DERECHO REAL DE CONDOMINIO . LCH

el condominio como “derecho real autónomo “ Artículo 2503 VELEZ 1. el dominio y el condominio 2.el usufructo 3.el uso y la habitación 4. las servidumbres activas 5. hipoteca 6. prenda 7. anticresis 8. superficie forestal ( ley 25.509) Art. 1887 CCCN el dominio; el condominio: como derecho real autónomo sobre cosa propia y principal también llamado co-propiedad la propiedad horizontal; los conjuntos inmobiliarios; el tiempo compartido; el cementerio privado; la superficie; el usufructo; el uso; la habitación; la servidumbre; la hipoteca; la anticresis; la prenda.

Mariani de Vidal: “ el dominio junto con el condominio son – eran- los derechos reales por excelencia junto a un puñado de otros derechos reales ** **MARIANI de VIDAL, Marina, Derechos Reales Tomo I , año 2004.

Derecho Comparado

El artículo 1983 del nuevo Código Civil y Comercial LO DEFINE : "Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa** Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción”  _____________________________________ ** nombre genérico: puede ser un porcentaje(%) ó una fracción (1/4)

De la definición que ofrece el Código se desprende sus CARACTERES: 1) el condominio es un derecho real, principal, autónomo sobre cosa propia  2)de titularidad de más de una persona;  3) recae sobre toda la cosa, cierta y determinada , mueble o inmueble , pero se ejerce sobre partes ideales o abstractas : sobre partes indivisas ( ej mitad , cuarta parte ,un tercio etc), por cuotas (ej 1/2, 1/5) , o porcentuales ( %) cuya proporción puede ser igual o diferente

NO ES CONDOMINO LA COMUNIDAD DE BIENES QUE NO SON COSAS Ej la comunidad hereditaria: varios herederos no son condóminos La comunidad de gananciales: los cónyuges no son condóminos Obligaciones indivisibles de sujeto plural: comunidad de deudas Co-usufructo, co-superficie, co-uso , co-titularidad de derechos reales en general

Diferencias con la cotitularidad de derechos u obligaciones Varios compradores por boleto: no son condóminos , tienen cotitularidad de derecho de crédito contra el vendedor para la entrega de la cosa , ó el otorgamiento de la escritura Varios obligados al pago de una deuda: no son condóminos , sus obligaciones se rigen por las normas de las obligaciones solidarias o mancomunadas NO SE RIGEN POR LAS NORMAS DEL CONDOMINIO sólo en forma subsidiaria a sus normas específicas ( art. 1984)

***nuevo. Las normas del condominio se aplican supletoriamente a la comunidad de derechos El art. 1984 introduce una novedad cuando dispone: "Las normas de este título se aplican, en subsidio de disposición legal o convencional, a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes". PRIMERO : normas especiales de cada derecho y supletoriamente las reglas del condominio

INSTRUMENTO CONSTITUTIVO DEL CONDOMINIO La Doctrina sugiere el otorgamiento de un Instrumento constitutivo en donde estén acordados todas los pactos y reglas que regirán el ejercicio, uso y goce de la cosa común –Kiper, Clusellas, Gurfinkel de Wendi Puede coincidir con el título suficiente , o no :Acto jurídico que revestido de las formalidades tiene por objeto constituir o transmitir el derecho real : art. 1892 CCCN Será oponible a todos los condóminos que lo hayan aceptado en el mismo acto o por ratificación posterior

Tienen la “co- posesión” del todo: acciones posesorias y reivindicar MODO SUFICIENTE: la co-posesión se convierte en posesión de la totalidad de la cosa. Respecto de la co-posesión se aplica el mismo principio a un objeto divisible en tanto permanezca el estado de indivisión, tanto es asi que el art. 2245 legitima a c a d a u n o de los copropietarios para iniciar las acciones posesorias, sin necesidad de contar con la conformidad de los otros coposeedores. En el mismo sentido el art. 2251 autoriza a c a d a condómino a reivindicar la cosa común (y no una parte material y determinada de ella) contra un tercer detentador.

