Políticas, Procesos y Herramientas Crédito Hipotecario Individual

Presentación del tema: "Políticas, Procesos y Herramientas Crédito Hipotecario Individual"— Transcripción de la presentación:

1 Políticas, Procesos y Herramientas Crédito Hipotecario Individual

2 Políticas Generales POLÍTICAS GENERALES Edad Estado Civil
Mínima: Titulares mayores de 18 años, deberá revisar Anaquel de Productos Hipotecarios Individuales para aplicar las edades máximas y mínimas. Máxima: Edad + Plazo = no mayor a 85 años. Estado Civil Indistinto, el Solicitante de Crédito podrá ser: -Soltero -Casado -Viudo -Divorciado -Unión Libre Antigüedad Laboral Está en función de la Vivienda Valor Vivienda= < a $1,500,000 Valor Vivienda > a $1,500,000 Comprobar empleo actual mínimo 3 meses. Con Dependientes: 1 año de antigüedad en el empleo. Sin Dependientes: 2 años de antigüedad en el empleo. Nacionalidad Los Extranjeros que deseen adquirir vivienda dentro de una franja de 100 Km de las fronteras y de 50 Km de las costas del país, deberán constituir un Fideicomiso de Zona Restringida, (Referencia: Art. 27 Fracción Primera de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos). Participantes Acreditado: Solicitante de Crédito o Primer Titular. Coacreditado: Para Incrementar capacidad de pago con comprobación de ingreso podrá tener una figura de Coacreditado con Ingreso y pueden ser cualquiera de las siguientes personas: Cónyuge, Padre, Madre, Hijo (a) y en el sistema se capturará como Coacreditado. Cónyuge: Cuando el Acreditado esté casado bajo bienes mancomunados deberá figurar el cónyuge, capturando en sistema como Obligado Solidario.

3 . . . Reglas Generales Toda solicitud de crédito deberá de estar requisitada en todos sus campos y firmada. 1 En un lapso de tres meses, un mismo solicitante no podrá agregar mayor ingreso u otra actividad. 2 El celular es vinculante, por lo que es obligatorio registrarlo en la solicitud (10 dígitos) 3 No se aceptan Declaraciones de Impuestos con Perdidas Fiscales, si se presentara el caso se cancelará el tramite del crédito aunque el cliente presente otra forma de comprobación de ingresos. 4 La aplicación de estas reglas no eximen de las responsabilidades de Prevención de Fraude y/o Prevención de Lavado de Dinero. 5

4 . . . Reglas Generales No deberá presentar dación, adjudicación o liquidación con quita en créditos hipotecarios 6 Todos los créditos que tenga con Bancomer deberán estar al corriente 7 CIRCULO DE CREDITO; invariablemente se visualizan las cuentas NEGATIVAS desde hace varios años, lo que no estamos incorporando son el Reporte Integral.  8

5 POLITICAS DE BURÓ DE CRÉDITO

6 (Se evalúan en Fábrica Hipotecaria) Claves de Observación NO Aceptadas
Políticas de Buró de Crédito Historial Crediticio (Se evalúan en Fábrica Hipotecaria) C Clientes que tengan uno o más Créditos Hipotecarios con lo siguiente: A lo largo de su historial crediticio MOP 03 o superior. Más de tres veces MOP 02 en los últimos 12 meses registrados (o menos) Clientes que muestren el 50% o más de sus cuentas con MOP 04 o superior en su histórico de pagos. Créditos con claves de observación AD (en disputa) o similar con cualquier MOP, se podrán aceptar siempre y cuando la resolución a favor del cliente sea emitida por Buró de Crédito y/o Condusef Clientes con clave de Observación Fin de Reestructura se evalúan en riesgos. Con MOP 05 en adelante y con cualquier saldo se deben aclarar. Claves de Observación NO Aceptadas Dación en Pago y/o Adjudicación Suspensión de pagos Fraude atribuible al cliente.

