Reserva y Transferencia de aires

Presentación del tema: "Reserva y Transferencia de aires"— Transcripción de la presentación:

1 Reserva y Transferencia de aires
Dra. Salomé Jó Luza Registradora Pública

2 Base Legal Ley Nº – Ley de Regularización de Habilitaciones Urbanas y de edificaciones Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios – Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº SUNARP-SN.

3 Base Legal Ley Nº 27157 – Ley de Regularización de Edificaciones
D.S Vivienda TUO del Reglamento de la Ley Nº Resoluciones del Superintendente Nacional de los Registros Públicos y SUNARP-SN

4 Independización Acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria, resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen

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6 Habilitación Urbana

7 Desmembración

8 Subdivisión

9 Acumulación

10 Independización de U.I.

11 Al Independizar: Se deja constancia del antecedente dominial en la nueva partida Se efectúa una anotación de independización en la partida matríz Si existe fábrica inscrita, se describe en cada lote o unidad a independizar.

12 Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común
Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios

13 Opción de Régimen (art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda)
Propiedad Exclusiva y Propiedad Común

14 Opción de Régimen (art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda)
Independización y Copropiedad

15 Opción de Régimen (art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda)
Régimen Mixto: Pluralidad de Reglamentos

16 Aprobación del Reglamento
Por el promotor o constructor, quien debe ser también el propietario

17 Aprobación del Reglamento
Por acuerdo de más del 50% de los propietarios que conforman la edificación

18 Modificación del Reglamento
Actos de Administración: Por acuerdo de junta que cuente con más del 50% de la participación de los propietarios.

19 Actos de Administración
Elección del Presidente Nombramiento del Administrador Aprobación obras que se ejecuten en bienes comunes, cuando están destinadas a su conservación y mantenimiento Contratar servicios de vigilancia o de seguridad para la integridad de la edificación Administración de las playas de estacionamiento comunes.

20 Modificación del Reglamento
Actos de Disposición: Voto de propietarios que representen cuando menos 2/3 de participaciones de los bienes comunes, incluyendo porcentajes de los que renunciaron a la junta

21 Actos de Disposición Modificación del porcentaje de participación.
Modificación del reglamento interno Modificación de la independización Desafectación de los bienes comunes, Venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes. Modificación o limitación de uso de las zonas comunes

22 Comunicación Notarial
Se debe cursar carta notarial a los propietarios que no asistieron a la junta. Para ejecutar los acuerdos, deben haber transcurrido 20 días útiles desde la comunicación notarial. La acreditación de la convocatoria, comunicación notarial, y el transcurso del plazo puede ser acreditado mediante declaración jurada otorgada por el presidente de la Junta.

23 Inscripción El reglamento interno o su modificación se inscriben en mérito de: Escritura pública o Documento privado con firmas legalizadas del Presidente de la junta. Si solo interviene el Presidente, bastará la copia certificada del acta de la junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo, sin requerirse la transcripción del texto del reglamento o su modificación.

24 Cláusulas previas Cuando existen cláusulas especiales de consentimiento previo en el reglamento: El propietario puede acumular, subdividir e independizar por escritura pública unilateral en la que reordene las cuotas de participación de las unidades afectadas. La modificación también puede ser dispuesta sólo por el presidente de la junta de propietarios cuando así se establezca en el reglamento interno

25 Extensión de las Unidades
Las Unidades Inmobiliarias pueden extenderse al área techada y al espacio vacío que corresponda a la planta en que se encuentre, según la proyección vertical y hasta los límites del perímetro.

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27 Extensión de las Unidades
El muro circundante de la edificación o el suelo se considera zona común esencial, sin que sobre ella proceda la desafectación.

28 Límites de la zonificación
La extensión y ámbito de la propiedad privada se adquiere y transfiere con independencia de los límites impuestos por la zonificación.

29 Construcción El sector construcción constituye uno de los motores de nuestra economía, y propulsa nuestro desarrollo urbanístico Construcción Formal Construcción Informal

30 Crecimiento Vertical Tendencia al crecimiento vertical de las edificaciones Falta de espacio para expansión horizontal El valor económico de los aires, normalmente es menor que el de un terreno.

31 Aires El concepto de aires, está vinculado al derecho de vuelo o sobreedificación, o derecho de levante. Es la facultad otorgada a una persona para que pueda levantar una o más plantas sobre un edificio ya construido.

