URBANIZACIONES PRIVADAS

Presentación del tema: "URBANIZACIONES PRIVADAS"— Transcripción de la presentación:

1 URBANIZACIONES PRIVADAS
DERECHO INMOBILIARIO URBANIZACIONES PRIVADAS Dra.Adriana N.Abella

2 TRANSFORMACIONES DEL DERECHO PRIVADO
El régimen jurídico de los derechos sobre el suelo y de la propiedad inmobiliaria fue evolucionando. La organización de la vida social supone el respeto básico de las leyes de la naturaleza y de las condiciones ambientales

3 Derecho Comparado

4 Toda urbanización requiere de una racional organización del espacio territorial adecuándolo a una planificación coherente con vista al progreso social y a la satisfacción de las necesidades de la población.

5 Las normas que regulan el parcelamiento territorial son del ámbito público, administrativo.
La formación de nuevas unidades prediales debe responder a un plan global, y obedecer a las reglas de ordenación territorial

6 Funciones de un plan Respetar la conformación del territorio, uso del espacio y aprovechamiento racional de los recursos Respetar el derecho de propiedad del suelo, clasificación del uso y su destino y la división del territorio en zonas

7 El plan Puede limitar y condicionar la ocupación, uso y transformación de las parcelas a la realización de las operaciones materiales y jurídicas adecuadas para la creación de nuevos predios previo a la transmisión, constitución, modificación y extinción de derechos reales.

8 Los titulares dominiales
SON RESPONSABLES de la ejecución de los actos materiales y jurídicos que conducen a la ordenación dominical

9 Preocupación Prevenir y controlar la contaminación, los efectos y formas perjudiciales de erosión Criar reservas y parques naturales y de recreo y proteger el paisaje Ordenar el territorio con vista a una localización de actividades y un equilibrado desarrollo socioeconómico Promover la estabilidad ecológica

10 Todo complejo urbanístico, social, deportivo y residencial tiene particularidades propias,
pero en todos existen normas de derecho privado y de derecho público ensamblandas.

11 Esferas de competencia
  Normas de derecho público Esferas de competencia En lo regional, la jurisdicción es de la provincia En lo urbano, el poder de policía es de los municipios Planificación: Equilibrio apropiado entre todas las partes del suelo. La zonificación: Nos enfrenta con el problema de los límites al derecho de propiedad de los particulares. Se imponen restricciones que afectan a los titulares de dominio de los inmuebles

12 PROVINCIAS delegan en las municipalidades el control y aprobación de las urbanizaciones privadas, pero el proyecto hidráulico y la subdivisión del suelo es controlado por las autoridades provinciales.

13 Intereses del desarrollista
Comerciales: Valoración del suelo Administración: Racionalizar el proceso de ordenación y edificación Efectos de la decisión

14 Normas de derecho privado
Las normas de los derechos reales son sustancialmente de orden público, existe el principio de número cerrado, la formalidad, y publicidad brindan mayor seguridad. Las normas de los derechos personales son más elásticas, los particulares tienen mayor libertad para reglamentar las relaciones jurídicas .

15 Análisis del encuadre jurídico

16 Constitución Nacional
el artículo 14; Artículo 41.Todos los habitantes de la nación gozan del derecho a un ambiente sano, equilibrado, apto para el desarrollo humano y para que las actividades productivas satisfagan las necesidades presentes sin comprometer las de las generaciones futuras; y tienen el deber de preservarlo. Artículo 42 los derechos de usuarios y consumidores adquieren jerarquía constitucional; Artículo 43. La tutela para todos los derechos de incidencia colectiva, a un ambiente sano, del usuario y el consumidor y a la no discriminación, es mención enunciativa toda vez que la norma constitucional emplea la frase "derechos de incidencia colectiva en general"

17 La Constitución de las Provincias
La ley general del ambiente arts. 2, 8, 9, 10, 30, y 33 y cc. Ley de las Pcias.de Medio Ambiente

18 Las normas del Código Civil y leyes complementarias
Libro segundo y tercero, y partes pertinentes del cuarto Ley , Ley de prehorizontalidad, La ley de propiedad horizontal Ley el fideicomiso Ley de Defensa al consumidor , modificada por las leyes , , y Ley Nacional de Catastro , Las normas provinciales y municipales mediante disposiciones de diversa jerarquía institucional, regula aspectos transcendentes del derecho de propiedad: las leyes de ordenamiento territorial, códigos de planeamiento urbano y códigos de edificación, la reglamentación de la ley de propiedad horizontal.