7 Vigencia del reporte de buró
Políticas de Buró de Crédito Vigencia del reporte de buró La vigencia de la consulta de buró es de 3 meses Si el cliente incrementa adeudos, se respeta su capacidad de pago originalmente calculada solo durante la vigencia del la autorización de crédito y no deteriorando su calidad crediticia. Si el cliente deteriora su calidad crediticia, se cancela la autorización e inicia de nuevo el trámite. MOP Actual Suma de saldos vencidos =<$ no requieren aclaración. El solicitante podrá aclarar la regularización de la cuenta a MOP 01 mediante la presentación de pago correspondiente. MOP 01,02 y 03 no requieren aclaración, siempre y cuando la suma de los saldos vencidos no exceda de 3,000 UDIS .

8 Políticas de Buró de Crédito
Reglas de Impugnación Se podrán impugnar cuentas tanto para aclarar saldos vencidos (dentro de política), como para disminuir deuda y que el cliente pueda acceder a un crédito mayor. Para aclarar cuentas con saldos vencidos (dentro de política), el cliente deberá presentar lo siguiente: Recibo de pago del total del adeudo. En caso de que el pago sea parcial, deberá de presentar carta finiquito. Reporte de Buró de Crédito Especial para identificar la coincidencia del número de cuenta y acreedor entre el recibo de pago y carta finiquito en su caso. Carta aclaratoria del cliente. Para aclarar pagos en cuentas para disminuir deuda al cliente, deberá de presentar lo siguiente: Recibo del pago total del adeudo En cuentas de pagos fijos , cuando el pago sea parcial , deberá de presentar contrato incluyendo tabla de amortización. Reporte de Buró de Crédito Especial para identificar la coincidencia del número de cuenta y acreedor entre el recibo de pago y carta finiquito en su caso.

9 Políticas de Buró de Crédito
Reglas de Impugnación Para Tarjetas de Crédito American Express (solo totalera), se podrán impugnar los saldos totales con la presentación de los dos últimos estados de cuenta y Reporte de Buró de Crédito Especial para identificar la coincidencia del número de cuenta y el acreedor. Para Tarjetas de Crédito American Express (Viajes de Negocio), deberá de presentar carta de la empresa indicando que se hacen cargo de dichos pagos incluyendo el número de cuenta y Reporte de Crédito Especial para identificar la coincidencia del número de cuenta. Para clientes con clave de Observación “Fin de Reestructura” se requerirá el contrato de reestructura y Reporte de Buró de Crédito Especial para identificar la coincidencia del número de cuenta. No podrá presentar claves de observación AD, CL, CV, DP, DR, FD, FR, IR, LC , LG MD, NV, PC, PD, PS, RC, RE, RO, RR, RV, SG, SP, SU, TC, UP, VR, CR, FP, RA, AD Adicional Clientes que en Reporte de Buró de Crédito reporten Quita en cualquier tipo de crédito contratado con BBVA Bancomer, deberán de cubrir al 100% dicho adeudo presentando ficha de pago y buró de crédito especial, para poder ser evaluados por la Fábrica Hipotecaria, adicionalmente, no podrá tener reestructura activa en ningún producto con BBVA Bancomer.

10 Buró de Crédito Forma de Pago (MOP)
NOTA: Si tu caso no cumple con alguna de las políticas de buró , te pedimos no enviarlo a la fábrica ya que de igual manera se rechazará

11 Pagos fuera de Buró de Crédito (PFB)
Se consideran para endeudamiento los pagos mensuales fuera del reporte de Buró de Crédito como préstamos INFONAVIT; préstamos FOVISSSTE, préstamos con descuento de nómina y otros detallados en los recibos de nómina (si son recibos quincenales o semanales, etc.., se hace el cálculo mensual) También se consideran el pago mensual de otros préstamos detallados en la solicitud de crédito reportados en el rubro de Otros préstamos personales o comerciales que NO estén reportado en el Buró de Crédito. Endeudamiento: Busca limitar el % del ingreso que un solicitante debe comprometer en sus deudas en Buró de Crédito