______________________________ Cláusulas en las escrituras de venta de parte indivisa , acápite “ manifestaciones de las partes: Tradición Posesoria: El transmitente hace entrega al adquirente , la posesión por medio de la tradición , de la cosa ( no de la parte indivisa) , quien la recibe de conformidad ______________________________ Si bien es cierto que la posesión es una cuestión de hecho , las cláusulas escriturarias no deben ser vacías de contenido… o meras formalidades LCH

NORMAS que rigen el CONDOMINIO 1)Normas especiales: El condominio se rige principalmente por las normas del Título IV del Libro IV CCCN . Artículos 1983 a 2003 2)En aquello que no esté previsto, habrá que acudir en primer lugar a las normas del derecho real de dominio (remisión del art. 1984 ), 3)luego a las disposiciones generales sobre derechos reales (arts. 1882 a 1907) 4) y finalmente, a las restantes normas del Código, especialmente a aquellas que regulen situaciones similares, como las de la comunidad hereditaria (remisión del art. 1996 CCCN).**** Gurfinkel de Wendy

Constitución: modos de adquirirlo Modo General : igual que todos los derechos reales. 1.Por ende, el condominio puede nacer por título y modo suficientes : ej varios compran un terreno 2.por la inscripción registral constitutiva: ej varias personas compran un auto 3.por un acto de última voluntad: ej legado de cosa cierta a mas de una persona ( la institucion de hereros NO , la sucesión universal NO , la comunidad hereditaria no es condominio) 4.por disposición de la ley: casos de indivisión forzoza 5. y por prescripción: breve o larga , o por otra sentencia Modos especiales de adquirir el dominio (ej: apropiación por más de una persona, aluvión que incremente un inmueble que pertenece a varias personas, etc.).

Clases 1) SIN INDIVISION 2) CON INDIVISION FORZOZA 2.A Condominio indivisión forzosa temporaria : Plazo máximo convencional de suspensión de la partición 10 años. Si es menor se puede prorrogar hasta 10. Si es mayor se entiende por 10. Art. 2000 CCCN. Las cláusulas de indivisión y su cese anticipado, sólo producen efectos frente a terceros con la inscripción en el registro art. 2003 CCCN 2.B Condominio con indivisión forzosa perdurable: cada condómino tiene su parte indivisa y hay una cosa más que es accesorio indispensable Se han simplificado las normas relativas a muros, cercos y fosos , CCIF y las presunciones de medianería. No se ha hecho referencia a los Códigos de Edificación Provinciales y normas municipales.

FACULTADES de cada condómino: 1) PARTE INDIVISA En cuanto a los actos de DISPOSICION: son amplísimas, son las del dominus ó dueño : cada uno transferirla, a titulo gratuito –donación o legado- u oneroso : venta , permuta, dación en pago y gravarla sin conformidad de los otros, constituir derechos reales de usufructo, uso, también hipoteca ( 2207 CCCN) Puede renunciar a su derecho ***NUEVO La renuncia del condómino a su parte acrece a los demás condóminos. Siguiendo el criterio sentado por la reforma en materia de propter rem, el Art.1991 CCCN dispone que el condómino no puede liberarse de contribuir a los gastos de conservación y mejoras necesarias por renuncia a su derecho.

*** nuevo HIPOTECA DE PARTE INDIVISA ARTÍCULO 2207.- Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso. ___________________________________ No hay líneas de crédito a la fecha

****nuevo SE ELIMINÓ la solidaridad legal que fijaba Vélez en los arts 2689 y 2690 para las cargas reales Ya NO hay una norma que obligue a todos los condóminos al pago total de la deuda gravada Ningún condómino responde por el otro, salvo la responsabilidad por evicción de los coherederos ( art. 2404) _____________________________ Bueno para el condómino malo para el acreedor

. Reembolsar los gastos que otro haya efectuado obligaciones Pagar los gastos de conservación y reparación : obligación mancomunada: en proporción a sus partes indivisas ( arts 825 y siguientes) . Reembolsar los gastos que otro haya efectuado . No obstaculizar el ejercicio de iguales facultades a los otros, ni deteriorarla . Dividir el condominio no se puede pactar la indivisión por tiempo indeterminado, ni renunciar a la acción por igual cláusula ( art. 1999) OJO NORMA DE ORDEN PÚBLICO

2) Respecto de la PARTE COMUN : SON LIMITADAS Están limitadas por la misma ley, o por convención Los actos de disposición jurídica o material del todo o de parte determinada deben ser unánimes, ***no así los actos necesarias y/o útiles para un mejor aprovechamiento NUEVO II. En cuanto al USO Y GOCE: art. 1986 "Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino...". ¿Cómo se fija ese destino? El art. 1985 : ” Destino de la cosa: El destino de la cosa común se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho” Doctrina: Si la cosa tiene un destino convencional, las partes pueden convencionalmente darle otro

