Dra. Claudia M Alvarado H. Abg. Maracaibo, Maracaibo, REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD PRIVADA DR. RAFAEL BELLOSO CHACIN. ESCUELA DERECHO ASIGNATURA: CONTRATOS

 VENTA CON PACTO DE RETRACTO El retracto es una acción que produce como efecto que una cosa, vendida bajo ciertas condiciones especiales, puede ser forzosamente adquirida por el vendedor al comprador, es decir, es volver a la situación jurídica previa al contrato de compra venta. La doctrina lo ha dividido en dos tipos: el retracto convencional y el retracto legal. Gelman (1993), comentando la acción de retracto, la define como: “pacto particular por el cual el vendedor se reserva el derecho de deshacer la venta, y de las circunstancias en que la ley permite a un tercero subrogarse en lugar del comprador”.

 VENTA CON PACTO DE RETRACTO O RETRACTO CONVENCIONAL a.Retracto convencional: Es un contrato de venta donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad de la cosa vendida y el comprador se compromete a pagar el precio de lo convenido, pero con una particularidad, que es la existencia de una condición resolutoria; el vendedor se reserva el derecho de adquirir la cosa vendida regresándole al comprador lo pagado además de los intereses, según el artículo del Código Civil. Ejemplo: Juan le vende su casa a Luis, con la salvedad que, en caso de una devaluación durante el tiempo de pago de la parte convenida (ha pagado el 90%, falta el 10%, para el cual acordaron esperar 90 días desde la firma del contrato), Juan podrá recuperar la propiedad de su casa, pagando lo recibido más los intereses y gastos de documentación legal.

 NATURALEZA JURÍDICA (CONDICIÓN RESOLUTORIA) La existencia de una condición resolutoria se produce porque, llegado el momento de devolución de las cosas, éstas regresan a su lugar de origen, el vendedor recupera la cosa y el comprador recibe el pago (su dinero) más los intereses, por lo que la obligación se resuelve.  COSAS QUE PUEDEN SER OBJETO DEL PACTO: Las cosas que pueden ser objeto del pacto de compra-venta son: Muebles, Inmuebles, Corporales, Incorporales.  PLAZOS PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO: Art CC. establece el pacto para el ejercicio del derecho.

 NATURALEZA JURÍDICA (CONDICIÓN RESOLUTORIA) La existencia de una condición resolutoria se produce porque, llegado el momento de devolución de las cosas, éstas regresan a su lugar de origen, el vendedor recupera la cosa y el comprador recibe el pago (su dinero) más los intereses, por lo que la obligación se resuelve.  COSAS QUE PUEDEN SER OBJETO DEL PACTO: Las cosas que pueden ser objeto del pacto de compra-venta son: Muebles, Inmuebles, Corporales, Incorporales.  PLAZOS PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO: Art CC. establece el pacto para el ejercicio del derecho. Las disposiciones de este artículo no impiden que puedan estipularse nuevas prórrogas para ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo fijado y esas prórrogas lleguen a exceder de cinco (5) años.

La prórroga funciona cuando, faltando un (1) día para el vencimiento del lapso de cinco (5) años, las partes pueden prorrogarlo, logrando así que, sumado el tiempo que ya transcurrió, se exceda de los cinco (5) años.  INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN (art del C.C.), El vendedor pierde el derecho de propiedad de la cosa y el comprador adquiere dicha propiedad. Si al vencerse el plazo, el vendedor no paga (en caso de querer ejecutar su acción de retracto), no es necesario elaborar un nuevo documento que ratifique que el comprador es el nuevo propietario del bien. En caso de la ejecución de la obligación del vendedor (pago), debe realizarse un nuevo documento de transferencia de la propiedad.  FACULTADES DEL COMPRADOR DURANTE EL PACTO: Art. 1544, 1539 cc

 FACULTADES DEL VENDEDOR DURANTE EL PACTO: El vendedor no tiene ninguna facultad, sólo sirve de mero observador. Tiene que buscar el dinero para pagar y poder recuperar la cosa. El principio general es que el vendedor debe pagar el precio, mejoras, bienhechurías, entre otros, para que se le devuelva la cosa; si no lo hace, no tiene derecho a que se le regrese, según el art del C.C., El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador.

 ACCIÓN DEL VENDEDOR CONTRA TERCEROS: Si el comprador vende la cosa a un tercero, el vendedor debe ir contra el tercero para que le devuelva la cosa pagando el precio. Y este tercero puede ir contra el comprador (acción de saneamiento de la ley), porque este actuó de mala fe, ya que no le dijo que sobre el bien existía una venta con pacto de retracto. El que vendió retrae el bien de manos del tercero. Art cc. Por lo general, el vendedor queda como arrendatario del inmueble. Está prohibido colocar la cláusula en el contrato de arrendamiento de que la falta de pago de mensualidades ocasiona la pérdida del derecho de retraer el bien. Es necesario celebrar un contrato de arrendamiento para que el vendedor pueda continuar habitando el inmueble. Cláusula prohibida: penar al vendedor con la pérdida del derecho de recuperar la cosa por la falta de pago de cánones de arrendamiento.