19 Derechos del consumidor La Ley 26.361
La relación de consumo puede tener su causa fuente en un acto jurídico unilateral, o un hecho jurídico, o en las actividades de producción, importación, distribución o comercialización de cosas o servicios instaladas en el mercado. La responsabilidad precontractual en los contratos de consumo debe partir de las características de la oferta, basándose fundamentalmente en el deber de información y trato digno y equitativo.

20 Consumidor, es toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza, a título oneroso o gratuito bienes o servicios para destinarlo a su consumo final, en beneficio propio o de su grupo familiar El proveedor es toda persona física o jurídica de naturaleza pública o privada, que desarrolla de manera profesional, aun ocasionalmente, actividades de producción, transformación, importación, concesión de marca, distribución y comercialización de bienes y servicios, destinados a consumidores y usuarios. La profesionalidad no exige habitualidad

21 En materia inmobiliaria constituye criterio legal de valoración el destino del inmueble y su aprovechamiento. Ya no se requiere que necesariamente se destine a vivienda; tampoco que sea nuevo; ni que haya mediado oferta pública dirigida a persona indeterminada. La noción de destino final ha de elaborarse tomando en cuenta los usos, y así quedan excluidas las adquisiciones de inmuebles si éstos son destinados a la producción o con fines comerciales o industriales, o si se lo adquiere como objeto de su negocio de comprar y vender

22 el objeto del contrato de consumo puede estar referido:
a) a un bien que desaparece tras su empleo, como al duradero; b) la contratación puede ser a título gratuito u oneroso siempre que tenga por finalidad la adquisición o utilización de bienes o servicios (art. 1°, ley , modificado por ley ); c) a la recepción de cosas o servicios gratuitos como consecuencia de una contratación a título oneroso, por ejemplo muestras gratis (art. 1° decreto 1798/94); d) a la adquisición o utilización de bienes o servicios por quien no es parte de una relación de consumo, (pero) como consecuencia o en ocasión de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, y e) a quien de cualquier manera esté expuesto a una relación de consumo (art. 1, in fine, ley , modificado por ley )

23 En una relación de consumo normas especiales señalan el efecto vinculante
de la publicidad (arts. 7 y 8), el alcance y el contenido del derecho a la información trato digno y equitativo (art. 8 bis), contenido del contrato (art. 10), la posibilidad de resolución ante la determinación de una cláusula abusiva (arts. 37, 38, 47), efectos especiales del incumplimiento (art. 10 bis), la incidencia de la responsabilidad objetiva y solidaria (arts. 40 y 52 bis), regulación sobre los vicios redhibitorios (arts.11,18), la eventual influencia de las sanciones aplicables por la autoridad de aplicación.

24 Se ha convalidado la unificación de plazos de prescripción otorgando una preferencia a los establecidos por disposiciones generales o leyes especiales cuando son más beneficiosos para el consumidor (art 50). Se ha incorporado al derecho nacional la figura del daño punitivo o multa privada (art. 52 bis). Se establece la posibilidad de aplicar una multa civil en caso de que el proveedor incumpla sus obligaciones legales o contractuales con el consumidor.