EL CONDOMINO y los derechos reales

El condómino SI puede constituir Derecho Real de usufructo ( art. 2130) Derecho Real de Uso( art. 2154) Derecho Real de Hipoteca( arts 2206 y 2207) Anticresis ( art. 2213)

El condómino NO puede constituir… X No así el derecho real de habitación X No así la Prenda: art. 2219 por el dueño ó por todos X No la servidumbre: art. 2163: La servidumbre puede recaer sobre el todo o una parte material ACA OJO!! Contradicción: X No a la “S u p e r f i c i e “: ….art. 2116: sobre todo el inmueble o parte determinada …..***(Abella , Marini de Vidal , Nuevo Libro: D.Reales en el CCCN pag 204 Tomo I , ) Si a la superficie : el art. 2118 : legitima a los titulares del Dominio, Condominio y Propiedad Horizontal para constituirlo (Kiper, Gurfinkel )

QUID Si el condominio recae sobre una finca o edificio podrán usarlos en forma simultánea Si el condominio recae sobre un par de zapatos ó un auto , ó un monoambiente, no tolerará ese uso habrá que convenir el uso alternado ó sucesivo, ó excluyente y si no hay acuerdo , por asamblea su administración

SI HAY ACUERDO PACTOS de USO Y GOCE de la cosa común

SI HAY ACUERDO : PACTOS Dada la pluralidad de sujetos respecto de una única cosa común, el ejercicio de los derechos de los condóminos sobre ella requiere si hay acuerdo una reglamentación que permita el uso y goce más amplio que su destino permita Marco art. 1987

*** NUEVO Pactos: Partición de uso y goce de la cosa común art. 1987: "Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales" *** ARTÍCULO 1988.- Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente. *** artículo que ha recogido la doctrina y jurisprudencia a la fecha , basado en el proyecto del 98

ATILIO ALTERINI y GABRIEL CLUSELLAS

El Dr. Alterini cita estos ejemplos: Pueden convenir el uso y goce alternado: Un departamento utilizado turísticamente donde los comuneros pacten usarlo en distintas épocas del año en forma alternada y excluyente. También pueden realizar una división material y ejercitar cada condómino su derecho en forma exclusiva y excluyentes sobre partes materiales, como si pactan que uno explotará unas hectáreas y el otro , otras

Se los llama: “PARTICION DE USO y GOCE”( ***Alterini Atilio) Ó “PARTICION PROVISIONAL “ siguiendo al art. 2370 ( ***Abella- Marini de Vidal ) CONVENIO DE USO Y GOCE : artículo 1897 CCCN FORMA: no hay forma impuesta, por tanto: art. 262: oral, por escrito , o por signos inequívocos Requieren Voluntad Unánime ( lo que no quiere decir todos en el mismo acto)

(Fuente: Clusellas Codigo Civil y Comercial Comentado tomo 6 p. 895) APLICACIÓN PRÁCTICA. - Seguidamente se expone el texto sugerido para algunos modelos de cláusulas de convenios de uso y goce. CASO DE INMUEBLE EN LUGAR VACACIONAL a) Uso ALTERNADO. Los adquirentes declaran: a) que adquieren el inmueble en condominio y por partes iguales ; b) que pactan el uso y goce alternado del inmueble en los términos del artículo 1987 del Código Civil y Comercial, y estipulan: 1) El señor X usara el departamento objeto de condominio, en forma exclusiva, durante los meses de diciembre y enero, destinándolo a su vivienda personal y la de su grupo familiar. 2) El señor Y usará el inmueble durante los meses de febrero y marzo, en forma exclusiva, destinándolo a su vivienda personal y la de su grupo familiar en ese período. 3) Cada condómino podrá en el lapso de tiempo que le corresponde, locar el inmueble a terceras personas, darlo en comodato o tenerlo desocupado, debiendo responsabilizarse por su conservación y mantenimiento.    

4) El uso y goce y los gastos de conservación y mantenimiento del inmueble durante los restantes meses del año corresponde a ambos condóminos conjunta e indistintamente; cada uno de ellos deberá informar al otro, con un mínimo de quince días de anticipación, su voluntad de usarlo en ese período y el tiempo de ocupación estimado; en caso de coincidencia de fechas deberán resolverlo conjuntamente. 5) Este convenio podrá ser total o parcialmente modificado por voluntad de ambas partes, manifestada por escrito y con firmas certificadas, sin necesidad de otorgar escritura pública. 6) En el caso de que cualquiera de los titulares dispusiera de su parte indivisa a favor de un tercero, por cualquier título o contrato, el actual acuerdo quedará sin efecto sin necesidad de previa notificación, a menos que el o los adquirentes lo acepten expresamente.

