El suelo como determinante de la vivienda popular. El caso de Bogotá Ana María Ibáñez Jorge Andrés Tovar Facultad de Economía – CEDE Universidad de los Andes Asistencia de Investigación de Juan Fernando Plazas Diciembre 3 2009

Objetivo del estudio ¿Es financieramente viable construir Vivienda de Interés Prioritario (VIP) en los terrenos del futuro Plan Zonal del Norte?

Contenido El problema de acceso a vivienda La clasificación del suelo Normatividad del sector Vivienda VIP/VIS: Precios, accesibilidad y disponibilidad Viabilidad de VIP en POZ Norte Renovación urbana para VIP Conclusiones

El problema Colombia, al igual que otros países en desarrollo, presenta déficit significativos de vivienda, especialmente en sectores populares. El Censo de población del 2005 calcula el déficit habitacional urbano en 2.216.863 hogares. Déficit Cuantitativo 1.031.256 y déficit Cualitativo 1.185.607. Bogotá, según el censo del 2005, presenta déficit habitacional de 367.954 en el área urbana. Déficit cuantitativo de 282.495 en zona urbana. Excluyendo cohabitación unipersonal: 243.4732. Déficit Cualitativo: 85.459 hogares. De acuerdo a la ECV 2007: El 22% de los hogares en estrato 1 en Bogotá presentan déficit. El 11% de los hogares estrato 2. El 95% de hogares con déficit habitacional se concentra en los estratos 1 a 3.

Hogares en déficit habitacional

La construcción informal ha sido una alternativa Entre 1961 y 2001 en Bogotá Se han desarrollado 1.365 asentamientos ilegales. Que ocupan 6.500 Ha. Esto representa 18% del área urbana

Informalidad que ha persistido  BOGOTA 1993 2005 Stock Viviendas1 886.977 1.762.653 (b) Viviendas construidas1 875.676 (c) Viviendas iniciadas sector formal2 376.214 43% Vivienda Informal (b)-(c) 499.462 57% 1 Fuente: Censos 1993, 2005. DANE. Se excluye la localidad de Sumapáz 2 Fuente: Camacol.

Clasificación del suelo:

… es cual es limitado

La Normatividad del sector Ley 388 de 1997 POT (Decreto 190 de 2004) Instrumentos Planeación Instrumentos de gestión de suelo Principio de equidad Función social de la propiedad Mecanismos para alcanzar equidad en el desarrollo Entre los instrumentos de planeamiento y los de gestión de suelo hacen que el desarrollo de la ciudad no se de a cuentagotas  reduce las ineficiencias por desarrollo segmentado

Sistemas de reparto de cargas y beneficios Normatividad (cont.) Sistemas de reparto de cargas y beneficios Decreto 327/04 Decreto 436/06 Zonas delimitadas en POZ Según el tamaño y condiciones de la zona en el que aplica OBLIGACIONES CONTEMPLADAS: Financiamiento y cesiones de suelo (Cargas Generales y Locales) Provisión VIS/VIP BENEFICIOS CONTEMPLADO Usos del suelo Edificabilidad resultante OBLIGACIONES CONTEMPLADAS: Cesiones de suelo Provisión VIS/VIP BENEFICIOS CONTEMPLADO Usos del suelo Edificabilidad básica (IC=1) CESIONES DE SUELO  EDIFICABILIDAD

A estos precios de VIP/VIS… Tipo Vivienda Rango de SMMLV Valor en Pesos (2009) Mínimo Máximo Antes de 2007 1 40 50 $19.876.000 $24.845.000 2 70 $34.783.000 3 100 $49.690.000 4 135 $67.081.500 Después de 2007 VIP Hasta 70 Hasta $34.783.000 VIS Hasta 135 Fuente: DNP, Decreto 4259 de 2007

… se puede comprar? Un hogar con ingresos de un salario mínimo ($496.900), la primera cuota no puede superar $149.070 Crédito máximo: Pesos: $11’622.356 (tasa 14,10% y 180 meses)* Para vivienda 70 SMMLV requiere ahorro/subsidio de $23 millones. Subsidio de $ 10.931.800 (22 SMMLV)** UVR: $13’745.925 (tasa 10,6% y 180 meses)* Para vivienda 70 SMMLV requiere ahorro/subsidio de $21 millones. Subsidio de $ 10.931.800 (22 SMMLV)** * Fuente: Asobancaria. Tasa interés promedio de los desembolsos del 1 al 15 de Octubre de 2009 ** Decreto Nacional 4466 de 2007

Dónde construir VIP/VIS? Provisión mínima de VIP y VIS en suelos tratamiento de desarrollo AREA % sobre área útil VIS VIP Suelo de Expansión Norte 20 15 Suelo de Expansión Sur y Occidental 50 30 Suelo urbano Fuente: Compilación POT. Decreto 190 de 2004.