12 SEGUROS

13 Edad cumplida del Titular
1. A partir de esta fecha será obligatorio para todos los créditos hipotecarios requisitar y enviar el formato “Consentimiento Individual de Seguro de Vida Crédito Hipotecario” en su totalidad tanto del Titular del Crédito, como la del Cónyuge (sin importar el régimen matrimonial) o Coacreditado, para su análisis. El formato deberá enviarse para su dictaminación cuando sea requerido conforme a los criterios de dictaminación vigentes y al proceso establecido, es decir cuando: • El Titular del Crédito, Cónyuge o Coacreditado, responda afirmativamente alguna de las preguntas del Cuestionario de Salud y de Actividades. • La edad del Titular del Crédito, Cónyuge o Coacreditado sumada al plazo del crédito este entre los 76 y 85 años. • El monto del crédito solicitado se encuentre bajo las siguientes características: Es fundamental enviar el “Consentimiento Individual de Seguro de Vida Crédito Hipotecario” tanto del Titular del Crédito, como la del Cónyuge o Coacreditado, para su análisis, aún en el caso de que alguno de ellos pudiera ser considerado como Aceptación automática. Edad cumplida del Titular del Crédito, Cónyuge o Coacreditado Monto del Crédito superior a 18 A 50 AÑOS $ 5,000,000.00 51 A 64 AÑOS $ 3,000,000.00 65 AÑOS EN ADELANTE $ 1,000,000.00

14 DOCUMENTACIÓN

15 Documentos Análisis de Crédito:
Original Copia Cotejo Vigencia Solicitud de crédito X 6 Meses Identificación oficial vigente Sin renovación Comprobantes de ingresos Asalariado: Carta de empleo 3 Meses Recibos de nómina Independientes: Alta de Hacienda Sin Renovación Declaración de impuestos y Anual cadena electrónica ó Estados de cuenta de cheques, ahorro o inversión Preaprobados: Certificado Preaprobado Se menciona en el certificado Correo del Call Center Documentos adicionales Fuente Sistema: Son evidencia del análisis, por ello deberán ser integrados al expediente: Fotocopia Cotejada con el original Firma Leticia Madrigal López No. de Registro M40342 Fecha Consulta de Buró Titular (es) o Coacreditado (Se imprimen dos diferentes del mismo cliente) Consulta de Buró de Crédito Especial y comprobantes correspondientes (en su caso). Perfil de Interviniente y Credit Scoring (Impresión Automática) Hoja de sanción Las copias deben ser cotejados para confirmar que son copia fiel del original y el ejecutivo anota “ Cotejado con Original”, nombre, usuario fecha y firma. (Cuando así se realice)

16 La solicitud la puedes obtener a través de Bancomer.com
Solicitud de Crédito Hipotecario Requisito Legal a través del cual se formaliza la solicitud de crédito y el cliente proporciona información requerida y autorización para indicar el proceso de crédito, desde la Originación hasta la recuperación. Aspectos a considerar para su correcta elaboración: Puede ser en máquina o en letra de molde (no mezcla) con la misma tinta, sin tachaduras o correcciones. Requisitada en todos sus campos y firmada por todos los intervinientes: acreditado y coacreditados (se debe llenar una solicitud por cada participante con ingresos). Las firmas deben coincidir con las de identificaciones oficiales. En caso de tener Titular 2 o Coacreditado sin Ingresos deberán requisitar el apartado correspondiente al cónyuge y las firmas correspondientes en las solicitud. Datos del Crédito y de la Vivienda Garantía del Crédito. Datos del Cliente, Coacreditado y Dependientes Económicos. Domicilio y Situación de Vivienda Actual. Empleo y Actividad Económica del Solicitante. Referencias Personales y Detalle de Créditos Personales o Comerciales. La solicitud la puedes obtener a través de Bancomer.com Créditos e Hipotecas/Crédito Hipotecario/Productos y Servicios/Elige el producto/Descripción/Solicitud