32 Aires Los aires se generan sobre la superficie final de una edificación, y comprende el derecho de sobreelevación vertical proyectada sobre dicha superficie, a futuro

33 Aires

34 Aires

35 Reserva de Aires En el reglamento interno puede establecerse reserva de aires de la edificación, y puede independizarse como sección de dominio exclusivo, si se le asigna porcentaje de participación y cuando cuente con un área proyectada de acceso

36 Beneficiarios de la reserva
A favor de: El propietario constructor Alguno de los propietarios de las secciones exclusivas (Ej. De los propietarios de las unidades superiores) De todos los propietarios de la edificación

37 Art. 45 del R.I.R.P. La reserva de aires, se entenderá que constituye una sección de dominio exclusivo, debiendo asignársele porcentajes de participación en los bienes comunes. En este caso la independización procederá siempre que cuente por lo menos con un área proyectada de acceso

38 Punto 5.5 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva
Contiene 2 supuestos normativos: Reserva de aires con independización Reserva de aires sin independización

39 Reserva de Aires sin independización
Debe constar en el reglamento interno. Debe publicitarse en un asiento específico de la partida matriz, o de otra partida vinculada. Es recomendable precisar y establecer los límites de la reserva

40 Reserva de Aires sin independización

41 Reserva de Aires sin independización
No incide en la asignación de porcentajes de participación. Conflictúa con lo dispuesto en el art. 55 del RIRP, pues allí se señala que independizadas las secciones exclusivas, en la partida matríz solo se mantendrán las zonas comunes. Complejiza innecesariamente la partida matríz.

42 Reserva de Aires con independización
Forma parte de la independización primigenia o es consecuencia de la modificación de independización. Se considera como una unidad exclusiva adicional, y cuenta con porcentaje de participación Debe respetar la proyección de las zonas comunes en lo pertinente.

43 Reserva de Aires con independización

44 Reserva de Aires con independización
Requiere de la existencia de una escalera de acceso hacia el nivel de aires, o contar con una zona reservada para la proyección de la futura azotea. No se permite la independización de aires de aires

45 Transferencia de los Aires
La venta o cualquier acto de transferencia de aires de la unidad superior se inscriben, siempre que se constituya reglamento interno y se adjunten planos de independización y memoria descriptiva autorizada por ingeniero o arquitecto colegiado.

46 Bienes comunes intransferibles
Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario: El terreno salvo que sobre él se constituya derecho de superficie. Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales esenciales… Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, … vías y áreas de circulación común.

47 Bienes comunes intransferibles
Los ascensores y montacargas... Los sistemas de instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura... Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva. Los estacionamientos exigidos reglamentariamente. Aquellos que se señalen como tales en el Reglamento Interno

48 Pozos de luz propios Los pozos de luz propios y los ductos de ventilación propios se generan dentro de una misma sección exclusiva y solo sirven a dicha unidad inmobiliaria. De existir éstos, deberían declararse como tales, correspondiendo en propiedad al titular de la unidad a la que pertenecen

49 Condición Jurídica de los aires
Los aires se reputan zonas comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario por las cuales se les atribuya la condición de sección de propiedad exclusiva. La cláusula en contrario debe constar en el reglamento interno, o en una modificación posterior del reglamento interno, que apruebe el acto de reconocimiento de la propiedad preexistente de los aires

50 Condición Jurídica de los aires
Si el reglamento interno atribuye expresamente la condición de zona común a los aires: se requiere previamente la desafectación y acuerdo de destino, de dicha área; salvo que el reconocimiento de la propiedad preexistente se realice por unanimidad de los propietarios.

51 Modificación de la Reserva
En caso que un reglamento interno ya contenga la cláusula de reserva de aires a favor de una persona, para su modificación se requerirá necesariamente el consentimiento del respectivo titular, además del acuerdo de modificación del reglamento interno.

52 Directiva de Asociaciones
La convocatoria a junta de propietarios se acredita, facultativamente por el mecanismo previsto en la directiva de regularización de consejos directivos de asociaciones civiles. La formalización por escritura pública o las declaraciones juradas son otorgadas, indistintamente, ya sea por el presidente de la junta o por la persona designada en asamblea

53 Adquisición de Bienes Para efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes muebles e inmuebles. El asiento de inscripción expresará como titular a la junta de propietarios, debiendo consignar el detalle de la edificación o conjunto inmobiliario al que se refiere.

54 Extinción del Régimen Por demolición o destrucción del edificio, salvo que las zonas comunes y exclusivas puedan delinearse exclusivamente en función del suelo. Por acuerdo unánime de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la acumulación respectiva en la partida matriz. Esta acumulación no requiere de ningún requisito municipal o administrativo.

55 Unidades en Proyecto Es procedente inscribir actos de disposición e hipotecas sobre las unidades inmobiliarias proyectadas, en tanto estas tengan un correlato físico en el suelo del predio matriz, siempre que se inscriba previa o simultáneamente el acto de predeclaratoria de fábrica. Una vez culminada la edificación, la inscripción se convierte automáticamente en definitiva.

