Formalización de la Propiedad Informal Profesor: Jorge Ortiz Pasco

Antecedentes de la Informalidad

Introducción Hacia mediados de los años 90, existía un gran número de posesiones informales (Asentamientos Humanos), originado en innumerables invasiones producidas en los últimos 50 ó 60 años, el mismo que no había podido ser resuelto por diversas entidades públicas.

Más del 50% de la actividad económica del país, se concentra en el sector informal. El índice de inversión en propiedad informal, superaba los US$ 80,000 millones. El origen de la informalidad se debe a factores sociales, económicos, políticos, culturales y jurídicos, éstos últimos nos interesan.

El acceso a la propiedad informal, ha sido al revés, es decir, primero la ocupación, luego el asentamiento y por último el saneamiento y la entrega del título. En este esquema es imposible conseguir financiamiento en los conductos formales, ya que, no se puede otorgar en garantía la propiedad. Así nace COFOPRI, con la finalidad de incorporar éstos activos muertos o la conversión de los mismos en activos líquidos.

Antecedentes Análisis Legal Ley del 19 de noviembre de 1939, se reconoce la ciudad norteña de Sullana. 1915 - 1918, Municipalidad de Lima expide primeras ordenanzas para regula la habilitación en nuevos barrios residenciales. 1930, Gobierno de Sánchez Cerro se da el primer reconocimiento de derecho de propiedad, aceptando la reubicación de asentamientos informales.

1940, las barriadas ocupan el 1% de la población de Lima. 1950, se consolidan las primeras barriadas, Ciudad de Dios, Comas y 27 de Octubre (hoy San Martín de Porres). 1960, se promulga la primera Ley de Barriadas (14 de febrero de 1961), Ley N° 13517. 1970, primera invasión con violencia, Villa Salvador o Villa El Salvador (Salvador Saldivar).

1980, se promulga: Decreto Legislativo N° 51, Ley de Municipalidades (Dirección Ejecutiva de Asentamientos Humanos). Ley N° 23853, Ley Orgánica de Municipalidades (Dirección General de Asentamientos Humanos). Ley N° 24513, Declaración de necesidad y utilidad y preferente interés nacional del Saneamiento, Físico Legal de Asentamientos Humanos. Se eleva a la categoría de distrito Villa El Salvador 1990, Decreto Legislativo N° 803, Ley de creación de COFOPRI.

Análisis Económico 1990, Inversión Inmobiliaria en Asentamientos Humanos US$ 8,320 millones. vs. 1990, Inversión Estatal Inmobiliaria US$ 862 millones.

Avance de la Informalidad por cada 100 casas: Fuente El Otro Sendero.

Análisis Político 1943: Ley N° 9807 Por la construcción de Infraestructura básica de otorgaba el Título de Propiedad. Bustamante y Corporación Nacional de Vivienda. Rivero Odría Invasión 27 de octubre (fecha de golpe) San Martín de Porres. Manuel Prado Ley N° 13517 y se crea Instituto Nacional de Vivienda

Belaunde Fusiona CNV + INV JNV Velasco Crea el Ministerio de Vivienda a través de la Dirección General para la Promoción Comunal Urbana. C. Tributario 1970 Procedimiento Uso de la Tierra Urbana. (D.S. N° 063-70-VI) Procedimiento Especial Regularización de las Barriadas. 1989 - Ley 25102 Restituye Competencia Municipal. Fujimori Ley 25314 Amplió plazo para la Titulación. Fujimori Ley 26264 Amplio plazo para la Titulación.

Análisis Socio-Político-Institucional Intervención de diversos organismos estatales: Oficina de Barriadas del Ministerio de Gobierno y Policía. Instituto Nacional de Vivienda. Corporación Nacional de Vivienda. Junta Nacional de Vivienda.

Ministerio de Vivienda. SINAMOS. Dirección Ejecutiva de Asentamientos Humanos Dirección General de Asentamientos Humanos. ENACE. Superintendencia de Bienes Nacionales.

Evolución del Marco Institucional: ¿Cuál ha sido el comportamiento del Estado? Represión Tolerancia Concesión de Derechos Reconocimiento.

Características de la Formalización de la Propiedad Simplificación Desregulación Aplicación de economías de escala (Ejecución de los Trámites) Ejecución masiva de sus actos Inicio e impulso de oficio.