17 Identificación Oficial:
Documento necesario para validar la Identidad de nuestros Solicitantes de Crédito: Credencial de Elector Vigente Pasaporte Vigente Cedula Profesional antigüedad no mayor a 10 años Cartilla del Servicio Militar no mayor a 10 años Tarjeta Única de Identificación Militar (TUIM) Tarjeta de Afiliación (INAPAM) Matricula Consular (CONSULAR ID CARD) Licencia de Conducir (Solo la expedida por el Estado donde se esta realizando la solicitud) Extranjeros: Tarjeta de Residente Permanente o Temporal. Pasaporte Vigente + FM2 ó FM3. Carta de Naturalización En apego al comunicado 1GRL-134/0 Credencial Elector con año electoral 03 ya no se acepta. Hoy es la terminación 15 hasta el 30/Abr'14 Comprobante de Domicilio: Documento para verificar su domicilio actual, preferentemente a Nombre del Solicitante y pueden ser: Credencial de Elector Vigente (Solo aplica cuando el domicilio de este documento es el mismo que declara en la Solicitud de Crédito) Recibo de Agua Recibo Predial Estado de Cuenta Bancario Recibo de Energía Eléctrica Recibo de Gas natural Servicio de Telefonía Local Estado de Cuenta Televisión de Paga. Fotocopia Cotejada con el original Firma Leticia Madrigal López No. de Registro M40342 Fecha

18 TIPOS DE COMPROBANTES & CALCULO DE INGRESOS

19 CAPACIDAD DE PAGO DIRECTA
Tipos de economía Red Hipotecaria ECONOMÍA DOCUMENTADA Asalariado con IMSS o ISSSTE Asalariado con ISR Estado de Cuenta Transaccional PF Estado de Cuenta Transaccional PM Estado de Cuenta de Inversión PF Declaración Anual PM Declaración Anual PF W2 CAPACIDAD DE PAGO DIRECTA Preaprobados Pago de Pasivos ECONOMÍA DE EFECTIVO Notas y Facturas de Compra Estudio Socioeconómico

20 CAPACIDAD DE PAGO DIRECTA
Tipos de economía Banca Comercial ECONOMÍA DOCUMENTADA Asalariado con IMSS o ISSSTE Asalariado con ISR Estado de Cuenta Transaccional PF Estado de Cuenta de Inversión PF Declaración Anual PF CAPACIDAD DE PAGO DIRECTA Preaprobados

21 Asalariado con IMSS o ISSSTE
REQUISITOS CON LOS QUE DEBE CUMPLIR LA CARTA LABORAL (entre otros): Hoja Membretada Original con nombre y datos empresa Fecha de elaboración (antigüedad máxima 3 meses) R.F.C. Nombre del cliente Puesto Sueldo Antigüedad No. De IMSS ó ISSSTE Nombre y firma del funcionario de RRHH o Representante Legal de la Empresa Contratante o Jefe Inmediato del Solicitante de Crédito. NOTA: En el caso de Dependencias Gubernamentales: Federales, Estatales y Municipales, así como las de Órganos Descentralizados (PEMEX, CFE, etc.), El R.F.C. No es obligatorio.

22 REQUISITOS RECIBOS NOMINA (entre otros)
Asalariado con IMSS o ISSSTE REQUISITOS RECIBOS NOMINA (entre otros) Membretados Nombre y RFC No. Afiliación IMSS Ó iSSSTE Puesto Período de pago NOTA: Para efectos de captura en sistema, solo debemos considerar el sueldo bruto del cliente POLÍTICAS RECIBOS: Si se considera solo Sueldo Base – RECIBOS DE UN MES Si se consideran Ingresos Adicionales: Bonos, Compensaciones, etc.. – RECIBOS DE TRES MESES. La frecuencia deberá ser menor o igual a tres meses y presentar comprobantes que tengan al menos 2 de los ingresos recurrentes. Ayuda de Renta, aguinaldo, prima vacacional NO se considera, aún cuando aparezca en los tres meses Jubilados /Pensionados. Recibos de los últimos tres meses de pensión o jubilación o pensión vitalicia

23 Asalariado con ISR En este tipo de recibos, será necesario corroborar el Ingreso de Nómina mediante un mes de estado de cuenta, se considerará el Ingreso Bruto del recibo de nómina, y el Ingreso Neto del recibo, deberá coincidir con el deposito del estado de cuenta.

24 Asalariado con IMSS o ISSSTE
CALCULO DE INGRESOS 1. El sueldo promedio se obtiene sumando las percepciones permitidas de los recibos presentados y se dividen entre el numero de recibos entregados para obtener el ingreso por el período de pago. 2. Dividir el sueldo promedio entre el numero de días que comprende el periodo de pago así́ se obtiene el ingreso por día 3. El resultado deberá́ multiplicar por 30.4 para obtener el ingreso mensual .

