Valoración Urbanística en la LRSV’98 LA.

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1 Valoración Urbanística en la LRSV’98 LA

2 LEY DE EXPROPIACIÓN FORZOSA Derecho Administrativo, Civil o Fiscal
VALORACIONES URBANÍSTICAS LRSV’98 LC’02 RD 1020/93 2 EDIFICACIONES SUELOS del TR-LOTENc’00 SUCU SUNCU SUSO SUSNO SUNS SR SUELOS del Planeamiento no adaptado SU-A SU-S SUP SAPU SUNP SR MATERIAS DIVERSAS LEY DE EXPROPIACIÓN FORZOSA Derecho Administrativo, Civil o Fiscal Plantaciones Obras Concesiones Administrativas Instalaciones Arrendamientos Derechos Reales

3 Ámbitos de aplicación de las Valoraciones Urbanísticas en el TR-LOTENc’00
01 Instrumentar la participación de la comunidad en las plusvalías terrenos urbanizados materializar 10% (ar.71.3c, 72.2c) CANON Instrumentar la justa distribución de beneficios y cargas ar. 85 TR-LOTENc’00 (reparcelación)ausencia de unanimidad) 02 03 Cuantificar el justiprecio expropiatorio en los supuestos de incumplimiento función social de la propiedad (34 LRSV) Cuantificar el justiprecio expropiatorio en los sistemas de actuación por expropiación (ar.127)-avenencia (ar.162.1) 04 05 Cuantificar el justiprecio expropiatorio en el sistema de ejecución empresarial y compensaciónl (115 y 118.2c3) Cuantificar el justiprecio expropiatorio adquisición de sistemas generales y dotaciones locales (159.1a) 06 07 Cuantificar justiprecio expropiatorio adquisición terrenos patrimonios públicos de suelo (ar.159.1b) y venta (77.1a) 08 Sustitución del propietario (49.4) y sancionatorios (157.3.b) 09 Declaración de ruina 50% coste construcción (ar.155)

4 SUELO VALORACIONES URBANÍSTICAS EDIFICACIONES

5 Evolución de la legislación urbanística
LRSOU’56 LRLRSOU’75 TRLS’76 -CE’78 LRUV’90 RPU’78 RGU’78 RDU’78 TRLS’92 -stc61’97 LRSV’98 LOTc’99

6 Valoraciones Valoraciones Estructura de la LRSV’98
Disposiciones Generales Título I Régimen urbanístico de la propiedad del suelo Título II Valoraciones Valoraciones Título III Título IV Expropiaciones Supuestos indemnizatorios Título V 5 Disposiciones adicionales 5 Disposiciones transitorias Disposición derogatoria Disposición final

7 Artículos 71.3.c) y 72.2.c) Monetarización de lo terrenos a ceder
¿QUÉ HAY DE VALORACIÓN? EN EL TR- LOTENc'00 Artículos 71.3.c) y 72.2.c) Monetarización de lo terrenos a ceder para materializar el 10% de la Administración Esta cesión podrá sustituirse por el abono en dinero al Ayuntamiento de una cantidad que, en ningún caso, será inferior al valor de mercado

8 DEBERES DE CONSERVACIÓN DECLARACIÓN ADMINISTRATIVA
¿Y NADA MÁS? Artículos 153 y 155 DEBERES DE CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN DECLARACIÓN ADMINISTRATIVA DE RUINA URBANÍSTICA

9 Título III: Valoraciones
Aplicación general de las reglas de valoración Art.23 Momento al que han de referirse las valoraciones Art.24 Criterio general de valoración Art.25 Art.26 Valor del suelo no urbanizable Art.27 Valor del suelo urbanizable Valor del suelo urbano Art.28 Art.29 Valor del suelo en los supuestos de carencia de plan o sin atribución de aprovechamiento Art.30 Deducción de gastos de urbanización pendiente Art.31 Valoración de obras, edificaciones, instalaciones, plantaciones y arrendamientos Art.32 Valoración de las concesiones administrativas y de de los derechos reales sobre inmuebles

