Cuestiones de Derecho Contractual en el Código unificado (Compraventa inmobiliaria – Leasing - Fianza – Donación – Contratos en moneda extranjera) Por Carlos A. Hernández Cuestiones de Derecho Contractual en el Código unificado (Compraventa inmobiliaria – Leasing - Fianza – Donación – Contratos en moneda extranjera) Por Carlos A. Hernández

I. ESTADO ACTUAL DE LA ‘TEORÍA DEL CONTRATO’ A LA LUZ DE SUS PRINCIPIOS INFORMADORES Morigeración del principio de eficacia vinculante en el contexto de la pluralidad de categorías: el rol de los principios de abuso del derecho, buena fe y razonabilidad y de los instrumentos revisores. La expansión del orden público Ajuste del principio de relatividad y su interacción con el principio de conexidad El fraccionamiento de la categoría contractual: contratos paritarios, por adhesión y de consumo La constitucionalización del Derecho Privado: impacto en el Derecho de los Contratos

“El Anteproyecto presenta una fractura del tipo general y por lo tanto hay dos partes generales. El sistema funciona más claramente de este modo: · Si hay un contrato discrecional, hay plena autonomía privada. Se aplica el Título II, “de los contratos en general”. · Si hay un contrato celebrado por adhesión, no hay consentimiento sino adhesión. Se aplica el Título II, Capítulo 3, Sección 2ª, artículos 984 y siguientes, dedicados a esos vínculos. · Si hay un contrato de consumo, se aplica el Título III. En este caso no interesa si hay o no adhesión, ya que el elemento que define la tipicidad son los elementos descriptos en el artículo 1092” (Fundamentos del Anteproyecto de 2012, que sirviera de fuente directa a las normas del Código Civil y Comercial) A) FRACTURA DEL TIPO GENERAL

“Para la tipificación de los contratos, el Código unificado dedica el Título IV “Contratos en particular”, que organiza en 30 Capítulos. Algunos regulan más de un contrato (vg. obra y servicios; contratos bancarios; cesión de derechos, etc.)” (Libre Tercero, Título Cuarto del Código Civil y Comercial) B) SE RECURRE AL MODELO DEL TIPO CONTRACTUAL MÍNIMO “De ello resulta la ampliación de la nómina de contratos tipificados, mayoritariamente comerciales. En el ámbito civil se destaca la regulación de la cesión de herencia, aunque en el ámbito sucesorio -como había pensado Vélez (nota al art. 1484)” (Libre Tercero, Título Cuarto del Código Civil y Comercial) “Se simplifican las regulaciones actuales (vg. la locación de cosas se regula en 40 artículos frente a los 129 del Código de Vélez y 30 de la ley )” (Libre Tercero, Título Cuarto, Capítulo IV del Código Civil y Comercial)

“A los contratos de obra y servicios se los sustrae de la lógica de las locaciones y se afirma la existencia de dos tipos contractuales, aunque reconociendo los puntos en común que presentan, los cuales se expresan en las disposiciones generales aplicables a ambas especies” (Libre Tercero, Título Cuarto, Capítulo 6 del Código Civil y Comercial) C) SE VALE DE TIPOS GENÉRICO Y SUBTIPOS “Lo mismo puede predicarse de los contratos bancarios, que luego de una interesante regulación general de la transparencia de las condiciones contractuales y de los contratos de consumo, tipifica al ‘depósito bancario’, a la ‘cuenta corriente bancaria’, al ‘préstamo y descuento bancario’, a la ‘apertura de crédito, al ‘servicio de caja de seguridad’, y a la ‘custodia de títulos” (Libre Tercero, Título Cuarto del Código Civil y Comercial)

Compraventa inmobiliaria Se regula de modo sistemático al boleto de compraventa (Cap. 1, Sección 8ª), mediante la incorporación de reglas sobre:  La oponibilidad del boleto de compraventa de inmuebles en el concurso o quiebra del vendedor (Art. 1171): Se modifica la solución del art bis actual, poniéndosela en sintonía con el segundo párrafo del art. 146 de la Ley ;  La oponibilidad del boleto de compraventa de inmuebles frente a terceros con cautelares a su favor (Art. 1170)

Artículo Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

Compraventa inmobiliaria Se regula de modo sistemático al boleto de compraventa (Cap. 1, Sección 8ª), mediante la incorporación de reglas sobre:  La oponibilidad del boleto de compraventa de inmuebles en el concurso o quiebra del vendedor (Art. 1171): Se modifica la solución del art bis actual, poniéndosela en sintonía con el segundo párrafo del art. 146 de la Ley ;  La oponibilidad del boleto de compraventa de inmuebles frente a terceros con cautelares a su favor (Art. 1170) Se mantiene el régimen de la venta de lotes provenientes de un fraccionamiento y a plazos (Ley ), pero se reestructura la prehorizontalidad, derogándose la Ley

ARTICULO Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de este Capítulo. ARTICULO Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar. El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.

