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SELLO DE CONFIANZA APROIN Miguel Font Rosell Gerente de APROIN.

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Presentación del tema: "SELLO DE CONFIANZA APROIN Miguel Font Rosell Gerente de APROIN."— Transcripción de la presentación:

1 SELLO DE CONFIANZA APROIN Miguel Font Rosell Gerente de APROIN

2 SELLO DE CONFIANZA APROIN I La Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Provincia de Pontevedra, con independencia de su misión como defensores de las empresas de promoción, tanto a nivel institucional como particularmente, tiene como cometido el de ser garante de las buenas prácticas comerciales en materia de promoción inmobiliaria, lo cual no se puede garantizar solo por el hecho de haberse incorporado a la Asociación, sino por estar en condiciones de poder demostrar el uso diario de esas buenas prácticas.

3 SELLO DE CONFIANZA APROIN II Desde hace ya algún tiempo, APROIN dispone de contratos tipo entre los promotores y los distintos agentes intervinientes en el proceso y principalmente entre promotor y adquirente de vivienda en el que se contienen todas las obligaciones del promotor para con el consumidor, el uso de las buenas prácticas comerciales, las relaciones con el comprador, y en general todo aquello que garantice al inversor que su dinero será tratado respetando todas las normativas en materia de consumo, documentación y buenas prácticas comerciales.

4 SELLO DE CONFIANZA APROIN III El sello se aplicará únicamente a aquellas empresas asociadas a APROIN que lo demanden y cumplan al menos con las características mínimas exigidas en nuestro contrato tipo (el contenido del contrato es un primer paso), bien porque la empresa en cuestión, en sus propios modelos de contrato contemple ya todas esas exigencias, o porque hayan decidido utilizar el contrato tipo que APROIN les facilite.

5 SELLO DE CONFIANZA APROIN IV Las empresas que quieran que se les adjudique tal sello para cada promoción (importante argumento comercial), deberán solicitarlo a la Asociación, quien comprobará su adecuación y el sometimiento a las exigencias legales de protección al consumidor, adjudicando el sello para esa promoción, quedándose con una copia del contrato a utilizar con los compradores, para cualquier contraste de estos con el ofrecido en la correspondiente promoción y adjudicando entonces el sello.

6 SELLO DE CONFIANZA APROIN V El sello deberá publicitarse en la propia obra y será dado a conocer en prensa, en la revista APROIN y en la propia página de la Asociación, quien, para conocimiento del público en general, mantendrá al día la relación de promociones que cuenten con dicho sello.

7 SELLO DE CONFIANZA APROIN VI En defensa del consumidor, para aquellas empresas que una vez adjudicado el sello, utilizaren contratos distintos al que fue causa de la adjudicación, en caso de que la diferencia menospreciase alguna cláusula correspondiente a algún derecho del consumidor, APROIN procederá a la expulsión de dicha empresa de la Asociación, publicando seguidamente la retirada del correspondiente sello.

8 SELLO DE CONFIANZA APROIN VII Como tasa de visado y exclusivamente para soportar los gastos que acarrea la implantación y mantenimiento del sello, su publicación y la correspondiente información al público, APROIN cobrará a cada empresa asociada una cantidad por cada vivienda objeto de contrato.

9 SELLO DE CONFIANZA APROIN VIII El sello podrá ser solicitado no solo para las promociones a iniciarse, sino también para todas aquellas que estuvieren en marcha que demuestren que utilizan el contrato tipo de APROIN o que el propio de la empresa cumple con los requisitos establecidos y que para aquellos ya celebrados, las partes están e acuerdo en modificarlo adaptándose al nuevo contrato.

10 SELLO DE CONFIANZA APROIN IX Para poder concurrir al premio APROIN 2009, será condición indispensable el que la promoción en cuestión disponga del sello de contrato para todas las viviendas construidas.