10 A EFECTOS DE VALORACIÓN
VARIEDADES DE SUELOS A EFECTOS DE VALORACIÓN 1º Rústico 2º Urbanizable no Sectorizado Criterio Principal: COMPARACIÓN Criterio Subsidiario: CAPITALIZACIÓN Antes de la LMULSIyT’03 3º Urbanizable Sectorizado 4º Urbano sin Urbanización Consolidada sometido a reforma o renovación urbana 5º Urbano sin Urbanización Consolidada NO sometido a reforma o renovación urbana 6º Urbano con Urbanización Consolidada Criterio Principal: V Repercusión PVC VALORACIÓN URBANÍSTICO-CATASTRAL Criterio Subsidiario: VR Método Residual

11 A EFECTOS DE VALORACIÓN Después de la LMULSIyT’03
VARIEDADES DE SUELOS A EFECTOS DE VALORACIÓN 1º Rústico 2º Urbanizable no Sectorizado Criterio Principal: COMPARACIÓN Criterio Subsidiario: CAPITALIZACIÓN Después de la LMULSIyT’03 3º Urbanizable Sectorizado Criterio Principal-1: Valor Unitario PVC Criterio Principal-2: Valor Unitario PVC Criterio Subsidiario: VR Método Residual Dinámico Orden 850/2003 4º Urbano sin Urbanización Consolidada sometido a reforma o renovación urbana 5º Urbano sin Urbanización Consolidada NO sometido a reforma o renovación urbana 6º Urbano con Urbanización Consolidada VALORACIÓN URBANÍSTICO-CATASTRAL Criterio Principal: Valor de Repercusión PVC Criterio Subsidiario: VR Método Residual RD 1020/93

12 La Exposición de Motivos de la Ley 6/1998

13 En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la Ley ha optado por establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo, renunciando así formalmente a toda clase de fórmulas artificiosas que, con mayor o menor fundamente aparente, contradicen esa realidad y constituyen una fuente interminable de conflictos, proyectando una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Administración y contribuye a deslegitimar su actuación

14 Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial y urbanístico, a la que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su día la versión primera de la Ley del Suelo, de forma, que, a partir de ahora, no habrá ya sino un solo valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria

15 Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial y urbanístico, a la que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su día la versión primera de la Ley del Suelo, de forma, que, a partir de ahora, no habrá ya sino un solo valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria

16 A partir de este principio básico, la Ley se limita a establecer el método aplicable para la determinación de ese valor, en función, claro está, de la clase de suelo y, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo y de sus características concretas.

17 Este método es, tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable aún no incluido en un concreto ámbito para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido las condiciones de dicho desarrollo, el de comparación con los valores comprobados de otras fincas análogas, habida cuenta de su régimen urbanístico, situación, tamaño y naturaleza, así como de los usos y aprovechamientos permitidos por el planeamiento

18 Para los casos en que esa comparación no sea posible, en los citados suelos -sin desarrollo previsible a corto plazo- el método alternativo será el de capita- lización de las rentas reales o potenciales del suelo de acuerdo con su estado y naturaleza, que es el método tradicional.

19 En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en ámbitos delimitados por el propio planeamiento general o con posterioridad al mismo, para los que se hayan establecido las condiciones de desarrollo, el método de cálculo consistirá en la aplicación al aprovechamiento correspondiente del valor básico de repercusión recogido en las ponencias catastrales para el terreno de que se trate

20 para el caso de que no existan o no sean aplicables los valores de las ponencias catastrales por haber perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento, el valor básico de repercusión se calculará por el método residual, comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sector público como por el privado.

21 La aplicación de valores de repercusión, habida cuenta de su correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados, conlleva la necesidad de deducir la totalidad de los costes de urbanización que en cada caso estuvieran pendientes, así como los costes financieros, de gestión y cualesquiera otros que fueran imprescindibles para dotar al terreno de la condición de solar, tal y como se viene haciendo habitual y pacíficamente en las tasaciones que se realizan a diario en el ámbito inmobiliario y en el financiero.

22 El estricto realismo al que la Ley ha querido ajustarse en este punto contribuirá, sin duda, a aumentar la seguridad del tráfico jurídico y a reducir la conflictividad, lo que redundará también en una agilización de la gestión urbanística y en una reducción en los costes innecesarios que su prolongación en el tiempo inevitablemente añade

23 UNIFICACIÓN DE CRITERIOS DE LAS VALORACIONES EXPROPIATORIAS
A los efectos de expropiación, las valoraciones de suelo se efectuarán con arreglo a los criterios establecidos en la LRSV’98, cualquiera que sea la finalidad que la motive y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la legitime.