La Solución Legal del Estado: Los Plazos para Formalizar 31 Octubre 1993 (Decreto. Legislativo 803) 22 Marzo 1996 (Ley 27046) 31 Diciembre 2001 (DS 011-2003-JUS y Ley 28391) 31 Diciembre 2004 (Ley 28687)

Etapas del Proceso de Formalización

Etapas del Proceso de Formalización Asumir Competencia Identificación Diagnóstico Reconocimiento

Etapas de la Formalización de la Propiedad Proceso 0.- Diagnóstico de la Informalidad Desarrollo de Investigaciones y Estudios Recopilación de Información Organización de acervos documentarios para Identificar Número Definir Derechos y ubicación de y limitaciones Posesiones Informales que pudieran existir

Proceso 1.- Formalización Integral Realización de Estudio e Informe Físico Realización de Estudio e Informe Legal Finalidad de Identificar los Derechos que pudieran existir Finalidad de Identificar las Características Físicas Ocupación Solicitar la Inscripción de la Titularidad del Derecho de Propiedad

Proceso 2.- Formalización Individual Se inicia cuando culmina el Proceso 1 Identificar mediante el Empadronamiento Calificar a los Poseedores Verificar a los Propietarios de los lotes de terreno

Proceso 1.- Etapas Estudio e Informe Físico: Análisis y definición de la situación y ubicación física del predio Acciones de Saneamiento Estudio e Informe Legal: Análisis e identificación de derechos establecidos sobre el predio.

Acciones de Saneamiento Físico.- Posesiones Informales en Zonas Arqueológicas. (D.S. N° 017-98 y 046-98 PCM) Posesiones Informales en Zonas Riesgosas o Carentes de condiciones de Higiene y Salubridad. Riesgo Características de Suelos Cercanía de Ríos Cercanías elementos de transmisión eléctrica Higiene y Salubridad Basurales Rellenos Sanitarios

Posesiones Informales sobre vías Coordinación con Municipios o MTC (vías primarias) (vías secundarias)

Acciones de Saneamiento Legal.- Posesiones Informales en Propiedad Estatal, Fiscal o Municipal. Posesiones Informales en Propiedad Comunal. Posesiones Informales en Terrenos con Derechos Mineros. Posesiones Informales en Terrenos Ribereños. Posesiones Informales colindantes con Establecimientos Penitenciarios Posesiones Informales en Terrenos reservados para Defensa Nacional. Posesiones Informales en Propiedad Privada.

Inscripción en el Registro.- Levantamiento Aprobación del famoso PTL Inscripción Plano de Trazado y Lotización

Proceso 2.- Etapas Evaluación de Documentos otorgados por otras Entidades: Determinar si las entidades (anteriores a Cofopri) otorgaron títulos a Poseedores. Difusión de la Formalización Individual.- Informar a los Poseedores: Contenido Medios Probatorios Beneficios Publicación del Padrón Gratuidad Acciones de Saneamiento (Empadronamiento / Verificación)

Empadronamiento y Verificación.- Se realiza en cada uno de los lotes: Empadronamiento: Determinar la condición en la cual se ejerce la Posesión. Identificar a los Titulares. Determinar el destino respectivo. Verificación: Existencia de Títulos o Contratos Inscritos. Existencia de Títulos o Contratos No Inscritos.

Calificación Individual e Impugnación.- Luego del Empadronamiento o verificación (según sea el caso) se efectúa la calificación individual de la documentación entregada. Publicación del Padrón de Poseedores Solicitar Impugnar la calificación de un correcciones poseedor (acreditar el mejor derecho de posesión)

Titulación y Solicitud de Inscripción Registral.- Casos: Lotes No Titulados. Emisión del Título y Registro Lotes Titulados no registrados Envió de los Títulos (de ser el caso con los instrumentos de rectificación).

