1 Subprime, el impacto de la ambición sin control. Mayo, 2008.

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1 1 Subprime, el impacto de la ambición sin control. Mayo, 2008

2 2 Nivel de riesgo superior a la media del resto de créditos. Historial crediticio comprometido Escasa solvencia por parte del prestatario. El tipo de interés es superior a la media, variando entre 1.5 y 7 puntos más. Subprime.-

3 3 La tasa de evaluación del perfil crediticio así como la puntuación necesaria se muestra en el siguiente cuadro: Características del crédito Subprime.-

4 4 Causas y antecedentes de la Crisis.- Boom de bienes inmuebles: 2001 -2007 Atentados del 9/11: Debido al clima de inestabilidad, el Gobierno se propuso reactivar el crédito y el consumo a través de la reducción de tasas. Fuerte apalancamiento para compra- venta de vivienda. Home $weet Home: Time Magazine, 13 de Junio de 2005, Boom de bienes inmuebles: 2001 -2007 Atentados del 9/11: Debido al clima de inestabilidad, el Gobierno se propuso reactivar el crédito y el consumo a través de la reducción de tasas. Fuerte apalancamiento para compra- venta de vivienda.

5 5 La razón deuda / total de ingresos, de un dueño de casa promedio en Estados Unidos era de 100% a principios de la década, mientras que en el 2007 aumentó a 130%. Apalancamiento Promedio.- "There has been plenty of talk about 'predatory lending',but 'predatory borrowing' may have been the bigger problem” Tyler Cowen, New York Times.

6 6 US Home Ownership Breakdown Source: Mortgage Bankers Association, December 13, 2007. Source: Citigroup Global Markets. Alt-A is a grade of mortgage between prime and subprime. US Mortgage Market Size (Jumbo, Alt-A and Subprime) El mercado de hipotecas en E.U. está valuado en alrededor de USD $8 trillones. El mercado de hipotecas subprime está estimado en un valor alrededor de USD $1.2 trillones, de los cuales alrededor del 60% está bursatilizado (US$730 billones) Cerca del 6% de los dueños de casas en Estados Unidos están expuestos a una tasa de crédito ajustable tipo subprime. Fuente: Citi Bank. Cuantificación del Problema.-

7 7 Productos Hipotecarios Créditos Prime Jumbo Alt - A SubprimeSuper Jumbo Ajustable Rate Mortgage (ARM´s) CDO´sMBSCMO´s Ninja Loan Historial seguro: tasas bajas. Buen Historial: Montos de préstamo mayores al promedio Préstamos con nivel de riesgo medio Préstamos Jumbo con montos mayores todavía. Instrumentos de bursatilización: empaquetamiento de hipotecas, se paga un cupón al inversionista. “No jobs, no income, no assets” Préstamo sin garantías de activos

8 8 Cuantificación del Problema.- Embargos Octubre de 2007, el 16% de los préstamos subprime ARM se encontraban a más de 90 días de impago. Para Mayo de 2008 ya se encuentra en 25%. La actividad de embargos de Jul. a Sept. de 07 fue de 446,726. Esto es el doble comparado con el periodo anterior. En Abril, una de cada 519 casas en E.U. recibieron una notificación de embargo. El valor estimado de las hipotecas con tasa ajustada (ARM) asciende a $400 bn en el 2007 y $500 bn. en el 2008

9 9 Estados con mayores problemas.- NevadaNY, Washington Florida Arizona California Total de casas que tuvieron notificaciones de embargos en Abril: 243,353 Fuente: Wachovia

10 10 Crecimiento en el precio de las casas nuevas y existentes desde 1969 Boom Inmobiliario Situación actual: caída de precios Existing Home Sales PricesNew Home Sales Prices A Dic. 07, el precio de las casas había caído en un 10.4% comparado con el año anterior De Dic. 07 a Mayo 08 los precios a nivel nacional han caído otro 7% más. Algunas ciudades han llegado al 25 - 30%. Algunas fuentes como el co-fundador de KB Homes, estiman caídas de 15-20% mas.

11 11 Total Existing Home SalesSingle Family Existing Home Sales Total de Venta de viviendas y total de viviendas unifamiliares desde 1968 La venta de casas en el 2007 cayó 26.4% en comparación con el 2006. Durante el Q108 las ventas han caído 14.4% comparado con el mismo periodo del año anterior. Se espera que para el Q208, las ventas caigan 39.2% comparado con el Q207. (Recuperación más lenta de las casas nuevas que las ventas de casas existentes)

12 12 Inventario.- Nuevas Casas (Gráfica de Barras), Meses de Inventario (Lineal) Casas Disponibles Meses de Inventario Debido a los embargos y la resistencia de los tenedores de casa de vender sus propiedades por debajo del nivel de mercado, los inventarios han ido en aumento. 4 millones de casas nuevas se encontraban en inventario a Marzo de 08. Para Mayo de 08, el inventario se encuentra a 10 meses.

13 13 El total de “Impairments” desde el 3Q06 al 1Q08 equivalen al 61% del total de capital de las constructoras al 3Q 06. Los impairments son reevaluaciones de los activos dentro de los balances generados por pérdidas en el mercado inmobiliario. ** US billions Efecto en las Constructoras.-

14 14 Comportamiento del Precio de las Constructoras.- El índice Philadelphia Housing Index (HGX) muestra el desempeño del precio de las acciones de las principales constructoras en Estados Unidos. ** Periodo:5 años Boom Inmobiliario: aumento de precios en housing e ingresos en Constructoras.

