GESTIÓN URBANÍSTICA PRINCIPIOS CESIÓN EQUIDISTRIBUCIÓN URBANIZACIÓN SISTEMAS COMPENSACIÓN COOPERACION EXPROPIACIÓN EJECUCIÓN FORZOSA (...) AGENTE URBANIZADOR.

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1 GESTIÓN URBANÍSTICA PRINCIPIOS CESIÓN EQUIDISTRIBUCIÓN URBANIZACIÓN SISTEMAS COMPENSACIÓN COOPERACION EXPROPIACIÓN EJECUCIÓN FORZOSA (...) AGENTE URBANIZADOR

2 PRESUPUESTOS LEGALES GESTIÓN URBANÍSTICA Definición de la ordenación pormenorizada Definición de la modalidad de gestión urbanística Definición de los pertinentes instrumentos de ejecución material –Proyecto de urbanización

3 PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA SUELOS AFECTADOS –Suelo urbano (no consolidado) –Suelo urbanizable (delimitado o sectorizado= Suelo necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local –Redes públicas locales Suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que planeamiento general, en su caso, incluya o adscriba –Redes públicas generales y supramunicipales Suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del sector correspondiente

4 CESIONES DE SUELO LSM-01 m2s/100 m2e Redes públicas supramunicipales = 20 Redes públicas generales  70 Redes públicas locales  30 Total  120 m2s/100 m2e

5 SUELO URBANO CONSOLIDADO (POR URBANIZACIÓN) (14.1) –Solares –Solar mediante obras accesorias y simultáneas NO CONSOLIDADO (POR URBANIZACIÓN) (14.2) –No consolidado por urbanización (residual) –Necesitan obras de urbanización a través actuaciones integradas de ejecución Reforma interior Renovación y mejora urbana Obtención de dotaciones públicas Reurbanización –Precisa distribución equitativa de beneficios y cargas –Nueva ciudad

6 DEBERES SUELO URBANO NO CONSOLIDADO Ceder suelo necesario viales, espacios libres, zonas verdes... Ceder suelo necesario ejecución sistemas generales Ceder suelo 10% aprovechamiento urbanístico –Porcentaje máximo –Contribución cargas urbanización –Reducción participación administración en las cargas urbanización correspondientes Distribución equitativa cargas y beneficios Costear y, en su caso, ejecutar urbanización

7 ESPECIALIDADES CESIÓN 10% Disminución cesión : –NO cesión en municipios hasta 25.000 h. (Rioja, art. 11.3) –No cesión en municipios hasta 20.000 h (Castilla León, art. 17.2) –Sectores incluidos en conjuntos históricos declarados BIC (Castilla León, art. 17.2) –Disminución de cesión al 5% en supuestos en los que el planeamiento lo justifique (Murcia, art. 69.1.b) Exclusión de los costes de urbanización de este suelo –Aragón (art. 18.c) –Cesión al Ayuntamiento de parcelas urbanizadas (Canarias, art. 72.2.c) –Cesión terrenos urbanizado al Ayto (Madrid,20.2. c) Sustitución de cesión por equivalente económico –Cantidad no inferior a valor de mercado (Canarias 72.2.c) –Sustitución de cesión en terrenos edificables por equivalente económico, previa aceptación administración municipal e incorporación al matrimonio municipal de suelo (Madrid, 96.3)

8 SISTEMAS DE EJECUCIÓN Ejecución privada –Compensación –Concierto –Ejecución empresarial –Concurrencia –Concesión de obra urbanizadora Ejecución pública –Cooperación –Expropiación –Ejecución forzoza

9 ELECCIÓN SISTEMA DE EJECUCIÓN Libertad de elección –Coherencia política urbanística –Adecuada ponderación circunstancias concurrentes: Objetivos a alcanzar Necesidades colectivas a satisfacer Medios económicos disponibles Capacidad gestión administración Preferencia sistemas privados

10 MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA Modelo puro agente urbanizador –Valencia (Ley 6/1994) –Castilla-La Mancha (ley 2/98) –Extremadura (Ley 15/2001) Agente urbanizador diferenciado compensación y alternativo –Concesión de obra urbanizadora –La Rioja (Ley 10/1998) –Aragón (Ley 5/1999) –Cantabria (Ley 2/2001) Agente urbanizador diferenciado compensación y subsidiario –Sistema de concurrencia –Castilla y León (Ley 5/1999) –Murcia (Ley 1/2001) –Galicia (Ley 9/2002) Agente urbanizador integrado en compensación –Madrid (Ley 9/2001) –Canarias (Decreto Legislativo 1/2000) –Asturias (Ley 3/2002) –Andalucia (Ley 7/2002)

11 INICIATIVA SISTEMA DE COMPENSACIÓN MADRID Propietarios > 50 % superficie unidad ejecución Suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable sectorizado: –Durante un año desde publicación acuerdo aprobación definitiva plan general –Transcurrido plazo: iniciativa cualquier persona, aunque no sea propietaria Suelo urbanizable no sectorizado –Durante dos años desde publicación acuerdo aprobación definitiva plan general –Transcurrido plazo: iniciativa cualquier persona, aunque no sea propietaria