11 SELLO DE CONFIANZA APROIN X APROIN considera que los contratos a los que adjudica el sello cumplen con la normativa de defensa de los consumidores, con independencia de la valoración que jueces, notarios y Administración competente efectúen, de tal modo que APROIN no se responsabiliza de las consecuencias de la utilización del modelo de contrato examinado, pues el sello se otorga en base a criterios que se someten a consideración mejor fundada en derecho.

12 SELLO DE CONFIANZA APROIN XI APROIN publicitará el sello indicando lo siguiente: Los contratos de compraventa de viviendas que contengan el sello de confianza APROIN, han sido revisados satisfactoriamente por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la provincia de Pontevedra a los efectos de comprobar su adecuación a las leyes de defensa del consumidor.

13 SELLO DE CONFIANZA APROIN XII El sello de confianza APROIN entrará en funcionamiento a partir del 1º de enero de 2008, fecha en la que las distintas promociones podrán solicitarlo, de manera que su entrada en vigor se produzca a 1º de marzo de 2008, fecha en la que tanto en la página web de la Asociación, en su revista, y en prensa, se anunciará por primera vez la lista de las promociones a las que se les ha adjudicado dicho sello.

14 DISPERSION NORMATIVA Código Civil: arts ; 1.256; y ss; y ss; y Ley 57/1968, reguladora de la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. C.E Arts. 47, 51 y 53

15 DISPERSION NORMATIVA Leyes ESPECIALES Ley 26/1984, General de Defensa de Consumidores y Usuarios RD 515/1989, protección de los consumidores sobre Información a suministrar en la compraventa de viviendas. Ley 7/1998, Condiciones Generales de la contratación Ley , Ordenación de la Edificación Ley 44/2006, mejora de la protección de los consumidores y usuarios.

16 DISPERSION NORMATIVA LEGISLACION AUTONOMICA GALLEGA: LEY 4/2003 DE 29 DE JULIO DE VIVIENDA DE GALICIA. Como consecuencia el RD 515/89 ES SUPLETORIO a excepción de: el caracter contractual de la publicidad redacción y contenido de los contratos

17 ANALISIS DEL CONTRATO CARACTER DEL VENDEDOR. EL VENDEDOR DEBERA ACREDITAR UN DERECHO DE PROPIEDAD,DERECHO DE SUPERFICIE O UNA OPCION DE COMPRA. HABER OBTENIDO LICENCIA DE CONSTRUCCION. OTORGAR ESCRITURA DE OBRA NUEVA. APERTURA DE CUENTA BANCARIA ESPECIAL Y SISTEMA DE GARANTIA ENTREGAS A CUENTA

18 ANALISIS DEL CONTRATO OBJETO. LA SUPERFICIE DE LAS VIVIENDAS SERA LA UTIL. SE DESCRIBIRAN LOS ANEJOS. SE INDICARA LA FASE DE CONSTRUCCION EN LA QUE SE ENCUENTRA. SE INDICARAN LOS DATOS RELATIVOS A PROYECTO, ARQUITECTO, Y CONSTRUCTOR. SE INDICARA LA EXISTENCIA DE PRESTAMO HIPOTECARIO Y SUS CONDICIONES.

19 ANALISIS DEL CONTRATO PRECIO. SIEMPRE PRECIO TOTAL QUE INCLUYE EL IVA. DESGLOSE PRECIO VIVIENDA Y ANEJOS. FORMAS DE PAGO. ENTREGAS A CUENTA Y SUS GARANTIAS. OPCION DE SUBROGARSE EN EL PRESTAMO HIPOTECARIO Y CONDICIONES. EFECTOS DEL IMPAGO: RESOLUCION Y PENALIZACIONES.