 BENEFICIO DE EXCUSIÓN FRENTE A LOS ACREEDORES DEL VENDEDOR: Si los acreedores del vendedor demandan al acreedor, éste, en la contestación de la demanda, puede oponer el beneficio de excusión, mediante el cual señala a los acreedores que el acreedor (vendedor) tiene otros bienes con qué responder (especificar), y el comprador consignará una impensa ante el tribunal para que se investigue sobre los otros bienes del vendedor, sino el comprador pagará la deuda y se quedará con la cosa. Se puede establecer que el comprador se excluye de este beneficio. Arts. 1812, 1813, 1816 cc.

El fiador que pida la excusión deberá indicar bienes suficientes del deudor principal y anticipar la cantidad necesaria para hacer la excusión. No producirá efecto la designación que haga de bienes del deudor que sean litigiosos o que se hallen fuera del territorio de la República o de que no esté en posesión el deudor, aunque se hallen hipotecados. Tampoco surtirá efectos ulteriores la acusación de bienes que en el segundo acto de remate no se hubieren rematado por falta de postor o de postor aceptable.

 CASOS ESPECIALES EN MATERIA DE VENTA CON PACTO DE RETRACTO (arts , y 1.542) b. RETRACTO LEGAL (arts , 769 y del C.C.) Retracto legal (arts , 769 y del C.C.), Es una acción de retracto previsto expresamente en el Código Civil, sólo aplicable en una comunidad.  LOS REQUISITOS DE PROCEDENCIA SON: Existencia de una comunidad indivisa, Existencia de una comunidad indivisa, Que haya sido mediante venta o donación en pago (pagó al 3ero su parte), Que la subrogación sea en las mismas condiciones del contrato (la misma oferta a los comuneros y al tercero), Que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.  El plazo para el ejercicio de la acción (art del C.C.) está previsto en el artículo del Código Civil.

 Legitimación activa: comuneros, herederos o causahabientes a los que se les ofreció primero.  Legitimación pasiva: comuneros, terceros, sus herederos o causahabientes.  EFECTOS: Art cc., 1544 cc, El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador.

 CESIÒN DE CRÈDITOS Y OTROS DERECHOS: La cesión es un negocio jurídico por medio del cual se transfieren derechos sobre una cosa o facultad a otra persona. Aguilar (1996) clasifica a los contratos de cesión en dos sentidos: a.Amplio, que entiende a la cesión de créditos como “el acto entre vivos en virtud del cual un nuevo acreedor sustituye al anterior en la misma relación obligatoria”, b.En su sentido restringido, lo entiende como “el contrato por el cual una persona llamada cedente se obliga a transferir y garantizar a otra llamado cesionario, la cual se obliga a pagar un precio en dinero, el crédito que tiene frente a un tercero llamado cedido”.

 CESIÒN DE CRÈDITOS Y OTROS DERECHOS: La cesión es un negocio jurídico por medio del cual se transfieren derechos sobre una cosa o facultad a otra persona. Aguilar (1996) clasifica a los contratos de cesión en dos sentidos: a.Amplio, que entiende a la cesión de créditos como “el acto entre vivos en virtud del cual un nuevo acreedor sustituye al anterior en la misma relación obligatoria”, b.En su sentido restringido, lo entiende como “el contrato por el cual una persona llamada cedente se obliga a transferir y garantizar a otra llamado cesionario, la cual se obliga a pagar un precio en dinero, el crédito que tiene frente a un tercero llamado cedido”.

Es el acto en virtud del cual un acreedor (cedente) transmite su derecho de crédito que tiene sobre su deudor (cedido) a otra persona (cesionario), permaneciendo la misma obligación (cambia solo el titular). En toda obligación hay un elemento activo que representa la acreencia (acreedor) y un elemento pasivo que representa la obligación.

Acreencia: derecho que tiene un acreedor de exigir el pago de una obligación. Cesión: venta que hacer el acreedor a un tercero del derecho de exigir el pago de una obligación. Crédito: no solo el derecho de cobrar una deuda de dar sumas de dinero, sino cualquier derecho o acción contra terceros. Se transmite tal cual es con sus garantías, sus accesorios y defectos. Delegación: cuando el deudor delega en un tercero el deber de cumplir con una obligación. Personajes: Acreedor - Cedente Tercero - Cesionario Deudor - Cedido.

 NATURALEZA JURÍDICA DE LA CESIÓN DE CRÉDITO (art del C.C.), Es un contrato de compra-venta y se perfecciona con el consentimiento del cedente y cesionario por cuanto es un contrato de venta, aún cuando el crédito no haya sido entregado.  PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO: Entre los aspectos que hay que considerar dentro del perfeccionamiento del contrato se encuentran: la notificación o denuncia, justificación, quién hace la notificación, plazos para hacer la notificación y formas de notificación. Notificación o denuncia: arts. 1550,1551 cc Justificación: Mientras no se haya notificado la cesión del crédito, si el deudor paga a un acreedor original, paga bien y no debe repetir.

Si el acreedor es, a su vez, deudor de otros y éstos embargan el crédito, el cesionario no puede hacer oposición a la medida cautelar. Quien hace la notificación, Indistintamente puede hacer la notificación el cedente o cesionario. Plazos para hacer la notificación: Debe hacerse inmediatamente después de autenticado el documento de cesión al deudor cedido, esto se hace en la práctica, puesto que no hay ningún lapso en el código que lo establezca expresamente. Forma de notificación (art. 935 del C.P.C.) Efectos de la omisión de la notificación: Son las mismas razones de la justificación: No va a poder reponerse al tercero. Si el acreedor paga mal, paga dos veces.