Centro Ricardo C. Núñez Curso Capacitación  NUEVOS DERECHOS REALES.  GARANTÍAS REALES. Prof. Alicia Puerta de Chacón

“Se mantienen una serie de reglas de extensa tradición porque constituyen una plataforma conocida, a partir de la cual se producen las mudanzas hacia los nuevos tiempos”. Dr. Ricardo Lorenzetti Presentación del Anteproyecto

DUALISMO CLÁSICO Libro Tercero. Derechos Personales Libro Cuarto. Derechos Reales Libro Sexto. Disposiciones comunes MÉTODO. Libro Cuarto. 13 títulos. Arts a Sistematización de normas generales. Reducción de 910 artículos a 395. Libro primero BIENES (Cosas) Parte general

Normas estatutarias Orden público. Creación legal ARTÍCULO Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.

ARTÍCULO Enumeración. Son derechos reales en este Código: a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios; e) el tiempo compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la habitación; k) la servidumbre; l) la hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda

ARTÍCULO Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código. ARTÍCULO Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

Objeto El derecho real puede tener por objeto: a)La totalidad de cosa/s determinada/s b) Una parte material de cosa/s determinada/s (en el caso de derechos reales sobre cosa ajena) c) Un bien (objeto inmaterial) determinado, solo cuando lo permite la ley d) Universalidades de bienes, solo cuando lo permite la ley

GARANTÍA SUPERFICIARIA PROPIEDAD SEPARADA ARTICULO Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie. El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.

ARTICULO Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie. Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido. Alternativas posibles: Hipoteca superficiaria. Anticresis superficiaria. ¿ Prenda superficiaria? Gravamen sobre el suelo, del subsuelo, del vuelo (PH)

Título XII Derechos reales de garantía (2184 a 2237 ) HIPOTECA Inmuebles Superficie ANTICRESIS Cosas registrables Superficie Usufructo PRENDA Muebles, créditos Muebles registrables Capítulo I “Disposiciones comunes” Caracteres, extensión, facultades, responsabilidad propietario no deudor, ejecución, extinción y cancelación. Cien artículos menos que en el Código Civil de Vélez

HipotecaAnticresisPrenda ObjetoInmuebles, superficieCosas registrablesCosas muebles no registrables, créditos instrumentados LegitimaciónDominio, condominio, PH, conjuntos inmobiliarios y superficie. Dominio, condominio, PH, superficie y usufructo Dominio y copropiedad ConstituciónEscritura públicaInstrumento público o privado y tradición Crédito: notificación al deudor Plazo10 años (subsiste para los créditos nacidos durante su vigencia) 10 años para inmuebles 5 para muebles 10 años (subsiste para los créditos nacidos durante su vigencia) Duración de la inscripción 20 años20 años para inmuebles 10 para muebles

MICROSISTEMAS NORMATIVOS Ley Letra hipotecaria y el procedimiento especial de ejecución de la hipoteca. No recepta el pagaré hipotecario (art Cciv.). Ley Prenda con registro y decreto 897/95. No recepta la Indisponibilidad voluntaria P-98

GARANTÍA INOPONIBLE TIEMPO COMPARTIDO ARTICULO Requisitos. Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones…..El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la escritura de afectación, con los efectos previstos en el artículo ARTICULO Efectos del instrumento de afectación. La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la Propiedad determina:..b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.

NO PUEDE SER OBJETO DE GARANTÍA REAL CEMENTERIO PRIVADO ARTICULO Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía. ARTÍCULO Inembargabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por: a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros; b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.

¿Se mantienen los caracteres de las garantías reales? CONVENCIONALIDAD (2185) ACCESORIEDAD (2186) ESPECIALIDAD - objeto (2188) - crédito (2187 y 2189) INDIVISIBILIDAD (2191) PUBLICIDAD (1893)

Objeto de la garantía. Accesorios Art Extensión en cuanto al objeto. En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas. Sin embargo, no están comprendidos en la garantía: a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual; b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas. No recepta cosas inmuebles por accesión moral (Art.226)

ARTÍCULO Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso. Una solución esperada………

Accesoriedad de la garantía. Excepciones…..  Art Accesoriedad.- “Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos. La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito”

NOVACIÓN ¿Reserva o acuerdo novatorio?  Artículo 940. Efectos. La novación extingue la obligación originaria con sus accesorios. El acreedor puede impedir la extinción de las garantías personales o reales del antiguo crédito mediante reserva; en tal caso las garantías pasan a la nueva obligación solo si quien las constituyó participó en el acuerdo novatorio.