15 15 Transmisión a mercados financieros Las hipotecas subprime podían ser retiradas del pasivo del balance de la entidad concesionaria, siendo transferidas a fondos de inversión o planes de pensiones. Las entidades bancarias recababan liquidez por la vía de "colocar cédulas hipotecarias o CDOs, de CLOs y de CMOs u otras obligaciones respaldadas por paquetes de hipotecas. Instituciones financieras, individuos e inversionistas institucionales que tenían en sus portafolios MBS o CDO´s se enfrentaron a pérdidas. La pérdida de valor de activos, liquidez y difícil acceso a financiación provocó una contracción del crédito “Credit Crunch”.

16 16 PrestamistaPrestatario Broker Hipotecario Prestador del Servicio Emisor Inversionista Pagos Mensuales EfectivoPréstamos InstrumentosEfectivo Préstamo Suscriptor Administrador Agencia Calificadora Proceso de bursatilización de deuda Paso 1.- El prestatario obtiene la hipoteca de la institución prestamista, muchas veces por la ayuda de un broker hipotecario. Muchas veces el prestamista y el broker no interactúan con el prestatario una vez que el préstamo ha sido hecho. Paso 2.- La institución financiera vende las hipotecas a un emisor y el prestatario comienza a dar los pagos mensuales al Prestador del Servicio.

17 17 Prestatario Prestador del Servicio Emisor Inversionista Pagos Mensuales InstrumentosEfectivo Suscriptor Administrador Agencia Calificadora Proceso de bursatilización de deuda Paso 3.- El emisor vende instrumentos de deuda al inversionista, un suscriptor o intermediario ayuda en la venta, la agencia otorga una calificación al instrumento. Paso 4.- El Prestador del Servicio “recolecta” los pagos mensuales del prestatario de la hipoteca, dándoselos al emisor. El Prestador y el Administrador se encargan de los créditos morosos. El emisor realiza los pagos al inversionista.

18 18 Cuantificación del Problema (Financieras).- Write-downs on the value of loans, MBS and CDOs Al 30 de Abril: Pérdidas ó “Writedowns” con un valor superior de USD $280 bn. Al menos 100 compañías hipotecarias han cerrado o han sido vendidas desde el 2007. De Jul 07 a Mar 08, las financieras han cortado más de 34,000 empleos. En Abril, Merrill anunció el despido de 2,900 más, Citi despedirá a 9,000. En Mayo UBS anunció el recorte de 5,500.

19 19 “Writedowns” de las Financieras como % del Market Cap. Los “Writedowns” al 30 de Abril, divididos entre el total del valor actual de mercado de las financieras equivale al 27% de su capital.

20 20 Citi American Intern. Ambac Financial MBIA Bank of America Security Capital Wachovia Merrill Lynch P M I GroupJP Morgan Morgan Stanley Assured Guaranty Lehman Bros. Bear StearnsCNA FiancialRadian Group XL Capital Principal Fiancial AllstateMetLife Exposición de CDO´s por compañía financiera

21 21 Utilidad de las Financieras 4Q 06 - 07Utilidad de las Financieras 2006 - 2007 ** en US $ billions

22 22 Confianza del Consumidor De Junio de 2007 a Abril de 2008, el índice ha caído 41%. La confianza se ubicó en 62.3 puntos en abril El índice mide la percepción de los consumidores acerca de las condiciones actuales de la economía. Crisis Subprime

23 23 Mercado de hipotecas subprime: $1.2 Trillones Monto Vencido $300 Billones Monto de la crisis subprime: $120 Billones Perdida neta: $120 Billones 25% Cartera Vencida 40% Costo de la limpieza Porcentaje del PIB 0.88% Fuente: Citi Private Bank. HDN, S.C. GDP E.U. $13.85 Trillones Cuantificación del problema del Housing como parte del PIB.

24 24 Declive de Precios de las Casas Ingresos Constructoras Activos Financieras Menores Préstamos Menor Confianza del Consumidor Liquidez y capacidad de prestar Menor Consumo Expansión de la Crisis a la Economía.- Aumento de Inventarios Menores Ventas de Casas

25 25 ¿Por que el mercado no vio venir el problema? El problema surge cuando el inversor (que puede ser una entidad financiera, un banco o un particular) desconoce el verdadero riesgo asumido. Mucha avaricia y poca aversión al riesgo por parte de los inversionistas. Incorrecta valoración de los riesgos La desinformación de los inversores particulares y la liquidez sin precedentes del período 2001-2007. Productos sofisticados, capital financiero circula a gran velocidad, por ende no todos inversores conocen la naturaleza de la operación contratada. Posible responsabilidad como las calificadoras: Standard s & Poors (S&P) o Moody´s. Después de la crisis más estrictos criterios de valoración.

26 26 2008: Prestatarios subprime flotantes tendrán ajustes en las tasas de interés, Implementación por parte de Legisladores y el Depto del Tesoro de un programa para limitar estos ajustes en las tasas. El Gobierno ha promovido la cooperación entre prestamistas y prestatarios de tal manera que permitan al dueño de casa permanecer en su casa a pesar de haber caído en el impago. Las reducciones de tasas de la Fed de niveles de 5.25% a 2%. “Paquete de estímulos económicos” del Presidente Bush presentado en Febrero. Medidas Gubernamentales.-

27 27 18 de Septiembre -.5% 31 de Octubre -.25% 11 de Diciembre -.25% 22 de Enero -.75% 30 de Enero -.5% 18 de Marzo -.75% 30 de Abril -.25% Recortes FED Vs S&P500.-

28 28 Luz al final del camino … 1.4 millones de nuevos consumidores que requieren casa por año. Sigue habiendo exceso de liquidez en los mercados. Elecciones Presidenciales en E.U. El dólar se mantiene como una moneda débil, a medida que las tasas en Europa se mantengan altas, la situación del dólar permanecerá un tiempo. Esto permite que las exportaciones aumenten al convertirse en una moneda atractiva para los importadores de otros países.