25 ECONOMÍA DOCUMENTADA RED HIPOTECARIA

26 Documentación Requerida W2 (solo TOM Tú opción en México)
* Se requiere al menos dos de los siguientes documentos: Carta Empleo Recibos de nómina de tres meses Income Tax W2 Form * Carta de Empleo considerando: Membretada Nombre del Solicitante RFC Antigüedad en el empleo Cargo que desempeña (Puesto) Ingreso Firma RH o Representante Legal Método de obtención de ingresos – Formulario W2 (Recibo de Nómina) Al menos tres meses recibos de nomina Para considerar otro ingreso recurrente debe tener una frecuencia menor o igual a tres meses y presentar recibos que contengan al menos de estos ingresos. Se excluye aguinaldo prima vacacional y ayuda de renta Se suman los recibos, se dividen entre el numero de recibos y el resultado entre el periodo de pago, finalmente se multiplica por 30.4 INCOME TAX y W2 FORM: se considera el ingreso reportado bajo el concepto de Salario, Propina y otras compensaciones (Wags, Tips, Other Compensation), se divide entre doce y el resultado se multiplica por el tipo de cambio del dólar actual a la compra.

27 Ejemplo Documentación W2

28 Documentación Requerida Declaración Anual PF y Moral (también BC)
Deberá presentar copia simple de última Declaración Anual con sus anexos correspondientes y cadena de caracteres. Cuando se trate de Declaraciones de Persona Moral, adicional deberá incluir Copia de Acta Constitutiva y/o Acta de Asamblea o Bastanteo para determinar Participación Accionaria. Cálculo de ingresos por medio de Declaración Anual PF y Moral: Tiene vigencia de un año. Para Persona Física Servicios Profesionales se considera el rubro de Ingreso al 100%. Para Persona Física con Actividad Empresarial, Arrendamiento y Otras Actividades, el ingreso a considerar será el rubro de Base Gravable y se considera al 100%. Si se trata de Declaraciones Anuales de Persona Moral, se tomará el rubro de Base Gravable al 100%, adicionalmente se debe obtener el porcentaje de participación accionaria declarada en la Constitutiva o Bastanteo para introducir en el sistema. Cálculo de Ingreso: Ingreso en Base gravamen / 12 = Ingreso Mensual REGLAS ADICIONALES: No se aceptan Declaraciones Parciales No se aceptan Declaraciones con Perdidas Fiscales, si presenta el caso se cancelara el tramite del crédito, aun cuando el cliente presente otra forma de comprobación de ingresos.

29 Ejemplo Documentación Declaración Anual PF y PM

30 Documentación Requerida Edo de Cta. Transaccional Persona Moral:
Documentación Requerida Edo de Cta. Transaccional Persona Física (también Red BC) Se requiere al menos 3 meses de Estados de cuenta de: Ahorro, Débito y/o Cheques de Entidades Financieras en Copias Simples o un mes tratándose de Bancomer Todas las cuentas entregadas deben de ser del mismo periodo En caso de que presenten cortes de Estados de Cuenta, se requerirá sello de la Entidad Financiera en el documento. Documentación Requerida Edo de Cta. Transaccional Persona Moral: Se requiere al menos 3 meses de Estados de Cuenta de: Ahorro, Débito y/o Cheques de Entidades Financieras en Copias Simples. Todas las cuentas entregadas deben de ser del mismo periodo En caso de que presenten cortes de Estados de Cuenta, se requerirá sello de la Entidad Financiera en el documento. Acta Constitutiva o Bastanteo para determinar la Participación Accionaria.