12 INICIATIVA SISTEMA COMPENSACIÓN ANDALUCIA a)Propietario único (iniciando expediente reparcelación) b)Totalidad de los propietarios (convenio urbanístico) c)Propietarios > 50 % superficie unidad ejecución d)Cualquier persona física o jurídica, pública o privada, propietaria o no de suelo como agente urbanizador

13 PROCED. INICIATIVA COMPENSACIÓN ANDALUCIA Desestimación iniciativa –Motivación potestad de planeamiento –No reúna suficiente solvencia económica, financiera o técnica Estimación iniciativa –Inicio sistema compensación –Aprobación inicial de estatutos y bases de actuación (si iniciativa por propietarios > 50%) Aprobación previa iniciativa –Apertura información pública para alegaciones Posible adhesión de propietarios a la iniciativa Anuncio de intención de formular alternativa por cualquier interesado en asumir gestión como agente urbanizador (prestación de caución)

14 PROCEDIMIENTO EN CONCURRENCIA ANDALUCÍA Tras finalización información pública, se adoptará alguno de los siguientes acuerdos (plazo: un mes) a)Aprobación de la iniciativa –Si adhesión (en información pública) de propietarios > 50% terrenos unidad ejecución –Si no se ha presentado anuncio de presentación de alternativa –Comporta inicio establecimiento sistema y aprobación inicial Estatutos y Bases de Actuación b)Fijación de plazo presentación alternativas anunciadas –Plazo no inferior a 20 días –Finalizado el plazo, decisión Administración: a.Aprobación alternativa integre más 50% unidad ejecución (aprobación inicial estatutos y bases de actuación) b.En otro caso, aprobación alternativa más procedente interés general (soluciones de gestión, superficie de propietarios adheridos…)

15 PROCEDIMIENTO INICIATIVA COMPENSACIÓN MADRID Desestimación iniciativa –Motivación potestad de planeamiento –Determinaciones planeamiento en vigor Estimación iniciativa –Aprobación inicial proyecto Plan de sectorización y/o plan parcial (procedimiento habitual) –Aprobación inicial Delimitación de la unidad de ejecución Estatutos y bases de actuación (o convenio) Proyecto urbanización presentado Proyecto reparcelación –Información pública (mínimo 20 días) –Audiencia propietarios afectados (citación individual) –Aprobación definitiva Obligación constitución garantía 10% importe obras de urbanización

16 GESTIÓN SISTEMA COMPENSACIÓN Junta de compensación –Ente corporativo de Derecho público –Personalidad jurídica propia –Plena capacidad de obrar (desde inscripción administrativa y constitución órganos) –Actuación fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre fincas iniciales Sociedad mercantil –Constituida por todos los propietarios de terrenos –Todos los propietarios aportan terrenos a la sociedad mercantil Propietario único –Concierto

17 CARACTERÍSTICAS JUNTA COMPENSACIÓN Ente corporativo de Derecho público Personalidad jurídica propia Plena capacidad de obrar (desde inscripción administrativa y constitución órganos directivos) Asume frente a municipio responsabilidad directa ejecución obras urbanización Actuación fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre fincas aportadas (salvo limitaciones estatutarias) Puede recabar auxilio municipio ejercicio vía de apremio Posible incorporación empresa urbanizadora Gestoras de JC Comisión Gestora

18 CONFIGURACIÓN JUNTA COMPENSACIÓN Representante del Ayuntamiento en la Junta de Compensación (órgano de gobierno) Integrada por todos los terrenos unidad ejecución –Plazo máximo incorporación: Plazo posterior a constitución Junta de Compensación –En caso contrario, expropiación (beneficiaria JC) –Reparcelación forzosa Decisiones Junta recurribles ante Administración (alzada) –Ejercicio competencias públicas Recaudación cuotas urbanización vía de apremio Incumplimiento miembros JC deberes: expropiación o reparcelación forzosa

19 ESTATUTOS JUNTA COMPENSACIÓN (166 RG) Nombre, domicilio, objeto y fines Duración Condiciones y requisitos para incorporarse a la junta (propietarios o urbanizadores) Órganos de gobierno y facultades Requisitos convocatoria y forma adopción acuerdos Derechos y obligaciones de sus miembros Medios económicos y reglas aportaciones

20 BASES JUNTA COMPENSACIÓN (167 RG) Criterios para valorar fincas aportadas Criterios de valoración de derechos reales Criterios de valoración de edificaciones Procedimiento contratación obras de urbanización Criterios valoración fincas resultantes Reglas adjudicación fincas a los miembros Reglas distribución beneficios y pérdidas

21 RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN (i) Comunidad proindiviso (157.3 RGU) –Consentimiento conjunto condueños: propietario único –No acuerdo: decisión incorporación por 60% cuotas –Expropiación cuotas no incorporadas Herencia yacente –Competencia del albacea (902.4º CC) Finca no inscrita en Registro Propiedad –Proyecto equidistribución suficiente innmatriculación Doble inmatriculación –Interesados en proceso ambos titulares –Resolución convencional o judicial

22 RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN (ii) Titularidad controvertida (103.4 RGU) –No necesaria impugnación en tribunales –Asume Administración actuante representación Titularidad desconocida o propietario en desconocido paradero (art. 10.2 RHU) –Administración actuante asume representación derechos e intereses titularidades –Ministerio fiscal: defensa de los intereses Compraventa en documento privado –Suficiente para acreditar titularidad –STS 24.11.00