Se le podría agregar LCH 7) El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización al otro otro condómino, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente ( art. 1988)

Otro Caso :condominio de un edificio con dos unidades independientes destinadas a local en planta baja, y dos unidades de vivienda independientes en el primer y segundo piso (sin estar sometido al derecho real de propiedad horizontal), determinándose el ejercicio del uso y goce exclusivo y excluyente sobre sus partes materiales (aun sin tener igualdad de partes indivisas) Los adquirentes declaran: a) que adquieren el inmueble en las siguientes proporciones: corresponde al señor A la mitad indivisa del inmueble (1/2); al señor B una cuarta parte indivisa (1/4); y al señor C la restante cuarta parte indivisa (1/4); b) que el bien permite su uso y explotación por partes materiales perfectamente diferenciables, en adelante denominadas “unidades” que se determinan físicamente según croquis que suscriben las partes en este acto y que se agrega a la presente, y se detallan a continuación: I) unidad 1 ubicada en la planta baja, con entrada por el número 1 de la calle Velez Sarsfield, destinada a local comercial, con las siguientes medidas... [describir detalladamente la parte material de acuerdo con el croquis, que se recomienda que esté confeccionado por un profesional habilitado al efecto]; 2) unidad 2 ubicada en la planta baja, con entrada por el número 3 de la calle Vélez Sarsfield, destinada a local comercial con las siguientes medidas...; 3) unidad 3 ubicada en la planta primer piso, con entrada por el número 2 de la calle Vélez Sarsfield, destinada a vivienda, con las siguientes medidas...; y 4) unidad 4 ubicada en la planta segundo piso, con entrada por el número 2 de la calle Vélez Sarsfield, destinada a vivienda, con las siguientes medidas...; c) que pactan el uso y goce exclusivo y excluyente de las unidades descriptas, en los términos del artículo 1987 del Código Civil y Comercial, y estipulan: I) el señor A usará y gozará exclusiva y excluyentemente de las unidades 1 y 2 de planta baja, destinándolas a la explotación de locales comerciales de cualquier rubro, siempre que esté permitido por las ordenanzas Municipales y disposiciones administrativas vigentes. Tiene facultad de locarlas a terceras personas, darlas en comodato o tenerlas desocupadas, debiendo responsabilizarse de su

conservación y mantenimiento, y tomando a su exclusivo cargo todos los gastos y erogaciones que devengue la afectación a tal destino. Los frutos obtenidos de la explotación de las citadas unidades serán percibidos por el señor A exclusivamente (conf. art. 1995). II) El señor B usara y gozará exclusiva y excluyentemente de la unidad 3 del primer piso, destinándola a su vivienda personal Y la de su grupo familiar. Tiene facultad de locarla a terceras personas, darla en comodato o tenerla desocupada, debiendo responsabilizarse de su conservación y mantenimiento, y tomando a su exclusivo cargo todos los gastos y erogaciones que devengue la afectación a tal destino. Los frutos obtenidos de la explotación, en su caso, serán percibidos por el señor B exclusivamente III) El señor C usará y gozará exclusiva y excluyentemente de la unidad 4 del segundo piso, destinándola a su vivienda personal y la de su grupo familiar. Tiene facultad de locarla a terceras personas, darla en comodato o tenerla desocupada, debiendo responsabilizarse de su conservación y mantenimiento, y tomando a su exclusivo cargo todos los gastos y erogaciones que devengue la afectación a tal destino. Los frutos obtenidos de la explotación, en su caso, serán percibidos por el señor C exclusivamente. III) Este convenio podrá ser total o parcialmente modificado por voluntad de todas las partes, manifestada por escrito. IV) En el caso de que cualquiera de los titulares dispusiera de su parte indivisa a favor de un tercero, por cualquier título o contrato, el actual acuerdo deberá ser expresamente aceptado por el adquirente, quedando a salvo el derecho del mismo de solicitar la partición en los términos de los artículos 1996, 1997 y concordantes del Código Civil y Comercial. 