31 Estado de Cuentas Transaccional PF y PM (también Red BC)
Método de obtención de ingresos REGLAS: Se requieren al menos tres meses completos de información para aceptar una cuenta, si presenta más de una deberán corresponder al mismo periodo. Se excluyen depósitos por conceptos de “Ventas de Fondos de Inversión”, “Depósitos de Créditos”, “Renovación de Créditos” y “Traspaso Entre Cuentas Propias” Para cada mes completo se obtiene el total de depósitos en pesos. Los Estados de Cuenta pueden ser: Ahorro Debito Cheques

32 Ejemplo Estado de Cuenta Transaccional PF

33 Ejemplo Estado de Cuenta Transaccional PM

34 Ejemplo de la escritura
En donde se detalla el porcentaje de participación dentro de la empresa: 33% 33% 17% 17%

35 Estado de Cuenta de Inversión:
Cálculo de ingresos Estado de Cuenta de Inversión: REGLAS: Aplica para persona física, se requieren al menos tres meses completos de información para aceptar un estado de cuenta y deberán ser del mismo periodo. Para cada mes completo se obtiene el total de rendimientos en pesos. Revisar que no presente minusvalías, ya que esto equivale a cero rendimiento en el mes.

36 Ejemplo Estado de Cuenta de Inversión Persona Física
Se requiere al menos 3 meses de Estados de cuenta de Inversión de Entidades Financieras en Copias Simples. Todas las cuentas entregadas deben de ser del mismo periodo.

37 CAPACIDAD DE PAGO DIRECTA RED HIPOTECARIA

38 Documentación Requerida Pago de Pasivos
Se requiere Reporte de Buró de Crédito Cálculo de ingresos Pago de Pasivos No se requieren comprobantes de ingreso siempre y cuando se cumpla con lo siguiente: En Histórico de Pagos del Crédito Hipotecario vigente, no reporte MOP 03 o superior En Histórico de Pagos del Crédito Hipotecario vigente, reporte MOP 01 en los últimos 12 meses La mensualidad del Crédito Hipotecario vigente, no sea superior en un 5% a la mensualidad actual del Producto Pago de Pasivos.

39 ECONOMÍA EN EFECTIVO RED HIPOTECARIA

40 Documentación Requerida Notas y Facturas de Compra
Tickets de Compra con Requisitos Fiscales Se requieren copias simples de al menos tres meses, así como copia de la credencial membresía vigente a su nombre de las siguientes cadenas comerciales: CITY CLUB SAM’S COSTCO Tickets de Compra sin Requisitos Fiscales Deberán cumplir con los siguientes requisitos y deberán enviar copias simples de al menos tres meses : Razón Social R.F.C. Dirección con Código Postal Conceptos Desglosados Total de Compra Fecha del Ticket .

41 Ejemplo Documentación Notas y Facturas de Compra

42 Notas y Facturas de Compra
Cálculo de ingresos Notas y Facturas de Compra REGLAS: Se requieren 3 meses de notas y/o Facturas permitidas Se capturan los importes de cada uno de los comprobantes en el sistema.. El sistema al finalizar la carga de los 3 meses debe de arrojarnos el ingreso mensual. Aplica solo para viviendas hasta por la cantidad de $650,000.00

43 PROCESO DE ESTUDIO SOCIOECONOMICO

44 Proceso de Estudio Socioeconómico
Método parametrizado por el sistema según el perfil del cliente y condiciones. Se envía de forma automática a las agencias salvo casos solicitados por riesgos. Reducción significativa de volúmen de investigaciones. Mejora en los niveles de servicio de cara al cliente. Si el Acreditado tiene una 2da. actividad de la cual no cuente con comprobantes, se puede comprobar hasta un máximo de 3000 UDIS adicionales a los ingresos ya comprobados Si el acreditado tiene 2 o más actividades sin comprobantes de ingreso, éstas se comprobarán con un solo estudio socioeconómico hasta un máximo de $30,000.

45 Documentación Requerida Estudio Socioeconómico:
Se requiere cuestionario correspondiente elaborado por Agencia Investigadora (visita a domicilio particular y laboral) Método de Cálculo Estudio Socio-Económico: Aplica para: Transportistas Locatarios Artesanales (donde los proveedores no son fácilmente reconocibles) Puestos de Comida sin Notas y Facturas. Ingresos Adicionales por propinas para servicios. Empleados de Unidades Económicas que pagan un sueldo pero completamente fuera del Sistema Financiero o de Seguridad Social Servicios Estéticos Se reconocen ingresos hasta $30,000 M.N. Generalizable: Cuánto se vende al día A que precio Cuántos días al año Taxistas Traslado de Personas (no taxi) Traslado de bienes incluyendo mudanza