Lotes Titulados Registrados Envío (de ser el caso) de los instrumentos de rectificación). Lotes Titulados No Registrados (documentos deteriorados) Solicitar “reconstrucción”:

Aspectos Registrales en los Asentamientos Humanos Desde el Reglamento de la Ley 28687 (Decreto Supremo 006-2006-VIVIENDA) y Desde el Reglamento de las Inscripciones del Registro de Predios

Decreto Supremo 006-2006-VIVIENDA (Artículo 4) Inscripción del Dominio Los terrenos se inscriben a nombre del Estado En la Partida Matriz “deberá” dejarse constancia de que “el predio se encuentra en proceso de formalización” Con la sola intervención de Cofopri o el Municipio se “entiende cumplido”, el requisito del Tracto Sucesivo (2015 Código Civil y VI Titulo Preliminar Reglamento General de los Registros Públicos) Cuando exista “convenio”, Cofopri representa al Estado

Documentos que dan mérito a la inscripción (Decreto Supremo 006-2006-Vivienda Artículo 5) Son tres tipos de documentos: Las Resoluciones Administrativas (Cofopri o Municipio) Las Actas de Conciliación (OJO) Los Instrumentos de Formalización

Regla para el Registrador cuando califica (Decreto Supremo 006-2006-Vivienda Artículo 5) Cuando el acto a inscribir contenga una: Inmatriculación, Independización, Acumulación, Subdivisión, Otra modificación del predio y “demás actos inscribibles” El Registrador NO PODRA, solicitar documentos adicionales a las Resoluciones Muniicpales o de Cofopri, Actas de Conciliación o Instrumentos de Formalización.

Rectificación o Modificación de Planos (Decreto Supremo 006-2006-Vivienda Artículo 6) Procede la Rectificación o Modificación de Planos aprobados en el proceso de formalización Aún se trate de predios inscritos a favor de terceros.

Reglamento de Inscripciones del Registro del Registro de Predios (artículos 44 al 50) Inscripción del plano perimétrico con resolución administrativa que lo aprueba y el plano de ubicación (artículo 44) Inscripción del plano de trazado y lotización, se requiere la inscripción como acto previo del plano perimétrico. Se puede adjuntar la memoria descriptiva. Por último debe constar en el PTL , la superposición del plano de linderos (artículo 45)

Inscripción de la Modificación del Plano de Trazado y Lotización, siempre que, exista una resolución de aprobación y además la titularidad se encuentre registrada a favor del organismo competente (artículo 46) Inscripción de los lotes individualizados, siempre que se encuentren inscritos los planos de linderos y de trazado y lotización. ¿Era necesario que el Reglamento disponga , “que los propietarios tendrán plena facultad para ejercer cualquier acto de disposición o gravamen? NOOOOO...........(artículo 47)

Predios de Propiedad Privada, además de los requisitos de los artículos 44 y 45 se debe adjuntar la “autorización del propietario”(artículo 49) Suspensión del proceso , procede como CARGA de acuerdo con el quinto párrafo del artículo 22 del DS 013-99-MTC, siempre que la titularidad se encuentre registrada a favor de organismo competente (artículo 48) PTL en Zonas Arqueológicas de Emergencia con la CARGA correspondiente y siempre que la titularidad se encuentre a favor del organismo competente (artículo 50)

Beneficios de la Formalización Seguridad Jurídica Eliminación de conflictos Incentivo a la Inversión Propiedad como valor de intercambio Seguridad jurídica: la formalización permite asegurar que los derechos de propiedad sean incuestionables Herencia familiar: La formalización de la propiedad garantiza que los propietarios puedan dejar en herencia a la familia el patrimonio e inversión que han logrado acumular. Del mismo modo, la creación de procedimientos más simples de formalización permite a su vez realizar independizaciones a bajos costos. Eliminación de conflictos: la formalización de la propiedad elimina conflictos a distintos niveles: entre el asentamiento como colectividad frente a terceros (otros asentamientos y en algunos casos titulares de derechos de propiedad privados) pero también al interior del mismo. Incentivo a la inversión: El propietario que recibe el título de propiedad con todas las garantías sabe que no será desalojado y, por lo tanto, amplía sus fronteras de inversión. No sólo se preocupa por hacer mejoras en las condiciones de la vivienda, sino que también invierte en servicios públicos y acciones de salubridad que mejoren el valor del vecindario. La propiedad como un valor de intercambio: los títulos formalizados elevan el valor de mercado de las viviendas que pueden ser transadas sin restricciones. La seguridad legal que ofrece la propiedad formalizada permite que ella pueda ser utilizada para cumplir el requisito de garantías hipotecarias o, simplemente, el de garantía genérica e incluso el de domicilio, exigido en las diferentes operaciones de crédito a las que pretende acceder el propietario formalizado.

El proceso de la formalización ha permitido insertar al mercado, capital dormido, que al ser informal se mantenía al margen del mercado inmobiliario (no necesariamente financiero)