Ó los condominios de zonas no urbanas Acuerdan los condóminos que : 1)cada uno tendrá el uso exclusivo y excluyente del lote que en croquis por separado, que ha sido firmado por todos , y se identifica como LOTE …..5 2) que renuncian a reclamar derechos sobre cualquier otro lote y a reclamar indemnización a los otros condóminos por el uso excluyente que pudiera resultar de su porcentaje 3) se compromete a respetar el reglamento de convivencia el cual conoce y acepta 4) se comprometen a efectuar la división total o parcial de condominio cuando ello sea legalmente posible , otorgándose recíprocamente poderes irrevocables y con validez post mortem con el asentimiento conyugal respectivo para dicho fin pudiendo firmar los planos respectivos 5) se compromete a pagar los gastos de mantenimiento , impuestos , tasas , servicios y mejoras necesarias y a reembolsar los mismos por otros condóminos y que le correspondan , como asimismo los gastos necesarios para el mantenimiento y conservación de la cosa común

*** nuevo LOCACIÓN por uno de la cosa común? Vélez prohibía la locación de uno solo de la cosa común . CCCN suprimió la prohibición: es un típico acto de administración – no es disposición- : puede implicar un pacto , expreso o tácito de uso alternado ( art.1987) o excluyente ( art.1988 ) o haber sido decido en asamblea ( art. 1994)

EFICACIA de los PACTOS ????? De Indivisión De uso y goce

A. Pactos de Indivisión: 1- PLAZO -10 años (ARTÍCULO 2000. Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo. )ESTE PLAZO ES CONTESTE CON LOS PLAZOS o MODALIDADES DEL DOMINIO REVOCABLE : ART. 1965

2- Efectos entre los condóminos Oponibilidad plena entre quienes firmaron el pacto 3- Efectos a terceros ARTÍCULO 2003.- Publicidad de la indivisión o su cese. Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad.

B. Pactos de Uso y Goce PLAZO: Los otros pactos de uso y goce excluyente o alternado nos preguntamos si TIENEN PLAZO de duración???? Los arts 1987 y 1988 no mencionan plazo , pero el art . 1984 remite a las normas del Dominio Art. 1965 del Dominio Revocable pone como límite 10 años a los plazos y condiciones resolutorias : APLICACIÓN SUPLETORIA ???

2)Efectos respecto de los condóminos Pleno efecto para los que lo firmaron 3)Efectos para los terceros: Estos pactos no se inscriben en el Registro de la Propiedad , salvo que tengan plazo, por ello solo tienen efecto respecto de terceros por la publicidad cartular , o sea en la medida que se pruebe que conocieron los pactos

y si NO HAY ACUERDO EN EL USO Y GOCE DE LA PARTE COMÚN????? ó HAY OPOSICIÓN SOBRE EL USO EXCLUYENTE DE UNO/ALGUNOS?

*** NUEVO ASAMBLEA DE CONDOMINOS

ASAMBLEA DE CONDÓMINOS**Nuevo ARTÍCULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración. “ARTÍCULO 1994.- Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria(ORDEN DEL DIA) y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable. La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte “ . ???

Quórum y Resolución: mitad + 1 MAYORIA ABSOLUTA DE VALOR de todas las partes indivisas, no numérica) y de TODOS los condóminos (no de los presentes). Significado SUERTE: podría significar “árbitros “ para Mariani y Abella. Dra Fabiana Martinelli : dice que significa “ tirar la moneda “

La decisión obliga a todos los condóminos 1) deben resolver en Asamblea 2) En caso de “empate” para la doctrina (Mariani de Vidal , Abella , Kiper, Gurfunkel ) nada obstaría a que las partes puedan pactar que para este caso se someterán a la decisión de árbitros o mediadores , como lo disponía Vélez en el art. 2706 3) los ausentes y los disidentes : deben acatar la decisión de la mayoría en los conflictos de administración . Siempre podrán pedir la división de condominio , o recurrir al Juez para que dirima.

Condominio entre cónyuges??

condominio de partes indivisas gananciales Cuando ambos cónyuges adquieren una parte indivisa o porcentaje cada uno: se asimila al condominio: a esos bienes se los llama: Gananciales de titularidad conjunta ó condominio de partes indivisas gananciales Los acreedores sólo pueden agredir la parte de su deudor…… no la parte del cónyuge no titular , sigue IGUAL Normas Aplicables: Derecho específico Subsidiariamente: normas del condominio

SI: HAY Condominio entre cónyuges: es un condominio con limitaciones NUEVO Art. 471.— Bienes adquiridos conjuntamente. La admi- nistración y disposición de los bienes adquiridos conjunta- mente por los cónyuges corresponde en conjunto a ambos, cualquiera que sea la importancia de la parte correspon- diente a cada uno. En caso de disenso entre ellos, el que toma la iniciativa del acto puede requerir que se lo autorice judi- cialmente en los términos del artículo 458. A las partes indivisas de dichos bienes se aplican los dos artículos anteriores. A las cosas se aplican las normas del condominio en todo lo no previsto en este artículo. Si alguno de los cónyuges so- licita la división de un condominio, el juez de la causa puede negarla si afecta el interés familiar.