POZ Norte Área Bruta: 2017.88 Expansión: 571,81Ha Urbano:1446,07 Ha 1035 Ha Desarrollo prioritario. Con datos para 791 Ha* 61 Ha Residencial 34 Ha Industrial 518 Urbanizado no edificado POZ Usme Área Bruta: 938 Expansión: 800,3 Ha Urbano: 137.7 Ha * María Mercedes Maldonado (2008)

Viabilidad de VIP en el POZ Norte Estrategia a seguir: ¿Cuál es el precio del suelo que se requiere para construir VIP? ¿Es caro o barato este precio del suelo? ¿Qué tan costoso es equipar el suelo para volverlo urbanizable? El caso de Usme como referencia. El POZ Norte Localización de VIP en el POZ Norte según SDP El precio del suelo en el norte Simulaciones de acuerdo a variaciones en el precio del suelo en el norte. ¿Es viable la VIP?

Precio de suelo requerido para construir VIP ¿Cuál es el precio del suelo requerido para construir VIP de 70 SMMLV? Supuestos: Área bruta de 7.450 m2 Utilidad del 4.4% apartamento de 46 m2 en Edificio de 5 plantas, 4 apartamentos por piso y un proyecto de 6 edificios El suelo bruto debe costar $29.150 m2

Viabilidad de VIP en el POZ Norte Estrategia a seguir: ¿ Cuál es el precio del suelo se requiere para construir VIP? ¿Es caro o barato este precio del suelo? ¿Qué tan costoso es equipar el suelo para volverlo urbanizable? El caso de Usme como referencia. El POZ Norte Localización de VIP en el POZ Norte según SDP El precio del suelo en el norte Simulaciones de acuerdo a variaciones en el precio del suelo en el norte. ¿Es viable la VIP?

Es mucho o poco? El precio del suelo pagado por constructoras privadas en la localidad de Bosa rondó en 2008 los $35.000/m2. Metrovivienda ha pagado por suelo bruto (generalmente rural): En 1999-00 en El Recreo – Bosa a $12-19 mil m2. En 2000 El Porvenir – Bosa a $22.000 m2 En 2003 Campo Verde – Bosa a $14.000 mil m2 En 2009, en Usme ha comprado a $12.500 m2

El precio del suelo ha aumentado

Viabilidad de VIP en el POZ Norte Estrategia a seguir: ¿ Cuál es el precio del suelo se requiere para construir VIP? ¿Es caro o barato? ¿Qué tan costoso es equipar el suelo para volverlo urbanizable? El caso de Usme El POZ Norte Localización de VIP en el POZ Norte según SDP El precio del suelo en el norte Simulaciones de acuerdo a variaciones en el precio del suelo en el norte. ¿Es viable la VIP?

El equipamiento del suelo en Usme En Usme, Metrovivienda vende el m2 útil urbanizado a precios que oscilan entre $110.000/m2 y $125.000/m2. El costo de equipar y dotar, con cargas locales, lleva a que el precio del suelo este entre $160.000 y $175.000/m2. Según cálculos del CEDE basados en información de Metrovivienda, está absorbe costos por un 21% del costo de producción del suelo útil*. *Vr. VIP = 50 SMMLV = $ 24.845.000 (42 m2)(450viv/has)

Viabilidad de VIP en el POZ Norte Estrategia a seguir: ¿ Cuál es el precio del suelo se requiere para construir VIP? ¿Es caro o barato? ¿Qué tan costoso es equipar el suelo para volverlo urbanizable? El caso de Usme El POZ Norte Localización de VIP en el POZ Norte según SDP El precio del suelo en el norte Simulaciones de acuerdo a variaciones en el precio del suelo en el norte. ¿Es viable la VIP?

El POZ Norte 800 Ha. Brutas, sólo quedan 329 Ha útiles Autopista Norte Calle 170

Viabilidad de VIP en el POZ Norte Estrategia a seguir: ¿ Cuál es el precio del suelo se requiere para construir VIP? ¿Es caro o barato? ¿Qué tan costoso es equipar el suelo para volverlo urbanizable? El caso de Usme El POZ Norte Localización de VIP en el POZ Norte según SDP El precio del suelo en el norte Simulaciones de acuerdo a variaciones en el precio del suelo en el norte. ¿Es viable la VIP?

VIP en el POZ norte El proyecto de POZ norte de Junio del 2009 de la SDP establecía condiciones restrictivas para la generación de VIP/VIS Localización obligatoria Porcentajes de provisión mínima. Prioridad en tiempos de ejecución.