25 La ley 26.361 contempla expresamente estas modalidades cuando en el art. 1 alude a “figuras afines”
una compraventa tiene normas generales aplicables a su tratamiento en el Código Civil, y en ocasiones en regímenes especiales (Vgr. leyes como o de Prehorizontalidad) y si es relación de consumo se aplica LDC. De todas ellas prevalece la más conveniente al vulnerable

26 En materia de interpretación del contrato y de acuerdo con lo prescripto por el art del Cód Civil, el principio de la buena fe que gobierna toda relación junto con el de la confianza, y tienen un componente de ética jurídica que se orienta hacia la seguridad del tráfico jurídico

27 Particularidades de las urbanizaciones según:
1. el origen. 2. el emplazamiento y extensión 3. las actividades deportivas

28 Urbanizaciones preexistentes
Propietarios formaron una entidad y ésta resuelve la compra de terrenos para sus asociados

29 Nuevas urbanizaciones
a partir de la recepción de regulaciones específicas en las leyes de suelo tienen regímenes similares. Las urbanizaciones privadas que se formaron

30 Las urbanizaciones que se formaron
  Esquemas de organización jurídica Las urbanizaciones que se formaron con posterioridad a esta legislación parcelamiento propiedad horizontal.   

31 En algunos clubes de campo el carácter de socio del club es independiente de la propiedad de la parcela. En otros el propietario es también socio con acceso a todas las actividades deportivas. Otros restringen la práctica de determinada actividad como golf o equitación, que se concede sólo a los propietarios que adquieren la membresía para el uso de las instalaciones y práctica de ese deporte.

32 La Provincia de Buenos Aires legisla los clubes de campo en la ley 8912, Título III, Capítulo V.
Se evidencia la preocupación del legislador respecto de este instituto, con el dictado del decreto reglamentario 9404 del año 1986 para clubes de campo. Barrios Cerrados la Resol.74/97 y D 27/98 . Comunes a ambos D. 1727/2002 y Resol. 194/03. Disp. 6010/02 ; 6011/02 y1821/03 Ley DP 2489/63 y D 947/04

33 MENDOZA LEYES 8051/2009 Ley de suelo 4341 de Loteo y fraccionamiento
4686/83 Uso ,fracc. Suelo Zona Oeste del Gran Mendoza 5804/91 de Regulación zona Pedemonte Gran Mendoza. Reserva Ambiental 5961/92 Ley General Ambiental 7050/02 Programa mejoramiento barrial D.P. 834/81; Res. 72/80 de Catastro D.P.3300/79 de PH, D.P.4903/84 DPC normas confección planosPH

34 División por parcelamiento y régimen jurídico adoptado
Dominio sobre parcelas residenciales y condominio sobre lotes comunes Entidad titular de dominio de las partes comunes y parcelas privadas con destino residencial. Dominio con servidumbres

35 CONDOMINIO Art. 2710. Aplicación restrictiva
Partición, pactos temporales Disponibilidad de parte indivisa No es obligatorio un administrador Quórum y mayorías Citación y Notificación de las resoluciones. No resuelve la prestación de servicios Problema con las innovaciones

36 Usufructo Naturaleza del derecho Temporalidad
Derechos y obligaciones del usufructuario

37 Servidumbres Naturaleza del derecho
Pueden consistir en un no hacer o un dejar hacer

38 Propiedad Horizontal Inmueble edificado
Terreno art.2 ley Partes comunes Obras nuevas. Modificación de reglamento Mayorías Reglas de convivencia

39   Pcia. De Buenos Aires Ley 8912 art. 64 a 69 Que sea un área territorial que no conforme núcleo urbano Que una parte se encuentre afectada a la práctica de algún deporte Que la parte restante se encuentre condicionada para la construcción de viviendas de uso transitorio Que las áreas guarden una mutua e indisoluble unidad   

40 La mutua e indisoluble unidad convierte la superficie
  Decreto 9404/86 La mutua e indisoluble unidad convierte la superficie un todo inescindible Debe establecerse la formación de una entidad jurídica Es necesario constituir servidumbres que aseguren a los titulares de cada parcela el uso de los bienes comunes Áreas de esparcimiento, fundo dominante, Servidumbre de non facere sobre parcelas privadas Parcelas privadas, fundo dominante: Servidumbre de dejar hacer

41 En los clubes de campo y barrios cerrados
Problemas actuales En los clubes de campo y barrios cerrados

42 Las restricciones a la libre transferencia, el control de admisión,
Cerramiento Expensas Disciplina. Las restricciones a la libre transferencia, el control de admisión, y el ejercicio del derecho de preferencia de la sociedad administradora.