20 ANALISIS DEL CONTRATO REQUISITOS LEGALES DE LOS CONTRATOS. PLAZO PREVISTO DE FINALIZACION Y ENTREGA CONDICIONES ECONOMICAS Y FINANCIERAS DE LA VENTA SUPERFICIE DE LA VIVIENDA-GARAJE-TRASTERO CUOTA DE PARTICIPACION SERVIDUMBRES, CARGAS O GRAVAMENES CLAUSULAS OBLIGATORIAS POR DISPOSICION LEGAL

21 ANALISIS DEL CONTRATO CLAUSULAS OBLIGATORIAS. TRANSCRIPCION DE LOS ARTICULO 1279 Y DEL CODIGO CIVIL: OBLIGACION DE ELEVAR A PUBLICO EL CONTRATO DERECHO DEL COMPRADOR A ELEGIR NOTARIO EL COMPRADOR NO SOPORTARA LOS GASTOS DERIVADOS DE LA TITULACION QUE CORRESPONDAN LEGALMENTE AL VENDEDOR.

22 DOCUMENTACION VIVIENDA EN CONSTRUCCION. ENTREGA DE DOCUMENTACION ESTATUTOS, SI SE HAN REDACTADO MATERIALES Y CALIDADES Y MODIFICACIONES PREVISIBLES GARANTIA DE DEVOLUCION DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA. INFORMACION POR ESCRITO DEL ART 16 LEY VIVIENDA GALICIA.

23 DOCUMENTACION VIVIENDA TERMINADA. REQUISITOS PREVIOS CERTIFICADO FINAL DE OBRA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION DIVISION DEL CREDITO HIPOTECARIO FORMALIZAR EL LIBRO DEL EDIFICIO ENTREGA DE DOCUMENTACION LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION NORMAS ESTATUTARIAS HIPOTECA CERTIFICACION PAGOS COMUNIDAD

24 DOCUMENTACION VIVIENDA TERMINADA. ENTREGA DE DOCUMENTACION PLANO DE PLANTA 1/50: TRAZADO REDES DESCRIPCION MATERIALES DEFINITIVOS GARANTIAS ELEMENTOS E INSTALACIONES INSTRUCCIONES DE USO LIBRO DEL EDIFICIO

25 DOCUMENTACION LIBRO DEL EDIFICIO. DATOS FISICOS, PLANO EMPLAZAMIENTO, FOTOGRAFIA FACHADA PRINCIPAL. FECHA LICENCIAS, ACTAS INICIO Y FIN DE OBRA. AGENTES INTERVINIENTES. SITUACION JURIDICA. DATOS TECNICOS. PLANOS DEFINITIVOS MATERIALES. INSTRUCCIONES DE USO Y MANTENIMIENTO.

26 CONTRATOS CON EL CONSUMIDOR Y USUARIO CLAUSULAS COMPROMETIDAS. RESOLUCION DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO EN LOS PAGOS: OJO A LA DESPROPORCION ENTRE LAS PENALIZACIONES AL PROMOTOR Y AL COMPRADOR. REPERCUSION DE GASTOS: subrogación y cancelación préstamo hipotecario. DECLARACIONES DE CONFORMIDAD sobre la vivienda: ojo que sean reales.

27 CONTRATOS CON EL CONSUMIDOR Y USUARIO APODERAMIENTOS AL PROMOTOR MODIFICAR PROYECTO OTORGAR DIVISION HORIZONTAL REDACTAR ESTATUTOS

28 CLAUSULAS ESPECIALES A FIN DE REGULAR SITUACIONES ESPECIALES NO CONTEMPLADAS EN LA NORMATIVA ESTUDIADA. ASUNCION POR EL COMPRADOR DE LOS GASTOS DERIVADOS DE CONSUMOS PROPIOS UNA VEZ ENTREGADA LA VIVIENDA CON OCUPACION OBTENIDA POR SILENCIO. DESIGNACION DE TITULAR ADJUDICATARIO DE LA VIVIENDA EN CASO DE COMPRADORES EN PROINDIVISO QUE DESHACEN LA COPROPIEDAD ANTES DE ESCRITURA PUBLICA.

29 SELLO DE CONFIANZA APROIN Miguel Font Rosell Gerente de APROIN


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