56 Resoluciones del Tribunal Registral vinculadas a la inscripción de aires y su transferencia

57 Res. N° 515-2012-SUNARP-TR-T del 19/07/2012
Legitimación en los actos de modificación de inmueble: Siendo la subdivisión y acto de modificación de la realidad física del inmueble, el único legitimado para solicitarlo es el titular registral en ejercicio de las atribuciones que le confiere el derecho de propiedad consagrado en la Constitución y normas legales

58 Res. N° 213-2012-SUNARP-TR-A del 08/05/2012
Legitimación para solicitar una subdivisión: Está legitimado para solicitar la subdivisión de un predio, ante la municipalidad competente quien ostenta un título adquisitivo de la propiedad sobre parte del mismo. Compete a las municipalidades examinar dicha legitimación

59 Res. N° 1177-2012-SUNARP-TR-L del 15/08/2012
Independización en ejecución de mandato judicial: Para inscribir la independización de un predio por mandato judicial deberá adjuntarse el parte judicial conformado por el oficio del juez dirigido al Registro y las copias certificadas de las piezas procesales pertinentes, como la resolución que ordena la inscripción y los planos que fueron merituados por la autoridad jurisdiccional

60 Res. N° 1127-2012-SUNARP-TR-L del 02/08/2012
Área ocupada de pisos superiores: El área total ocupada del segundo piso y/o niveles superiores deber ser igual al área del terreno, salvo que exista alero externo que forme parte del área techada, en cuyo caso se incrementa en dicha área.

61 Res. N° 1127-2012-SUNARP-TR-L del 02/08/2012
Aires propios de unidad inmobiliaria: Cuando se solicita la independización de los aires, se requiere la asignación de porcentaje de participación en los bienes comunes y que cuente con área proyectada de acceso.

62 Res. N° 187-2012-SUNARP-TR-A de 20/04/2012
Reserva de aires: No se puede admitir dividir los aires en secciones o espacios superpuestos unos a otros. por cuanto, se vaciaría de contenido la disposición del artículo 51 del RIRP. lo cual nos conduciría al extremo absurdo de tener que acceder a la inscripción de regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común sin que previamente exista inscrita declaración de fábrica alguna -incluso para terrenos llanos- lo cual constituiría un despropósito que vulneraría la seguridad jurídica que es la razón de ser de la institución registral

63 Res. N° 2334-2011-SUNARP-TR-L de 22/12/2011
Aires Reservados: Los aires reservados para futura construcción sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, cuyo nivel existe una sección exclusiva, debe estar descrita con su área ocupada, linderos y medidas perimétricas

64 Res. N° 612-2011-SUNARP-TR-A de 30/09/2011
Transferencia de aires de una edificación sujeta a régimen de propiedad exclusiva y común: En el régimen de propiedad horizontal, los aires pueden constituir bienes comunes o bienes de propiedad exclusiva (reglamento interno o en títulos de propiedad de las secciones).Para su independización se requiere se le asigne un porcentaje de participación en los bienes comunes y se cuente con un área proyectada de acceso.

65 Res. N° 1551-2011-SUNARP-TR-L de 05/08/2011
Reserva de aires sobre aires: "Cuando se establezca la reserva de aires de la edificación se entenderá que constituye una sección de dominio exclusivo; sin embargo, los aires sobre aires no pueden ser materia de reserva."

66 Res. N° 1777-2010-SUNARP-TR-L de 10/12/2010
Transferencia de aires: Para que pueda inscribirse la transferencia de los aires reservados, se requiere que previamente se abra una partida de independización de los aires, para lo cual - además de los planos y memoria descriptiva -, se requiere que se asigne a dichos aires un porcentaje de participación en los bienes comunes.

67 Res. N° 1683-2010-SUNARP-TR-L de 19/11/2010
Condición jurídica de los aires en ausencia de reglamento interno: La presunción de que los aires se reputan comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario, no es aplicable en el supuesto de ausencia de reglamento interno. En este supuesto, la condición de los aires estará a lo que se acuerde en la regularización del reglamento interno

68 Res. N° 1585-2010-SUNARP-TR-L de 05/11/2010
Condición de propiedad exclusiva de los aires: Para atribuir la condición de propiedad exclusiva a los aires de una edificación se requiere que esto conste de manera expresa en el reglamento interno o en una modificación posterior en el que se apruebe el acto de reconocimiento de la propiedad existente de los aires y que ha sido omitido en la declaración inicial del reglamento interno.

69 Res. N° 316-2012-SUNARP-TR-L de 29/02/2008
Legitimación de la inscripción de una compraventa de aires: Habiéndose registrado la compraventa de los aires de un predio sin que previamente se haya inscrito la Declaración de Fábrica, Reglamento Interno e Independización, no es procedente la denegatoria de los actos traslativos de dominio posteriores, toda vez que el derecho de propiedad del adquiriente se encuentre legitimado

70 Res. N° 028-2007-SUNARP-TR-L de 12/01/2007
Aires propios: La atribución de la propiedad de los aires propios en un edificio sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, debe constar expresamente en el reglamento interno.

71 Res. N° ORLC-TR de 08/02/2002 Aclaración de contrato de compraventa: No puede admitirse que por vía de aclaración de contrato de compraventa se transfiera la azotea y los aires de una edificación a una de las secciones de dominio exclusivo cuando según el reglamento interno es zona de dominio común.

72 Muchas Gracias por su atención. salome_jo2004@yahoo
Muchas Gracias por su atención!!