del suelo Art. 78. Area objeto de la participación de la plusvalía Art. 79. Monto de la participación

MARCO LEGAL LEY 388 DE 1997 Art. 80. Procedimiento de cálculo del efecto plusvalía Art. 81. Liquidación del efecto plusvalía Art. 82. Revisión de la estimación del efecto plusvalía Art. 83. Exigibilidad y cobro de la participación Art. 84. Formas de pago de la participación Art. 85. Destinación de los recursos provenientes de la participación Art. 86. independencia respecto de otros gravámenes Art. 87. Participación en la plusvalía por ejecución de obra pública

MARCO LEGAL DECRETO No.1788 de 2004 Por el cual se reglamenta parcialmente las disposiciones referentes a la participación en plusvalía de que trata la Ley 388 de 1997. ACUERDO No.118 de 2003 Por el cual se establecen las normas para la aplicación de la participación en plusvalías en Bogotá Distrito Capital. DECRETO DISTRITAL No.084 de 2004 Por el cual se definen los lineamientos para regular la operatividad de la liquidación del efecto plusvalía y la determinación privada de la participación en plusvalía.

ASPECTOS GENERALES Hecho generador de la plusvalía consiste en la autorización específica que permite destinar un predio a un uso más rentable ó a incrementar el aprovechamiento del suelo, permitiendo una mayor área edificada, o cuando se expida a favor del propietario el certificado representativo de derechos de construcción con ocasión de la expedición de un plan parcial, según el Plan de Ordenamiento territorial.

ASPECTOS GENERALES Exigibilidad: La participación en la plusvalía sólo será exigible en el momento en que se presente para el propietario o poseedor del inmueble respecto del cual se haya declarado un efecto de plusvalía, una cualquiera de las siguientes situaciones: 1. Solicitud de licencia de urbanización o construcción. 2. Cambio efectivo de uso del inmueble generado por la modificación del régimen o zonificación del suelo. 3. Actos que impliquen transferencia del dominio sobre el inmueble. 4. Mediante la adquisición de títulos valores representativos de los derechos adicionales de construcción y desarrollo.

ASPECTOS GENERALES Obligados al pago: Están obligados a pagar el efecto plusvalía los propietarios o poseedores de los inmuebles que tengan autorización para darle un uso más rentable a su inmueble o para incrementar el aprovechamiento del suelo. Tarifa En el año 2004: es del 30% En el año 2005: es del 40% En el año 2006 y siguientes: es del 50%

ASPECTOS GENERALES Cómo declarar la plusvalía El DAPD es el encargado de liquidar y notificar el efecto plusvalía de cada predio que es objeto de acción urbanística. Dichos valores le son notificados por DAPD al propietario o poseedor del inmueble. Para determinar el valor que se debe declarar y pagar como participación en plusvalía, se tiene en cuenta lo siguiente:

ASPECTOS GENERALES Cómo declarar la plusvalía El valor dado por Planeación mediante resolución como “efecto plusvalía” por metro cuadrado, se multiplica por la tarifa 40% (año 2005) y éste resultado a su vez se multiplica por el número de metros cuadrados de terreno que tenga el predio, el resultado será el efecto plusvalía total del predio. EFECTO PLUSVALÍA TOTAL = Efecto plusvalía por metro cuadrado x tarifa 40% (año 2005) x número de metros cuadrados de área de terreno.

ASPECTOS GENERALES Ejemplo del Calculo de Plusvalía: En el caso de un predio de 100 M2, cuyo valor por metro cuadrado era $1.000.000 por metro cuadrado, que por el acto administrativo pasó a $1.200.000 por metro cuadrado, el efecto plusvalía por metro cuadrado será: $200.000, en consecuencia. EFECTO PLUSVALÍA TOTAL = $200.000 x tarifa 40% (año 2005) x 100 m2 Efecto Plusvalía = $8.000.000

ASPECTOS GENERALES Formas de pago de la plusvalía La participación en la plusvalía podrá pagarse mediante una cualquiera de las siguientes formas: 1. En dinero efectivo. 2. Transfiriendo a la entidad territorial una porción del predio objeto de la misma, del valor equivalente a su monto. 3. El pago mediante la transferencia de una porción del terreno podrá canjearse por terrenos localizados en otras zonas de área urbana, haciendo los cálculos de equivalencia de valores correspondientes.

ASPECTOS GENERALES Formas de pago de la plusvalía 4. Reconociendo a la entidad territorial un valor accionario o un interés social equivalente a la participación. 5. Mediante la ejecución de obras de infraestructura vial, de servicios públicos, domiciliarios, áreas de recreación y equipamientos sociales, para la adecuación de asentamientos urbanos en áreas de desarrollo incompleto o inadecuado, cuya inversión sea equivalente al monto de la plusvalía. 6. Mediante la adquisición anticipada de títulos valores representativos de la participación en la plusvalía liquidada Las modalidades de pago de que trata este artículo podrán ser utilizadas alternativamente o en forma combinada.

ASPECTOS GENERALES Área objeto de la participación en la plusvalía. Para el caso de cada inmueble, igual al área total del mismo (metros cuadrados) destinada al nuevo uso o mejor aprovechamiento, descontada la superficie correspondiente a las cesiones urbanísticas obligatorias para espacio público de la ciudad, así como el área de eventuales afectaciones sobre el inmueble en razón del plan vial u otras obras públicas, las cuales deben estar contempladas en el plan de ordenamiento o en los instrumentos que lo desarrollen.