Localización de VIP VIP en al menos el 40% del suelo útil de estos terrenos

Propuesta POZ Norte: VIP (cont.) Incrementos en porcentajes de provisión mínima Sobre el suelo no destinado obligatoriamente a VIP –gráfico anterior -: A VIS debían destinarse 33% de suelo útil, ó A VIP el 20% del suelo útil. Los predios VIP debían ejecutarse “en el corto plazo”

Viabilidad de VIP en el POZ Norte Estrategia a seguir: ¿ Cuál es el precio del suelo se requiere para construir VIP? ¿Es caro o barato? ¿Qué tan costoso es equipar el suelo para volverlo urbanizable? El caso de Usme El POZ Norte Localización de VIP en el POZ Norte según SDP El precio del suelo en el norte Simulaciones de acuerdo a variaciones en el precio del suelo en el norte. ¿Es viable la VIP?

¿El precio del suelo en POZ norte? En zonas de expansión está avaluado como si fuese suelo rural: $16.000 -$18.000/m2. En Zonas de VIP obligatorio, el avalúo catastral oscila entre los $16.000-$18.000/m2 en suelos de expansión y los $90.000/m2 suelo urbano. El precio de transacción real puede llegar a los $150.000/m2. El precio del suelo es muy alto para VIP considerando: Estructura de costos Requerimientos de cargas generales Pagos de plusvalías Cuando se refiera al las condiciones más fuertes para VIP, el hilo conductor debe ser: 1. Localización obligatoria 2. Incrementos en destinación mínima de área útil para VIP ó VIS

Viabilidad de VIP en el POZ Norte Estrategia a seguir: ¿ Cuál es el precio del suelo se requiere para construir VIP? ¿Es caro o barato? ¿Qué tan costoso es equipar el suelo para volverlo urbanizable? El caso de Usme El POZ Norte Localización de VIP en el POZ Norte según SDP El precio del suelo en el norte Simulaciones de acuerdo a variaciones en el precio del suelo en el norte. ¿Es viable la VIP?

Viabilidad de VIP/VIS en el Norte? La propuesta de la SDP calculaba financiamiento de cargas generales aproximado de $800 mil millones. Con estos requerimientos de cargas, los planes parciales destinados a VIP deberían pagar $55.115/m2 de SOR.

Simulación de viabilidad para VIP en el futuro POZ Norte Supuestos: Multifamiliar 5 plantas Urbanismo ($/m2 ): $61.875 área vivienda (m2): 46.65 Cesiones por afectaciones: 10% A. Bruta viviendas por Ha. de área útil: 326 Cesiones locales (tipo A y vías): 45% ANU Multifamiliar 5 plantas Ejercicio Base Con cargas generales y sin cambio precio suelo bruto Con cargas generales y cambio precio del suelo Escenario Conservador Escenario realista Cargas Generales ($/m2 de SOR) - $ 55.115 $/m2 bruto $ 29.150 $ 100,000 $ 150.000 $/m2 área útil urbanizada $ 183.889 $ 295.233 $ 438.364 $ 539.510 Precio en SMMLV 70 77 86 92 Utilidad del proyecto 4,41% 3.60% 3,36% Hace notar al final de los ejercicios que no están incluidas las plusvalías A estos costos hay que sumarle las plusvalías

Es la renovación urbana una alternativa a VIP ? En barrios de origen informal Programa de mejoramiento integral de barrios El distrito destina aprox. $18 millones por vivienda Es rentable un plan de renovación urbana? + construir vivienda($ 26 millones por vivienda) + tumbar + reubicar + sobrecosto de construcción en ladera * costos renovación > costos legalización * Pesos del 2009 basado en Rocha, R., García, L., Rueda, N., Bautista, M. A., Herrera, C., Navarré, A., & García, X. (2003)

Conclusiones Bogotá tiene una oferta limitada de suelo disponible, particularmente para construcción de VIP/VIS Bajo la actual normativa, el norte no es una alternativa viable para solucionar los problemas de VIP. A pesar de los subsidios a la demanda, la VIP sigue siendo muy costosa

Conclusiones Para construir VIP en el norte el Estado debe subsidiar para compensar el alto costo del suelo (y posiblemente plusvalías y cargas generales) …sin embargo No es financieramente razonable que el Estado subsidie en el norte cuando puede subsidiar en otras áreas de la ciudad con un mayor retorno por peso invertido.

Conclusiones Alternativamente, es financieramente más razonable manejar un esquema de subsidios cruzados. El sector privado pueda construir VIS y vivienda de mayor valor (o comercial) en el norte. Las plusvalías que se generen deben comprometerse a la construcción de VIP en otras zonas de la ciudad. La legalización y organización del suelo es un mecanismo para frenar la construcción informal.

Conclusiones En el mediano y largo plazo es necesario evaluar alternativas para generar suelo para VIP. Alternativas que deben comenzar a estudiarse: Recalificar suelos normados actualmente como rurales Ampliar el campo de acción de la ciudad mediante un área metropolitana.