Graciela Medina doctoraraciela a Se aplican las reglas del condominio, pero con importantes limitaciones que hacen a la especificidad de las relaciones entre cónyuges: 1)si hay acuerdo: decisión conjunta, supresión de la decisión por mayoría en la administración, ( ASAMBLEA NO) 2)posibilidad de autorización judicial en caso de disenso sobre la administración o la disposición, 3) y limitación de la facultad de requerir la división de los condominios. (en interés de la FAMILIA) Graciela Medina doctoraraciela a

PARTICIÓN ídem VÉLEZ Pone fin al condominio Es declarativa y no constitutiva ( art. 2403: por disposición legal) Tiene efecto retroactivo No intervierte el título , es la misma causa, Ídem que la partición hereditaria

ULTIMA REFLEXIÓN: PHE? ¿SON LOS CONDOMINIOS de inmuebles CONJUNTOS INMOBILIARIOS???? ¿SE LES APLICA las normas de PHE????

EN EL EJEMPLO QUE DIMOS….. Qué tienen los pactos – zonas rurales- de diferente con los cientos de condominios en la Provincia de Mendoza : Tanto en el Pedemonte : ej barrio de los parapentistas, u otros . Como en zonas rurales que se han ido urbanizando en Lavalle, en Guaymallén –Corralitos-, en Maipú , en Tupungato

PHE: Los conjuntos Inmobiliarios son llamados también NUEVOS DERECHOS REALES COPARTICIPATIVOS… Dra Alicia Puerta Después de Pcia de Buenos Aires, Mendoza es la Provincia que tiene más urbanizaciones privadas La exigencia del Art. 2075: hay que analizar, no todos los emprendimientos inmobiliarios hay que adecuarlos

En Mendoza , la mayoría de ellos , tanto de los Conjuntos Inmobiliarios como los condominios, se han hecho sobre la finca del abuelo

BUENOS AIRES - ------ MENDOZA

ARTÍCULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda per- manente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asi- mismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales. ARTÍCULO 2074.- Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las uni- dades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.

NORMAS ESTRUCTURA LES Régimen jurídico no le aplica NO: consorcio NO :cobro ejecutivo NO: Consejo de Propietarios NORMAS OPERATIVAS: Si para la vida del barrio SI Asamblea Si Libros Si Administración Si Reglamentos de Uso y Goce, y de convivencia

Los condominios NO SON PHE El CONDOMINIO, si es todo condominio aunque sea un emprendimiento urbanístico NO ES CONJUNTO INMOBILIARIO LAS EXPENSAS NO TIENEN COBRO EJECUTIVO: 1.cualquier condómino puede pagar los gastos necesarios con derecho a reembolso, no así los gastos útiles- 2.Todos los condóminos están obligados a los gastos de mantenimiento y la renuncia al derecho no los exime de la obligación de cumplir Las relaciones y conflictos SE RIGEN POR LAS NORMAS DEL CONDOMINIO y supletoriamente por las del dominio, con las facultades expresas para celebrar pactos de uso ( conjunto, alternado o indistinto) y goce ( compartido o excluyente)que tendrán plenos efectos entre los firmantes de los mismos Pueden nombrar un Administrador Sus normas se aplican a otras comunidades de derechos como la comunidad de gananciales y la hereditaria

HEMOS REFLEXIONADO sobre…. I Derecho Real de condominio como derecho real autónomo II Ejercicio del derecho real sobre la parte indivisa III Ejercicio del derecho real sobre la cosa común: Pactos de uso y goce : simultáneo , alternado, excluyente IV Resolución de conflictos : Asamblea y sus resoluciones: quórum y mayoría, en caso de empate, y último recurso: pedir la partición o el juez V Ejemplos y CLÁUSULAS usuales VI Normas aplicables : a)NO ES PHE aunque sea un Conjunto Inmobiliario , b)pueden aplicarse las normas operativas , rigen primero las normas del Condominio para la mayoría de Asambleas: c)No HAY COBRO EJECUTIVO de los gastos de mantenimiento si no hay adecuación a PHE; d)entre cónyuges hay condominio (ART. 471)

QUE SEA DE UTILIDAD !!!!! LCH