Leasing  Se propone incorporar al Código Civil y Comercial (Capítulo 5) la ley de leasing N° : implicancias prácticas de esa metodología. Los leasing por adhesión y de consumo  Se mantiene y enriquece el régimen de conexidad (art. 1232)

 ARTICULO Responsabilidades, acciones y garantías en la adquisición del bien. En los casos de los incisos a), b) y c) del artículo 1231, el dador cumple el contrato adquiriendo los bienes indicados por el tomador. El tomador puede reclamar del vendedor, sin necesidad de cesión, todos los derechos que emergen del contrato de compraventa. El dador puede liberarse convencionalmente de las responsabilidades de entrega y de la obligación de saneamiento

Leasing  Se propone incorporar al Código Civil y Comercial (Capítulo 5) la ley de leasing N° : implicancias prácticas de esa metodología. Los leasing por adhesión y de consumo  Se preserva pese a las críticas el régimen de responsabilidad civil por el riesgo o vicio de la cosa  Se mantiene y enriquece el régimen de conexidad (art. 1232)

 Art í culo Responsabilidad objetiva. La responsabilidad objetiva emergente del art í culo 1757 recae exclusivamente sobre el tomador o guardi á n de las cosas dadas en leasing ”.

Fianza  Se consagra una regulación (Capítulo 23), que simplifica y mejora la existente  Se mantienen las especies de fianzas, atendiendo a sus responsabilidades

 Art í culo Beneficio de excusi ó n. El acreedor s ó lo puede dirigirse contra el fiador una vez que haya excutido los bienes del deudor. Si los bienes excutidos s ó lo alcanzan para un pago parcial, el acreedor s ó lo puede demandar al fiador por el saldo ”. Art í culo Fianza solidaria. La responsabilidad del fiador es solidaria con la del deudor cuando as í se convenga expresamente o cuando el fiador renuncia al beneficio de excusi ó n. Art í culo Principal pagador. Quien se obliga como principal pagador, aunque sea con la denominaci ó n de fiador, es considerado deudor solidario y su obligaci ó n se rige por las disposiciones aplicables a las obligaciones solidarias.

Fianza  Se consagra una regulación (Capítulo 23), que simplifica y mejora la existente  Se mantienen las especies de fianzas, atendiendo a sus responsabilidades  Se mejora la tipificaci ó n de la fianza general

 Art í culo Fianza general. Es v á lida la fianza general que comprenda obligaciones actuales o futuras, incluso indeterminadas; en todos los casos debe precisarse el monto m á ximo al cual se obliga el fiador. Esta fianza no se extiende a las nuevas obligaciones contra í das por el afianzado despu é s de los cinco a ñ os de otorgada.

Donación  Se mejora y simplifica la regulación de las donaciones (Capítulo 22)  Se intenta resolver el difícil problema del alcance de la acción de reducción en las donaciones inoficiosas. Ello ocurre con reenvío al libro de las transmisiones mortis causa

 Artículo Donaciones inoficiosas. Se considera inoficiosa la donación cuyo valor excede la parte disponible del patrimonio del donante. A este respecto, se aplican los preceptos de este Código sobre la porción legítima.  Artículo Acción reipersecutoria. El legitimario puede perseguir contra terceros adquirentes los bienes registrables. El donatario y el subadquirente demandado, en su caso, pueden desinteresar al legitimario satisfaciendo en dinero el perjuicio a la cuota legítima.  Artículo Prescripción adquisitiva. La acción de reducción no procede contra el donatario ni contra el subadquirente que han poseído la cosa donada durante diez años computados desde la adquisición de la posesión. Se aplica el artículo 1901.

Contratos en moneda extranjera  Regla general: “La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal” (art. 765).  Excepciones:  “Hay depósito de dinero cuando el depositante transfiere la propiedad al banco depositario, quien tiene la obligación de restituirlo en la moneda de la misma especie, a simple requerimiento del depositante, o al vencimiento del término o del preaviso convencionalmente previsto” (art.1390).  “Hay contrato de mutuo cuando el mutuante se compromete a entregar al mutuario en propiedad, una determinada cantidad de cosas fungibles, y éste se obliga a devolver igual cantidad de cosas de la misma calidad y especie” (art. 1525).  Pacto de pago en moneda extranjera como condición esencial del acuerdo ?.