CEPAL/ILPES VIII CURSO INTERNACIONAL Preparación y Evaluación de Proyectos de Desarrollo Local 5. Análisis del VAN Flujo de fondos con inflación Origen.

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1 CEPAL/ILPES VIII CURSO INTERNACIONAL Preparación y Evaluación de Proyectos de Desarrollo Local 5. Análisis del VAN Flujo de fondos con inflación Origen de los VAN positivos Evaluación Privada de Proyectos Horacio Roura

2 CEPAL/ILPES Flujo de fondos: Tratamiento de la inflación

3 CEPAL/ILPES Inflación: Efectos reales La inflación genera efectos reales en los proyectos. Para captarlos: –Estimar la tasa de inflación esperada para cada período y para cada input y output del proyecto (los más relevantes) –Establecer el flujo de fondos en moneda corriente (específica, i.e., a precios de cada período) –Deflacionar el flujo de fondos con un índice general –Calcular el VAN del flujo ajustado con una tasa sin inflación

4 CEPAL/ILPES Tratamiento de la inflación: Ejemplo

5 CEPAL/ILPES Flujo corriente a precios de cada período

6 CEPAL/ILPES Flujo constante a precios de hoy

7 CEPAL/ILPES Flujo constante a precios de cada período deflacionados a hoy

8 CEPAL/ILPES Tratamiento de la inflación: Distintos casos

9 CEPAL/ILPES Análisis del VAN: Determinación de las fuentes de valor

10 CEPAL/ILPES Análisis del VAN Un proyecto se acepta si VAN > 0 La pregunta es ¿por qué el VAN es positivo? Respuesta 1: El proyecto se apropia de rentas económicas Respuesta 2: Hay errores de proyección o de diseño

11 CEPAL/ILPES VAN: Significado El VAN mide las rentas económicas generadas por el proyecto –Esto es, las ganancias por encima del rendimiento de largo plazo del mercado

12 CEPAL/ILPES VAN: Análisis La solidez de un VAN debería testearse –Comenzando por los precios de mercado del activo involucrado –Preguntándose luego por qué el proyecto/activo generaría rentas extraordinarias en manos de este dueño, y no del resto del mercado

13 CEPAL/ILPES Comenzar por los precios de mercado El valor de algo es igual a su precio en el mercado –Muchos activos se negocian en un mercado  El precio de mercado es el punto de partida para valuar costos y beneficios –Ejemplo: The Cadillac and the movie star Una oferta especial de Cadillac: por US$ 25,001 se obtiene un auto último modelo y un beso de su artista favorito Enfoque 1: Valuar todas las ventajas del auto, concluir que bien valen $26,000, y pensar que le pagan al artista $999 por besarlo a Ud. Enfoque 2: Considerar que el auto vale $25,000 en el mercado, y pensar que Ud. debe pagar $1 por el beso.

14 CEPAL/ILPES Comenzar por los precios de mercado: Cuestiones Cuestión 1: ¿El mercado en cuestión, es competitivo? –Si no lo es, el precio puede no reflejar el valor de los bienes  precios “mentirosos” Cuestión 2: ¿Por qué podemos obtener más de esos activos que los competidores? –Si podemos, para nosotros pueden valer más que el precio de mercado –Memo: El precio de mercado refleja la valoración del consumidor marginal.

15 CEPAL/ILPES Fuentes de valor: El caso del supermercado Un supermercado evalúa cada nueva sucursal como un proyecto: los flujos netos que generará más la inversión en inmuebles. Sensibilidad del VAN al valor terminal del inmueble Negocio 2: Inmobiliario Construir y alquilar Negocio 1: Comercial Operar el supermercado

16 CEPAL/ILPES El caso del supermercado: Conclusiones Valorar cada negocio por separado –Asignar un alquiler al supermercado Basado en precios de mercado Estimado, si el mercado no existe –Si el supermercado es rentable en sí, el proyecto inmobiliario quitará o agregará valor, pero no debería ser lo determinante Pensar estrategias alternativas –Si el proyecto inmobiliario es malo pero el supermercado es bueno, se puede reemplazar la construcción por un alquiler (y viceversa)

17 CEPAL/ILPES El caso del supermercado: Conclusiones del análisis por negocio Si el alquiler de mercado es $10 anual El negocio es un negocio inmobiliario O algo está faltando en las proyecciones de ventas

18 CEPAL/ILPES Precios “mentirosos” Los precios de mercado están distorsionados por impuestos o subsidios, que pueden no ser relevantes para un proyecto en particular –Ejemplo: el gas-oil está subsidiado para la producción agrícola, pero no para la industrial. Los precios de mercado reflejan la escasez en el mercado, no en el mundo (el manejo de la oferta puede variar artificialmente al precio) –Ejemplo: el petróleo; el mercado inmobiliario.

19 CEPAL/ILPES Precios relevantes El precio relevante para un proyecto depende de la definición del proyecto. –Ejemplo: precio a puerta del productor o precio al consumidor (que incluye gastos de comercialización e impuestos). –Los precios que incluyen la forma de financiación deben transformarse en precios contado (para no mezclar las decisiones). En consecuencia, para un proyecto puede no haber un precio de mercado, aunque exista ese mercado

20 CEPAL/ILPES Precios como medida de valor: Cambios inducidos por el proyecto Si el proyecto favorece un cambio en los precios de mercado, el precio relevante es en general el nuevo precio. –Ejemplo: el proyecto demanda la mayor parte de la producción de materia prima de la zona –Sin embargo, si el input es duradero, y ya se adquirió antes de que el proyecto comience a tener efecto sobre los precios, el precio relevante es el original (costo hundido). –En ese caso, sí deberá considerarse el nuevo precio para futuras reposiciones (lo que alterará la evaluación original)