24 PROYECTOS DE REPARCELACIÓN
PROYECTOS DE COMPENSACIÓN CRITERIOS DE VALORACION EN LOS PROCEDIMIENTOS EQUIDISTRIBUTIVOS En defecto de acuerdo entre los propietarios afectados, los criterios de la LRSV’98 se aplicarán en los procedimientos de distribución de beneficios y cargas de conformidad con lo que establezca la legislación urbanística (el art. 85 del TR-LOTENc’00 exige unanimidad)

25 MOMENTO AL QUE HAN DE REFERIRSE LAS VALORACIONES
EXPROPIACIONES Iniciación del expediente de justiprecio individualizado Exposición al público procedimiento de tasación conjunta INDEMNIZACIONES POR ALTERACIÓN DEL PLANEAMIENTO Publicación de la aprobación definitiva del nuevo plan OTROS SUPUESTOS Momento iniciación del correspondiente procedimiento

26 DE VALORACIÓN DEL SUELO
CRITERIO GENERAL DE VALORACIÓN DEL SUELO Artículo 25 de la LRSV’98 El suelo se valorará según su clase y situación, en la forma establecida en los artículos siguientes .

27 VALOR DEL SUELO RÚSTICO
Método de aplicación preferente Comparación a partir de valores de fincas análogas Método de aplicación subsidiaria Capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo

28 VALOR DEL SUELO RÚSTICO
Método de comparación El valor de este suelo se determinará por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas. A estos efectos, la identidad de razón que justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora, así como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean susceptibles

29 Método de capitalización d=tasa de capitalización
VALOR DEL SUELO RÚSTICO Método de capitalización Cuando por la inexistencia de valores comparables no sea posible la aplicación del método de comparación, el valor del suelo no urbanizable se determinará mediante la capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo, y conforme a su estado en el momento de la valoración R=Renta neta anual d=tasa de capitalización d=0,03?

30 URBANIZABLE SECTORIZADO
VALOR DEL SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO CRITERIO PRINCIPAL Aplicación, al aprovechamiento que le corresponda, del valor básico de repercusión en polígono, que será el deducido de las ponencias de valores catastrales

31 Valoración Catastral L A

32 LRHL'88 Ley 39/1988 LC'03 RD 1020/93 RD 1020/93 NTV-CMVsc'93
NORMATIVA CATASTRAL LRHL'88 Ley 39/1988 LC'03 RD 1020/93 RD 1020/93 NTV-CMVsc'93 Decretos-Circulares

33 DE LOS BIENES INMUEBLES
Los Catastros Inmobiliarios Rústico y urbano están constituidos por un conjunto de datos y descripciones de los bienes rústicos y urbanos, con expresión de superficies, situación, linderos, cultivos o aprovechamientos, calidades y valores y demás circuntancias físicas, económicas y jurídicas que den a conocer la propiedad territorial y la definan en sus diferentes aspectos y aplicaciones ARTÍCULO 69.1 LRHL’88 DATOS Y DESCRIPCIONES DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA ¿Qué es el Catastro Inmobiliario Urbano?

34 VALORACIONES MASIVAS

35 CUADRO MARCO DE VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES

36 Estructura NTV-CMVsc’93
Capítulo I Ámbito de aplicación y definiciones (Normas 1-2) Capítulo II Normas Técnicas de valoración para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana (Normas 3-14) Capítulo III Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones (Normas 15-20) Capítulo IV Coordinación (Normas 21-24) ANEXO Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones

37 Estructura NTV-CMVsc’93
Capítulo I Ámbito de aplicación y definiciones Normas Técnicas de valoración para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana Capítulo II Norma 3 Metodología general Generalidades Norma 4 Suelo Norma 5 Construcciones Norma 6 Delimitación del suelo de naturaleza urbana Norma 7 División en polígonos de valoración Norma 8 Valores del suelo. Definiciones SUELO Norma 9 Valoración del suelo Norma 10 Coeficientes correctores del valor del suelo Norma 11 Valor de las construcciones. Definiciones Construcciones Norma 12 Valoración de las construcciones Norma 13 Coeficientes correctores del valor de las construcciones Norma 14 Coeficientes correctores de los valores del suelo y de las construcciones Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones Capítulo III Capítulo IV Coordinación ANEXO Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones

38 Estructura NTV-CMVsc’93
Capítulo I Ámbito de aplicación y definiciones Normas Técnicas de valoración para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana Capítulo II Capítulo III Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones Norma 15 Metodología general Norma 16 Modulación de valores Norma 17 Valores de repercusión del suelo Norma 18 Cuadro de bandas de coeficientes del valor del suelo Norma 19 Valor de las construcciones Norma 20 Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones Capítulo IV Coordinación Norma 21 Delimitación de áreas económicas homogéneas Norma 22 Ponencias de valores Norma 23 Estudios del mercado inmobiliario urbano Norma 24 Referencia de los valores catastrales con los del mercado inmobiliario ANEXO Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones

39 NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Para Determinar el Valor Catastral BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA

40 Valoración Suelo DEL

41 MBRi=0.21xMxFs MBCi=0.5xMxFc

42 VALORACIONES MASIVAS MÓDULO "M" ÁREA ECONÓMICA MÓDULO BÁSICO DEL SUELO
MBR2

43

44

45 EVOLUCIÓN DE LOS MÓDULOS BÁSICOS DE REPERCUSIÓN DEL SUELO en ptas/m2
- EVOLUCIÓN DE “MBRi” AÑO inicio efectos Módulo Valor M EVOLUCIÓN DE LOS MÓDULOS BÁSICOS DE REPERCUSIÓN DEL SUELO en ptas/m2 MBRi=0.21xMxFS MBR1 0.21xMx2.80 MBR2 0.21xMx2.00 MBR3 0.21xMx1.45 MBR4 0.21xMx1.00 MBR5 0.21xMx0.55 MBR6 0.21xMx0.33 MBR7 0.21xMx0.18 1.990 1.995 72.000 42.300 30.200 21.900 15.100 8.300 5.000 2.700 1.999 93.000 54.600 64.600 39.000 46.200 28.300 33.500 19.500 23.100 10.700 12.700 6.400 7.600 3.500 4.100 56.700 2.000 79.300 41.100 28.300 15.600 9.300 5.100

46 DELIMITACIÓN DEL SUELO
DE NATURALEZA URBANA ARTÍCULO 62 LRHL'88 El suelo urbano, el susceptible de urbanización, el urbanizable programado o urbanizable no programado desde el momento en que se apruebe un Programa de Actuación Urbanística; los terrenos que dispongan de vías pavimentadas o encintado de aceras y cuenten además con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público y los ocupados por construcciones de naturaleza urbana Los edificios sean cualesquiera los elementos de que estén construidos, los lugares en que se hallen emplazados, la clase de suelo en que hayan sido levantados y el uso a que se destinen, aun cuando por la forma de su construcción sean perfectamente transportables, y aun cuando el terreno sobre el que se hallen situados no pertenezca al dueño de la construcción, y las instalaciones comerciales e industriales asimilables a los mismos, tales como diques, tanques y cargaderos los terrenos que se fraccionen encontra de lo dispuesto en la legislación agraria siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso agrario, y sin que ello represente alteración alguna de la naturaleza rústica de los mismos a otros efectos que no sean los del presente impuesto Las construcciones de naturaleza urbana NORMA 6 NTV'93

47 DE Coherencia urbanística Circunstancias administrativas
POLÍGONOS VALORACIÓN DE NORMA 7 NTV'93 a Coherencia urbanística b Circunstancias administrativas c Circunstancias del mercado d Circunstancias económico-social e Otras circunstancias justificadas

48

49 18 20 10 12 14 16 MÁXIMOS SEGÚN USOS DE SUELO MÍNIMOS CUALQUIER USO
CUADRO DE BANDAS DE COEFICIENTES DEL VALOR DEL SUELO MÁXIMOS SEGÚN USOS DE SUELO MÍNIMOS CUALQUIER USO Residencial Industrial Oficinas Comercial Turístico 1V 350 1I 150 1X 900 1C 900 1T 540 8 2V 300 2I 150 2X 750 2C 785 2T 465 10 3V 250 3I 150 3X 630 3C 670 3T 405 12 4V 225 4I 150 4X 510 4C 555 4T 345 14 5V 200 5I 150 5X 410 5C 460 5T 305 16 6V 175 6I 150 6X 310 6C 365 6T 265 18 7V 150 7I 150 7X 210 7C 270 7T 225 20