MODELO DE VALORACIÓN PARA EL BALNEARIO TERMAS DE LA MERCED, LOCALIZADO EN LA MERCED CALLE MIAMI Y BOULEVARD Tesis previo a la obtención del título de Ingeniera.

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1 MODELO DE VALORACIÓN PARA EL BALNEARIO TERMAS DE LA MERCED, LOCALIZADO EN LA MERCED CALLE MIAMI Y BOULEVARD Tesis previo a la obtención del título de Ingeniera en Finanzas y Auditoría CPA Presentada por: María Fernanda Álvarez Loor Dirigida por: Ing. Víctor Cuenca Ing. Edison Sosa Departamento de Ciencia Económicas Administrativas y de Comercio Sangolquí, 26 de Febrero 2015

2 INTRODUCCIÓN  ¿Para quién?  ¿Para qué?  Circunstancias

3 CAUSAS Directas:  Análisis o Diagnóstico Situacional  Flujos proyectados  Tasa de descuento  Valoración del balneario Estructurales:  Ley de Aguas

4 IDENTIFICACIÓN DE LA ORGANIZACIÓN  Razón Social  Tipo de Organización  Visión: Ser líder en los próximos 5 años, por la calidad de nuestro servicio y la total satisfacción de nuestros clientes en el sector de la Merced.  Misión: Satisfacer a nuestros clientes con servicios de calidad que aporten satisfactoriamente al bienestar de la comunidad, superando sus expectativas y transformando su confianza en beneficios económicos para el balneario y beneficios personales a la sociedad.  Valores  Aportación del PIB  Portafolio de Productos  Clientes

5 ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL TERMAS DE LA MERCED Junta Directiva Presidencia Gerencia General Administrador Servicios Generales ( Capital Humano ) Contador GeneralAsesoría Legal

6 MARCO TEÓRICO  Valoración: “En los ámbitos confiable y financiero, el tema de valuación surge a partir de la consideración de que los informes financieros tradicionales muestran en forma limitada el valor de la empresa, porque el capital contable solo revela información pasada.” (Adam, 2005)  Métodos de Valoración  Estáticos  Contable, Ajustado, Liquidación, Sustancial  Dinámicos  Flujos de caja descontados, Dividendos  Compuestos  Múltiplos o Comparables  Precio Beneficio

7 ANÁLISIS SITUACIONAL Análisis Microeconómico  Organigrama : Correcta asignación y agregación.  Recursos Humanos: Reglamento Interno, hojas de vida, retroalimentación.  Clientes  Proveedores  Competencia: Fuerzas Competitivas de Porter  Finanzas AñosCapital de Trabajo Razón de Liquidez Índice de Apalancamiento Rentabilidad sobre Patrimonio 2009 196496,145,300,150,08 2010 139213,173,550,180,04 2011 137854,682,650,240,07 2012 146766,064,210,060,02 2013 140008,293,480,08-0,01

8 ANÁLISIS SITUACIONAL Macroeconómico:  Factor político  Factor económico  Inflación  Tasas de interés  Nivel de Ingresos  PIB  Factor Tecnológico  Factor Legal

9 FORTALEZAS Grandes extensiones de terreno. DEBILIDADES Falta de planificación. OPORTUNIDADES Apoyo por parte el Gobierno al sector turístico con préstamos y publicidad. AMENAZAS Ley de aguas – contratos de asociación

10 ANÁLISIS FINANCIERO - HORIZONTAL

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12 ANÁLISIS FINANCIERO - VERTICAL

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14 ANÁLISIS FINANCIERO – ÍNDICES FINANCIEROS

15 PROYECCIÓN BALANCE GENERAL Y ESTADO DE RESULTADOS  Premisas BG  Adquisición de 6 computadoras - $ 6.000,00  Construcción de parques - $ 200.000,00  Cuentas por cobrar – 32%  Cuentas por pagar – 23%  Provisiones laborales – 19%  Premisas Estado de Resultados  Ingresos y Gastos 5,43%

16 VALORACIÓN DE EMPRESA – PROYECCIÓN

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18 FLUJO DE CAJA LIBRES

19 Ke = Bonos del Ecuador + Riesgo País + Riesgo de la Industria + Inflación Ke = 5.71% + 5.69% + 1.5% + 2.7% Ke = 15.60% FCF (713.305,42) 325.599,16 374.670,77 365.840,26 441.409,90 505.553,78 VALOR RESIDUAL (713.305,42) 325.599,16 374.670,77 365.840,26 441.409,90 3.746.283,17 VALOR PRESENTE (713.305,42) 281.660,17 280.371,68 236.819,79 247.178,52 1.814.727,54 SIN VALOR RESIDUAL (713.305,42) 325.599,16 374.670,77 365.840,26 441.409,90 505.553,78 Valor Presente (VS): $ 2’147.452,29 Valor Presente Neto (sin VS): $ 1’299.768,45

20 VALORACIÓN - DIVIDENDO 20142015201620172018 UTILIDAD NETA 29.705,92 33.658,48 34.806,69 36.180,15 36.791,09 (-) REINVERSIÓN 90% 26.735,33 30.292,63 31.326,02 32.562,14 33.111,98 DIVIDENDOS 2.970,59 3.365,85 3.480,67 3.618,02 3.679,11 El capital con el que cuenta la empresa es de: $ 210.000,00 En al año 2013 se repartieron $ 40.000,00 en dividendos Utilidad por acción= 0,19

21 g = ROE * Reinversión g2= 0,06 * 0,5 g2= 0,03 AÑOS% CRECIMIENTODIVIDENDOVP 20140,0540,20080,18 20150,0540,21160,17 20160,0540,22300,17 20170,0540,23510,16 20180,0540,24780,15 TOTAL0,84 g= 0,06 * 0,9 g= 0,054 AÑOS% CRECIMIENTODIVIDENDO 20190,030,255

22 precio acción 20183,65 precio acción 20142,26 precio actual2,26 Precio Total= Precio actual + Valor Presente Precio Total= 0,84 + 2,26 Precio Total= 3,10 Valor de la empresa = 210.000 acciones * precio total Valor de la empresa= $ 651.642,65

23 VALOR DE LA EMPRESA (flujos descontados) = $ 1.723.610,37 VALOR DE LA EMPRESA (dividendos) = $ 651.642,65 TIR = 44%

24 CONCLUSIONES Alta competencia con balnearios que se encuentran mejor posicionados. Alto nivel de liquidez. No existe presupuestos y control de gastos. Se encuentran bajo la nueva Ley de Aguas. Falta de aprovechamiento de áreas verdes. RECOMENDACIONES Publicidad, promociones. Invertir en el sector financiero o a su vez en activos o recursos que mejoren el balneario y le den más valor. Elaborar presupuestos, realizar calificaciones a proveedores, mantener flujos. Cumplir con todos los requisitos, permisos y normas. Invertir en parques, cabañas, salas de recepción, juegos mecánicos.

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