Paradigma de la reforma  Código para la SEGURIDAD JURÍDICA en las transacciones comerciales  Innovación más importante en materia de garantías GARANTÍAS DE Hipoteca MÁXIMO Anticresis $$$$$$$$$$Prenda

¿Especialidad del crédito o accesoriedad? Art “Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley”. ALTERINI (P.98) ESPECIALIDAD HIGHTON. ACCESORIEDAD MONTO = ESPECIALIDAD DE LA GARANTÍA

Una figura polémica del derecho vigente Las denominadas “garantías abiertas” Indeterminación de la causa-fuente de la obligación: contrato Cláusula genérica “la hipoteca (o prenda) garantizará todas y cada una de las obligaciones presentes del deudor, como así las que cualesquiera contraiga en el futuro por cualquier causa, razón o título”. No está regulada en el derecho vigente. Derecho extranjero: “hipoteca de máximo”  Problema: integración del título ejecutivo por medios extrahipotecarios (certificado contable, notarial, etc.)

Antecedente: Proyecto1998 Artículo º parte. Postura Alterini  Especialidad en cuanto al crédito. En la constitución de los derechos reales de garantía debe individualizarse el crédito garantizado, indicándose los sujetos, el objeto y la causa. El monto del capital de la garantía debe estimarse en dinero y puede no coincidir con el del crédito si éste no es dinerario..

Antecedente: Proyecto 1998 Artículo 2093 (2º parte). Postura Alterini  Garantías de máximo: Se considera satisfecho el principio de especialidad en cuanto al crédito si la garantía se constituye en seguridad de créditos indeterminados, sea que su causa exista al tiempo de su constitución o posteriormente, siempre que el instrumento contenga la indicación del monto máximo garantizado en todo concepto, de que la garantía que se constituye es de máximo, y del plazo a que se sujeta, el que no puede exceder de diez (10) años. La garantía subsiste no obstante el vencimiento del plazo en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.

ARTÍCULO 2189 (1º parte) Postura Highton Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen. Crítica……Es la especialidad de la “garantía” y no del crédito

ART.2189 (2º parte) El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos. ¿ comprende los créditos determinados y los indeterminados?

ARTÍCULO 2189 (3º parte) El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de DIEZ (10) años, contados desde ese acto.. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia. ¿Cómo se interpreta el plazo de la garantía? “La garantía real de máximo frente al principio de especialidad en el Proyecto de 2012: Propuesta de ajuste de la normativa proyectada”,en colaboración con BONO, Gustavo, Revista La Ley 2012-E-1233

Consecuencias  Favorece la especulación en el contexto inflacionario  Todas las garantías son de máximo. No hay distinción entre garantías de créditos determinados o indeterminados, sea la obligación de dar sumas de dinero o no.  El monto de la garantía puede ser mayor que el monto del crédito. En principio, desaparece la distinción: monto del crédito (accesoriedad) – monto adeudado (extensión) – monto del gravamen (responsabilidad). El capital y los intereses, los daños y costas que provoca el incumplimiento quedan cubierto en la medida que no superen el máximo.  La garantía de créditos indeterminados cumple con la accesoriedad sobreviniente.

¿Y los honorarios y gastos?  Artículo Reserva de gastos. : “Antes de pagar el crédito que goza de privilegio especial, del precio del bien sobre el que recae, se debe reservar los importes correspondientes a su conservación, custodia, administración y realización. En todos los casos, también debe calcularse una cantidad para atender los gastos y los honorarios generados por las diligencias y tramitaciones llevadas a cabo sobre el bien y en interés del acreedor.