43 CEMENTERIOS PRIVADOS. Toda empresa prestadora del servicio de Cementerio Privado se encuentra comprendida en los términos de la Ley de Defensa del Consumidor como proveedora profesional de bienes y servicios. Invariablemente la seriedad de la empresa es vital, así como la correcta administración, y el pago puntual de las expensas por los usuarios. La causa final subjetiva es la Sepultura.

44 El hipermercado Es una red porque sólo funciona si hay una multiplicidad de sujetos interactuando entre sí mediante contratos conexos. Razones de optimización económica hace prácticamente imposible que ello no ocurra. La realidad de éstos conjuntos nos muestra que la solución no parece estar dentro de los derechos reales, siendo suficiente la de los derechos personales para estructurar estos negocios.

45 TIEMPO COMPARTIDO Cualquiera fuera el encuadre jurídico, en el sistema de tiempo compartido surgirán tres sujetos interesados y comprometidos que son el desarrollador o proveedor, el usuario, y/o adquirente, y/o beneficiario y /o adherente, y el administrador; y tres relaciones contractuales relacionadas entre sí: a) el contrato de entrega del bien, b) el contrato entre el usuario y el administrador c) el contrato que vincula al usuario con la cadena de intercambio.

46 En lo que hace a los TC en áreas turísticas, según la ley 26
En lo que hace a los TC en áreas turísticas, según la ley de STTC sus disposiciones se integran con las normas generales y especiales aplicables a las relaciones de consumo, en particular la ley de Defensa de la Competencia (ley ) y la Ley de Lealtad Comercial (nº ) o las que en el futuro las reemplacen y en caso de duda sobre la interpretación de los principios de la ley, prevalecerá la más favorable al consumidor.

47 PARQUES INDUSTRIALES La Pcia. de Buenos Aires regula en la ley los agrupamiento industriales, pendiente de reglamentación. Serias limitaciones a los titulares de dominio de las fracciones de terreno destinadas a calles internas, bienes y servicios de uso común las que quedan reservadas al cumplimiento de fines oficiales. Se deberán ceder mediante la planimetría aprobada los espacios a favor de la Municipalidad o la provincia de Buenos Aires, según corresponda. Según el régimen, las calles interiores del Agrupamiento Industrial, los bienes de uso común y los reservados por la Provincia o la Municipalidad respectiva para el cumplimiento de sus fines, serán de exclusiva propiedad de la Provincia o Municipalidad según corresponda.

48 Los escribanos intervinientes en las transferencias de dominio de los inmebles deberán dejar constancia de las restricciones que establezca la Ley, su reglamentación y el reglamento de administración y funcionamiento de cada Agrupamiento Industrial, y requerir del administrador previo al acto, un certificado de libre deuda de expensas comunes y extraordinarias.

49 DERECHO REAL NUEVO

50 Conjuntos inmobiliarios
Clubes de campo, Barrios cerrados y Chacras, Parques industriales Empresariales Náuticos

51 Conjuntos inmobiliarios
ARTÍCULO Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquéllos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

52 Conjuntos inmobiliarios
Todos los aspectos relativos a la zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título VI de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.

53 Conjuntos inmobiliarios
Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales.

54 Conjuntos inmobiliarios Transmisión de unidades
El Reglamento de propiedad y administración puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas

55 Conjuntos inmobiliarios sanciones
Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad y administración, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento

56 Tiempo compartido ARTÍCULO 2087.
Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

57 Tiempo compartido Bienes que lo integran
Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados

58 Tiempo compartido Afectación
La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial

59 Cementerios privados PCU Afectación
Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble conjuntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía

60 muchas gracias Dra. Adriana Abella