¿Y el título ejecutivo del “crédito”? ¿Certificado de saldo deudor en cta. cte.?  ARTÍCULO Garantías de créditos incorporados Las garantías reales o personales de cada crédito incorporado se trasladan al saldo de la cuenta, en tanto el garante haya prestado su previa aceptación.  ARTÍCULO Cobro ejecutivo del saldo. El cobro del saldo de la cuenta corriente puede demandarse por vía ejecutiva, la que queda expedita en cualquiera de los siguientes casos:  a) si el resumen de cuenta en el que consta el saldo está suscripto con firma del deudor certificada por escribano o judicialmente reconocida.

 El reconocimiento se debe ajustar a las normas procesales locales y puede ser obtenido en forma ficta; b) si el resumen está acompañado de un saldo certificado por contador público y notificado mediante acto notarial en el domicilio contractual, fijándose la sede del registro del escribano para la recepción de observaciones en el plazo del artículo  En este caso, el título ejecutivo queda configurado por el certificado notarial que acompaña el acta de notificación, la certificación de contador y la constancia del escribano de no haberse recibido observaciones en tiempo

Un problema más……¿las garantías en moneda extranjeras serán inválidas? ARTÍCULO Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor podrá liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal, de conformidad con la cotización oficial.

¿Cómo se interpretan estas normas? ARTICULO Obligación del deudor. El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada. Sugerencia: empecemos a revisar la jurisprudencia y doctrina anterior al dictado de la ley

Veamos este caso:  En 1989 se otorgó una garantía hipotecaria por el monto de A como valor estimativo de la obligación de entregar kg. de maíz.  La devaluación de 1991 le quitó 4 ceros a la moneda. Ergo, quedó una hipoteca de $700.  El deudor sostiene que se libera del gravamen hipotecario pagando $700 por aplicación del principio de la especialidad.

La SCBs.As., con voto dividido, dijo  Negri (adhiere Roncoroni):  La determinación del valor precisa la medida de afectación, diluyendo la posibilidad de comprometer el patrimonio del deudor ilimitadamente.  Si no hay cláusula de ajuste ni interés pactado, el monto estimado es inamovible.  No se conculca el principio de buena fe si no se prueba la inexistencia de otros bienes.

Y ante este voto Quino diría …

 Pettigiani (adhiere de Lazzari, Genoud):  Debe buscarse una solución justa y equitativa.  El principio de especialidad debe subordinarse a la finalidad que persigue; en el caso, estimar un valor que se presentaba equivalente a la obligación de entregar kg. de maíz.  La depreciación monetaria ingresa en el concepto de daños y perjuicios del art del C.C.  El monto no puede quedar petrificado en su valor inicial si no se adecúa a la realidad económica con el objeto de asegurar la operatividad de la hipoteca concertada  Hitter y Soria no se pronunciaron sobre esta cuestión SCBsAs. 30/06/2004, “Sinigagliese, Antonio c/ Aureano José” (ac )

 La Audiencia de Navarra ha ratificado la decisión del juez de primera instancia y considera que «el valor de la finca, no obstante el resultado de la subasta, es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada».  La entidad financiera alegó que pese a quedarse con el piso, el valor del mismo había descendido de euros --el precio por el que se tasó para posteriormente formalizar la hipoteca-- a La Audiencia de Navarra considera que «lo cierto es que el banco se adjudica una finca que él mismo valoraba en una cantidad superior» a la del préstamo hipotecario concedido. Los jueces desestiman la nueva tasación aportada por el BBVA. Aires de cambio: Responsabilidad hipotecaria

Supuestos no contemplados o dudosos…………………………. ARTÍCULO 2º.- Interpretación. La ley debe ser interpretada teniendo en cuenta sus palabras, sus finalidades, las leyes análogas, las disposiciones que surgen de los tratados sobre derechos humanos, los principios y los valores jurídicos, de modo coherente con todo el ordenamiento. ARTÍCULO 3º.- Deber de resolver. El juez debe resolver los asuntos que sean sometidos a su jurisdicción mediante una decisión razonable-mente fundada.

MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN